상속재산가액으로 신고한 매도호가를 부인하고 유사매매사례가액으로 쟁점부동산을 평가하여 과세한 처분의 당부

[주 문] OOO세무서장이 OOO 청구인들에게 한 OOO 상속분 상속세 OOO원의 부과처분 중 OOO원을 취소하고, 나머지 심판청구는 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 OOO 사망한 모(母) OOO(이하 “피상속인”이라 한다)으로부터 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 상속받고, 그 상속재산가액을 OOO 매도호가인 OOO원으로 평가하여 OOO 상속세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산과 같은 건물 내 OOO(이하 “비교대상부동산”이라 한다)의 OOO 매매가액 OOO원을 쟁점부동산의 상속재산가액으로 평가하여 OOO 청구인들에게 OOO 상속분 상속세 OOO원을 결정․고지하였다(고지세액은 OOO원임).
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 OOO심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 쟁점부동산의 매매를 중개한 공인중개사가 쟁점부동산의 매도호가를 OOO원으로 정하여 청구인들은 그 이상의 금액을 받을 수 없었으므로 OOO원을 시가로 볼 수 있고, 실제 쟁점부동산은 OOO원에 매매된 점, 쟁점부동산은 북동향인데 OOO의 각 호실은 방향별로 내부온도 및 난방비 등에 따라 임대가액 및 매매가액이 큰 차이를 보이므로 남향인 비교대상부동산의 매매가액을 유사매매사례가액으로 보아 과세한 처분은 부당하고, 그 다음으로 유사한 서향인 OOO 매매가액 OOO원을 쟁점부동산의 상속재산가액으로 평가하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 매도호가는 시가에 해당하지 않고, 쟁점부동산의 매매계약일 OOO은 평가기간 밖에 있으므로 쟁점부동산의 매매가액을 시가로 볼 수 없어 유사매매사례가액으로 평가할 수밖에 없는데 비교대상부동산은 쟁점부동산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산에 해당하고, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항 은 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 규정하고 있으므로 비교대상부동산의 매매가액을 유사매매사례가액으로 보아 상속세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인들이 상속재산가액으로 신고한 매도호가를 부인하고 유사매매사례가액으로 쟁점부동산을 평가하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법(2015.12.15. 법률 제13557호로 개정되기 전의 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2016.2.5. 대통령령 제26960호로 개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 및 각 목 생략)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 및 각 목 생략)

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. (단서 및 각 목 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액 [법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 및 청구인들이 제출한 심리자료 등에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 쟁점부동산은 OOO로, 청구인들의 부(父)가 OOO원에 매매로, 청구인들의 모(母)가 OOO 상속으로 이를 각 취득하였고, 청구인 OOO 이를 상속받았다. (나) 청구인 OOO 쟁점부동산을 공인중개사에게 OOO원에 매도의뢰하였고, 동 매도호가를 상속재산가액으로 신고하였으며, OOO 쟁점부동산을 OOO에게 OOO원에 매매하였다. (다) 처분청은 상속개시일OOO부터 가장 가까운 날에 매매계약이 체결된 비교대상부동산의 매매가액을 쟁점부동산의 유사매매사례가액으로 보아 이 건 처분을 하였다. (라) 쟁점부동산 및 비교대상부동산 등의 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점부동산 및 비교대상부동산 등의 내역 (마) OOO 현재 OOO에 게재되어 있는 OOO의 매물내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> OOO현재 OOO 매물내역

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 비교대상부동산이 쟁점부동산과 면적․위치․용도․종목 등이 동일하거나 유사한 재산에 해당하여 그 거래가액을 쟁점부동산의 상속 당시 시가로 보아야 한다는 의견이나, 비교대상부동산은 남향으로서 쟁점부동산과 방향 및 주위환경이 다른 것으로 보이고, OOO 중 쟁점부동산 및 비교대상부동산과 전용(전유)면적이 동일한 부동산들의 최근 호가 또한 방향에 따라 큰 가격차이를 보이고 있는 점, 청구인 OOO 쟁점부동산을 OOO원에 양도하고자 하였고, 실제로 상속개시일로부터 1년 정도 경과 후에 OOO원에 양도한 점 등에 비추어 비교대상부동산의 거래가액을 쟁점부동산의 상속 당시 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다(한편, 청구인들은 OOO가 유사 부동산이라는 취지로 주장하나, OOO 또한 쟁점부동산과 방향 및 주위환경이 달라 위 주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.