청구인의 경우 쟁점토지에 대하여 부동산매매업 등으로 사업자 등록을 한 사실이 없는 점, 단순분할 외에 해당 토지의 가치증진을 위한 어떠한 개발행위 등을 한 사실도 없는 점 등에 비추어 이 건 과세처분은 잘못이 없음
청구인의 경우 쟁점토지에 대하여 부동산매매업 등으로 사업자 등록을 한 사실이 없는 점, 단순분할 외에 해당 토지의 가치증진을 위한 어떠한 개발행위 등을 한 사실도 없는 점 등에 비추어 이 건 과세처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점토지는 개발제한구역 내에 소재하고 있는바, 청구인 등은 여러 필지를 합병하고 분할하였을 뿐 토지를 개발하여 그 효용가치를 증진시킨 사실이 없다. (가) 쟁점토지 중 OOO 소재 토지의 경우 매도 당시부터 현재까지 개발제한구역으로 단순 분할등기만 가능할 뿐 형질변경 등 개발행위가 불가한 토지로서 도로개설․형질변경․택지조성 등의 개발행위의 흔적을 찾아보기 어려운 원형에 가까운 형태로 유지되고 있는 반면, 경비지출증빙 등이 미미하여 개발행위가 있었다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 당초 매매계약내용과 달리 청구인 등이 도로용지로 형질변경을 하거나 도로를 개설해 주지 아니하여 현재 OOO 소재 토지 매수인 중 일부는 양도대금 반환소송을 제기하고 있다. (나) 쟁점토지 중 OOO 소재 토지의 경우 “OOO 동호인회” 소속 개인들이 청구인 등으로부터 토지를 매수하여 해당 토지에서 분재를 가꾸고 있고, 토지 매수인들 중 안OOO은 매수 당시 토지 중 답 일부의 지반이 약하여 청구인 등이 토양을 가져와 메워준 사실이 있으나 매수당시 약정하였던 도로개설 등을 이행하지 아니하여 2011.8.26. 청구인 등으로부터 OOO원을 지급받은 사실이 있다고 진술하였다.
(2) 청구인의 경우 OOO 개발, OOO 조성사업 등에 편승하여 투기심리를 조장하고 부동산거래 사실을 은폐한 불법 투기행위 및 일시적인 거래에 해당한다. (가) 쟁점토지 중 OOO 소재 토지의 경우 OOO 조성사업(2001년～2007년) 지구와 인접한 토지로 개발제한구역에 편입되어 토지개발이 불가능함에도 청구인 등은 향후 개발제한구역 해제시 지가 상승 등의 기대심리를 이용하여 OOO단지의 연구원 등에게 미등기전매하였다. (나) 청구인 등의 부동산 거래형태를 살펴보면, 매물 부동산이 나오면 매매계약을 하고 자금사정에 따라 일시적으로 공동투자 명목으로 투자자를 모집하여(투자자들 모두가 친분이 있는 것은 아님) 계약금 정도만을 실질적으로 각출하여 지급한 후 잔금청산 전에 가분할도를 작성하여 매수인을 물색하여 양도한 후 그 양도대금으로 본인들의 잔금을 지급하였는데, 이 과정에서 전매차익금 산출의 객관적 증빙이 없고, 이익금 분배가 이루어지지 않아 투자자들 사이에서 현재까지도 전매차익금 및 투자자금에 대한 분쟁으로 소송이 반복되고 있다.
(3) 청구인은 부동산매매업으로 사업자등록을 하거나 사업을 대외적으로 표방한 사실이 없고, 만일 쟁점토지의 매매가 사업소득에 해당한다고 볼 경우 미등기전매를 한 자가 오히려 낮은 세율을 적용받게 되어 조세정의의 실현 등에 악영향을 끼칠 우려가 있다.
① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다. (2) 소득세법 제64조 [부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례]
① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제8호 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다 (3) 소득세법 제94조 [양도소득의 범위]
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (4) 소득세법 시행령 제122조 [부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례]
① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.
② 법 제64조 제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 주택 또는 토지의 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다.
1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비
2. 법 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제금액
3. 법 제95조 제2항에 따른 장기보유 특별공제액
(1) 쟁점토지에 대한 조사청의 조사내용은 아래와 같다. (가) 쟁점토지 중 OOO 등 8필지 임야 15,390㎡의 경우 청구인과 이OOO가 2003.9.30. 위 토지를 OOO원에 매수한 후 이를 18필지로 분할하여 2003년부터 2005년까지 박OOO 등 11명에게OOO원에 미등기 전매하였고, 위 미등기 전매과정에서 중개수수료 OOO원 및 기타수수료 등 경비 OOO원을 지출하였다. (나) 쟁점토지 중 OOO 외 5필지 임야 15,072㎡의 경우 청구인, 지OOO가 2005년 3월경 위 토지를 OOO원에 매수한 후 이를 24필지로 분할하여 그 중 15필지는 2005년부터 2009년까지 송OOO 등 10명에게 OOO원에 미등기 전매하였고, 8필지는 안OOO 등 3명의 명의로 등기하였다가 6필지를 최OOO 등 3명에게 OOO원에 양도하였으며, 나머지 3필지는 현재 보유중인 것으로 확인되었다. (다) 쟁점토지 중 OOO 외 3필지 임야 44,153㎡의 경우 청구인, 지OOO이 2006.3.7. 위 토지를 OOO원에 매수한 후 이를 19필지로 분할하여 2006년에 10필지를 임OOO 등 7인에게 OOO원에 미등기 전매하였고, 나머지 9필지는 지OOO 등의 가족명의로 명의신탁 후 2010년부터 2012년까지 왕OOO 등 8명에게 OOO원에 매도하였으며, 토지 매매과정에서 명의신탁시 지출된 경비, 묘지이장 및 도로개설 등 기타경비OOO원을 지출한 것으로 조사되었다.
(2) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 청구인 등의 부동산거래 및 사업자등록 각 내역은 아래 <표3>, <표4>와 같다. OOO
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는, 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것(대법원 2004.6.24. 선고 2004두3700 판결, 같은 뜻임)인바, 청구인의 경우 쟁점토지에 대하여 부동산매매업 등으로 사업자등록을 한 사실이 없는 점, 단순분할 외에 해당 토지의 가치증진을 위한 어떠한 개발행위 등을 한 사실이 없는 점 등에 비추어 쟁점토지의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당한다는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.