쟁점부동산을 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세할 수 있는지 여부

OOO장이 2014.8.4. 청구인에게 한 2010년 귀속 양도소득세 OOO원 및 2012년 귀속 양도소득세 OOO원의 각 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2001.4.19. 임의경매에 의한 낙찰을 원인으로 OOO 대지 1,038㎡와 동 지상 주택 437.82㎡(부수토지와 함께 이하 “쟁점주택”이라 한다) 및 같은 동 679-3 대지 704㎡ 를 취득하였고, 2002.8.21. 매매를 원인으로 같은 동 679-2 전 261㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 동 지상 창고 113.25㎡(이하 “쟁점창고”라 하고, 쟁점토지와 함께 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 보유하다가 위 부동산 중 OOO 대지 1,038㎡와 같은 동 679-3 대지 704㎡와 쟁점토지는 2010.5.4. OOO에 양도(수용)하였고, 같은 동 680-1 지상의 주택과 쟁점창고는 2012.12.10. OOO 에 양도(수용)한 후 2010년과 2012년 귀속 양도 소득세 신고시 쟁점주택과 쟁점부동산을 1세대 1주 택으로 보아 비과세 대상으로 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산이 쟁점주택과 별개의 부동산이라고 보 아 양도소득세 비과세를 배제하여 2014.8.4. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원 및 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 각 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.10.15. 이의신청을 거쳐 2014.12.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택의 지하층에도 창고가 있으나 보일러실(2개의 대형 탱크가 있음)과 차고지로 이용되고 있어 다른 생활자재를 보관하기에는 부족하므로 별도로 창고가 있어야 할 필요가 있고, 쟁점주택 외부를 벽돌담장이 둘러싸고 있으나 이는 주택을 다른 공간보다 높게 하기 위한 축대 형태이며, 쟁점주택의 출입문은 쟁점주택과 쟁점부동산을 구분하기 위한 것이라기보다는 주택에 딸린 하나의 장식품에 불과한 것이 므로 쟁점부동산이 쟁점주택과 완전히 분리되어 있다고 볼 수 없는 점, 청구인이 소유한 전체 토지를 중심으로 큰 울타리가 쳐져 있고, 쟁 점 부동산이 농기구 와 가재도구를 보관하는 장소라고 볼 수 없을 정도로 쟁점주택으로부터 멀리 떨어져 있는 것도 아니어서(쟁점주택과 쟁점 부동산 간의 거리는 약 3.5m) 주거생활공간과 일체를 이루고 있는 점, 청구인은 쟁점부동산을 타인에게 임대한 사실이 없고, 사진 등에 의하면 농기구[농업을 주업으로 하지는 않았으나 텃밭 OOO에서 농사를 지었음]와 가재도구 및 취미활동에 필요한 자재들을 보관하는 용도로 사용하였음이 명확하게 확인되는 점, 주택의 부수토지가 주택과 같은 필지여만 하는 것은 아니고 토지 이용상황이 주택의 부수토지와 같아야만 하는 것도 아니며, 실제로 한울타리 내에서 주거용으로 사용했는지에 따라 판단하여야 하고, 한울타리 내의 주택이라 하더라도 용도나 구조 등에 따라 보상가격에 차이가 있는 것은 당연한바, 쟁점부동산은 쟁점주택과 한울타리 내에 있고 청구인이 주택의 부속창고로 실제 이용한 점 등에 비추어 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세를 배제한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택의 지하층에 창고 용도의 공간이 별도로 있었던 것으로 보 이고, 쟁점창고의 면적은 113.25㎡로서 쟁점주택 1층 바닥면적 147.48㎡의 약 OOO%에 달하여 통상적인 수준보다 상당히 크며, 쟁점주택 주위에는 2미터 높이의 벽돌 담장이 있고, 쟁점주택에 별도의 출입문이 설치되어 있어 쟁점주택만으로 독립된 생활공간이 형성되어 쟁점부동산과 구분되는 경계가 있으며, 청구인이 쟁점부동산으로 