청구인이 양도소득금액을 실지거래가액으로 산정하여 신고하였고, 신고된 양도가액이 사실과 달라 처분청이 실지거래가액을 확인한 이상 양도소득금액은 실지거래가액에 의하여야 하는 점, 허위계약서 등으로 양도소득세를 과소신고한 경우 국세부과제척기간 10년을 적용하는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
청구인이 양도소득금액을 실지거래가액으로 산정하여 신고하였고, 신고된 양도가액이 사실과 달라 처분청이 실지거래가액을 확인한 이상 양도소득금액은 실지거래가액에 의하여야 하는 점, 허위계약서 등으로 양도소득세를 과소신고한 경우 국세부과제척기간 10년을 적용하는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점토지의 양도를 중개한 박OOO은 청구인에게 당초 양도소득세가 OOO 정도일 것이라고 안내하였다가, 박OOO이 개인적으로 찾아간 세무대리인으로부터 쟁점토지는 실지거래가액 신고대상에 해당하고 실지거래가액으로 신고할 경우 OOO을 납부해야 한다는 잘못된 상담을 받게 되자 청구인과 상의없이 양수인의 취·등록세를 축소하기 위하여 임의작성한 검인계약서를 첨부하여 양도소득세를 과소신고 하였는바,쟁점토지는 기준시가 과세대상 자산으로서 양도소득세 신고시 당연히 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고하였어야 하나, 쟁점토지 중개인인 박OOO과 세무대리인이 청구인의 도장을 임의로제작·날인하여 정상적인 대리권의 범위를 초과한 법률행위를 행하였으므로 청구인의 당초 의사에 따라 이 건 양도소득세는 기준시가를 적용OOO하여 과세되어야 한다. (2)일반매매거래의 경우 소유권이전등기시 매수인의 법무사가 기준시가와 유사한 금액으로 등기용검인계약서를 작성하여 취득세를 납부하는 것이 관행적으로 이루어지고 있으므로 청구인이 양도소득세를 탈루할 목적으로 다운계약서를 작성한 것으로 보기 어려운 점, 청구인은 중개인과 세무대리인이 등기용 검인계약서를 첨부하여 양도소득세를 과소신고하는 과정에 전혀 관여하지 아니한 점, 청구인은 쟁점토지의 양도대금을 청구인의 계좌를 이용하여 수령하였으므로 과세관청에서 양도소득세 신고내용의 적정성을 용이하게 확인할 수있었던 점, 청구인이 쟁점토지를 양도한 직후 쟁점토지일대가 부동산투기지역으로 지정되어 실지거래가액 신고가 의무화되었고 투기수요 증가로 매매가 빈번할 것이 예측되는 상황에서 과소신고 내용이 쉽게 적발될 위험을 감수하고 OOO을 고의로 과소신고 하였다고 보기 어려우므로 청구인에게 국세부과제척기간 10년을 적용하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(3) 청구인에게 쟁점토지의 양도를 중개한 박OOO은 청구인의 친구인이 OOO의 매제로서, 공인중개사 자격증 없이 지인들의 부동산 중개를 알선하고 있는바, 청구인은 2004.6.23. 양수인으로부터 계약금 OOO을 수표로 수령하면서 그 자리에서 OOO권수표 1매를 박OOO에게 중개수수료로 지급하였으므로 쟁점①금액은 필요경비로 인정하여야 한다.
(4) 쟁점토지 매매시에 쟁점토지 지상에 미등기주택102.96㎡이 있었고, 매매계약서 특약사항에 ‘지상권 일체’가명시되어 있었으므로 쟁점토지 매매가액에는 위 미등기주택에 대한 매매가액이 포함되어 있다고 보아야 할 것이어서 양수인이 쟁점토지의 지상권 말소에 소요되는 비용을 요구함에 따라 청구인이 2004.10.25. 양수인에게 지급한OOO(이하 “쟁점②금액”이라 한다)은 청구인이 미등기주택의 소유권을 양수인에게 이전해 주어야 할 의무를 이행하지 아니한데 대하여 미등기주택에 상응하는 대가를 양도가액에서 반환한 것이므로 쟁점②금액은 양도가액에서 차감되어야 한다.
