청구인이 이전 양수인과 체결한 매매계약이 합의해제되어 그 이후 양수인에게 쟁점토지를 직접 매각한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2000.10.27. OOO답 7,218.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 후 2008.12.15. OOO에게 OOO에 양도한 것으로 하여, 2012.12.17. 쟁점토지에 대한 산출세액 OOO전액을 조세특례제한법 제69조 에 의한 감면세액으로 하여 2008년 귀속 양도소득세를 기한 후 신고하였다. 한편, OOO은 쟁점토지를 2012.10.30. 주식회사 OOO에 OOO만원에 양도하고, 취득가액을 OOO필요경비 OOO양도차익 OOO으로 하여 2012.12.17. 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 2014.5.7.～2014.5.21. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 2000.10.27. 쟁점토지를 취득하고 2012.10.30. 주식회사 OOO에 양도하고 매매대금을 수령한 것이고, 양도 당시 쟁점토지의 지목을 나대지로 확인하여 청구인이 신고한 감면세액을 부인한 후 2014.11.14. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.1.26. 이의신청을 거쳐 2015.6.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 2008.3.31. 잔금 OOO억원을 소비대차(대여금)로 전환한 후, 등기이전서류를 OOO에게 인계하지 아니하였으나, 청구인으로서는 소비대차로 전환된 잔금을 받기 위해서는 담보권이 필요하였고, 이러한 상황에서는 누구라도 담보권을 확보하기 위하여 소유권을 넘겨 줄 수 없었을 것이다. 처분청은 청구인이 2011.5.19. 매매계약을 합의해제하였다고 보았으나, 청구인은 잔금이 대여금으로 전환되면서 매매계약이 완성되어 OOO의 승낙 없이는 임의로 토지를 처분할 수 없는 상태였고, 토지를 매수하려는 자는 등기상 명의인인 청구인을 상대로 계약절차를 진행하려 하기 때문에 양수인인 OOO의 입장에서 청구인의 협조가 필요한 상황이었으며, 따라서 두 사람 사이의 합의는 과거의 매매계약을 무효로 하자는 것이 아니라 OOO이 쟁점토지를 매각하는 경우에 청구인이 협조해 주겠다는 약속이며, 대금 정산도 당초 계약금을 초과하는 금액을 OOO에게 돌려주기로 하였다. 쟁점토지의 양도대금 OOO을 청구인이 직접 수령하였으나, 당시 상황에서는 누구라도 자신이 제3매수인이라면 등기상의 명의인에게 매매대금을 지불하였을 것이다. 처분청은 계약해지에 대한 합의금 OOO만원 외에 추가지급한 금원이 없다고 하였으나, 비용정산도 당초 매매계약서상 대금 OOO을 초과하는 금액에 대해서는 서로가 인정하였고 그 금액을 초과하는 금액에 대해서만 서로가 의견을 달리하였으며, 양수인인 OOO은 초과금 전액을 돌려달라고 하였으나 청구인은 그 동안의 비용을 정산해야 한다고 주장하여 관련 소송에서 청구인의 주장이 인정되었다. 소득세법상 양도란 등기, 등록에 관계없이 자산이 유상으로 이전되는 것이고, 양도시기는 원칙적으로 등기, 등록일이 아니라 대금청산일이며, 잔금을 소비대차로 변경한 경우에는 변경일을 잔금청산일로 하는 것이다(소득세법 기본통칙 98-1). 한편, 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 소유권이 환원되는 경우와 어느 일방의 사기행위 등 당초 매매계약 내용에 명백한 하자로 인하여 매매원인이 무효가 될 만한 사유가 발생되어 매매계약이 해제되었음이 형사사건 판결내용 등에 의하여 확인되고 부동산의 소유권이전등기의 말소등기가 경료되는 경우 당초 부동산양도 신고여부에 불구하고 자산의 양도로 보지 아니하는 것인바, 청구인은 당초 매매계약을 원상으로 돌리자는 합의해제를 하지 아니하였고, 단지 쟁점토지를 매각하는 데 이의를 제기하지 않고 협조하겠다는 합의만 있었을 뿐이며, 설사 당사자 간에 합의해제가 있었다 하더라도 합의해제는 대금청산 절차를 거치지 않은 단순한 소유권이전의 경우이거나, 법적으로 원천적으로 무효에 해당되어 판결내용에서 확인되는 경우에만 인정되고 있고, 청구인과 양수인 사이의 매매계약은 2008.3.31. 소비대차로 전환되었음이 명백하고 계속 양수인이 점유․사용하여 왔으므로 당초 매매계약의 잔금청산일인 2008.3.31.을 양도일로 인정하고, 매매대금은 OOO으로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 2008.3.31. OOO과 잔금 OOO억원을 소비대차로 전환하였다면, 그 즉시 소유권 이전서류를 OOO에게 인계하고 2008년 5월말까지 양도소득세 신고(양도가액 OOO)를 하여야 하는데, 4년 7개월이 지나 주식회사 OOO에게 매매한 이후 OOO과 공모하여 허위계약서OOO를 작성한 후, 양도소득세를 기한 후 신고함으로써 부당하게 세금을 탈루하려 한 점, 공건의 미등기양도라면, 청구인이 OOO에게 최종 양도대금 OOO만원 중 OOO억원을 제외한 OOO만원을 당연히 지급하여야 할 것인데, 합의금 OOO만원 외에 추가로 금전을 지급한 사실이 없는 등 양도대금의 최종 귀속자가 청구인으로 보이는 점. 청구인과 OOO간 ‘약정금 지급소송’의 증거자료와 판결문을 보면, 양측 모두 인정하는 기초사실로 2011.5.19. 당초 매매계약이 해제되었음이 명시되어 있는 점, 청구인이 2012.8.14. 주식회사 OOO매매계약을 체결하고, 2012.8.31. OOO에게 보낸 내용증명서(소송 증거서류)에 “OOO이 매매계약 잔금을 미지급하여 계약해제 후 본인이 직접 제3자에게 매각하였고, OOO의 형질변경 비용 등을 반환하라는 요구는 들어줄 수 없으며, 본인 소유 토지에 4년간 경작을 못한 것에 대해 변상을 해달라”는 내용의 쟁점토지에 대한 청구인의 소유권을 주장하고 있는 점, 위 민사소송 내용이 부동산매매대금 반환 소송이 아닌 토지매매 계약 해제에 대한 대가를 요구한 것이고, 소송 결과, 청구인이 OOO에게 기 지급한 합의금 OOO만원 외에 추가로 지급할 것이 없다고 판결한 점, OOO에서 ‘OOO의 취득 부동산 미등기 혐의’에 대해 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 “부동산실명법”이라 한다) 위반사실을 조사한 결과, 잔금을 미지급하여 OOO에게 소유권이 이전되지 않아 위반사실이 없다고 조사관서에 통보한 점 등으로 보아 쟁점토지의 실 양도자는 청구인이므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 2008.2.29. 전양수인과 체결한 쟁점토지의 매매계약을 합의해제하고 2012.10.30. 양수인에게 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 국세기본법 제14조 [실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. (2) 소득세법 제88조 [양도의 정의] ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제98조[양도 또는 취득의 시기] 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (3) 소득세법 시행령 제162조 [양도 또는 취득의 시기] ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 확인한 내용에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 취득하여 양도하는 일련의 과정은 아래와 같다.

