청구인이 쟁점토지를 취득하여 농지로 사용하였다기보다는 건물 신축부지로 관리된 것으로 보이는 점, 청구인은 이용사로 장기간 종사한 자로서 청구인이 제시한 증빙만으로는 자경사실이 객관적으로 입증되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 과세처분은 잘못이 없음
청구인이 쟁점토지를 취득하여 농지로 사용하였다기보다는 건물 신축부지로 관리된 것으로 보이는 점, 청구인은 이용사로 장기간 종사한 자로서 청구인이 제시한 증빙만으로는 자경사실이 객관적으로 입증되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 과세처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점토지의 전소유자가 산지전용허가를 득하여 나무를 대부분 벌목하고 경사부분과 접도구역의 나무만 남겨두었고, 쟁점토지가 돌산이라 바닥에 자갈이 많아 전소유자가 복토를 한 토지이며, 밭작물을 경작하고자 하였으나 쟁점토지가 작은 자갈로 덮여 있어 흙이 제대로 균등하게 덮히지 않아 얇게 덮힌 부분은 청구인이 밭작물 등을 심어도 돌 때문에 전부 말라 죽었으며, 단지 두껍게 덮힌 부분에서만 밭작물이 잘 자랐다. 그 후 산지전용허가 취소되어 청구인이 2012년 7월에 재신청하여 산지전용부담금을 지급하였고, 들깨 종자를 구입하여 직접 경작하였다.
(2) 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다)가 쟁점토지에 대해 공사전에 찍은 사진(휴대폰으로 촬영되어 화질이 낮음)을 검토해보면, 청구인의 주장대로 밭작물이 심어져 있는 사실이 명확한바, 처분청에서 나대지임을 근거로 제시하는 매매계약서나 OOO가 작성한 용역서류(용역계약서, 관리용역계약서, 처분용역계약서)의 내용은 인정하기 어렵고, 현장사진의 팻말을 보면 토지 소유주 및 경작물 재배자에게 작물과 시설물(비닐하우스)을 기간내에 철거하여 달라고 요구하고 있음을 알 수 있다.
(3) OOO가 작성한 용역계약서는 중개수수료를 합법적으로 수령하기 위해 자의로 의미없이 작성한 것일 뿐이고, 주변인의 자경확인서 및 농업협동조합가입증 등에 의해 청구인이 자경한 사실이 확인된다.
(4) 청구인은 쟁점토지 양도시 측량회사(OOO)에 쟁점토지 실사를 요청하여 측량결과를 토대로 아래 <표1>과 같이 자경면적을 계산하였다. OOO
(5) 청구인이 실제 농지 소재지에서 20년간 거주하였고, 쟁점토지 인근 주민의 자경확인서, 들깨 등 매입자료, 농약·비료 등의 구매자료 및 밭작물을 촬영한 사진 등에 의해 청구인이 쟁점토지를 8년 이상 재촌․자경한 사실이 명백하다.
(1) 국토지리원에서 발췌한 항공사진을 살펴보면, 2002년 11월 촬영된 사진에는 나무가 벌목되어 군데군데 움푹 파인채로 방치되어 있는 것으로 확인되고, 2007년 12월에 촬영된 항공사진에도 밭고랑이나 경작한 흔적이 없으며, 2010년 6월에 촬영된 항공사진 상에도 한참 농작물이 자라고 있어야함에도 농작물이 전혀 확인되지 않고 있는 것으로 나타난다.
(2) 항공사진상 쟁점토지 바로 옆 농지는 밭고랑도 있고 2010년 6월 사진에는 농작물이 자라 초록색을 띄고 있는 것으로 나타남에도 쟁점토지는 전혀 그러지 않은 것으로 확인된다.
(3) 청구인은 1998년부터 현재까지 OOO에서 OOO을 운영하고 있어 아침부터 저녁까지 손님들을 상대하는 이용사로 사실상 396평의 농지에 노동력을 투입할 시간적 여력이 없고, 매수인이 공사전에 촬영한 사진에도 농작물 경작금지 팻말까지 세워둔 것으로 볼 때, 청구인이 아닌 다른 사람이 일부 면적을 경작하고 있었기에 경작금지 경고팻말을 세워둔 것으로 판단되므로 청구인이 8년 이상 쟁점토지를 자경한 것으로 보기 어렵다.
