청구인이 쟁점부동산을 미등기양도하였는지 여부

[주 문] OOO이 2014.7.3. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 등기부상 OOO 대지 1,309㎡, 같은 곳 778-6 대지 261㎡ 및 건물의 양도대금 OOO에게 귀속되었는지 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다. [이 유]

• 가. OOO은 2008.7.10. OOO 대지 1,309㎡, 같은 곳 778-6 대지 261㎡ 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)이 OOO원에 양도되었으나 관련 세금이 미납되자, 양도대금을 추적 조사하여 제3자인 청구인이 양도대금을 사용․수익한 혐의가 있다는 과세자료를 처분청에 통보하였다.
• 나. 처분청은 이에 따라 청구인에 대하여 2014.3.17.부터 2014.5.9.까지 조사를 실시한 결과, 청구인이 OOO에게 미등기양도한 것으로 보아 2014.7.3. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.9.30. 이의신청을 거쳐 2015.2.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 주변 지인들의 도움을 여러 차례 받은 경험도 있고 세상을 살면서 베풀면서 살아야 한다는 부모님의 말씀처럼 어려운 환경에 처한 지인을 물심양면으로 도와주면서 살아 왔으나 그로 인하여 세월이 지나고 지인이 사망한 후 엄청나고 터무니없는 세금 때문에 생업을 할 수 조차 없는 엄청난 고통을 당하고 있다. 청구인은 쟁점부동산의 등기부상소유자인 OOO이나 쟁점부동산의 양수자와 매매계약서를 작성한 사실도 없고 계약금이나 잔금을 지급한 사실도 없으며, 쟁점부동산의 양수자인 OOO의 예금통장으로 직접 양도대금을 받았다. 청구인은 OOO 소유인 쟁점부동산이 경매에 넘어갈 처지에 처하자 친인척과 지인들로부터 현금을 빌려 도와주었으나 예상과 달리 매매가 되지 않았고 시일이 지체되자 도로연접지역이라 개발을 하면 빨리 양도가 되리라는 생각에 개발과정에 도움을 주었고 이는 청구인이 빌려준 자금을 빨리 회수하고자 적극적으로 진행을 하게 된 것이다. 쟁점부동산 소재지는 토지거래허가지역으로 처분청이 청구인을 미등기양도한 것으로 보아 관계기관에 고발하였으나 혐의없음으로 통보받았으며, 쟁점부동산과 연접한 같은 곳 OOO 소유 토지가 국토해양부에 2008.11.28. 수용된 사실이 있는바, 쟁점부동산의 실질소유자가 청구인이었다면 그 수용금액도 청구인이 받아야 하나 그 보상금의 귀속자는 OOO으로 확인할 수 있다. OOO의 토지 보상내역과 쟁점부동산의 근저당권을 설정한 시기나 확인서 내용 등 여러 가지 정황을 종합해서 판단한다면 미등기양도가 아니라는 것을 알 수 있으므로 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 주장하는 금융거래내역을 조사한 결과, 아래 <표1>과 같다. 청구인이 OOO원(위 표 1)과 OOO원(위 표 3,6,10,11,12,14)의 합계 OOO원은 조사시 청구인의 취득가액으로 인정하였다. 2008.3.19. OOO의 아들에게 직접 주었다고 주장하나, 청구인이 출금한 내역만 있을 뿐 지급받은 근거를 제시하지 못하고, OOO 대지 81㎡ 및 건물 206.72㎡(이하 “쟁점외부동산”이라 한다)의 매도인 OOO에게 지급하였다고 주장하는 총금액 OOO원은 2008.6.18. 청구인에게 재입금되었고, 지급한 금액 중 2008.4.10. 인출된 OOO원을 제외한 금액은 청구인의 계좌에서 직접 대체된 금액이 아니며 청구인이 주장하는 OOO의 쟁점외부동산 매입자금(위 표 4,5,7,8,9)은 쟁점부동산의 양도대금 흐름과는 무관하다. 2008.7.10. 대출금 상환한 OOO의 대출금이 아닌 청구인 명의 대출금을 상환한 금액으로 청구인의 주장과 다르며, 청구인이 조사과정에서 제출한 OOO의 확인서(2013.4.18.)를 보면, 쟁점부동산의 대출채무를 청구인이 대신 상환해주고 등기부상 소유자 OOO으로부터 쟁점부동산의 매매 및 개발행위 일체를 위임받았다고 기재되어 있으며, OOO의 주소지로 출장하여 확인서 작성 경위 및 부동산 거래 당시 상황에 대하여 심문한바, 쟁점부동산의 매도와 관련해서는 아는 사실이 전혀 없고 쟁점부동산 매도 이후 OOO원 지급한 것 외에는 양도대금을 추가로 받은 사실이 없다고 진술하였다. 청구인은 쟁점부동산과 관련된 자금관리만 하였고 쟁점부동산의 양도대금을 사용․수익한 사실이 없다고 주장하나, 쟁점부동산 매매계약일 하루 전 OOO의 신규계좌를 개설하여 매매대금 전액을 해당계좌로 입금 받은 후 전액을 청구인이 인출하였으며, 이 중 OOO원은 전액 현금으로 인출하여 청구인의 계좌로 재입금되었고 청구인 명의로 입금된 양도대금 대부분이 청구인의 대출금 상환 및 청구인의 처와 자에게 송금되는 등 청구인이 사용한 것이다. OOO의 확인서 내용의 진위여부를 확인하고자 2014.10.2. OOO과 통화하여 진술 내용을 확인한바, 사실확인서는 청 구인이 작성해 온 것으로 내용자체도 전혀 모르고, OOO에게 청구인이 주로 입금한 사유를 문의하자 본인은 경상남도 OOO에 살고 있어, OOO로부터 매수한 부동산을 청구인이 소개해 주고 거래도 청구인이 주도적으로 한 것으로 기억하고 있으며, 그 외에 그 당시 자세한 정황은 기억나지 않는다고 진술하였다. 청구인은 미등기양도를 하지 않았다고 주장하나, 청구인이 쟁점부동산 소유자의 담보대출을 대신 변제하면서 부동산 관련 모든 권한을 위임받아 청구인 명의로 부동산 담보대출을 받고 토지개발행위를 하는 등 쟁점부동산을 실질적으로 사용․수익하였으며, 부동산 매도행위도 청구인이 주도적으로 거래한 것으로 나타나므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산을 미등기양도한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제88조 [양도의 정의] ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제98조 [양도 또는 취득의 시기] 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제104조 [양도소득세의 세율] ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