(2) OOO이 청구인에 대하여 약정금지급에 대한 소송을 진행하였으며, 2013.10.24. 제1심(대전지방법원 논산지원, 사건번호 2013가단2217 약정금)에서는 청구인이 OOO에게 OOO및 이에 대한 이자를 지급하는 것으로 판결하였으나, 2014.2.12. 제2심(대전지방법원 사건번호 2013나17603 약정금)에서는 제1심의 판결내용이 취소되었고, 2014.6.26. 제3심(대법원)에서는 ‘심리불속행 기각’으로 2심이 확정되었으며, 2심 판결서의 주요내용은 아래와 같다.

(3) 청구인이 2008.3.28. 쟁점토지의 잔금 일부OOO를 수령하고 작성한 영수증에 의하면, 잔금 OOO억원에 대하여 2008.7.31.까지 완납하기로 하되, 완납시까지 매월 OOO만원씩 월말에 지급하기로 하며, 매도인이 잔금을 사용하기 위해 15일 전에 요구할 경우 매수인은 반드시 지불하여야 하고, 매수인이 형질변경 등을 하기 위한 서류를 요구할 경우 일체 협조하기로 한다고 기재되어 있는바, 매수인 OOO이 청구인에게 지급한 이자지불내역은 아래 <표>와 같다.

(4) 처분청이 2013.5.3. OOO에게 OOO이 부동산실명법 제10조 (장기미등기자에 대한 벌칙 등)를 위반하였는지 여부에 대한 조사를 의뢰하였으며, OOO2013.10.22. “계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우 반대급부의 이행(잔금 지급 및 등기이전서류 제공 등)이 사실상 완료되지 않아 소유권이전등기를 신청하지 못한 정당한 사유가 있음이 확인되어, 위반 통보자(OOO)에 대하여 부동산실명법 위반사실 없음”이라는 내용의 공문을 처분청에 회신한 것으로 나타난다.

