대토보상에 대한 과세이연을 받은 후 대토보상 신청을 철회하고 공급받을 토지를 대신하여 새로운 토지로 계약을 한 것은 현금보상액을 매매대금으로 전환한 것으로 볼 수 있어, 현금보상이 이루어지지 아니한 것으로 본 처분은 부당함
대토보상에 대한 과세이연을 받은 후 대토보상 신청을 철회하고 공급받을 토지를 대신하여 새로운 토지로 계약을 한 것은 현금보상액을 매매대금으로 전환한 것으로 볼 수 있어, 현금보상이 이루어지지 아니한 것으로 본 처분은 부당함
OOO세무서장이 2014.9.22. 청구인에게 한 조세특례제한법 제77조 에 따른 감면 적용의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
(1) 쟁점토지는 국토해양부 고시 제2008-393호(2008.8.5.)로 개발계획이 승인된 OOO사업부지에 포함된 토지로서, “토지 등 수용사실 확인서”에 의하면 청구인은 OOO의 수용에 의해 쟁점토지를 양도하면서 총 보상액 OOO 중 OOO(대토신청보상금액)에 대하여 2009.2.17. 대토보상계약을 체결한 것으로 나타난다.
(2) 청구인은 대토보상계약을 체결한 OOO대하여 양도소득세 신고를 하면서 조세특례제한법 제77조의2 에 따라 과세이연을 신청하였다가 대토보상을 철회하였는바, 대토보상을 철회한 이유에 대하여 청구인은 OOO도시계획 결과 토지를 각 개인에게 대토보상을 할 수 있을 만큼의 작은 단위로 분할하는 것이 불가능하여 대토보상을 할 수 없음을 회신하였기 때문이라고 설명하고 있다.
(3) 청구인이 제출한 “매매계약서(2013.5.20.)”에 의하면 청구인은 대토보상을 철회한 후인 2013.5.20. OOO등 7명과 공동으로 OOO로부터 분양토지를 총 매매대금 OOO에 매수하기로 하는 내용의 매매계약서를 작성한 것으로 나타나고, 분양토지에 대한 “토지대금 납부확인서”에 의하면 위 매매계약서상 약정된 계약보증금(납부약정일 2013.5.20.) OOO전액, 1회 할부금(납부약정일 2013.11.20.) OOO전액, 2회 할부금(납부약정일 2014.5.20.) OOO전액, 3회 할부금(납부약정일 2014.11.20.) OOO전액, 4회 할부금 OOO(납부약정일 2015.5.20.) 전액, 5회 할부금(납부약정일 2015.11.20.) OOO중 OOO합계 OOO매매계약일인 2013.5.20.에 납부완료된 것으로 나타나는바, 이에 대하여 청구인은 대토신청한 금액이 분양선수금으로서 분양토지에 대한 매매대금 납부로 모두 대체되었기 때문이라고 설명하고 있다.
(4) 청구인은 OOO등 공동매수자 8인과 공동사업을 추진하면서 OOO협의에 따라 최소한의 분양선수금만 유지하고 나머지 금액은 현금으로 수령하여 운영비로 충당하였다고 하면서 공동매수인 OOO및 OOO“통장사본”을 제출하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 공익사업용 토지를 공익사업의 시행자에게 양도함에 따라 발생하는 양도소득과 관련하여 조세특례제한법 제77조 제1항 은 양도소득세의 감면을, 같은 법 제77조의2 제1항은 대토보상을 받은 부분에 대하여 양도소득세 과세이연을 각각 규정하고 있어 공익사업을 위한 토지의 양도라는 동일한 과세대상에 대하여 그 양도대금의 지급방법에 따라 감면 등을 달리 적용하고 있는바, 공익사업의 시행에 따라 수용된 토지에 대하여 대토보상을 받기로 하고 조세특례제한법 제77조의2 제1항 에 따른 과세이연을 신청하였으나 대토 예정지의 위치나 면적이 구체적으로 확정되지 아니하고 그에 대한 공급계약도 체결되지 아니하여 실질적으로 대토보상을 받았다고 볼 수 없는 상황에서 사정변경으로 대토보상을 현금보상으로 전환하여 양도소득세를 신고·납부하는 경우 납세의무자로서는 조세특례제한법 제77조의2 제1항 에 따른 과세이연의 혜택을 포기하고 같은 법 제77조 제1항에 따른 양도소득세 감면의 혜택을 선택할 수 있다고 할 것이다(조심 2014중4488, 2015.2.13. 같은 뜻임). (나) 이 건의 경우, 심리자료에 의하면 청구인은 OOO의 수용에 의해 쟁점토지를 양도하면서 총 보상액 OOO 중 OOO대하여 2009.2.17. 대토보상계약을 체결하고 이에 대하여 조세특례제한법 제77조의2 에 따라 양도소득세 과세이연을 신청하였다가 대토보상을 철회하고 2013.5.20. OOO등 7명과 공동으로 OOO로부터 분양토지를 총 매매대금 OOO매수하기로 하는 내용의 매매계약서를 작성하였으며, 동 매매계약서상 약정된 계약보증금 및 1회 ～ 4회 할부금 전액 및 5회 할부금 중 일부는 매매계약일인 2013.5.20.