양도소득 과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제10호에서 "미등기양도자산"이란 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제168조 [미등기양도제외 자산의 범위 등] ① 법 제104조 제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조 제1항 제2호, 조세특례제한법 제69조 제1항 및 제70조제1항에 규정하는 토지

4. 법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제18조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

② 법 제104조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 제158조 제1항 제1호의 규정에 의한 주식 등의 양도소득산출세액에 대주주로서 납부하였거나 납부할 세액이 포함되어 있는 경우에는 이를 차감하여 계산한 금액을 양도소득산출세액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 2014.3.17.부터 2014.5.9.까지 양도소득세 조사한 조사종결 보고서 주요 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점부동산의 취득대금과 관련하여, OOO은 쟁점부동산을 담보로 2006.4.3. OOO원을 대출받았고 대출금을 미납하여 강제 경매가 개시되자 청구인이 2007.7.19. 대출이자를 포함한 OOO원을 대신 변제하였으며, 최종 매수인 OOO에게 쟁점부동산을 2008년 양도한 후 양도대금을 OOO에게 지급하였다고 주장하는 금액 중 OOO의 가족 등에게 지급한 것으로 확인되는 OOO원이 아래 <표2>와 같이 나타난다. OOO이 2011년 사망함에 따라 OOO을 만나 쟁점부동산 관련 사실을 심문한바, 취득 및 양도 관련 거래 사실에 대하여 아는 사실이 전무하며 2008년에 청구인으로부터 OOO원을 받은 사실을 인정하였다. 쟁점부동산의 등기부등본 을구에는 2006.4.3. OOO을 채무자로 하여 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정하였고, 2007.7.19. 근저당권설정등기가 말소된 것으로 나타난다. (나) 쟁점부동산의 양도대금과 관련하여, 조사종결 보고서에 의하면, 청구인은 2008.2.4. 쟁점부동산을 담보로 OOO원을 대출받는 등 쟁점부동산을 근저당 설정의 형식으로 사실상 취득한 후 토지개발행위를 통해 농지를 공장용지로 개발(2009.5.21. 전에서 대지로 지목변경)하는 등 실질적으로 사용․수익하였다. 쟁점부동산의 양도가액에 대한 등기부상소유자 OOO 계좌의 입출금 내역은 아래 <표3>과 같으며, 양도대금 전액을 출금한 것으로 나타난다.