(4) 쟁점토지 처분을 위한 용역계약서(2013.5.7.)상 쟁점토지는 나대지로 기본토목완료 및 건축허가 득함으로 조사되어 있고, 건축허가 내역도 소매점, 일반음식점 및 사무소 등 경량철골구조, 건축면적 597.08㎡, 연면적 597.08㎡로 2012.6.29.에 이미 허가를 받은 것으로 확인되며, 개발행위와 관련하여 쟁점토지 전체에 대한 개발행위 허가 및 산지전용허가를 관련기관에서 모두 득한 것으로 확인된다.
(5) 쟁점토지 매매계약서상 특약사항에 “본 토지의 개발행위관련(산지전용, 도로점용, 건축허가 등) 일체의 권리는 잔금과 동시에 매수인에게 양도한다. 현재까지 진행된 개발행위와 관련한 비용일체는 매매계약 잔금기준으로 이전의 발생분은 매도인이 부담하고 이후 발생하는 비용은 매수인이 부담한다.”라고 기재된바, 매매 당시 농작물이나 나무에 대한 언급은 전혀 없을 뿐만 아니라 이미 건물 신축을 위한 개발행위가 진행된 것으로 나타난다.
(1) 소득세법(2014.1.1. 법률 제12169호로 일부개정되기 전의 것)제104조의3 【비사업용 토지의 범위】
① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
1. 논·밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
(4) 조세특례제한법(2014.1.14. 법률 제12251호로 일부개정되기 전의 것) 제69조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】
① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상(괄호 생략) 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.(단서 생략) (5) 조세특례제한법 시행령(2014.2.21. 대통령령 제25211호로 일부개정되기 전의 것)제66조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】
① 법 제69조 제1항 본문에서 “농지소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자”란 8년(괄호 생략) 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주하면서 경작한 자로서 농지 양도일 현재 소득세법 제1조의2 제1항 제1호 에 따른 거주자인 자(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자를 포함한다)를 말한다.
1. 농지가 소재하는 시(특별자치시와 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제15조 제2항 에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역
2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구안의 지역
3. 해당 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내의 지역
(1) 국세통합전산망에 의하면, 청구인은 2002.9.25. 취득한 쟁점토지를 2013.7.31 양도하고, 2013.9.30. 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 아래 <표2>와 같이 양도소득세 신고한 사실이 확인된다. OOO
(2) 청구인은 1998.3.3. OOO 주공아파트 상가에서 서비스/이용원을 개업하여 현재까지 간이과세자 개인사업을 영위하고 있고, 2008년 제1기 부가가치세 과세기간부터 2013년 제1기부가가치세 과세기간까지 6개월 매출이 OOO원으로 신고누락 없이 계속하여 신고하였다.
(3) 청구인이 쟁점토지를 양도하면서 2013.6.26. 작성한 부동산매매계약서의 주요 내용은 아래 <표3>과 같다. OOO
(4) 처분청이 제출한 청구인의 농지원부를 보면, 최초작성일자는 1995.1.1.이며 보유농지는 아래 <표4>와 같다. OOO
(5) 쟁점토지를 취득한 OOO은 쟁점토지를 담보로 OOO으로부터 대출을 받을 목적으로 담보물 감정평가를 의뢰하였고, 2013.7.23. 중앙감정평가법인의 감정평가서의 ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’을 요약하면 아래 <표5>와 같다. OOO
