청구법인이 사업자 등록 상 주택임대를 추가하였고, 아파트 홍보 시 분양을 전제로 광고한 것으로 보기 어려운 점, 미분양세대 대부분이 임대계약된 점 등으로 볼 때 과세한 처분은 잘못이 없음
청구법인이 사업자 등록 상 주택임대를 추가하였고, 아파트 홍보 시 분양을 전제로 광고한 것으로 보기 어려운 점, 미분양세대 대부분이 임대계약된 점 등으로 볼 때 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점아파트는 종합건설 및 주택분양사업 과정에서 매각 이전에 일시적․잠정적으로 임대한 것으로서 면세전용에 해당하지 아니한다. (가) 부가가치세법제10조 제1항에 의하면, 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 경우에는 재화의 공급이 있었던 것으로 본다고 규정하고 있고, 이처럼 면세전용은 특정의 과세되는 재화를 면세사업에 사용하는 것을 의미하는바, 면세사업이라 함은 일시적․우발적인 공급의 경우를 말하는 것이 아닌 사업으로 별도 인정될만한 정도의 수준을 의미한다고 할 수 있다. (나) 청구법인은 종합건설 및 주택분양사업을 영위하는 과정에서 부동산 경기침체에 따른 주택 거래시장의 냉각으로 미분양세대가 대거 발생함에 따라 어쩔 수 없이 쟁점아파트를 보유하게 된 것이지, 쟁점아파트를 보유목적이나 임대목적으로 보유한 것이 아니다. (다) 청구법인이 2013.7.24. 사업자등록상 부업종으로 부동산/주택 임대업을 추가한 사실이 있으나, 이는 쟁점아파트를 일시적으로 임대하는 경우에도 사업자등록을 정정하여야 함에 따른 것이고, 청구법인은 주택임대업을 별도의 사업으로 영위하는 면세사업자가 아닌 일반과세자에 해당한다OOO. (라) 청구법인이 회사보유분 쟁점아파트를 임대한 의도는 이를 면세사업에 전용하고자 한 것이 아니라 청구법인의 자금사정이 상당히 경색되어 있어 미분양된 주택의 일시적 임대를 통해서라도 회사의 현금유동성을 확보하기 위한 목적과 일시적인 임대를 통하여 입주한 자로 하여금 최종적으로는 분양계약을 하도록 유도하려는 목적에서 이루어진 것이다. (마) 쟁점아파트의 임대는 2년간 전세로 살아보고 입주자가 분양을 결정하는 방식OOO으로 이루어진 것으로서, 이는 청구법인이 쟁점아파트의 분양을 유도하기 위한 목적에서 일시적·잠정적으로 이루어진 것이지, 쟁점아파트를 면세사업인 주택임대사업에 공할 목적으로 임대한 것이 아니다. 또한 임대계약기간이 2년이라는 점을 들어 쟁점아파트의 임대가 일시적․잠정적 임대가 아니라고 볼 수는 없다OOO. (바) 이처럼 쟁점아파트는 매각대상인 주택이 장기적인 부동산 침체로 인해 단기간에 매각되지 않은 관계로 일시적․잠정적으로 제3자에게 임대한 것에 불과한 것이고, 쟁점아파트의 판매를 유도하기 위한 노력의 일환으로 일시적으로 임대에 사용한 것일 뿐, 이를 면세사업에 전용하였다고 볼 수 없다.
(2) 대법원 판례 등을 보더라도 분양목적으로 신축한 주택을 일시적․잠정적으로 임대한 경우에는 면세전용에 해당하지 않는다고 한 바OOO, 청구법인은 장기적인 부동산 경기침체로 인해 쟁점아파트를 조기에 매각하는 것이 현실적으로 불가능하여 미분양된 주택을 일시적, 잠정적으로 임대하는 것이므로 면세전용에 해당하지 않는다.