(2) 처분청의 조사자료에 의하면, 청구인은 OOO의 금융기관 대출금을 상환한 후, 청구인 명의로 2007.11.16. 경기도 OOO에 쟁점부동산 개발행위 허가를 신청하여 2007.12.10. 승인받았으며, 청구인은 농지전용 허가 부담금OOO과 개발행위와 관련된 비용 등 총 OOO원을 부담하였고, 2008.2.4. 쟁점부동산을 담보로 청구인 명의로 OOO원을 대출받았으며, 2008.3.27. OOO 계좌를 신규 개설하였고, 2008.3.28. 청구인이 대리인 및 연대보증인으로 하여 쟁점부동산의 매매계약을 체결하였으며, 2008.6.3. 청구인 명의 개발행위 명의를 양수인으로 변경하였고, 2008.7.10. 청구인 명의 대출금 OOO원을 상환한 것으로 나타난다.

(3) 국세청통합전산망에 의하면, 청구인의 개인별 총사업내역은 아래 <표4>와 같고 쟁점부동산의 등기부상 소유자인 OOO의 사업이력은 없는 것으로 나타난다.

(4) 쟁점부동산 양도시 작성한 매매계약서의 작성일자는 2008.3.28.이고, 매수인은 OOO, 매도인의 대리인은 청구인이며, 매매대금은 OOO원이고, 특약사항으로는 현재 채권액 OOO원에 대한 이자는 잔금시까지 매도인이 부담한다고 되어 있다.

(5) 처분청 조사공무원이 2014.3.21. OOO을 방문하여 징취한 문답서의 주요 내용은 아래와 같다.

(6) 처분청 조사공무원이 2014.3.21. 매수자인 OOO에 방문하여 OOO에게 징취한 문답서 주요 내용은 아래와 같다.

