청구인들과 양수자 A는 특수관계자에 해당하고, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 소유권이전등기 원인이 매매로 나타나는 점, 청구인들은 쟁점부동산의 양도가액을 xx억원으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, A는 당초 쟁점부동산을 저가양수한 것으로 보아 증여세를 신고한 점 등으로 보아 청구인들에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
청구인들과 양수자 A는 특수관계자에 해당하고, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 소유권이전등기 원인이 매매로 나타나는 점, 청구인들은 쟁점부동산의 양도가액을 xx억원으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, A는 당초 쟁점부동산을 저가양수한 것으로 보아 증여세를 신고한 점 등으로 보아 청구인들에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 처분청은 쟁점부동산의 양도를 특수관계자 간에 저가양수․도한 것으로 보아 청구인에게소득세법제101조의 양도소득의 부당행위 계산의 규정을 적용하였으나, 특수 관계자와의 거래일지라도 거래와 관련한 제반사항을 고려하여 객관적인 교환가치가 적 정 하게 반영된 정상적인 거래라고 판단되면 그 거래가액을 시가로 보아야 할 것으로, 이 는 관련 예규 등을 통해서도 확인할 수 있고, 여러 자산을 포괄적으로 양도하는 것 으로 인정되는 경우 자산의 전체 가격과 시가를 비교하여 저가양도 여부를 판단하여 야 하는바, 쟁점토지 및 건물의 기준시가 대비 총거래가액이 OOO배에 해당하므로 저가양 도에 해당하지 않으며, 쟁점건물은 오피스텔 신축 및 분양사업을 위해 멸실목적으로 취득한 건물로 상거래관행상 실질적으로 재산적 가치가 없는 자산이지만 임차인의 명 도 기간이 1년 정도 소요되고 명도기간 동안 발생되는 임대료 수입을 감안하여 쟁점건물 의 2010년 장부가액을 기준(취득가액- 감가상각비)으로 산정한 금액보다 약간 높은 OOO 원을 거래가액으로 산정하였으므로 적정한 것이라는 점에서 쟁점건물의 기준시가를 거 래 당시의 시가로 볼 수 없는바, 양도 당시 건물 기준시가를 쟁점건물의 시가로 보아 쟁 점 건물을 시가 대비 저가로 양도하였다고 하여 양도소득의 부당행위계산 규정을 적용하 여 과세한 처분은 부당하고, 이 건과 관련하여 조사청과 청구인 간에 쟁점토지의 ‘시가’에 대해서는 다툼이 없으 나 거래형식 및 세법적용에 대해서만 다툼이 있을 뿐이며, 청구인 외 2명은 동일한 물건 에 대해 매매 및 증여의 2가지 등기원인으로 등기를 하지 않았으나 실제는 쟁점토지를 일 부는 유상 양도로, 나머지는 증여로 소유권을 이전하고 유상양도에 대해서만 양도소 득세를 자진신고납부한 것으로, 증여부분에 대하여는 수증자 OOO가 증여세를 자진신고․납부하였는바,소득세법제101조 및 상증법 제35조의 규정은 조세를 부당하게 감소시키기 위해 ‘시가’보다 저가로 양수․도한 경우 실질과세를 구체화하여 공평과세를 실현하고자 징벌적으로 규제하고자 하는 취지이지 청구인의 경우와 같이 거래형식 및 세법의 적용․착오에 대하여 규제하는 것은 아니며, 실제로 쟁점토지 전부를 양도로 할 경우 부담하는 양도소득세보다 실제 청구인 외 2명이 부담한 양도소득세 및 OOO가 부담한 증여세의 합계액이 더 많아 조세를 부당하게 감소시키지 않았음에도 쟁점토지 거래에 대하여 양도소득의 부당행위계산 규정을 적용하여 고지한 처분은 취소되어야 한다.
