쟁점토지에 대한 매매대금의 대부분이 지급되어 사실상 양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

OOO세무서장이 2014.11.17. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2002.7.15. 나OOO와 함께 취득한 OOO를 2007.9.10. ㈜OOO에 OOO에 양도하는 매매계약을 체결하고 2008.3.5.까지 매매대금의 95%에 해당하는 OOO[2007.4.27. ㈜OOO으로부터 받은 계약금 OOO, 2007.5.9. 증액 계약금 OOO 합계 OOO 포함]을 수령OOO 하였다.
• 나. OOO국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2014년 8월 청구인에 대한 양도소득세 조사결과, 쟁점토지가 사실상 양도된 것으로 보아 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 청구인이 쟁점토지의 매매대금을 대부분 수령한 2008.3.5.을 쟁점토지의 양도시기로 하여 2014.11.17. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO을 결정 ․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.1.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 청구인이 ㈜OOO로부터 수령한 쟁점토지에 대한 계약금OOO이 쟁점토지 매매대금 OOO에 포함되었다고 주장하나, 청구인은 ㈜OOO과의 계약 내용을 OOO가 인수한다는 사실을 조사과정에서 알게된바, 청구인은 별개의 매수주체로 OOO와 별도의 계약을 한 것이며, OOO 대표이사 박OOO도 청구인에게 협의나 통고 없이 일방적으로 인수한 사실을 확인하고 있다. 처분청은 청구인이 ㈜OOO과의 당초 계약에 이어 OOO으로 증액 계약을 하고, 당초 매매대금인 OOO과의 차액 OOO의 10%인 OOO을 계약금으로 수령하였다고 주장하나, 매매계약의 변경으로 인하여 증액된 계약금OOO은 청구인이 아닌 OOO의 대리인인 배OOO이 영수증을 위조하여 수령한바, 이는 청구인이 배OOO을 횡령을 이유로 고소한 사실로 확인된다. 따라서, 청구인이 쟁점토지의 매매대금으로 OOO로부터 받아야 할 잔금은 OOO으로 대금 청산이 이루어지지 않았음을 알수 있다. 쟁점토지의 등기부상 소유주는 청구인으로서 매수인과 쟁점토지 매매계약 체결시 토지거래허가 후 쟁점토지의 소유권이전 등기시 잔금을 지급받기로 계약한 것이고, 동 계약에 따라 현재까지 잔금을 지급받지 못하여 청구인이 쟁점토지를 소유 및 점유하면서 사용하고 있음에도 아무런 근거 없이 처분청이 조세회피 및 지연 등의 목적으로 잔금지급을 유예한 것으로 본 것은 추정과 정황만으로 과세한 것에 불과하며, 또한, 청구인과 OOO 간의 매매계약서에 의하면, 잔금 지급전에는 농작물, 지상권 및 지하권 권한 등 사업부지 일체에 대한 모든 권한은 청구인에게 있고, 쟁점토지의 재산세를 청구인이 부담한 점 등을 감안할 때, 쟁점토지의 사용권한이 여전히 청구인에게 있음에도 2008.3.5. 