매수법인이 청구인에게 쟁점토지에 대한 잔금을 지급한 후 쟁점토지를 분할하여 20여명의 매수자들에게 이를 양도 및 소유권이전등기한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지를 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
매수법인이 청구인에게 쟁점토지에 대한 잔금을 지급한 후 쟁점토지를 분할하여 20여명의 매수자들에게 이를 양도 및 소유권이전등기한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지를 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인과 매수법인은 2009.4.9. 쟁점토지를 OOO매매 하기로 하는 매매계약을 체결하였고, 2009년 9월 작성한 3차 확약서에 필지 분할 확정면적에 따라 증감부분은 확정시 정산하기로 하였으며, 2009.11.2. 증가된 면적 533㎡에 대하여 OOO천원을 추가로 지급하기로 합의하였다. 계약이란 복수의 당사자가 서로간의 의사합치에 의해 성립되는 법률행위를 말하고, 계약변경이란 계약내용의 일부 혹은 전체에 있어 변동이 있을 경우 그 계약 내용을 수정하는 것을 말한다. 계약변경을 위해서는 상호간의 합의가 필요하며, 당사자간에 합의가 되면 계약의 변경이 이루어지는 것이다. 청구인과 매수법인은 쟁점토지의 면적이 9,223㎡에서 9,756㎡로 증가됨에 따라 매매금액을 OOO천원에서 OOO천원으로 하여 부동산 매매계약을 변경한 것이며, 청구인은 이 건 심판청구일까지 매매대금 OOO중 OOO과 이행지체금 OOO을 받지 못한 상태이다.
(2) 대법원 2014.6.12. 선고 2013두2037 판결서에서 부동산의 매매 등으로 그 대금이 모두 지급된 경우 뿐만 아니라 사회통념상 그 대가적 급부가 거의 전부 이행되었다고 볼 만한 정도에 이른 경우 양도소득세의 과세요건을 충족하는 부동산의 양도가 있다고 봄이 타당 하 다고 할 것이나, 그 대가적 급부가 사회통념상 거의 전부 이행되 었다고 볼 만한 정도에 이르는지 여부는 미지급 잔금의 액수와 그것이 전체 대금에서 차지하는 비율, 미지급 잔금이 남게 된 경위 등에 비추어 구체적 사안에서 개별적으로 판단하여야 한다고 하였다.
(3) 이 건은 청구인과 매수법인의 계약변경에 의하여 부동산 매매대금이 OOO천원으로 변경되었으나 청구인은 이 건 심판청구일 현재까지도 위 대금 중 OOO천원을 받지 못하고 있다. 위 대법원 판결의 잔금 지급비율이 98.72%임에 비추어 이 건의 경우 총 매매대금의 96.05%를 받아 잔금 OOO천원이 남은 상태이므로 쟁점토지의 양도시기가 아직까지 도래하지 않은 것이다. 따라서 쟁점토지의 양도시기가 도래한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 위법하다.
(1) 청구인은 쟁점토지의 잔금청산이 이루어지지 않아 양도시기가 미도래하였다고 주장하나, 금융조회자료를 보면, 청구인은 최종잔금을 지급받은 2009.10.19. 이전에 매수법인으로부터 16차례에 걸쳐 OOO지급받았고, 2009.10.19. 최종잔금을 지급받아 매매대금을 전부 받은 것으로 확인되며, 청구인과 작성한 문답서에서 청구인이 당초 계약서에 명시된 매매대금 전액을 받았다고 말하고 있을 뿐만 아니라, 조사당시에도 청구인은 쟁점토지를 매수법인에 양도하였다고 진술하였으며, 매수법인 대표자에게 보낸 내용증명에서도 청구인은 매수법인 대표자에게 최고일로부터 1개월 이내에 소유권이전등기를 해갈 것을 독촉하였다.
(2) 조사청의 세무조사시 매수법인의 실제 운영자 OOO작성한 확인서 및 문답내용을 보면, 매수법인은 쟁점토지에 대한 대금(잔금)을 OOO에서 대출받아서 바로 완불하였으며, 쟁점토지가 토지거래허가구역 내의 토지라는 특수성 때문에 소유권이전등기만 이행되지 않았을 뿐 실제로는 매수법인이 소유권을 가지고 있다고 밝히고 있다.
