쟁점임대주택은 주택신축판매업의 재고자산으로서 청구인 세대의 보유 주택 수에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2014.1.23. OOO의 조합원 입주권을 OOO에 양도하면서 2014.1.7. 1세대 1주택의 고가주택에 대한 2012년 귀속 양도소득세 OOO을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 2014.10.1.〜2014.10.20. 양도소득세 실지조사 결과 청구인의 배우자인 조OOO이 2010.6.30. OOO에 다가구주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 신축한 후 임대하고 있는 사실을 확인하여 청구인이 1세대 2주택에 해당한다고 보아 2014.12.2. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.2.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 청구인의 배우자 소유 쟁점주택을 임대주택으로 보아 1세대 1주택을 부인하였으나, 쟁점주택은 청구인의 배우자가 분양을 목적으로 신축한 후 부동산 경기의 하락으로 현재까지 분양이 안되어 재정적 부담을 덜기 위해 임대하고 있는 것으로서, 주택신축판매업의 재고자산(미분양주택)에 해당하므로 소유 주택수에 포함할 수 없는 것이다. 청구인의 배우자는 쟁점주택 신축시부터 일괄매매를 목적으로 하였으므로 업태를 ‘주택신축판매’로 하여 2010.7.13. 사업자등록(개업일 2010.7.1.)을 하였고, 종합소득세 신고시 표준대차대조표상에도 유형자산이 아닌 ‘재고자산’으로 표시하였다. 청구인의 배우자는 쟁점주택을 유형자산으로 표시하면 건물분에 대하여 감가상각을 통해 종합소득세를 절세할 수 있으나 매매를 목적으로 하였기 때문에 재고자산으로 표시하였고, 거주지인 OOO와 쟁점주택 소재지인 OOO를 한달에도 몇차례 오가며 계속 부동산 중개사무소와 가격 등을 조율하고 있는 상황이다. 또한, 청구인의 배우자는 임대사업자 등록을 하면 취득세와 재산세가 감면될 수 있음에도, 언제든지 매수희망자가 있으면 양도하기 위하여 쟁점주택을 신축한 후에도 양도소득세의 감면조건인 임대주택사업자 등록을 하지 아니하였다. 쟁점주택은 신축시 당초 목적에 따라 판단하여야 할 것으로서, 쟁점주택 신축시 분양을 목적으로 하였으므로, 일정기간 동안 분양이 안되어 임대를 하였다고 하더라도 이를 청구인의 세대가 소유한 주택수에 포함하여서는 안된다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점주택에 대하여 주택신축업자의 판매용 재고자산에 해당하므로 1세대 1주택 판정시 주택수에서 제외하여야 한다고 주장하나, 청구인의 배우자가 2010.7.13. 건물신축판매를 주업종으로 하여 사업자등록을 한 사실이 있더라도 그 실질에서 어떠한 사업을 영위하였는지가 중요한바, 쟁점주택을 신축한 직후부터 현재까지 장기간 보유하면서 실제 임대전용주택으로 전세입자들에게 계속적으로 임대하여 온 점, 세입자에게 확인한 결과 쟁점주택을 매물로 내놓았다는 애기는 듣지 못하였다고 진술하고 있는 점, 분양하기 용이한 다세대주택이 아니라 다가구주택을 신축하여 장기간 임대하고 있는 점, 쟁점주택을 판매하기 위하여 노력하였다고 인정할 만한 객관적인 증거자료를 제시하지 못하고 있는 점, 사업자등록 이후 주택신축판매 사업의 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 없는 점 등을 고려하면 쟁점주택은 주택신축판매업의 재고자산이 아닌 장기임대주택으로 제공된 고정자산으로 보는 것이 타당하다. 또한, 청구인의 배우자는 쟁점주택을 재고자산으로 계상하여 2013년 귀속 종합소득세 신고서를 2014.5.21. 제출하였으나, 이는 2010년〜2012년 귀속 종합소득세를 무신고하다가 청구인이 쟁점아파트 조합원 입주권의 양도에 대하여 2014.1.7. 양도소득세를 신고한 이후 재고자산으로 주장하기 위해 사후에 신고한 것으로 신뢰하기가 어렵고, 주택신축판매업자가 판매목적으로 신축한 주택이라 할지라도 상당기간 다른 목적에 전용함으로써 신축주택을 보유하는 목적이 임대 등 다른 용도로 사용함에 있다고 인정될 경우 이를 재고자산으로 볼 수는 없다. 따라서, 쟁점주택은 주택신축판매업자의 사업용 재고자산이 아니라 장기임대주택으로서, 1세대 1주택을 부인하고 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점임대주택은 주택신축판매업의 재고자산으로서 청구인 세대의 보유 주택 수에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 청구인에 대한 과세경위는 아래와 같이 나타난다. (가) 부동산등기부등본 등에 의하면, 청구인은 2003.9.16. 쟁점아파트 OOO를 취득한바, 2011.7.4. 쟁점아파트 재건축사업의 관리처분계획인가에 따라 조합원 입주권을 취득한 후 2014.1.23. OOO에 양도하였고, 이에 대하여 2014.1.7. 양도소득세 신고시 1세대 1주택 고가주택에 대한 양도소득세 OOO을 신고․납부하였다. (나) 처분청은 2014.10.1.～2014.10.20. 청구인에 대한 양도소득세 조사 결과 청구인의 배우자 조OOO이 쟁점주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택을 부인하고 2014.12.2. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

