쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

심판청구를 기각 한다.

• 가. 청구인은 2004.4.7. OOO전 1,428㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 보유하다가 2012.12.13. 양도한 후 양도가액을 OOO으로, 취득가액을 OOO으로 하여 2012년 귀속 양도소득세 OOO신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 2014.3.17.〜2014.4.4. 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 쟁점토지의 실지취득가액이 확인되지 않는 것으로 보아 취득가액을 환산가액 OOO으로 하여 2014.6.10. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.9.4. 이의신청을 거쳐 2015.1.13. 심판청구를 제 기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지의 취득당시인 2004년 즈음 OOO를 하고 있던 OOO를 통해 쟁 점토지가 매물로 나온 사실을 알게 되었는바, 당시에 쟁점토지 주변에는 부동산 중개업소가 없었고 전 소유자들의 동의하에 OOO중개인으로 하여 쟁점토지를 취득하였으며, 쟁점토지의 취득당시 남편과 같이 사업을 하였으나, 남편의 도박으로 은행에 자금을 입금하는 것이 여의치 아니하여 집에 현금을 모아 보관하고 있다가 쟁점토지의 취득 대 금으로 OOO만원을 지급하였고 이는 쟁점토지의 취득당시 매매를 중개한 OOO전 소 유자 중 OOO확인서, 취득당시 쟁점토지의 주변시세 확인을 위한 부동산매매계약서 등에서 확인된다. 2006년 즈음 쟁점토지가 속한 지역이 개발제한구역에서 해제된다는 소문이 나면 서 토지거래가 활성화되었는바, 인근토지인 OOO 토지의 2003.5.30. 매매대금이 평당 OOO원, 같은 곳 OOO토지의 2005.12.20. 매매대금이 평당 OOO이었음에 비추어 쟁 점 토지의 취득가액 OOO(평당 약 OOO)은 실제 거래가액임이 확인되므로 취득가액을 환 산가액으로 하여 양도소득세를 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 실제 취득가액과 관련하여 매매계약서, 대금수수영수증 등 가장 직접적이 고 객관적인 증빙자료의 제출 없이 사후에 임의로 작성이 가능한 관련인들의 확인서만을 제시하고 있어 이를 신빙성있는 객관적인 증빙으로 보기 어렵다. 청구인이 제시한 인근토지들의 매매계약서는 쟁점토지의 취득일 전후 3월을 초과하 여 작성된 것들로서 쟁점토지의 매매사례가액으로 삼기 어려우며, 청구인의 은행 인출 금 액 및 OOO대출금액이 쟁점토지의 취득에 직접 사용되었는지 또한 확인되지 아니하 여 “취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우”에 해당하므로 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 양도한 토지의 실지취득가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 동법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 〜⑥ (생 략)

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규 정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토 지 ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가(괄호 생략)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하 여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인의 양도소득세 신고서와 처분청의 양도소득세 경정결의서에 의하면, 쟁점토지의 양도소득세 신고 및 경정 내용은 아래와 같이 나타난다. (2) 쟁점토지의 등기부상 소유권이전 내역은 아래와 같다. (가) 쟁점토지의 전 소유자 중 OOO사망하였고, OOO은 쟁점토지의 지분을 OOO에 양도하였다는 내용의 확인서를 청구인을 통해 제출하였다. (나) 처분청의 조사공무원은 2014.10.2. 13시 20분경 OOO에게 쟁점토지의 매매에 대하여 유선 OOO 으로 문의한바, 배우자 OOO(1940년생, 경기도 OOO거주)의 진술에 의하면 쟁점토지를 평당 OOO(쟁점토지는 432평이므로 총 매매대금은 OOO임)에 양도하였고 OOO소재 중개사사무실 에서 다른 공유자들과 함께 OOO만나 직접 현금을 수수 했으며 OOO있던 것은 기억나지만 OOO기억나지 아니하고 그 외 중개사사무실의 상호 나 중개사의 성명, 계약서를 한 장에 작성했는지 지분별로 세 장 작성했는지는 기억나지 않으며 계약서는 현재 보관하고 있지 않다고 진술한 것으로 나타난다. (다) 국세청통합시스템(TIS)에 의하면 전 소유자 3명이 쟁점토지에 대해 기준시가 OOO양도가액으로 하여 각 양도소득세 를 신고한 사실이 확인된다.

