쟁점토지의 형질변경으로 인하여 공시지가가 상승하였을 개연성은 인정되나 형질변경에 들어간 공사비(필요경비)와 공시지가 상승분의 인과를 인정하기 어려운 점, 구체적인 증빙이 없어 필요경비로 지출되었다고 추정할 수 있는 사실과 그에 대한 주장만으로 필요경비를 인정할 수는 없는 점 등에 비추어 관련 필요경비를 부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
쟁점토지의 형질변경으로 인하여 공시지가가 상승하였을 개연성은 인정되나 형질변경에 들어간 공사비(필요경비)와 공시지가 상승분의 인과를 인정하기 어려운 점, 구체적인 증빙이 없어 필요경비로 지출되었다고 추정할 수 있는 사실과 그에 대한 주장만으로 필요경비를 인정할 수는 없는 점 등에 비추어 관련 필요경비를 부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
(1) 이 건 사실관계를 살펴본다. (가) 2011.6.21. 청구인은 임야(당시면적 2,770㎡, 이후 559㎡는 OOO으로 이기)이던 쟁점토지 및 OOO 2,739m2를 함께 취득OOO하였으며, 거래신고필증상 쟁점토지 가액은 OOO원으로 2012.8.16. 양도한 면적인 2,211㎡로 환산시 OOO원으로 나타난다. (나) 2011.12.28. 청구인은 쟁점토지를 공장용지로 형질변경(취득세 OOO원 납부)한 뒤 건물을 신축(취득가액 OOO원)하고, 2012.8.16. 주식회사 OOO에게 쟁점토지 및 건물을 OOO에 양도하였으며, 청구인의 양도물건 내역은 다음 <표1>과 같다. (다) 청구인은 다음 <표2>와 같이 양도소득세를 신고하였다. (라) 처분청의 양도소득세 조사복명서 주요내용은 다음과 같다.
1. 조사기간은 2014.3.27.∼2014.6.20.(85일)이며, 청구인이 관련 자료 및 증빙 제출에 상당한 시간이 소요될 것이 예상된다고 하여, 2014.3.27.∼2014.5.31. 기간 동안 조사를 중지하였다.
2. 청구인의 필요경비 신고내역에 대한 조사사항은 다음 <표3>과 같으며, 지목변경비용 OOO원은 구체적 증빙 없이 지목변경 시 과세된 취득세 과세표준 금액[지목변경 당시 취득세의 과세표준 OOO원을 면적으로 안분(2,211/2,770=양도면적/총면적)한 금액]으로 신고한 것이 확인되어 납세자에게 관련 증빙을 요구하였으나, 조사중지에도 불구하고 관련 증빙 제출이 불가능하다고 진술하였다.
(2) 청구인의 주장은 다음과 같다. (가) 쟁점토지의 지목변경과 관련하여 토지대장상 지목변경 날짜가 확인되고, 취득세를 납부하였으며, 개별공시지가가 OOO 급증하였고, 사진상으로 공장신축이 확인되므로 지목변경에 대한 객관적 증빙이 존재한다. (나) 판례에 따르면, 경험칙상 필요경비의 발생이 명백하거나 필요경비의 존재가 분명한 경우, 과세관청이 실지조사가 불가능한 경우에 시행하는 추계조사의 방법에 의하여 산정이 가능한 범위 내에서는 과세관청이 그 금액을 입증하여야 하고, 납세의무자가 이보다 많은 필요경비를 주장하는 경우에는 납세의무자에게 그 입증의 필요가 돌아간다. (다) 쟁점토지에 공장을 짓기 위해 토지에 대한 성토작업 및 터다지기, 바닥포장공사, 배수로 및 석축공사, 옹벽공사 등 형질변경을 위한 공사가 필요하였고, 본인이 실제로 위와 같은 토지기반공사를 한 점 등에 비추어, 이 사건 자본적 지출은 이 사건 공장용지의 이용편의, 개량을 위하여 지출한 것으로 필요경비로 공제되는 자본적 지출에 해당한다. (라) 처분청이 제시한 수원지방법원 2012구합8312 판례는 필요경비 지출사실 자체를 부정하는 경우의 판례로서 필요경비 지출이 경험칙상 분명한 이 건에 적용할 수 없고, 오히려 서울행정법원 2011구단18383 등의 판례는 지출자체가 명백한 경우 감정의 방법을 통한 필요경비 공제를 인정하고 있는 반면, 그 외 처분청이 제시한 판례는 이 건과 같이 해당 지자체가 그 내역을 감정하여 개별공시지가에 반영하고 취득세 및 부담금까지 부담케한 지출사실이 확실한 경우가 아니라, 건물 등에 대한 수리비, 구축물에 대한 지출 등으로 납세의무자의 지배영역에서만 이루어지고 그 내역이 객관적으로 검증되지 않은 것에 적용될 사항이다. (마) 결정 과세표준OOO은 필요경비 부인된 자본적 지출액OOO의 OOO에 불과한 금액으로, 감정가액이 개별공시지가 증가분의 OOO를 초과할 수 있다는 것은 경험상 합리적이라 할 것이므로, 감정의 방법으로 입증하여 과세표준을 산정하여야 한다.
(3) 처분청은 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 하는 점, 최근 판례(수원지방법원 2013.4.17. 선고 2012구합8312 판결) 등도 필요경비 지출사실 자체를 부정하는 것이 아니라 납세자가 지출증빙을 입증하지 못하여 이를 부인하는 경우가 대부분인 점, 청구인이 신고한 자본적 지출액 OOO원은 지목변경으로 납부한 취득세 시가표준액 OOO원을 면적으로 안분하여 산출한 것으로 소득세법 시행령 제67조 제2항 에서 “자본적 지출”로 규정하는 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 신고한 것이 아닌 점 등을 종합하면, 청구인의 자본적 지출액을 부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 입장이다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점토지의 형질변경으로 인하여 공시지가가 상승하였을 개연성은 인정되나 형질변경에 들어간 공사비 금액(필요경비)과 공시지가 상승분의 인과관계를 인정하기 어려운 점, 필요경비로 지출되었다고 추정할 수 있는 사실과 그에 대한 주장만으로 구체적인 증빙 없이 필요경비를 인정할 수 없는 점, 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것으로서 이 건의 경우 입증책임을 납세의무자에게 돌려야 하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 관련 필요경비를 부인하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.