쟁점토지가 양도된 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 OOO에 사업을 양도한 ㈜OOO로부터 지급받은 OOO에 대하여 사업양도 사실을 몰랐다는 사유와 금융계좌로 지급되지 않은 증액 계약금 OOO에 대하여 청구인이 받은 사실이 없으므로 매매대금이 아니라고 주장하나, 청구인과 OOO 간에 2008년 2월 작성한 부동산 매매계약 변경 확인서에 의하면, 매매대금 OOO 중 95%(매매계약금 10% 포함)를 일괄지급하고 차액 5%는 토지거래허가 후 등기이전시에 지급하는 것으로 약정하였고, 매매대금의 95% 금액인 OOO에서 당초 ㈜OOO로부터 지급받은 금액인 OOO을 제외한 나머지 금액인 OOO이 입금된 것으로 확인되며, 배우자 권OOO가 증액 계약금을 수령하였다는 영수증 및 OOO에서 작성한 토지조서 및 토지계약현황에 청구인에게 기지급금이 OOO으로 기재되어 있는바, 쟁점토지에 대한 매매대금 미수령액을 OOO으로 보는 것이 타당하다. 청구인은 쟁점토지의 양도대금 중 5%에 상당하는 OOO을 남겨 놓은 채 이를 이용하여 양도시기가 미도래 하였다고 주장하나, 매수법인인 OOO에서 작성한 토지조서 및 토지계약현황을 보면,청구인과 쟁점토지 전체를 공동 소유하고 있는 나OOO는 매매대금 전액을 2008.3.7. 지급받았고, OOO에서 작성한 토지조서 및 토지계약현황을 보면, OOO 일대 아파트 부지인 67필지를 매입하면서 나머지 다른 소유자들은 2008.3.5.과 2008.3.7.에 매매대금을 모두 지급받았으나 청구인과 OOO 잔금지급유보액이라는 명칭으로 각각 OOO이 남아 있는 것으로 확인되는바, OOO에서 2008.3.5. OOO, 2008.3.7. OOO의 고액을 토지 소유자들에게 매매대금으로 지급하였음에도 청구인에게 전체 지급금액 대비 소액에 불과한 OOO을 지급하지 않은 것은 자금 사정이 아닌 소액의 매매대금을 이용, 그 양도시기를 임의로 조정하려는 청구인의 요청에 의하여 소액의 잔금을 지급유보한 것으로 판단되므로, 2008.3.5. 청구인이 쟁점토지를 사실상 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지에 대한 매매대금의 대부분이 지급되어 사실상 양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청에서 제출한 심리자료에 의하면, 다음의 사실관계가 나타난다. (가) 청구인과 ㈜OOO이 2007.4.27. 작성한 부동산매매계약서 등에 의하면, 쟁점토지 매매대금은 OOO으로 하고, 잔금 중 OOO을 2년 후 소유권 이전시 지급하며, 토지 매입금은 사업부지의 최고가(타인의 최고금액을 기준하여 지급)로 하기로 특약한 것으로 나타나고, 같은 날 청구인과 ㈜OOO은 쟁점토지 매매대금을 OOO에서 OOO으로 OOO을 증액한 부동산매매계약서를 다시 작성한 것으로 나타난다. (나) 계좌거래내역서에 의하면, 2007.4.27. ㈜OOO은 당초 쟁점토지 매매 계약금으로 OOO을 청구인의 배우자인 권OOO의 계좌OOO로 입금하였고, 권OOO 명의의 영수증에 의하면, 2007.5.9. ㈜OOO은 증액된 매매대금의 10%인 OOO을 지급하여 이를 권OOO가 수령한 것으로 나타난다. (다) 2007.9.20. OOO와 ㈜OOO이 작성한 토지매입용역계약서에 의하면, 시행사인 OOO는 토지매입 용역자인 ㈜OOO이 기 작업 완료한 쟁점토지를 포함한 총 16필지, 5,546평에 대하여 토지매수계약을 체결하고, 사업대상부지 전체(약 23,878.67평)의 토지매입 계약금 및 중도금을 토지주 90% 이상 매매계약 체결시 각 지주에게 일괄 지급한다고 기재되어 있다. (라) 2007.9.20. 청구인과 OOO가 체결한 부동산매매계약서에 의하면, 쟁점토지 매매대금은 OOO으로 하고, 청구인은 잔금 수령과 동시에 쟁점토지의 소유권 이전 서류를 OOO 또는 OOO가 지정하는 자에게 교부하며, 청구인은 본 계약체결 후 계약금 및 중도금 지급시 쟁점토지에 대한 토지사용승락서 및 인감증명서 등 인․허가에 필요한 제반서류를 OOO에게 제공하고, 쟁점토지에 대한 제세공과금 정산기준일은 부과원인일을 기준으로 하며, 소유권이전(명도완료)일을 기준으로 이전에 발생된 것은 청구인이 부담하고, 이후에 발생되는 것은 OOO가 부담한다고 기재되어 있다. (마) 2008년 2월 권OOO와 OOO가 작성한 부동산매매계약 변경 확인서에 의하면, 위 부동산매매계약서와 관련하여 기존 계약내용을 승계하되 계약기간을 토지대금의 집행기일인 2008.3.7.