에 납부완료된 것으로 나타나는바, 청구인은 대토보상 신청에 따른 토지를 확정적으로 취득하지 못한 상태에서 대토보상을 철회하고 2009.2.17.자 대토보상계약과는 별개의 토지매매계약을 2013.5.20. 분양토지에 대하여 체결한 것이며, 대토보상을 현금보상으로 전환함에 따른 현금보상액은 이를 분양토지의 매매대금으로 지급한 것으로 보아야 할 것이다. 또한, 청구인은 공동매수자 8인과 공동사업을 추진하면서 OOO와의 협의에 따라 최소한의 분양선수금만 유지하고 나머지 금액은 현금으로 수령하여 운영비로 충당하였다고 하면서 공동매수인 OOO및 OOO의 “통장사본”을 제출하였는바, OOO대표로 일부 분양선수금을 반환받아 전체 공동매수인의 양도소득세 등 운영비로 사용하였다는 주장이 설득력이 있어 보이고, 이러한 측면에서도 분양선수금으로 대체된 금액은 청구인이 현금보상을 받은 금액으로 볼 수 있다고 할 것이다. 그렇다면, 청구인은 쟁점토지의 양도와 관련하여 실제로 대토보상을 받았다고 볼 수 없고 현금보상액을 분양토지 매수에 대한 매매대금으로 전환할 당시에 현금보상만 받은 것으로 볼 수 있으므로, 청구인이 비록 대토보상을 신청하고 양도소득세 신고를 하면서 과세이연을 신청하였다고 하더라도 청구인으로서는 대토보상 신청을 철회하고 현금보상을 받은 이상 조세특례제한법 제77조의2 제1항 에 따른 과세이연금액에 상당하는 양도소득세액을 신고·납부하면서 같은 법 제77조 제1항에 따른 양도소득세 감면을 적용받을 수 있다고 할 것이며, 이러한 경우는 이미 같은 법 제77조의2 제1항에 따른 과세이연의 효과는 사라지는 것이므로 이를 두고 같은 법 제77조 제1항에 따른 양도소득세 감면과 같은 법 제77조의2 제1항에 따른 과세특례를 중복적으로 받는 것이라 할 수는 없다 하겠다. (다) 처분청은 ① 청구인은 2013년 7월 수정신고 당시 과세이연받은 세액에 대해서만 신고납부하고 이자상당액 가산액은 납부하지 않았고, ② 청구인을 포함한 8인이 공동으로 새로운 토지에 대해 계약을 체결하여 OOO이라는 상호로 사업자등록을 하였으므로 이는 대토보상권을 공동개발사업에 현물출자한 것이고 현물출자시에는 이자상당가산액 부과대상이 아니며, ③ 이와 같이 대토보상에 대한 과세특례규정에 의해 과세이연을 받은 후 대토보상 신청을 철회하고 공급받을 토지를 대신하여 새로운 토지로 계약을 한 것은 실제로 현금으로 보상을 받은 것으로 볼 수 없다는 의견이나,
① 의 경우, 조세특례제한법 제77조의2 제3항 제1호 및 같은 법 시행령 제73조 제4항 제1호, 같은 조 제5항 제2호에 의하면 양도소득세 과세이연을 적용받은 거주자가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제63조 제3항 에 따른 전매금지를 위반함에 따라 대토보상이 현금보상으로 전환된 경우에 해당하면 과세이연금액에 상당하는 세액에 이자상당가산액을 더하여 양도소득세로 납부하여야 하나 그 외의 사유로 현금보상으로 전환된 경우에는 과세이연금액에 상당하는 세액만을 양도소득세로 납부하면 족하다고 할 것인바, 청구인의 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제63조 제3항 에 따른 전매금지를 위반함에 따라 대토보상이 현금보상으로 전환된 경우에 해당하는 것으로 볼 정황은 나타나지 아니하므로 청구인이 수정신고 당시 과세이연받은 세액에 대해서만 신고납부하고 이자상당액 가산액은 납부하지 아니하였다고 하여 조세특례제한법 제77조 제1항 에 따른 양도소득세 감면이 적용되지 아니할 이유는 없다고 할 것이고,
② 의 경우, 청구인을 포함한 8인은 분양토지에 대한 매매계약을 체결한 후 해당 토지 자체(또는 해당 토지를 취득할 권리)를 공동사업에 현물출자한 것으로 볼 수는 있을지언정 이미 청구인이 대토보상을 철회한 시점에 대토보상권은 소멸하고 현금보상으로 전환되었다고 할 것이므로 대토보상권을 공동개발사업에 현물출자한 것이라는 처분청의 논리는 받아들이기 어렵다고 할 것이며,