(1) 청구인은 박OOO의 소개로 쟁점토지를 양도하였고, 이후 박OOO과 다른 토지를 공동투자할 정도로 친밀한 관계였으며, 청구인이 박OOO에게 쟁점토지의 양도소득세 신고를 일임하고 양도소득세를 본인이 납부하였으므로 박OOO과 세무대리인이 청구인의 의사에 반하여 양도소득세를 과소신고 하였다고 단정하기 어렵고, 소득세법제96조제1항및 제97조 제1항 제1호 가목에서는 같은 법 제94조 제1항제1호및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하도록 규정하면서, 예외적으로 실지거래가액의 의하는 경우의 하나로같은 법 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목단서에서‘양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 양도소득세 과세표준 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우’를 규정하는 한편, 같은 법 제114조제4항은그 단서에서“거주자가 제96조 제1항 제6호및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에의하여 양도소득 과세표준예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과달라 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액또는 취득가액으로하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다”고규정하고 있으므로 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액이 사실과 달라 처분청이 실지거래가액을 확인하고 그 확인된 가액을 양도가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 양도소득세를 신고하면서 허위신고가액에 신빙성을 부여하기위하여 양도가액이 과소하게 기재된 허위의 검인계약서를 첨부하는 행위는 적극적인 기망행위로서 국세의 부과징수를 현저히 곤란하게 만드는 ‘사기 기타 부정한 행위’에 해당하므로 국세부과제척기간 10년을 적용하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(3) 과세처분 취소소송에 있어서 과세근거가 되는 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제하는 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임은 일응 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 그가 입증하는 것이 손쉽다는 점을 감안해 보면 납세의무자가 입증활동을 하지 않고 있는 필요경비에 대해서는 부존재의 추정을 용인하여 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에도 부합한다 할 것인바, 쟁점토지 매매계약서상 쟁점토지는 중개인 없이 쌍방계약으로 이루어졌고 청구인이 박OOO에게중개수수료를 지급하였는지 여부나 정확한 금액이 확인되지 아니하므로 쟁점①금액을 필요경비로 인정하기 어렵다.
(4) 부동산 매매대금이 청산되고 양수인 명의로 소유권이전등기가 경료되었다면 해당 매매계약은 유효하게 성립·확정된 것이므로 그 이후매도인이 매수인에게 합의금 형식으로 지급한 금액이 있다 할지라도 이는 양도물건의 매매거래와 관련이 없으므로 양도가액에서 차감되지 아니한다.
① 쟁점토지의 양도소득을 기준시가에 의하여 산정해야 한다는 청구주장의 당부
② 청구인이 이중계약서를 작성하여 양도소득세를 과소신고한 것으로 보아 10년의 국세부과제척기간을 적용하여 과세한 처분의 당부
③ 청구인이 쟁점토지의 중개수수료로 지급하였다고 주장하는 쟁점①금액OOO을 양도소득의 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
④ 청구인이 양수인에게 지급하였다고 주장하는 쟁점②금액OOO을 매매대금의 반환으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
(1) 처분청이 제출한 과세자료에 의하면, 청구인은 2003.2.25. 취득한 쟁점토지를 2004.7.14. 양도하면서 양도소득세 신고시 실지거래가액을 적용하여 양도가액 OOO, 취득가액 OOO으로 하여 양도소득세 OOO을 신고하였고, 처분청은 쟁점토지의 양수인에대한 과세자료를 처리하면서 양수인의 취득가액과 청구인의 양도가액이 상이한 것을 확인하고 청구인이 쟁점토지를 양수인에게 OOO에 양도하고도 양도가액을 OOO으로 과소신고한 것으로 보아국세부과제척기간10년을 적용하여 2014.11.10. 청구인에게 아래 <표1>과같이 이 건 처분을 하였다.