(3) 청구인은 쟁점토지에 대한 분양업무에 관여하지 않아 분양의 세부내용 및 분양수입이 얼마인지 모른다고 밝히고 있고, 매수법인은 쟁점토지를 실질적으로 양수하여 소유권이전등기를 하지 않은 채 제3자에게 양도함으로써 미등기전매대금을 매수법인이 사용․수익하였으며, 매수법인이 쟁점토지를 분할하여 OOO토지를 OOO에게 OOO천원에 양도하는 등 이미 수분양자 총 20명에게 소유권을 이전한 사실로 볼 때, 쟁점토지에 대한 양도가 이루어졌다고 보는 것이 타당하다.
(4) 또한, 청구인이 2014.4.21. 세무조사시 작성한 문답서에 의하면, 당초 계약서에 명시된 매매대금을 전액 받았으나, 계약 이행지체로 인한 대가(공사 후 200평 기준 1필지를 무상 양도하기로 하였으나 이행하지 않아 이행지체금 OOO천원을 받기로 함)와 증가된 확정면적에 대한 대가 OOO천원 중 OOO천원은 받지 못한 금액임을 확인하고 있는바, 이는 청구인과 매수법인간에 이루어진 별도의 계약으로 보는 것이 타당하므로 당초 처분은 정당하다.
(1) 소득세법 제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포 함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
(1) 매수법인은 청구인으로부터 쟁점토지를 양수하는 계약을 체결한 후 동 토지를 분할하여 수분양자에게 양도하고 청구인 명의의 사업소득으로 종합소득세를 신고하였으며, 그 구체적 내역을 보면, 2011년 귀속분은 총수입금액 OOO천원, 과세표준 OOO천원, 납부할 세액 OOO천원이며, 2012년 귀속분은 총수입금액 OOO천원, 과세표준 OOO천원, 납부할 세액 OOO천원이다. 이에 대하여 조사청은 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점토지를 2009.10.19. 양도하였음에도 이를 신고하지 아니한 것으로 보고 해당 과세자료를 처분청에 통보하였으며, 처분청은 이에 따라 2014년 9월 양도가액 OOO천원, 취득가액 OOO천원, 과세표준 OOO천원, 결정세액 OOO천원, 가산세액 OOO천원, 기납부세액 OOO천원, 차감고지세액 OOO천원으로 하여 결정․고지한 후 2015년 1월 당초 결정․고지분에 대하여 장기보유특별공제액 OOO천원을 양도차익에서 공제하여 차감환급할세액을 OOO천원으로 하여 경정하였다.
(2) 조사청에서 청구인에 대하여 조사한 내용은 다음과 같다. (가) 조사청이 2014.4.1.∼2014.6.13. 기간 동안 청구인에 대한 세무조사를 실시하고 작성한 조사종결복명서를 보면, 2009.4.9. 청구인과 매수법인은 쟁점토지를 OOO천원에 매매하기로 하는 계약서를 작성하였고, 2009.10.19. 최종적으로 지급받지 못했던 잔금을 모두 지급받은 것으로 확인되며, 청구인은 잔금을 지급받고도 쟁점토지가 토지거래허가구역 내의 토지에 해당하여 등기를 이전해주지 않았고 매수법인이 분할･양도한 토지에 대하여 청구인의 사업소득으로 종합소득세를 신고하였다. 그러나 청구인이 잔금을 모두 지급받았고, 개발행위도 매수법인이 한 것으로 확인되는 등 소유권이전등기가 완료되지 않았을 뿐 실질적으로는 대금이 청산된 것이 확인되므로 ｢소득세법｣ 제98조에 따라 대금청산일(2009.10.19.)을 양도시기로 하여 양도소득세를 과세한다고 기재되어 있다. (나) 조사청의 조사공무원이 2014.4.21. 청구인으로부터 받은 문답서의 주요 내용은 보면, 청구인은 매수법인으로부터 당초 계약서에 명시된 매매대금을 대출을 통하여 전부 받았으나, 계약 이행지체로 인한 대가와 증가된 확정면적에 대한 대금 OOO천원 중 OOO천원은 아직 받지 못하였으며, 쟁점토지 개발행위는 OOO․매수법인에서 진행하였고, 청구인은 공사현장에서 2009년 10월 말부터 월 OOO만원을 받기로 하고 막노동을 한 것으로 되어 있다. 또한, 2014.5.15. OOO교도소에 수감 중인 매수법인의 실운영자 OOO으로부터 받은 문답서의 주요 내용을 보면, 매수법인은 청구인에게 쟁점토지에 대한 잔금을 모두 지급하였지만 토지거래허가구역 내에 위치하여 등기이전을 못하였으며, 쟁점토지에 대한 분양업무를 매수법인의 실운영자 OOO한 것으로 되어 있다. (다) 매수법인의 실운영자 OOO2013.12.3. 작성한 확인서를 보면, OOO청구인과 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고 잔금을 OOO으로부터 대출을 받아서 완불하였으며, 계약 당시 쟁점토지가 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 청구인이 매수법인의 수분양자에게 직접 소유권이전등기를 하여 주기로 약정하고 계약이 성립되었음을 확인한다고 되어 있다. 또한, 청구인이 2014.4.9. 매수법인의 실운영자 OOO에게 보낸 내용증명에 따르면, 매수법인이 최고일로부터 1개월 이내에 부동산 소유자 등록명의를 이전할 것을 최고하고 이를 이행하지 않을 경우 손해배상청구를 할 것이며, 쟁점토지 중 매수법인이 처분한 토지에 대한 소득세를 청구인에게 지급할 것을 요구한다고 되어 있다.