(2) 청구인의 배우자 조OOO 및 쟁점주택에 대하여 아래와 같은 사항이 나타난다. (가) 부동산등기부등본에 의하면, 청구인의 배우자 조OOO은 2010.8.9. OOO를 취득한 후 위 지상에서 쟁점주택을 신축하여 2011.4.22. 사용승인 및 2011.6.30. 보존등기를 마쳤고, 2010.7.13. OOO을 상호로 하여 건물신축판매업(부업종 부동산임대, 개업일 2010.7.1.) 사업자등록을 하였다. (나) 쟁점주택은 제2종 근린생활시설, 단독주택으로서, 그 내역은 1층 관리사무실 41.92㎡, 2층 사무소 2실 151.35㎡, 3층 및 4층 각 다가구주택 5가구 118.48㎡, 5층 다가구주택 3가구 78.03㎡ 및 옥탑층 엘레베이터 기계실 20.43㎡로 나타난다. (다) 처분청이 2014.10.20. 조사한 조OOO의 쟁점주택 임대차 현황에 의하면, 최초 임대차 계약일은 2011.3.5., 입주일은 2011.3.10.이고, 사용승인일 무렵인 2011년 3〜4월에 임대차 계약을 체결하고 입주한 세대수는 총 19세대 중 12세대이며, 최근 임대차 계약일은 2014.5.17.로 나타난다. (라) 처분청의 조사복명서 내용에 의하면, 처분청 조사공무원은 세입자 2명에게 확인한 결과 쟁점주택을 매물로 내놓았다는 애기는 듣지 못하였다는 진술을 받은 것으로 나타난다. (마) 처분청이 제출한 과세자료에 의하면, 조OOO의 2010년 제2기∼2014년 제1기 부가가치세 과세기간 중 과면세 수입금액은 모두 쟁점주택의 수입금액으로서, 2010년 제2기, 2011년 제1기 부가가치세 신고시 쟁점주택의 건축에 소요된 비용을 고정자산 매입분으로 계상하였고, 2010～2012년 귀속 종합소득세는 무신고하였으나, 청구인이 조합원 입주권의 양도에 대하여 2014.1.7. 양도소득세를 신고한 이후인 2014.5.21. 2013년 귀속 종합소득세 신고서를 제출한 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 아래와 같은 이유로 쟁점주택은 주택신축판매업의 재고자산이므로 청구인 세대의 주택에 포함될 수 없다고 주장한다. (가) 종합소득세 신고시 제출하는 표준대차대조표상으로 쟁점주택은 재고자산OOO으로 기재되어 있다. (나) 임대사업자 등록시 지방세특례제한법 제31조 에 따라 취득세 및 재산세가 감면되나, 5년 의무임대기간 전에 분양할 경우 감면된 세액 뿐만 아니라 가산세가 부과될 수 있으므로, 당초 분양을 계획하였던 청구인의 배우자는 임대사업자로 등록하지 아니하였다. (다) 처분청이 쟁점주택을 임대할 수밖에 없는 사정을 감안하지 아니한 채, 쟁점주택을 임대한 사실만으로 임대목적을 인정하는 것은 부당한바, 조OOO은 계속 분양이 안 될 경우 임대사업자등록을 할 것이나, 현재까지도 분양 목적을 포기하지 않고 가격을 절충하고 있다. (라) 청구인은 위 주장의 증빙으로 건축물 관리대장 사본, 조OOO의 사업자등록증 사본, 연도별 임대현황, 재무상태표 및 ‘쟁점주택에 대해 수회 손님을 보여주고 매도를 시도하였으나, 매도성사가 이루어지지 않았고 공사기간 중에도 다른 토지매입을 권유하여 여러차례 매입의사가 있었으나 쟁점주택의 향방이 불투명하여 이루어지지 않았다’는 취지의 공인중개사 노OOO의 사실확인서(작성일자 불상)를 제출하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 조OOO의 부동산신축판매업에 따른 재고자산이므로 1세대 1주택 산정시 주택에서 제외되어야 한다고 주장하나, 처분청의 조사결과 청구인의 배우자인 조OOO이 2011.4.22. 쟁점주택의 사용승인일 이전인 2011.3.5. 임대차계약을 체결하여 2011.3.10.부터 임차인이 쟁점주택에 입주한 것으로 나타나는 점, 쟁점주택의 사용승인일 무렵인 2011년 3〜4월에 임대차 계약을 체결하고 입주한 세대수는 총 19세대 중 12세대인 점, 세입자의 확인내용상 쟁점주택을 매물로 내놓았다는 애기는 듣지 못하였다고 진술하고 있는 점, 다가구주택인 쟁점주택을 현재까지 임대하고 있는 점, 조OOO은 주택신축판매업으로 사업자등록을 하여 2013년 귀속 종합소득세 신고시 표준대차대조표상 쟁점주택을 재고자산으로 계상하였으나 그 이전까지의 종합소득세는 무신고하였다가 청구인의 2014.1.7. 2013년 귀속 양도소득세 신고 이후 2014.5.21. 비로소 쟁점자산을 재고자산으로 계상하여 종합소득세를 신고한 것으로 나타나는 점, 그 밖에 조OOO이 쟁점주택의 분양을 위하여 노력하였음을 인정할 수 있는 객관적이고 구체적인 증빙은 제시되지 아니한 점 등에 비추어 쟁점자산은 주택신축판매용 재고자산이 아니라 임대용 주택에 해당한다고 할 것이므로 이를 청구인의 주택수에 산입하여 1세대 2주택으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.