(5) 청구인이 2012.8.31. OOO에게 보낸 내용증명 내용은 아래와 같다.

(6) 주식회사 OOO는 2012.8.13. OOO지점에서 수표 1매OOO를 발행하여 청구인에게 지급하였고, 2012.11.1. 청구인의 OOO 계좌OOO을 이체 지급하였음이 금융거래 자료에 의하여 확인된다.

(7) 청구인은 쟁점토지의 실제 양도가액은 OOO이며, 잔금일인 2008.3.31. 양수자인 OOO으로부터 미지급잔금에 대하여 월 1%의 이자를 받는 것으로 하여 소비대차로 전환됨으로써 실제 잔금청산되었고, 합의해제는 쟁점토지를 양도하기 위한 형식적인 것에 불과하다고 주장하면서 아래 증빙서류를 제시하고 있다. (가) 청구인이 OOO과 계약한 실제 매매계약서에는 쟁점토지의 양도가액은 OOO잔금 OOO2008.3.31. 지급하는 것으로 되어 있고, 2012.8.14. 청구인과 주식회사 OOO간에 작성된 매매계약서에는 쟁점토지의 양도가액은 OOO만원으로 하고, 2012.10.30. 잔금 OOO만원을 지급하는 것으로 기재되어 있다. (나) OOO개발행위준공 통지서(2010.6.7.)에 의하면, OOO에게 쟁점토지에 대하여 농업용 창고부지조성에 대한 준공검사를 신청하여 준공검사필증을 수령한 것으로 나타난다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 잔금이 소비대차로 전환되어 2008.3.31. 양도되었다고 주장하나, 부동산의 매도인이 그 매매계약의 이행단계에서 매수인에 대하여 대금지급기일을 연장하여 주고, 그 반대급부로서 금원을 수수하는 경우, 일반적으로 그 연장되는 미지급금이 실질적인 소비대차의 목적물로 전환되었는지의 여부는 매도인이 매도물건의 소유권을 이전해 주고, 매수인이 당해 물건을 실질적으로 사용·수익할 수 있도록 하며, 연체이자를 받았는지의 여부에 있다 할 것인바, 이 건의 경우, 청구인은 OOO과 쟁점토지의 매매매계약서(잔금지급일 2008.3.31.)를 작성하고 매매계약을 한 후 2008.3.28. 쟁점토지의 잔금 일부OOO를 수령하고 작성한 영수증에는 잔금 OOO억원에 대하여 2008.7.31.까지 완납하기로 하되, 완납시까지 월 1%의 이자를 지급하기로 하고, 이후 잔금 지급지연에 대한 연체이자를 지급받았을 뿐, 별도로 매매계약의 당사자가 이행이 지체된 잔금을 이자부 소비대차의 목적으로 약정하거나 쟁점토지의 소유권을 양수자 명의로 이전한 사실이 없는 점, OOO의 쟁점토지에 대한 개발행위는 청구인이 매매계약서상 잔금지급일 이전에 양수자의 개발행위에 대하여 협조한다는 특약사항에 따라 이루어진 것으로 보이는 점, 청구인이 2012.8.30. OOO에게 보낸 내용증명 내용에 매매계약조건을 이행하지 못해 합의하에 매매계약을 해지하고 청구인이 주도적으로 주식회사 OOO에게 쟁점토지를 양도하고 매매대금을 정산하여 OOO에게 매매대금의 일부를 지급한 것으로 나타나는 점, OOO2013.10.22. OOO에 대하여 계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우 반대급부의 이행(잔금 지급 및 등기이전서류 제공 등)이 사실상 완료되지 않아 소유권이전등기를 신청하지 못한 정당한 사유가 있음이 확인되어 부동산실명법 위반사실이 없다고 회신한 점, OOO이 청구인에 대하여 제기한 약정금청구 소송의 기초사실에 2011.5.19. 매매계약을 해제하고 대여금 약정도 무효로 하며 이에 따른 정산은 청구인이 쟁점토지를 제3자에게 매도하여 정산하기로 합의한 것으로 기재된 점 등에 비추어 처분청이 청구인과 OOO간의 매매계약의 이행이 완료되기 전에 합의해제하고 청구인이 2012.10.30. 쟁점토지를 주식회사 OOO양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.