(7) 청구인은 OOO의 대금정산과 관련하여, 청구인의 금융계좌에서 출금하여 OOO에게 지급하였다고 주장하면서 관련 증빙을 제시하고 있으며, 그 내역은 아래 <표5>와 같다. (가) 위 표 1번과 관련하여, 부동산등기부등본에 의하면, OOO원으로 하여 OOO으로부터 받은 대출금OOO을 상환하여 2007.7.19. 근저당설정이 말소되었으며, 청구인이 2008.2.4. 채권최고액 OOO원으로 하여 OOO받은 것으로 나타난다. (나) 위 표 2,4,8,9,10,12번과 관련한 OOO원은 청구인 계좌에서 OOO에게 송금된 것으로 나타난다. 청구인이 2008.3.19. 수표로 출금한 OOO원은 처분청 조회 결과 OOO 계좌로 입금된 것으로 나타나며, 2008.6.18. OOO원을 송금한 것으로 나타난다. (다) 위 표 3,5,6,7번과 관련하여, 청구인의 OOO원을 출금하여 OOO에게 송금하였고, 2008.4.10. OOO 계좌에서 출금하여 OOO에게 송금하였으며, 같은 날 OOO에게 송금하였고, 같은 날 OOO에게 송금한 것으로 은행 출금전표 등에 나타난다. (라) OOO이 작성한 확인서에 의하면, OOO이 쟁점외부동산을 매수하면서 취득대금을 청구인의 통장에서 인출하여 OOO에게 지급하였다고 아래 <표6>과 같이 확인하고 있다. (마) OOO의 명의로 각각 OOO로부터 쟁점외부동산을 취득하는 매매계약서를 작성하였으며, 그 내용은 아래 <표7>과 같다. OOO로부터 부동산을 취득하기 위하여 2008.3.19. 작성한 매매계약서상의 특약사항 중 “점포임대료 중 지층은 매도인이 받고 그 외 3개 점포는 매수인이 받는다(4월 임대료)”로 기재되어 있고, OOO에게 송금된 것으로 나타난다. 청구인이 제시한 2010.7.12. 작성한 쟁점외부동산의 임대차계약서 내용을 보면, 쟁점외부동산 중 OOO로 하여 보증금 OOO으로 되어 있으며, OOO에게 보낸 내용증명 내용은 쟁점외부동산 중 OOO를 2013년 9월 명도해 주었으나 전세금을반환하지 아니하여 수 차례 독촉하여 2014년 6월까지 OOO원과 이자부분을 상환하라고 주장하며 차용증을 첨부하였다. OOO 소유의 쟁점부동산의 임대와 관련하여 OOO이 2009.7.21. 직권으로 사업자등록(사업자등록일 2008.4.30.)하여 부가가치세를 신고한 것으로 나타난다. (바) 위 <표5>의 11번과 관련하여, 2008.7.10. 청구인이 2008.2.4. 쟁점부동산을 근저당설정하고 대출한 OOO원을 상환하고 근저당권을 말소하였고, 같은 날 쟁점부동산의 매수인 OOO이 쟁점부동산을 근저당설정하고 OOO으로부터 대출하였으며, 청구인이 OOO원을 이체받아 청구인의 OOO 대출금을 상환한 것으로 나타난다. (사) 청구인이 제시한 OOO이 작성한 확인서(2013.4.18.) 내용은 아래와 같다. (아) OOO이 2014.10.22. 청구인에 대한 사건처리결과 통지 내용을 보면, 청구인에 대하여 불기소의견으로 검찰청에 송치한다고 되어 있으며, 수원지방검찰청은 청구인에 대하여 2014.10.30. 혐의없음(증거불충분)으로 피의사건 처분결과 통지를 하였고, 그 내용을 보면, 아래와 같다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 차입금을 대신 상환하고 쟁점부동산을 담보로 청구인 명의로 대출을 실행하여 쟁점부동산의 개발행위를 진행하고 쟁점부동산을 사용․수익하여 미등기양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세하였으나, 처분청이 쟁점부동산의 양도대금과 무관하다고 본 쟁점외부동산의 취득대금과 관련된 증빙자료를 보면, 처분청이 OOO 계좌에 입금된 쟁점부동산의 매매대금 중 OOO원은 쟁점외부동산 양도자인 OOO 계좌로 송금된 것으로 조사된 점, 청구인의 계좌에서 출금하여 OOO 명의로 쟁점외부동산의 취득대금 OOO원을 송금한 것으로 나타나는 점, 등기부등본상 쟁점외부동산의 소유자는 OOO이나 쟁점외부동산의 임대차계약서상의 임대인에는 OOO으로 작성되어 있는 점, 쟁점외부동산 매매계약서 특약사항에 4월분 임대료를 양수인이 받기로 되어 있고 OOO원을 송금한 것으로 보아 OOO이 쟁점외부동산의 취득을 알고 있었다고 보이는 점, 검찰 조사에서 OOO이 쟁점부동산 매매대금의 일부금액으로 쟁점외부동산을 취득대금으로 지급하였다고 진술한 점 등에 비추어 쟁점부동산의 매매대금 중 일부금액이 쟁점외부동산의 취득대금과 관련이 있는 것으로 보이므로 처분청이 쟁점부동산의 매매대금이 실질적으로 쟁점부동산의 등기부상 소유자인 OOO들에게 귀속되었는지 여부 등을 재조사하여 청구인이 쟁점부동산을 미등기양도하였는지 여부를 확인하고 그 결과에 따라 이 건 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.