(1) 청구인은 쟁점토지의 양수자인 OOO가 양도소득세에 대한 조사를 인지한 이후 인 2014.3.27. 증여세를 수정신고를 하면서 당초 2012년에 증여세 신고 시에는 있지도 않았던 증여계약서를 첨부하여 증여재산가액을 정정(증여재산가액에서 기본공제액 OOO원의 공제를 배제)한 후 이것을 근거로 저가양수에 따른 증여로 신고한 당초 사 실을 번복하면서 쟁점토지의 일부 지분이 저가양도가 아닌 별도의 증여재산에 해당 한다고 주장하고 있으나, 청구인 외 2명과 OOO 간에 체결된 부동산매매계약서를 살 펴보면, 매매목적물이 쟁점토지의 일부 지분이 아닌 전체 지분으로 기재되어 있어 쟁점토지 전체가 양도대상임을 명확히 확인할 수 있고, 동일한 물건이라도 지분을 나 누어 일부는 매매, 일부는 증여를 등기원인으로 하여 등기가 가능함에도 불구하고, 쟁점토지의 등기부등본에는 쟁점토지 전체를 양수인 OOO가 매매를 원인으로 하여 소 유권을 이전받은 것으로 등기되어 있는 바, 쟁점토지 전체가 매매를 원인으로 등기되었다는 사실은 위 매매계약서의 내용과 함께 쟁점토지 전체가 유상양도대상 물건이 라는 것을 증명하는 것이라 할 수 있고, 2012.4.30. 양수인 OOO가 제출한 증여세 신 고서와 신고서에 첨부된 증여세 보충설명서를 살펴보면, 증여재산가액이 상증법 제35조 및 같은 법 시행령 제26조의 규정에 따라 산정되었음이 분명히 나타나고 있어 제출된 증여계약서가 거래 당시 작성된 것인지 여부 등이 신빙성이 결여되어 받아들이 기 어려운 점에서 쟁점토지의 양도가액은 OOO원으로 보는 것이 타당하고, 쟁점건물의 신 축년도는 1996년으로 2012년 1월 양도 당시 건물 신축 후 약 16년 가량 경과한 것으로 나타나고 있어 철근콘크리트나 철골조 건물의 법정 내용연수인 40년과 비교할 때 훨씬 미치지 못하고, 쟁점건물의 양도 후에도 월 OOO원이 넘는 임대료가 발생하는 등 특수관계자가 아닌 제3자에게 양도할 경우 충분한 가치를 인정받을 수 있다는 점에서 철거예정이므로 재산적 가치가 없다는 것은 양수인의 입장에서 보는 주관적 가치일 뿐, 양도인의 입장에서는 내용연수 등으로 보아 그 이후로도 얼마든지 사용․가능하여 재산적 가치를 충분히 지닌다는 사실을 간과한 주장에 불과하며, 또한, 쟁점건물의 상 증법상 평가액 OOO원의 OOO%에 불과한 OOO원에 거래하였으나 매매계약서에 특 별한 근거 없이 평당 OOO원으로 기재되어 있는바, 청구인은 동 금액을 장부가액의 일정비율로 산정하였으므로 시가라는 주장이나 어떤 근거로 장부가액의 일정비율을 시 가 산정의 기준으로 삼았는지가 객관적으로 확인되지 않으므로 청구인의 주장과는 달리 쟁점건물의 매매계약서상 금액을 시가로 볼 수 있는 객관적 근거가 확인되지 않고, 감 정 가액 등 기타 시가로 볼 수 있는 가액이 확인되지 않으므로 청구인이 신고한 매매가액 이 아닌 상증법상 보충적 평가방법에 따라 평가한 가액을 시가로 보아야 하며, 이에 따라 청구인․OOO․OOO에게 부당행위계산부인의 규정을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분 은 정당하다. 또한, 쟁점토지 전부를 감정가액으로 양도로 할 경우에 비해 실제 청구인이 부담한 세액이 더 많으므로 조세를 부당히 감소시키지 않아 부당행위계산에 해당하지 않는 것으로 주장하나, 쟁점토지 및 건물의 매매계약서상 기재된 총 양도가액 OOO원은 쟁점토지를 담보로 한 금융권 대출을 통해 지급하고, 나머지 OOO원은 금전소비대차거래로 전환하여 지급을 이연시키는 등 양수인인 OOO가 양도물건을 시가인 감정가액으로 양 수할 능력이 있을 것으로 판단되지 않으므로 위 청구주장은 가정에 불과하며, 오히 려 청구인이 제3자에게 적정가액(시가)으로 양도한 후에 양도가액 중 일부를 증여하는 경 우와 비교할 때 관련 양도소득세를 회피하는 결과가 발생하는바, 이는 특수관계자 에 게 부동산을 저가 양도함으로 인하여 양도소득세를 과소하게 부담하였으므로 양도소 득세 부당행위계산 규정이 적용되어야 한다.
① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또 는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부 당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】
③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.
1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계 있는 자와의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
④ 제98조 제1항 각 호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의 하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는상속세 및 증여세법제60 조 내지 제64조와 동 법 시행령 제49조 내지 제59조 및조세특례제한법제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내 의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간”으로 보며,조세특례제한법제101조 중 “상속받거나 증여받는 경우”는 “양도하는 경우”로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 제2조 【증여세 과세대상】
① 타인의 증여(증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여는 제외한다. 이하 같다)로 인하여 증여일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대하 여 이 법에서 정하는 바에 따라 증여세를 부과한다.
