쟁점부동산의 양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분은 정당함

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인과 배우자 OOO소재 토지 379㎡(청구인 소유, 이하 “쟁점토지”라 한다)와 해당 토지상 4층 건물(연면적 1,144.99㎡, OOO소유, 이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 각각 소유하고 있던 중, 2014.2.5. OOO외 1명(공동매수인)에게 쟁점토지를 OOO백만원, 쟁점건물을 OOO백만원에 각 양도하기로 하는 매매계약을 체결하여 쟁점부동산을 양도하였고, 청구인은 양도 당시 주소지 관할인 OOO세무서장에게 쟁점토지의 양도가액을 OOO백만원, 취득가액을 OOO백만원으로 하여 2014년 귀속 양도소득세 OOO신고·납부하였다. 나.처분청은 쟁점부동산의 양도가액이 객관적인 기준에 의하여 구분되지 아니하는 것으로 보아 쟁점부동산의 양도가액 합계 OOO백만원을 양도 당시 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가비율로 안분하여 양도소득세를 경정하여야 한다는 취지의 OOO지방국세청장의 감사지적에 따라, 쟁점부동산의 총 양도가액인 OOO백만원을 양도 당시 기준시가비율로 안분한 금액인 OOO쟁점토지의 양도가액으로, 환산취득가액인 OOO취득가액으로 하여, 2015.8.11. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO경정·고지하였다. 다.청구인은 이에 불복하여 2015.9.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산 처분 당시 청구인은 OOO소재 토지상에 건물을 신축하기 위하여 자금이 시급한 상황이었는바, 쟁점토지를 조속히 처분하길 원하였으나, 매수인 측에서는 쟁점건물을 함께 양도할 것을 요구하였고, OOO쟁점건물에 대하여 약 OOO백만원을 투자한 대수선 공사가 2013년에 완료되어 이제 막 임대수입이 실현되고 있는 상황이었는바, OOO백만원 이상은 받아야 쟁점건물을 양도하겠다는 입장이었으므로, 청구인은 OOO자금조달 등의 문제를 조속히 해결하기 위하여 기준시가에 미달하더라도 쟁점토지를 OOO백만원에 매도하기로 결정한 것이며, 청구인과 OOO부부관계이나 혼인(재혼) 이후 각자의 재산을 별도로 구분·관리하여 왔고, 독립적인 납세의무자로서 각자 자유의지로 별도의 매매계약에 따라 각자가 소유한 쟁점토지와 쟁점건물을 양도한 것이며, 양도대금을 각자 수령하여 각자 개인적으로 사용하였음에도 불구하고, 실거래가액을 무시하고 쟁점부동산의 총양도가액을 기준시가비율로 안분하여 임의로 산정한 가액을 양도가액으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산은 상가가 밀집한 지역에 위치한 근린상가이고, 쟁점토지의 기준시가는 OOO천원(㎡당 OOO천원), 쟁점건물의 기준시가는 OOO천원으로, 쟁점토지가 쟁점건물에 비하여 상대적으로 높은 가치를 가지고 있음에도, 청구인은 감정평가를 하거나 다른 객관적인 증빙을 제출하여 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도가액이 적정함을 입증한 바 없으며, 신고된 쟁점토지의 양도가액은 객관적인 가치를 반영하지 못하는 것으로 판단되고, 임의로 쟁점건물의 가액을 과다하게 책정하여 계약서를 작성함으로서 전체적인 양도차익을 과소신고하였으므로, 소득세법 제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 규정한 토지 및 건물 등의 가액이 불분명한 경우에 해당하는 것으로 보아 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 산정한 금액을 쟁점토지의 양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도가액을 쟁점부동산의 총 양도가액에서 양도 당시 토지와 건물의 기준시가 비율로 안분하여 산정한 가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부 나.관련 법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. 제100조【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(괄호 생략)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】 ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (3) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 건물등 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물등에 대한 소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 기준시가 라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세 경정결의 내역은 아래 <표1> 및 <표2>와 같고, 쟁점부동산의 양도 및 취득 당시 기준시가는 아래 <표3>과 같다.