(2) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점토지 양도 당시의소득세법제96조 제1항에서 토지 및 건물의 양도가액은 기준시가에 의하나 단서에서 각 호의 경우에는 실지거래가액에 의한다고 하면서 제6호에서 양도자가 실지거래가액을 신고하는 경우를 규정하였고, 같은 법 제114조 제4항에서는 제96조 제1항 제6호에 의하여 신고한 실지거래가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장이실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액으로 한다고 규정하고 있다. (나) 청구인의 양도소득세를 대리신고한 세무대리인 홍OOO의 사실확인서(2015.1.5.)에 의하면, 세무대리인은 중개인 박OOO이 실제 매매계약서가 있다는 사실을 고지하지 아니하여 박OOO이 가져온 서류에 따라 양도소득세 신고서를 작성하였으므로 본인에게는 책임이 없다고 주장하는 것으로 기재되어 있다. (다) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 중개인 박OOO과 세무대리인이 청구인의 의사에 반하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으므로 기준시가에 의하여 양도소득을 재산정해야한다고 주장하나, 청구인은 중개인 박OOO에게 양도소득세신고를 일임하였고, 대리에 의한 효력은 본인에게 미치는 것이며, 박OOO과 세무대리인이 청구인의 의사에 반하여 임의로 양도소득세를 과소신고하였다고 볼 만한 객관적인 증빙이 제시되지 아니한 점, 세무대리인의 신고내용에 따라 청구인이 양도소득세를 납부한 점, 양도소득금액이 실지거래가액으로 신고되었고, 신고된 양도가액이 사실과달라 처분청이 실지거래가액을 확인한 이상 양도소득금액은 실지거래가액에 의하여야 하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 확인된 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은잘못이 없는 것으로 판단된다.
(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 2005.3.25. 쟁점토지 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서와 양수인이 2013.9.26. 쟁점토지의 일부를 양도하면서 제출한 실제매매계약서의 주요내용은아래<표2>와 같고, 쟁점토지의 실지거래가액은 OOO임에도 검인계약서에는 양도가액이OOO으로 기재된 것으로 나타난다. (나) 청구인이 제출한 청구인의 OOO거래내역에 의하면, 청구인은2004.6.29. 위 계좌에 OOO을 입금하고, 양수인은2004.6.30. 청구인에게 중도금 OOO을 이체하였으며,청구인은2004.7.12. 위 계좌에 OOO을 입금한 것으로 나타난다. (다) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 중개인과 세무대리인이 양도소득세를 과소신고한 것에 전혀 관여하지 아니하였고 조세포탈의 의도가 없었다고 주장하나, 중개인에게 양도소득세 신고업무를 일임하였다 하여 청구인의 양도소득세과소신고 및 조세탈루에 대한 책임이 면책되었다고 보기 어렵고, 허위계약서 등으로 양도소득세를 과소신고한것은 국세기본법에서 규정한 ‘사기 기타 부정한 행위’에 해당하여 국세부과제척기간을 10년으로 보는 것이 타당하므로 처분청이국세기본법제26조의2 제1항 제1호에 따라 국세부과제척기간10년을 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(4) 다음으로, 쟁점③에 대하여 살펴본다. (가) 청구인과 양수인 간에 작성한 위 <표2>의 실제매매계약서(계약일 미기재)에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 양수인에게 OOO에 양도한 것으로 나타나고, 중개인 없이 쌍방합의로 계약서를 작성한 것으로 기재되어 있다. (나)청구인은 2004.6.23. 양수인으로부터 쟁점토지의 계약금 OOO을 수표로 수령하여 이 중 OOO권 수표 1매를 중개인인 박OOO에게 중개수수료조로 지급하고, 나머지 OOO과 청구인의 다른 자금 OOO을 합한 OOO을 2014.6.29. 청구인의 계좌에 입금하였다고 주장하며, 청구인의 OOO거래내역 OOO을 제출하였다. 그러나, 청구인은 중개인 박OOO과 공동으로 취득한 다른 토지의 거래과정에서 분쟁이 발생하여 박OOO이 자료협조를 거부하고 있다고 주장하며 청구인과 박OOO 간에 중개수수료를 수수하였는지 여부나 액수 등을 확인할 수 있는 증빙자료(금융증빙, 확인서등)를 제시하지 못하고 있다. (다) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점①금액을 쟁점토지의 양도에 따른 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나, 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 그 입증이 용이하므로 납세의무자가 그에 관한 입증활동을 하지 않고 있는 필요경비에 대해서는 부존재의 추정을 하여야 하는 것OOO인바, 쟁점토지의 매매계약서는 중개인 없이 쌍방합의로 작성되어있고, 청구인이 박OOO에게 중개수수료를 지급하였는지 여부를 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 쟁점토지 양도 당시 지급하였다고 주장하는 중개수수료는 이를 필요경비로 인정하기 어렵다고 판단된다.