(1) 국민주택규모 초과분 미분양주택을 임대한 경우에 일시적․잠정적인 임대인지 여부는 종합적으로 사실판단할 사항으로 분양을 목적으로 취득한 자산이라 하여 임대업에 사용하면 일시적․잠정적인 것으로 단정할 수 없다. (가) 청구법인은 2013.7.22. ‘회사보유분 직접 전세’를 시행하였고, 2일 뒤에 사업자등록상 주택임대업을 추가 등록하였는데 청구법인에서는 일시적․잠정적인 임대이지만 사업자등록 정정의무를 이행한 것으로 주장하고 있으나, 미분양세대의 98% 이상인 763세대OOO가 임대계약된 것으로 볼 때 일시적․잠정적인 임대가 아니라 미분양주택을 주택임대사업으로 전환함에 따라 사업자등록에 주택임대업을 추가한 것으로 봄이 타당하다고 판단된다. (나) 청구법인에서는 2년간 전세로 살아보고 입주자가 분양을 결정하는 방식OOO으로 임대하여 분양계약을 유도하려 하였다고 주장하나, 청구법인이 ‘회사보유분 직접 전세’를 OOO고 인터넷홈페이지에 게시한 내용을 보면, 타사의 OOO와 비교하며 다른 점을 적극 홍보하고 있고, OOO을 보면 OOO 타 아파트라고 비교하면서 ‘타사의 복잡한 계약과 달리 OOO는 순수한 전세계약이기에 부담이 없음’을 홍보하고 있으며, OOO를 보면 전세계약자에 대한 우선분양권, 전세 후 분양조건, 임대 중 제3자 분양가능 등의 분양관련 사항이 전혀 없는 점 등으로 볼 때, 청구법인은 OOO가 아닌 순수 전세계약이고 분양계약을 유도하려 하였다는 주장은 신빙성이 없다.
(2) 청구법인의 주택임대기간은 모두 2년으로 장기간인데 임대기간 2년을 기준으로 일률적으로 일시적․잠정적 임대여부를 판단할 수 없다며 청구법인이 판례OOO를 인용하고 있으나, 동 판례는 공사대금 채권으로 취득한 아파트이고, 임대차계약을 체결하면서도 분양에 관한 특약사항을 포함시킨 점, 이후 1세대를 제외하고 모두 매각한 점, 아파트 중 3세대는 임대기간이 2년 미만인 점이 반영된 것으로, 청구법인은 주택임대 이후 분양계약을 해지하는 세대가 증가하였고 분양 관련 특약사항이 없는 등 대법원 판례와는 완전히 다른 사안이며, 청구법인은 다른 대법원 판례OOO를 인용하면서 ‘건축업자가 분양목적으로 건축한 건물이 경기침체 등으로 분양되지 아니하여 그 중 일부를 분양될 때까지 일시적, 잠정적으로 임대한 경우에는 면세전용에 해당하지 않는다’고 주장하나, 판례별로 살펴보면 대법원 1990.10.12. 선고 OOO은 ‘미분양분의 일부를 임대기간 중 가옥을 매매하여도 이의가 없다는 조건을 붙여 분양될 때까지 일시적, 잠정적으로 임대한 경우’이고, 대법원 OOO 판결은 ‘60세대 아파트 중 42세대가 미분양이 되었고 그 중 일부인 15세대를 분양이 될 때까지 일시적으로 타에 임대하면서 그 임대기간중에도 적당한 원매자가 나타나면 그 원매자에게 이를 분양하곤 하였다는 사실을 확정’하고 있는 사안으로 분양이나 매각에 대한 특약사항 등이 전혀 없는 청구법인에는 적용할 수 없다.
(3) 위와 같이 청구법인은 2013.7.22.부터 회사보유분 직접전세(안심전세)를 시행하면서 2013.7.24. 사업자등록상 ‘부동산/주택임대’를 추가하였고, 2013.9.3. OOO 인터넷홈페이지에 홍보한 내용과 팸플릿 등을 보면 분양을 전제로 한 OOO가 아닌 점, ‘회사보유분 직접 전세’를 적극 홍보하여 미분양세대 448세대 중 임대계약수는 442세대로 임대계약률이 98.7%로 미분양세대의 대부분이 임대계약된 점, ‘임대차 계약서’를 보면 임대차 계약기간이 잔금납부일로부터 2년간으로 명시되어 있고, 전세계약자에 대한 우선분양권, 전세 후 분양조건, 임대 중 제3자 분양가능 등의 특약사항이 없는 점, 분양현황 및 전세임대 현황에 대한 확인서를 보면 2013년 4분기말보다 2014년 1분기말에 분양률이 하락하여 미분양세대수가 증가하였고 추가 분양을 위한 홍보활동 내역을 청구법인에 계속적으로 요구하였으나 제출하지 않고 있는 점으로 볼 때, 국민주택규모 초과분 미분양아파트를 일시적․잠정적으로 임대한 것이 아니라 주택임대사업으로 면세전용한 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.