출입하기 위해서는 쟁점주택의 출입문을 통과하여야만 하므로 쟁점부동산이 쟁점주택과 주거생활공간의 일체를 이루고 있다고 보기 어려운 점, 쟁점주택과 쟁점부동산의 전체 모습이 보이는 사진에 의하면, 쟁점주택 주위를 빙 둘러서 붉은 벽돌로 담장이 쳐져 있고, 쟁점주택과 쟁점부동산은 서로 분리되어 있어 그 사이에 차량이 드나드는 길이 있는 점, 청구인의 재산세 납부내역과 부동산 소유내역 및 배우자 OOO의 사업내역 등에 의하면, 청구인은 농업을 주업으로 하고 있지 않으므 로 쟁점주택은 농가주택에 해당하지 않는 것으로 보이는 점, 청구인은 쟁점부동산을 주거용 창고로 사용하였다고 주장하나, 이 를 입증할 만한 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점토지는 쟁점주택의 부수토지와 필지, 지목 및 토지이용상황이 다르고, 보상평가시에도 같은 울타리 내에 있는 토지 등으로 일괄하 여 평가하지 않고 필지별, 용도별로 구분하여 쟁점주택과 쟁점부동산을 각각 별도로 평가한 점 등에 비추어 쟁점부동산이 주택에 해당하지 않는다고 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산을 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제89조 (비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세 하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.(단서 및 각 호 생략) 제155조(1세대 1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다) 에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 심판청구에 대한 답변서와 이의신청결정서 및 양도소득세 실지조사종결보고서 등 처분청 심리자료의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 2001.4.19. 임의경매에 의한 낙찰을 원인으로 쟁 점주택과 OOO 대지 704㎡를 취득하였고, 2002.8.21. 매매를 원인으로 OOO로부터 쟁점부동산을 취득하였는데 쟁점부동산을 취득할 당시 작성된 매매계약서에는 매매대상 목적물로 ‘쟁점토지’만 기재되어 있고, 쟁점창고는 미등기 상태이다(건축물대장에도 등록되어 있지 않다). (나) 쟁점부동산의 전 소유자인 OOO가 쟁점부동산을 임의경매 로 취득할 당시 OOO이 쟁점부동산 등에 대하여 조사한 사실 조회서에 의하면, 쟁점토지 지상에 제시외 건물(ㄱ. 세멘블럭조 스레트즙 창고 1동 건평미상, ㄴ. 목조 천막즙 창고 1동 건평미상)이 존재 하는 것으로 되어 있고, OOO OOO장이 2012.11.30. 발행한 토지 등 수용사실 확인서에 의하면, 쟁점창고의 종류는 “창고”로, 구조 및 규격은 “경량 철골구조 샌드위치 판넬”로 기재되어 있으며, 쟁점창고의 면적은 113.25㎡(2010.7.20. OOO에서 현황측량성과도의 측량서류로 확인됨)로 나타난다. (다) OOO가 쟁점주택과 쟁점부동산 등 수용시 작 성한 보상내역서의 내용은 아래 <표1>과 같고, 쟁점주택 1층의 면적은 164.64㎡이나 건축물대장에는 147.48㎡(투영면적)로 등재되어 있다. <표1> 보상내역서 (라) 청구인과 배우자 OOO의 사업내역은 아래 <표2>와 같고, 주식회사 OOO의 2010사업연도～2012사업연도 수입금액은 각OOO원이며, 청구인과 OOO은 주식회사 OOO가 발행한 주식 각 OOO주를 보유(총 OOO%)하고 있고, OOO은 2010년～2012년 동안 주식회사 OOO로부터 매년 OOO원의 급여를 지급받은 것으로 나타난다. <표2> 사업내역 (마) 청구인과 청구인의 배우자 OOO의 부동산 소유내역은 아래 <표3>과 같고, 농지를 보유하고 있지는 않는 것으로 나타난다. <표3> 부동산 소유내역 (바) 처분청은 2014년 5월 청구인의 양도소득세 신고내용에 대한 실지조사를 실시하였고, 실지조사 중이던 2014.5.16. 쟁점부동산을 방문하여 쟁점주택과 쟁점부동산의 외관 및 쟁점창고의 내부를 촬영하였으며, 당시 촬영한 사진 21매(촬영일이 2013.1.14.로 되어 있으나, 실제 촬영일은 2014.5.16.이라는 의견임)를 제출하였다.