(5) 마지막으로, 쟁점④에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점토지 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2004.7.14.양수인에게 쟁점토지의 소유권을 이전하였다. (나) 쟁점토지의 위 <표2>의 실제매매계약서를 보면, 양도물건은 쟁점토지이며, 특약사항에 ‘지상권 일체’라고 기재되어 있다. (다) 청구인은 쟁점토지의 무허가주택에 대한 지상권을 말소하기 위하여 양수인에게 2004.10.25. 쟁점②금액을 지급하였으므로 이를 쟁점토지양도가액에서 차감하여야 한다고 주장하며, 쟁점토지 지상의주택에 대한 일반건축물대장OOO, 청구인의OOO와 수표거래원장 조회내역OOO, 청구인과 양수인 간의합의서OOO를 제출하였다. (라) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도가액에는 쟁점토지 지상의 미등기 주택가액이 포함되어 있고, 쟁점②금액은 쟁점토지의 매매대금에서 반환되었으므로 이를 양도가액에서 차감하여야 한다고 주장하나, 매매계약서에는 매매대상이 쟁점토지인 것으로 기재되어 있고, 양수인이 수령하였다고주장하는 금액OOO과 청구인이 지급하였다고 주장하는 금액OOO이 상이하여 쟁점②금액이 양수인에게 지급되었다고 단정하기 어려운 점, 설령 청구인이 쟁점②금액을 양수인에게 쟁점토지의 지상권 말소를 위하여 지급하였다 할지라도 이는 매매의 목적물에 지상권 등 제한물권이 있는 경우 또는 매매의 목적물에 하자가 있는 경우에 가깝다고 할 것이고 이러한 경우 양수인이 청구인에게 민법 제575조 또는 제580조에 의하여 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있는 것이지 매매대금의 감액을 청구할 수 있는 것은 아니라고 할 것인 점 등에 비추어 청구인이 지급한 쟁점②금액은 손해배상금이라고 보는 것이 타당하다고 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점②금액을 양도가액에서 차감하여야 한다는 청구인의 주장을 받아들이지 아니하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법률
(1) 국세기본법(2003.12.31. 법률 제7032호로 개정된 것) 제26조의2(국세부과의 제척기간) ① 국세는 다음 각 호에 규정하는기간이 만료된 날 후에는 부과할 수 없다.(단서 생략)
1. 납세자가 사기 기타 부정한 행위로써 국세를 포탈하거나 환급·공제받는 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간
2. 납세자가 법정신고기한내에 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간
3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년간
(2) 소득세법(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정된 것) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에의한자산의양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와함께제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제97조(양도소득의 필요경비계산)① 거주자의 양도차익의 계산에있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)②납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의규정에의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의규정에의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을양도가액또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
(3) 민법(2001.12.29. 법률 제6544호로 개정된 것) 제575조(제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임) ① 매매의목적물이지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 제580조(매도인의 하자담보책임) ① 매매의 목적물에 하자가있는때에는제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
결정내용은 붙임과 같습니다.