(3) 이에 대하여 청구인은 다음과 같은 심리자료를 제시하면서 쟁점토지를 양도한 것으로 볼 수 없다고 주장한다. (가) 청구인은 2009.4.9. 매수법인과 쟁점토지를 OOO천원에 매매하기로 하는 매매계약서를 작성하여, 2009.4.9. 계약금 OOO천원, 2009.4.15. 1차 중도금 OOO천원, 2009.4.30. 2차 중도금 OOO천원, 2009.5.28. 잔금 OOO원을 각 지급받기로 하였고, 특약사항에 계약금 납부시 청구인은 매수법인에게 쟁점토지에 대한 토목, 건축인허가에 필요한 서류를 발급하여 주기로 하며, 등기부등본상의 근저당설정등기는 매수법인이 인수하기로 한 것으로 되어 있다. (나) 매수법인이 쟁점토지의 잔금지급일인 2009.5.28.까지 잔금을 지급하지 못함에 따라 청구인과 매수법인은 5차례의 확약서 및 약정서를 작성하였으며, 그 주요내용은 다음과 같다.
1. 1차 약정서(2009년 6월)
2. 2차 약정서(2009.7.10.) 위 1차 약정서의 잔금기일을 2009.7.31.로 변경하였으며, 그 외의 내용은 변동이 없다.
3. 3차 확약서(2009년 9월)
4. 4차 확약서(2009.11.2.)
5. 5차 약정서(2010.3.11.)
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 매수법인과 쟁점토지에 대한 계약 체결 및 대금을 받은 후 증가된 면적에 상당하는 가액을 받기로 하는 확약서를 작성하여 일부 금액을 현재까지 받지 못하였으므로 대금이 청산된 것으로 보기 어렵다고 주장하나, 청구인과 매수법인이 2009.4.9. 체결한 쟁점토지 매매계약서상의 대금이 2009.10.19. 정산된 후 2009.11.2. 작성된 확약서에 당사자간 당초 계약내용을 서로 변경한다는 의사표시 없이 단순히 청구인이 매수법인으로부터 증가된 면적(533㎡)에 상당하는 대금을 받기로 한 것은 종전 계약상의 권리의무관계가 완결된 후 증가된 면적부분에 대해 새로운 계약관계가 성립된 것으로 보는 것이 타당한 것으로 보이는 점, 조사청이 세무조사 과정에서 확인한 내용에 따르면 청구인과 매수법인은 쟁점토지에 대한 잔금 수수사실을 인정하고 있고, 청구인이 매수법인의 실제 운영자에게 보낸 내용증명서에서 매수법인이 소유권 이전등기를 해갈 것을 독촉한 것으로 나타나는 점, 매수법인은 쟁점토지에 대한 잔금을 지급한 후 매수법인이 주체가 되어 개발행위허가를 얻은 후 이를 분할하여 2011년부터 2013년까지 20여명의 개인에게 양도 및 소유권이전등기를 한 것으로 나타나는 점, 매수법인의 실제 운영자 OOO본인 명의로 쟁점토지를 담보로 하여 받은 대출금으로 청구인에게 쟁점토지에 대한 잔금을 지급한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구인은 쟁점토지를 매수법인에게 양도하고 그 대금을 청산받은 것으로 보는 것이 타당한 것으로 보인다. 따라서, 청구인이 쟁점토지를 매수법인에게 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.