(3) 청구인이 제출한 증빙은 아래와 같다. (가) 쟁점토지 3분의 1을 OOO에 매도하였다는 내용의 OOO확인서 (나) 쟁점토지 3분의 1을 평당 OOO양도하였다는 내용의 OOO확인서(남편 OOO대필) (다) 쟁점토지의 매매를 중개하였고 매매대금은 OOO이었다는 내용의 OOO확인서 (라) 쟁점토지의 취득가액이 OOO이라는 청구인의 주장을 뒷받침하기 위하여 제출 된 인근토지의 매매계약서의 내용을 쟁점토지와 비교하여 요약하면 다음과 같으며, 국세 청통 합시스템(TIS)에 의하면 양수인들(OOO)은 아래 매매대금을 취득가액으로 하여 각 양 도소득세 신고를 하고, 신고시인된 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 취득 매매계약서는 3~4차례의 이사 과정에서 분실하였고, 매매대금 은 전액 현금으로 지급하였다고 하며 아래와 같이 예금인출 내역 등을 제출하였

• 다. (가) 청구인은 위 예금인출 금액 총 OOO배우자의 도박벽 때문에 집에 보관하고 있다가 OOO대출금과 함께 쟁점토지의 취득대금으로 지급하였다고 주장하였다. (나) 처분청은 위 청구인 주장에 대하여 현금 인출금액이 실제로 쟁점토지의 취득 과 관련이 있는지가 입증되지 않는다는 의견이다. (다) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 금융기관 대출과 관련하여 아래와 같이 근저당권 및 지상권이 설정된 사실이 확인된다. (5) 국세청통합시스템(TIS)에 의하면, 쟁점토지의 취득일 이전에 청구인이 사업자등록을 한 사실은 없고, 청구인의 배우자 OOO2000.4.23.부터 2008.6. 2.까지 OOO에서 OOO업종 샷시 제조업)을 영위한 것으로 나타나며, 종합소득세 신고내역은 아래와 같
• 다. (6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 전 소유자들 의 확인서와 예금인출 내역 등을 제시하며 쟁점토지의 실지취득가액은 최소한 처분청의 조사공무원에게 OOO의 배우자가 확인한 OOO이고 주장하나, 쟁점토지의 매매계약일 및 잔금일은 2004년 2월~4월경으로서 청구인은 쟁점토지를 구입하기 위해 거액의 은 행예금을 2년 이전부터 인출하여 보관하였다가 전액 현금으로 취득대금을 지급하였다는 주장을 신뢰하기 어려운 점, 청구인이 개인적으로 빌렸다는 자금에 대한 증빙(차용증, 입금내역)의 제시가 없는 점, 거래상대방의 대금 수취내역이 입증되지 않는 점, 청구인 이 전 소유자 OOO확인서를 제출하였으나, 전 소유자는 양도가액을 기준시가로 신고하였 고 확인서상 거래금액이 서로 상이하며, 쟁점토지를 중개하였다는 OOO확인서도 쟁점토지 의 취득가액에 대한 객관적인 증빙으로 보기 어려운 점, 인근토지의 경우 토지거래 특성 상 거래자의 사정과 토지의 위치, 지목, 이용목적에 따라 가격을 달리 할 수 있으며, 매매일도 쟁점토지의 거래일과 약 1년 정도의 시차가 있어 매매사례가액으로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지는 매매계약서․영수증, 그 밖의 증명서류에 의하여 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당한다 할 것이므로 처분청이 쟁 점 토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판 단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.