③ 의 경우 위에서 본 바와 같이 청구인은 대토보상에 대한 과세특례규정에 의해 과세이연을 받은 후 대토보상 신청을 철회하고 공급받을 토지를 대신하여 새로운 토지로 계약을 하면서 현금보상액을 매매대금으로 전환한 것이므로, 청구인이 실제로 현금을 지급받은 사실이 없다는 이유만으로 현금보상이 이루어지지 아니한 것이라는 처분청의 논리는 타당하지 아니하다고 할 것이다. (라) 따라서, 청구인이 현금으로 보상받은 내역이 확인되지 아니한다 하여 조세특례제한법 제77조 에 의한 감면 적용을 배제하고 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 조세특례제한법(2009.3.25. 법률 제9512호로 일부개정되기 전의 것) 제77조(공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 당해 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년이전에 취득한 토지등을 2009년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 20(토지등의 양도대금을 대통령령이 정하는 채권으로 지급받는 분에 대하여는 100분의 25로 하되, 대통령령으로 정하는 방법에 따라 해당 채권을 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 30)에 상당하는 세액을 감면한다.
1. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 당해 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득 제77조의2(대토보상에 대한 양도소득세 과세특례) ① 거주자가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 공익사업의 시행으로 해당 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2009년 12월 31일 이전에 해당 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 양도차익으로서 토지등의 양도대금을 같은 법 제63조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상(이하 이 조에서 "대토보상"이라 한다)받는 분에 대하여는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도소득세의 과세를 이연받을 수 있다.
③ 제1항에 따라 양도소득세를 과세이연받은 거주자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세이연받은 세액 및 이자상당가산액을 양도소득세로 납부하여야 한다.
1. 대토보상받기로 한 보상금을 현금으로 받는 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생하는 경우 (2) 조세특례제한법 시행령(2009.4.21. 대통령령 제21429호로 일부개정되기 전의 것) 제73조 (대토보상에 대한 양도소득세 과세특례) ① 거주자가 법 제77조의2 제1항에 따라 토지등을 사업시행자에게 양도하고 토지등의 양도대금의 전부 또는 일부를 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지(이하 이 조에서 "대토"라 한다)로 보상받은 경우에는 해당 토지등을 양도하여 발생하는 양도차익 중 다음 산식에 따라 계산한 금액(이하 "과세이연금액"이라 한다)에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니하되, 해당 대토를 양도할 때에 대토의 취득가액에서 과세이연금액을 뺀 금액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한다. 이 경우 소득세법 제95조 제2항 에 따른 장기보유특별공제액을 계산할 때 보유기간은 대토의 취득 시부터 양도 시까지로 본다. 해당 토지 등의 소득세법 제95조 제1항 에 따른 양도차익에서 대토보상상당액 같은 조 제2항에 따른 장기보유특별공제액을 뺀 금액 × ───────── 총보상액
④ 법 제77조의2 제1항에 따라 양도소득세 과세이연을 적용받은 거주자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 과세이연금액에 상당하는 세액과 이자상당가산액을 양도소득세로 납부하여야 한다. 이 경우 이자상당가산액에 관하여는 제37조 제15항을 준용한다.