1. 재산을 증여받은 자가 거주자인 경우: 거주자가 증여받은 모든 재산
2. 수증자가 비거주자인 경우: 비거주자가 증여받은 재산 중 국내에 있는 모든 재 산과 거주자로부터 증여받은 국외 예금이나 국외 적금 등 대통령령으로 정 하는 재산
③ 이 법에서 "증여"란 그 행위 또는 거래의 명칭·형식·목적 등과 관계없이 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형·무형의 재산을 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. 동법 제35조【저가․고가 양도에 따른 이익의 증여 등】
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대해서는 해당 재산을 양수하거나 양 도 하였을 때에 그 대가와 시가(時價)의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령으로 정 하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.
1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양 수자
2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자 (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 【저가․고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】
① 법 제35조 제1항 제1호에서 "낮은 가액"이란 양수한 재산(다음 각 호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 "시가"라 한다)에서 그 대가를 뺀 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.
③ 법 제35조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 이익"이란 제1항 및 제2항에 따라 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각 호의 가액 중 적은 금액을 뺀 가액을 말한다.
1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액
2. 3억원
④ 법 제35조 제2항에서 "특수관계에 있는 자"라 함은 양도자 또는 양수자(이하 이 항에서 "양도자등"이라 한다)와 다음 각 호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.
1. 제19조 제2항 제1호ㆍ제2호ㆍ제4호 내지 제8호의 규정에 해당되는 자. 이 경우 "주주등 1인"은 "양도자등"으로 본다. 동법 제60조【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여 일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 동법 제61조【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시 지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인 근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액 은 배율방법으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신 축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
(1) 쟁점부동산의 양도자와 양수자 간의 관계를 보면, 청구인과 OOO는 부부이고, OOO과 OOO는 청구인의 자들인 점에서 양도자와 양수자는소득세법및 상증법상 특수관계자에 해당하는 것으로 나타난다.
(2) 쟁점부동산에 대하여 살펴보면, 쟁점토지는 청구인이 단독소유하던 토지로, OOO는 쟁점토지(6,576.6㎡)를 취득하기 전에 쟁점토지에 대하여 2011.11.28. 기준일 로 하여 2개의 감정평가법인OOO에 평가를 의뢰하여 2011.11.29. 그 평균액이 OOO임을 확인한 것으로 나타나며, 쟁점건물을 포함한 전체건물은 운전학원의 부속건물로, 1996.4.9. OOO(청구인의 모로 소유지분 OOO임)과 청구인(소유지분 OOO임)이 공동으로 신축하여 소유권보존등기한 후 2004.7.8. 찜질방 및 스포츠센터 영업을 하기 위하여 OOO원을 투자하여 시설을 하여 영업을 하다가 2005.12.20. 상속을 원인으로 OOO 지분이 2006.7.6. 청구인 외 3명(청구인 3/18, OOO 2/18, OOO 2/18, OOO 2/18)에게 이전되었고, 2008.6.20. (주)OOO 웨딩운영업체에 임대를 하면서 기존 찜질 방 및 스포츠센터 시설을 모두 철거하고 임차인이 자금을 투입하여 웨딩 관련 시설을 설 치하고 영업한 것으로 나타나고, 청구인 외 2명이 OOO에게 쟁점건물의 소유권을 이전할 당시인 2012년 1월 기준으로 약 16년(철근콘크리트나 철골조 건물의 법정 내 용연수인 40년)가량 경과한 시점으로 잔여임차기간은 2015.5.24.까지로 동 기간 동안 월 OOO원이 넘는 임대료가 발생한 것으로 나타난다. 〈표〉쟁점부동산 소유권이전 내역
(3) 2012.1.12. 체결된 청구인 외 2명과 OOO 간에 이루어진 쟁점부동산의 매매 계 약서를 보면, 매매목적물을 쟁점부동산(쟁점토지 6,576.6㎡, 쟁점건물 9,017.07㎡) 으 로, 매매대금을 OOO원으로 하면서 동 매매대금 OOO 중 2012.1.13. 계약금 및 중 도금조로 OOO원을 본 계약 체결 후 10일 이내 신탁등기 후 대출받아 지급하기로 약정하고, 나머지 OOO원은 금전소비대차거래로 전환하면서, 특약사항으로 임차기간이 2015.5.24.까지로 그 명도비용인 OOO원을 OOO가 책임지는 것으로 기재한 후 2012.1.13. 매매를 원인으로 그 소유권이 OOO에게 이전되었으며, OOO는 쟁점부동산 을 양수하여 전체건물을 멸실한 후 오피스텔 734세대를 신축․분양사업을 진행하여 2012.12.27. 건축허가를 받고 2013.5.22. 분양을 개시한 것으로 나타나고 있다.