(2) 청구인이 제출한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다. (가) 청구인·OOO와 공동매수인인 OOO간에 2014.1.22. 체결한 쟁점부동산 매매계약서에 의하면, 쟁점토지의 매매대금은 OOO백만원(계약금 OOO백만원), 쟁점건물의 매매대금은 OOO백만원(계약금 OOO백만원)으로 하고, 잔금은 2014.2.5. 지급하는 것으로 되어 있다. (나) 영수증, 청구인 및 OOO의 계좌거래내역 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

1. 2014.1.22. 청구인은 계약금 중 OOO백만원을, OOO는 계약금 OOO백만원을 각각 현금수령하였고, 같은 날 청구인 명의의 은행계좌OOO에 현금 OOO백만원이 입금되었다.

2. 2014.2.5. OOO명의의 은행계좌OOO에 OOO백만원이 입금OOO되었고, 2014.2.6. OOO및 OOO이 입금OOO되었으며, 이 중 OOO계약금 수령액을 입금한 것이라고 주장한다. 3)OOO잔금을 수령하여 2014.2.5.OOO2014.2.6. OOO대출금을 각각 상환하였고, 이 중 2014.2.6. 상환분은 OOO신축과 관련된 대출금으로 기재되어 있다. (다) 쟁점건물 건축물대장(2010.4.29.)에 의하면, 쟁점건물은 일반주거지역에 위치한 제1,2종 근린생활시설이고, 2001.4.27. 사용승인되었으며, 지하 1층, 지상 4층으로 되어있고, 지하 1층은 노래연습장, 1층은 일반음식점, 2층 4층은 고시원으로 이용되고 있다. (라) OOO2013년도 부가가치세 신고서에 의하면, OOO부동산임대수입금액을 연간 OOO사업소득금액(고시원)을 연간 OOO으로 신고하였다. (마) 청구인이 쟁점부동산 매매 당시 OOO별거 중이었다고 주장하며 제출한 본인 및 OOO주민등록초본에 의하면, 청구인과 OOO쟁점부동산 양도 당시 OOO에 함께 거주하다가, 쟁점부동산 양도 이후 OOO는 2014.11.3. OOO에 전입하였으며, 청구인은 2014.11.14. OOO에 전입한 것으로 확인된다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 자신과 OOO는 독립적인 납세의무자로서 각자 자유의지와 계산으로 별도의 매매계약에 따라 각자가 소유한 쟁점토지와 쟁점건물을 양도한 것이라고 주장하나, 쟁점건물의 계약금 OOO백만원은 수령 당일(2014.1.22.) 청구인의 계좌에 우선 입금되었다가, 2014.2.6.에 OOO계좌로 입금된 것으로 보이는 점, 청구인과 OOO쟁점부동산 양도 이후인 2014.11.3.까지 동일 주소지에 주민등록이 되어 있었던 점, OOO계좌거래내역 중 2014.2.6. 대출상환분은 OOO신축과 관련된 대출금으로 기재되어 있는 점, 청구인 소유 쟁점토지상에 존재하고 있는 쟁점건물의 기준시가는 쟁점토지의 기준시가에 미달하는 OOO백만원으로, 명도 및 이전비용 등을 고려한다 하더라도 매매계약서상 쟁점건물의 가액이 쟁점토지에 비하여 지나치게 높아 청구인과 OOO쟁점부동산의 토지·건물 양도가액을 임의로 안분한 것으로 보이고, 결과적으로 양도소득세가 과소신고·납부된 점 등에 비추어 쟁점부동산의 토지와 건물의 가액 구분이 불분명하다고 보아 총 양도가액을 양도 당시 토지와 건물의 기준시가 비율로 안분하여 쟁점토지의 양도가액을 산정하고, 이에 따라 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.