(6) 청구인은 쟁점토지의 일부 면적은 임야이고, 일부 면적은 직접 경작하였다고 하면서 국토지리정보원의 항공사진, 자경면적을 계산한 근거로 주식회사 OOO에서 작성한 실측평면도, 용역계약서, 처분용역보고서, 거래자별매출상세내역(OOO 발급) 및 자경사실확인원 등의 증빙서류와 함께 아래와 같이 주장한다. (가) 쟁점토지 관리용역 및 처분용역 의뢰와 관련하여 청구인 등 3명과 OOO 사이에 작성된 용역계약서 일부 내용은 아래 <표6>과 같다. OOO (나) 청구인이 쟁점토지 관리용역 및 처분용역 의뢰한 OOO가 작성한 처분용역보고서 일부 내용은 아래 <표7>과 같다. OOO (다) OOO에서 발급한 거래자별 매출상세내역을 보면, 참깨, 농약 및 비료 등을 구입한 내역이 나타나는데, 2010년 구입건수 11건, 구입금액 OOO원으로 나타난다. (라) 청구인은 쟁점토지를 청구인이 9년간 자경하였다고 OOO 등 3명이 작성한 자경사실확인원 1매를 제출하였다. (마) 청구인의 농지원부를 보면, 청구인이 자경하는 토지(임대토지 제외)는 모두 주 작물이 벼로 되어있는바, 처분청이 들깨와 같은 종자구입 증빙을 청구인의 다른 토지에 사용하였다는 의견은 사실과 다르다. (바) 당초 산지전용허가 만료기한이 도래하여 한 차례 연장 되었다가 결국 수년 후 산지전용허가가 취소되었고, 2012년 7월 OOO시청에 다시 산지전용허가를 신청하여 2012년 말경 승인되었으며, 이에 대한 법정부담금OOO원을 납부하였고, 이후 2013년 9월 부동산개발회사인 OOO의 중개로 OOO에 쟁점토지를 양도하였으며, 양도와 동시에 약정대로 OOO에 부동산중개 및 컨설팅수수료로 OOO원을 지급하였다. (사) 처분청은 인터넷사이트 “다음”의 2008년, 2009년, 2010년 및 2011년 위성사진을 분석하여 쟁점토지를 임야가 아니라 나대지로 보아 비사업용토지에 해당한다고 판단하였는데, 다음의 2011년도 위성사진을 보면 쟁점토지 위에 완공된 건축물이 나타나 있으나 국토지리정보원에서 발급한 2012년 4월 사진을 보면 쟁점토지 위에 건축물 자체가 존재하지 않는다.
(7) 처분청은 이 건 처분이 정당하다고 하면서 국토정보지리원에서 조회된 쟁점토지의 2008년～2011년 항공사진 및 인터넷포털사이트인 다음에서 조회된 쟁점토지의 2008년～2011년 항공사진 등의 증빙과 함께 아래와 같은 논거 등을 제시하고 있다. (가) 청구인은 OOO가 작성한 용역계약서 상 나대지로 표기된 것은 중개수수료 지급을 받기위해 임의작성한 것으로 주장하나, 허위용역계약서를 작성할 경우 청구인측에서 이를 수용하기 어려울 뿐만 아니라 허위보고에 따른 이의제기를 한 사실이 없으며, 과세전적부심사 청구 당시 OOO가 작성한 용역계약서를 제출하지도 않았을 것이다. (나) 쟁점토지 양도전 2012년 6월부터 건물신축을 위한 개발행위가 시작되었고, 용역계약서상 건물신축 부지로 기본토목공사가 완료된 나대지로 양도당시 농지가 아닌 것으로 용역계약서상 나타나며, 항공사진상으로도 경작한 흔적이 없는 등 청구인이 쟁점토지를 취득하여 농지로 사용하였다기보다는 건물신축 부지로 관리된 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점토지의 경작에 대한 객관적인 입증이 부족하여 8년자경 감면을 배제한 당초 처분은 정당하다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지 인근에 청구인의 실제 거주지가 존재하고, 지인들의 자경확인서가 있으며, 농약 등 구매자료가 존재하므로 쟁점토지 중 일부토지가 청구인이 실제 자경한 것으로 인정되어야 한다고 주장하나, 국토지리정보원 항공사진(2010년 6월 등)상 쟁점토지가 나대지로 보이는 점, 쟁점토지는 건물신축 부지로 기본토목공사가 완료된 나대지로 양도당시 농지가 아닌 것으로 용역계약서에 나타나는 등 청구인이 쟁점토지를 취득하여 농지로 사용하였다기보다는 건물 신축부지로 관리된 것으로 보이는 점, 청구인은 OOO에서 이용사로 장기간 종사한 자로서 청구인이 제시한 증빙만으로는 자경 사실이 객관적으로 입증되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 자경농지에 대한 양도소득세의 감면 및 장기보유특별공제를 배제하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.