까지로 연장하고, 기존의 매매대금 지급방식과 관계없이 매매계약대금의 95%(매매계약금 10% 포함)를 일괄 지급하며, 차액 5%는 토지거래허가 후 등기이전시 지급한다고 기재되어 있다. (바) OOO에서 작성한 토지조서 및 토지계약현황에 의하면, 쟁점토지 매매대금 지급과 관련하여 청구인에 대한 기 지급액은 OOO에 의하면, OOO로부터 2008.3.5. OOO이 각각 입금된 것으로 나타난다. (사) 쟁점토지에 대한 등기사항전부증명서에 의하면, 2008.3.6. OOO(주)에서 신탁예약 가등기 및 OOO를 채무자로 하여 OOO(주) 등에 근저당권이 설정되어 있는 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 2015.7.16. 조세심판관회의에 출석하여, 쟁점토지는 현재까지 소유권이전 등기를 하지 아니한 상태로서 청구인이 점유하면서 배우자인 권OOO와 함께 농사를 짓고 있고(청구인이 쟁점토지를 점유하면서 현재까지 경작하고 있는 사실에 대하여는 처분청도 다툼이 없다), 2007.4.27. 당초 ㈜OOO과의 계약시 잔금 중 OOO을 2년 후 소유권 이전시 지급하고, 토지 매입대금은 사업부지의 최고가로 한다고 특약(타인의 최고 금액을 기준하여 지급)하였는데, 쟁점토지 전체의 공동소유자인 나OOO(2분의 1 지분)에 대해서는 청구인 보다 OOO이 더 많은 OOO이 지급된 점으로 볼 때, 청구인이 쟁점토지가 포함된 토지의 공동소유자인 나OOO보다 낮은 가액에 매도하기 위해 먼저 잔금을 지급받을 이유가 없었다는 내용으로 진술하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법제88조 제1항 및 같은 법 시행령 제162조 제1항에서 토지의 양도시기를 대금을 청산한 날로 규정하면서, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일로 하고 있는바, 쟁점토지의 잔금이 청산되지 않은 사실에 대하여는 쟁점토지 매매당사자 간에 다툼이 없는 점, 매매계약서상 토지거래 허가 후 30일 이내 소유권이전과 동시에 잔금을 지급하는 것으로 약정하고 있는바, 쟁점토지의 등기부상 쟁점토지의 소유자는 현재까지도 청구인으로 확인되므로 잔금지급 조건이 성취된 것으로 보기 어려운 점, 쟁점토지의 소유자인 청구인이 중도금 지급일 이후에도 계속하여 쟁점토지를 실질적으로 점유하면서 현재도 농지로 직접 경작하고 있는 점, 처분청은 쟁점토지의 양도시기를 매매계약서상의 중도금 수령일인 2008.3.5.로 보고 있으나, 쟁점토지가 토지거래허가구역에서 해제된 시점이 2010.12.15.로서 처분청이 본 양도일은 매매계약서의 내용과 부합하지 않을 뿐 아니라, 당사자간에 자유로운 의사에 따라 합의 작성된 계약서의 내용을 구체적인 근거 없이 부인하기 어려운 점, 청구인이 쟁점토지의 매수인인 OOO로부터 지급받은 계약금 및 중도금 합계액이 OOO으로서 총 매매대금의 95%이나, 매매대금의 대부분을 청구인이 수령하였다고 하더라도 잔금을 남겨둔 경위나 미지급된 잔금의 액수 등을 감안할 때 대금이 모두 지급된 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지가 사실상 양도된 것으로 보아 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다