1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제63조 제3항 에 따른 전매금지를 위반함에 따라 대토보상이 현금보상으로 전환된 경우
2. 해당 대토에 대한 소유권 이전등기를 완료한 후 3년 이내에 해당 대토를 양도하는 경우. 다만, 대토를 취득한 후 3년 이내에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤ 법 제77조의2 제1항에 따라 양도소득세 과세이연을 적용받은 거주자(제3호의 상속의 경우에는 해당 거주자의 상속인을 말한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 과세이연금액에 상당하는 세액(과세이연금액에 소득세법 제104조 에 따른 세율을 곱하여 계산한 세액을 말한다)을 양도소득세로 납부하여야 한다.
1. 해당 대토에 관한 소유권 이전등기의 등기원인이 대토보상으로 기재되지 아니한 경우
2. 제4항 제1호 외의 사유로 현금보상으로 전환된 경우
3. 해당 대토를 증여하거나 그 상속이 이루어지는 경우
(3) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2009.4.1. 법률 제9595호로 일부개정되기 전의 것) 제63조(현금보상 등) ① 손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 한다. 다만, 토지소유자가 원하는 경우로서 사업시행자가 해당 공익사업의 합리적인 토지이용계획과 사업계획 등을 고려하여 토지로 보상이 가능한 경우에는 토지소유자가 받을 보상금 중 본문에 따른 현금 또는 제6항 및 제7항에 따른 채권으로 보상받는 금액을 제외한 부분에 대하여 다음 각 호에서 정하는 기준과 절차에 따라 그 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상할 수 있다.
1. 토지로 보상받을 수 있는 자: 건축법 제49조 제1항 에 따른 대지의 분할제한 면적 이상의 토지를 사업시행자에게 양도한 자가 된다. 이 경우 대상자가 경합(競合)하는 때에는 제6항 제2호에 따른 부재부동산소유자가 아닌 자로서 제6항에 따라 채권으로 보상을 받는 자에게 우선하여 토지로 보상하며, 그 밖의 우선순위 및 대상자 결정방법 등에 관하여는 사업시행자가 정하여 공고한다.
2. 보상하는 토지가격의 산정 기준금액: 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 일반 분양가격으로 한다.
3. 보상기준 등의 공고: 제15조에 따라 보상계획을 공고하는 때에 토지로 보상하는 기준을 포함하여 공고하거나 토지로 보상하는 기준을 따로 일간신문에 공고할 것이라는 내용을 포함하여 공고한다.
② 제1항 단서에 따라 토지소유자에 대하여 토지로 보상하는 면적은 사업시행자가 그 공익사업의 토지이용계획과 사업계획 등을 고려하여 정한다. 이 경우 그 보상면적은 주택용지는 330평방미터, 상업용지는 1,100평방미터를 초과할 수 없다.
⑤ 사업시행자는 토지소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 토지로 보상받기로 한 보상금에 대하여 현금보상을 요청한 경우에는 이를 현금으로 보상하여야 한다. 이 경우 현금보상액에 대한 이자율은 제8항에 따른 이자율로 한다.
1. 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행을 받는 경우
2. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
3. 그 밖에 제1호·제2호와 유사한 경우로서 국토해양부령으로 정하는 경우 (4) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙(2009.11.13. 국토해양부령 제180호로 일부개정되기 전의 것) 제15조의3(토지소유자의 현금보상으로의 전환) 법 제63조 제5항 제3호에서 "국토해양부령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 토지소유자의 채무변제를 위하여 현금보상이 부득이한 경우
2. 그 밖에 부상이나 질병의 치료 등을 위하여 현금보상이 부득이하다고 명백히 인정되는 경우
결정 내용은 붙임과 같습니다.