(1) 부가가치세법 제10조[재화 공급의 특례] ① 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화(이하 이 조에서 "자기생산ㆍ취득재화"라 한다)를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다.
1. 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액이 공제된 재화
2. 제8항 제2호에 따른 사업양도로 취득한 재화로서 사업양도자가 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액을 공제받은 재화 (2) 부가가치세법 시행령 제28조[구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기] ④ 법 제10조에 따라 재화의 공급으로 보는 경우에는 다음 표의 구분에 따른 때를 재화의 공급시기로 본다. 구분 공급시기
1. 법 제10조 제1항․제2항 및 제4항에 따라 재화의 공급으로 보는 경우 재화를 사용하거나 소비하는 때
(1) OOO 분양 및 임대현황은 아래 <표1>․<표2>와 같다. OOO
(2) 처분청이 제시한 임차인과 임대인 청구법인과 계약체결한 OOO 임대차계약서상 임대차기간은 인도일로부터 2년이 되는 날까지로 나타나고, 특약사항에는 입주지정일보다 잔금납입일이 빠른 경우 임대차기간은 잔금납입일로부터 2년으로 한다고 기재되어 있다.
(3) 처분청이 제시한 2013.9.3.자 OOO 인터넷홈페이지 게시내용에는 회사보유분 직접전세, 새아파트 즉시 입주로 광고하고 있고, 타사OOO에 비해 청구법인의 안심전세는 소유권이전등기가 없고, 임대차보호법을 적용받으며, 담보대출 없고, 전세보증금 100% 환급하는 등으로 차이가 난다는 내용이다. 또한, 청구법인의 안심전세 안내 팸플릿을 보면 언론보도로 거듭 확인된 전세값 폭등의 무서운 기세, 부담 없는 OOO 안심 전세입주가 답이라고 홍보하고 있는 내용이 나타난다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,부가가치세법상 자가공급으로 인정되어 부가가치세를 부과하기 위해서는 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산, 취득한 재화를 자기 사업을 위하여 주택임대 등 부가가치세가 면제되는 사업에 직접 사용, 소비하는 경우이어야 되고, 그 취지는 사업자가 그 사업과 관련하여 생산, 취득한 재화를 자신이 직접 사용, 소비함으로써 매출세액이 발생하지 아니하여 부가가치세 부과에 어려움이 있을 경우에 그 재화의 사용, 소비 그 자체를 공급으로 보아 원래의 부가가치세 기본원리를 유지하려고 함에 있다고 할 것OOO이고, 사업자가 분양목적으로 건축한 건물이 경기침체 등으로 분양되지 아니하여 일부를 분양될 때까지 일시적·잠정적으로 임대한 것이라면, 이러한 일시적․잠정적 임대행위까지 사업자가 자기 사업을 위하여 직접 사용, 소비하는 이른바 자가공급에 해당한다고는 볼 수 없다 할 것OOO이다. 이 건의 경우 청구법인이 2013.7.22.부터 회사보유분 안심전세를 시행하면서 2013.7.24. 사업자등록상 ‘부동산/주택임대’를 추가하였고, 2013.9.3. OOO 인터넷홈페이지에 홍보한 내용과 팸플릿 등에 의하면 분양을 전제로 광고한 것으로 보기 어려운 점, 2014사업연도말 청구법인의 미분양세대 448세대 중 임대계약수는 442세대로 임대계약률이 98.7% 수준으로 미분양세대의 대부분이 임대계약된 점, 임대차 계약서상 임대차 계약기간이 2년간으로 명시되어 있고 분양 관련한 내용이 나타나지 아니하는 점 등에 비추어 청구법인이 국민주택규모 초과분 미분양아파트를 일시적․잠정적으로 임대한 것으로 보기 어려우므로 처분청이 쟁점아파트를 면세전용한 것으로 보아 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.