(2) 청구인은 쟁점창고를 타인에게 임대한 사실이 없고, 쟁점창고를 농기구 와 가재도구 및 취미활동에 필요한 자재들을 보관하는 용도로 사용하였다고 주장하며 항공사진(2009년 4월과 2014년 4월 촬영) 2매와 쟁점주택과 쟁점부동산의 외관 및 창고 내부를 촬영한 사진 12매를 제출하였다.

(3) 청구인과 처분청이 제출한 사진에 의하면, 쟁점주택의 주위에는 벽돌로 된 담장이 쳐져 있고, 담장의 일부분에 출입문이 있으며, 창고내부에는 농기구와 가재도구(의류, 신발류, 낚시도구, 수납장) 및 운동 장비 등이 보관되어 있고, OOO 679-3 대지 704㎡ 는 텃밭으로 이용되고 있는 것으로 나타난다.

(4) 청구인과 처분청은 쟁점부동산이 1세대 1주택에 해당하는지 여부에 대하여 다른 주장과 의견을 제시하고 있어 우리 원이 2015.4.24. 쟁점부동산에 대하여 현지확인한 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점부동산과 쟁점주택 등 주변 일대를 보면, 주택과 농경지 등이 혼재되어 있는 자연취락지구이다. (나) OOO는 2010.5.7. OOO 개발택지로 쟁점주택과 쟁점부동산 등 주변 일대를 수용하여 주민들은 모두 퇴거하였으나, 건축물 등은 종전 형태를 그대로 유지하고 있었다. (다) 쟁점주택은 지형상 주변에 비하여 저지대이므로 전 소유자가 조망을 위해 주택의 바닥면적 보다 약간 넓은 지역에 높이 약 2.5미터의 콘크리트 옹벽을 쌓고, 옹벽의 미관을 위해 타일을 부착하였으며, 쟁점주택과 쟁점부동산 사이에는 울타리나 담이 없었다. (라) 쟁점주택 지층에는 약 1.8미터 높이의 주차장과 창고가 설치 되어 있으나, 창고에는 보일러 시설이 있어서 쟁점주택의 창고로 사 용하였다고 보기에는 열악한 상태(주차장쪽에만 출입구가 있고 별도의 출입구나 창문시설이 없어 조명기구 없이 출입하기 어려운 컴컴한 상 태이고, 면적은 소형차 2대 정도의 크기로서 주차장과 구분되지 아니하였음)이고, 청구인도 주차장 용도로만 이용한 것으로 조사되었다. (마) 쟁점부동산은 쟁점주택의 창고로는 다소 큰 규모인 것이 사실이나, 쟁점주택이 농경지와 주택지가 혼재되어 있는 자연취 락지구에 소재하고 있고, 전 소유자가 우사로 이용하다가 농기계 보관창고 등으로 이용한 것으로 조사되었다. (5) 소득세법 시행령 제155조 제1항 후단에 “종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수 되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다”라고 규정하고 있다.

(6) 한편,소득세법상 “주택”이라 함은 건축물관리대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 관할관청의 허가 및 등기 유무와는 관계없이 주거에 사용하는 건물을 뜻하는 것이고, 사실상의 용도가 주거용이고 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 이상 반드시 1동의 건물이어야 하고 그 대지도 1필지의 토지이어야 하는 것은 아니라 할 것이며, 한울타리 안에 2동 이상의 주거용 건물이 있는 경우로서 2동 이상의 주거용 건물이 동일한 생활 영역 안에 있다면 1세대 1주택 판정시 이를 하나의 주택으로 보 는 것이 타당하다[조 심 2014서2442(2014.9.17.) 외 다수, 같은 뜻임].

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분 청은 쟁점토지는 쟁점주택의 부수토지와 필지, 지목 및 토지이용상황이 다르고, 보상평가내용(같은 울타리 내에 있는 토지 등으로 일괄하 여 평가하지 않고 필지별, 용도별로 구분하여 쟁점주택과 쟁점부동산을 별도로 평가함) 등에 비추어 쟁점부동산이 주택에 해당하지 아니한다 하여 1세대 1주택 비과세를 배제하고 이 건 처분을 하였으나, 쟁 점주택 등 주변일대는 주택과 농경지 등이 혼재한 자연취락지구이고, 쟁점주택과 쟁점부동산은 지형상 저지대이므로 쟁점주택를 신축 한 전소유자가 쟁점주택의 조망을 위해 쟁점주택의 건물 바닥면적 보다 약간 넓은 지역에 높이 약 2.5미터 정도의 콘크리트 옹벽을 설치하고 주택을 신축한 것으로서 쟁점주택과 쟁점부동산의 사이에는 담장이 없는 점, 쟁점주택의 지층의 창고는 주거용 물품의 보관하는 창고로는 이용되지 않은 것으로 보이고, 쟁점부동산은 전소유자가 우사로 이용 하다가 농기계 보관창고 등으로 이용하기 위해 설치한 미등기 건 물이며, 청구인은 쟁점부동산을 주거용 물품 등을 보관하는데 이용한 점, 소득세법 시행령 제155조 제1항 후단 규정내용 등에 비추어 쟁점부동산과 쟁점주택은 1주택에 해당한다고 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서, 청구인이 양도한 쟁점부동산과 쟁점주택을 1세대 1주택 으로 인정하지 아니하고 과세한 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.