(4) OOO는 2012.4.30. 쟁점부동산을 저가취득한 것으로 하여 상증법 제35조에 근 거하여 증여세 과세가액을 쟁점토지분 OOO으로 산정(쟁점건물은 시가취득으로 증 여재산가액 없음)하여 증여세 OOO원을 납부한 후, 2014.3.27. 쟁점토지의 시가와 대가와의 차액을 상증법 제35조에 따른 저가취득이 아니라 상증법 제2조에 의한 증여라 하여 증여세과세가액을 OOO원(기본공제액 OOO원 배제)으로 정정하여 수정신고한 것으로 확인되는 반면, 청구인(쟁점토지 전체 및 쟁점건물 중 청구인 지분 양도)은 양도가액을 매매계약서에 기재된 OOO으로 하고, 취득가액을 OOO으로 하여 양도차익을 OOO원으로 산정한 후 자진납부할 세액을 OOO원으로 신고하였고, 청구인과 같이 쟁 점건물을 양도한 OOO, OOO는 쟁점건물 중 본인들의 지분 양도와 관련하여 양도가액을 OOO원(양도가액 중 청구인 지분가액 OOO원을 제외한 나머지 잔액을 균등한 가액)으 로 하고 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 과세미달로 신고한 것으로 나타난다.
(5) 처분청의 처분내역을 보면, 쟁점토지의 시가는 청구인이 2011.11.28. 기준일 로 한 2개의 감정평가법인의 평가액의 평균액 OOO원으로 하였고, 쟁점건물의 시가는 매 매사례가액이 존재하지 않는다 하여 양도 당시 기준시가OOO로 보아 청구인 외 2명 과 OOO 간에 쟁점부동산을 OOO에 거래한 것은 저가양수․도에 해당한다고 보아소득세법제101조를 적용하여 청구인 외 2명에게 양도소득세를 각 경정․고지한 것으로 확인된다.
(6) 청구인은 쟁점부동산의 거래가 저가양․수도가 아니라 대가를 지급한 OOO원은 유상 양․수도이고, 시가와 대가와의 차액은 상증법 제2조에 의한 증여재산이며, 쟁점 건 물의 거래가액은 시가(OOO가 쟁점건물을 멸실할 목적으로 취득한 것이므로 그 경 제적 가치는 “OOO원”이나 거래 당시 임대기간만료일 미경과 및 당시 장부가액을 참작하여 OOO원으로 정한 것)로 거래한 것이라고 주장하면서 2012.1.13.에 작성하였다는 쟁점토지에 대한 증여계약서를 제시하고 있는바, 그 기재내용을 보면 쟁점토지의 시가 OOO원 중 유상으로 거래한 OOO원을 제외한 OOO원은 증여할 것을 확약하고 수증인은 이를 수락하는 것으로 기록되어 있으나, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 쟁 점 토지의 소유권이전은 증여와 매매의 원인이 아니라 매매를 원인으로 이전된 것으로 확 인되고, 처분청의 답변에 의하면 동 증여계약서는 조사청의 세무조사 당시 제출한 사실이 없던 것으로 나타난다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 실피건대, 청구인은 쟁점부동산 의 시가 중 대가를 지급한 OOO원은 유상양수․도에 해당하는 것이고, 시가와 대가와의 차 액은 상증법 제2조에 의한 증여재산이며, 쟁점건물의 거래가액은 시가거래로 주장하 나, 청구인 외 2명과 양수자 OOO는 특수관계에 해당하는 점,소득세법제96조에서 양 도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액으로 정 의 하고 있고, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 쟁점토지의 소유권이전등기가 증여 및 매 매를 원인으로 한 것이 아니라 매매를 원인으로 한 것으로 나타나는 점, 청구인들이 제시한 매매계약서를 보면 쟁점부동산의 매매가액이 OOO원으로 기재되어 있는 반면 처분청의 조사 당시 쟁점토지의 시가와 대가의 차이에 대하여 증여받은 것으로 볼 만 한 증여계약서를 제시하지 못한 점, 청구인 외 2명의 양도소득세 신고시에는 쟁점부동산 의 양도대금 중 실질적으로 수취한 대금인 OOO원만을 양도가액으로 하여 신고하였으나 쟁점부동산을 양수한 OOO의 증여세 신고내용을 보면 비록 추후에 쟁점부동산의 매수 대금 중 미지급액을 증여받은 것으로 수정신고한 것은 사실이나 당초 저가양수한 것으 로 보고 증여세를 신고한 사실이 있어 청구인 외 2명이 양도가액의 개념을 잘못 알고 양 도소득세를 신고한 것으로 보이는 점, 쟁점부동산의 저가양도거래와 관련하여 청구 인 외 2명 뿐만 아니라 OOO 모두 조세를 회피한 것으로 나타나고 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 거래를 저가양수․도로 보고 청구인에게소득세법제101조를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.