청구인이 쟁점토지 취득시 작성한 매도증서상 거래가액이 확인되고, 매도증서의 계약일자와 등기부등본의 등기원인일자가 일치하며, 취득당시 쟁점토지가 평당 ㅇㅇ만원에 거래된 것은 시세를 반영한 합리적인 가격으로 보이므로 매도증서상 거래가액을 취득당시의 실지취득가액으로 봄이 타당함
청구인이 쟁점토지 취득시 작성한 매도증서상 거래가액이 확인되고, 매도증서의 계약일자와 등기부등본의 등기원인일자가 일치하며, 취득당시 쟁점토지가 평당 ㅇㅇ만원에 거래된 것은 시세를 반영한 합리적인 가격으로 보이므로 매도증서상 거래가액을 취득당시의 실지취득가액으로 봄이 타당함
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액이 불분명하므로 취득가액은 쟁점토지의 양도 및 취득 당시의 기준시가 비율로 환산하여 환지 전 면적을 기준으로 계산하여야 하고, 쟁점토지 취득 당시의 토지등급이 착오로 잘못 적용된 것을 수정하여야 하며, 환지 당시 추가로 지불한 증평청산금 OOO원을 취득가액에 포함하여야 한다.
(2) 쟁점건물의 취득가액은 상가신축공사비, 추가 리모델링비의 합계 OOO원에서 감가상각비 OOO원을 차감한 OOO원과 주택 내부 공사비 OOO원을 반영하여 실지거래가액으로 계산하여야 한다.
(3) 쟁점건물 중 주택부분은 상가부분보다 비싸게 거래되기 때문에 처분청이 쟁점건물의 양도가액OOO을 기준시가 비율에 따라 안분하여 주택부분의 양도가액을 OOO원, 상가부분의 양도가액을 OOO원으로 나눈 것은 부당하다.
(1) 청구인이 1988.1.13. 쟁점토지를 OOO원에 취득한 사실이 매매계약서에 의하여 확인되므로 실지거래가액을 적용하는 것이 타당하다. 청구인은 환지 당시 증평청산금 OOO원을 추가로 지불하였다고 하였으나, 이를 입증할만한 증빙서류를 제출하지 않았다. 청구인의 주장대로 기준시가에 따른 환산가액을 적용한다 하더라도 환지예정지구 내의 토지를 취득한 경우에는 소득세법 시행규칙 제77조 제1항 제2호 에 따라 환지 전 면적이 아닌 환지예정면적을 기준으로 하여야 하므로 취득가액은 OOO원이고, 청구인이 제출한 토지잠정등급 확인원에 따라 토지등급을 수정하더라도 취득가액이 OOO원으로 실지거래가액보다 오히려 작게 계산된다.
(2) 청구인은 조사 당시 OOO(주)와의 리모델링 도급계약서(계약금액 OOO원) 사본을 제출하였으나, 과세전적부심사의 보정기간 중에 위 리모델링 도급계약서를 다시 제출한 바, 조사 당시 제출한 계약서와 다른 내용은 동일하면서 계약일은 2004.9.8.에서 1990.9.8.로, 준공일은 2004.11.15.에서 1990.11.15.로 바뀌어 있으며, 계약서상 OOO(주)의 구체적 인적사항이 확인되지 않는 등 계약서의 진위 여부가 의심스럽고, 공사비 관련 세금계산서도 발행되지 않았다. 또한, OOO(주)의 도급계약서(계약금액 OOO원)도 계약서 원본 및 공사비 지급 증빙이 확인되지 않으므로, 청구인이 제출한 계약서 사본은 객관적인 증빙으로 인정하기 어렵다. 따라서, 쟁점건물의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 환산가액인 OOO원에서 2014년말 기준 건물 감가상각비 명세서상의 감가상각누계액 OOO원을 차감하여 취득가액을 계산한 것은 타당하다.
(3) 쟁점건물의 양도가액 OOO원은 소득세법 시행령 제166조 제6항 에 따라 주택부분과 상가부분의 양도 당시 기준시가로 안분하였으며, 양도 당시 쟁점건물의 주택에 대한 개별주택가격이 OOO원인 점을 고려하면, 주택 부수토지를 포함한 주택부분의 양도가액을 OOO원으로 경정한 것은 타당하다.
① 쟁점토지 취득가액 계산의 당부
② 쟁점건물의 취득가액 계산 및 주택부분과 상가부분의 양도가액 안분방법의 당부
(1) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. 제100조[양도차익의 산정] ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비] ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제166조[양도차익의 산정 등] ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산 한다. 제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) (3) 소득세법 시행규칙 제77조[환지예정지등의 양도 또는 취득가액의 계산] ① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 도시개발법 또는 농어촌정비법등에 의한 환지지구 내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각 호의 산식에 의한다. (단서 생략)
2. 환지예정지구 내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우
소득세법 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액(괄호 생략)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 금액으로 한다.
(1) 등기부등본 등 심리자료에 따르면, 쟁점토지 및 쟁점건물의 현황은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지 및 쟁점건물의 현황
(2) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) OOO의 환지예정지 지정 공고문에 따르면 쟁점토지는 1983.8.8. OOO에 의해 환지예정지로 지정ㆍ공고되었고, 토지대장에 따르면 1989.3.13. 구획정리가 완료된 사실이 확인된다. (나) 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시의 매도증서에 따르면, OOO 답 3,107㎡ 및 같은 동 231-21 답 932㎡의 토지가 OOO원에 OOO 외 2인으로부터 청구인에게 매도된 사실과 계약일자가 1988.1.11.인 사실이 확인되고, 등기부등본에 따르면, 쟁점토지는 1988.1.11. 매매를 등기원인으로 하여 1988.1.13. 공유자 전원의 지분 전부이전등기가 경료되었다. (다) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 쟁점토지를 취득하면서 작성한 매도증서상 거래가액이 확인되고, 매도증서의 계약일자와 등기부등본의 등기원인일자가 일치하며, 1988년 당시 쟁점토지가 평당 OOO원에 거래된 것은 시세를 반영한 합리적인 가격으로 판단되므로, 매도증서상 거래가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보는 것이 타당하겠다. 한편, 청구인은 환지 당시 추가로 지불하였다는 증평청산금 OOO원을 취득가액에 포함하여야 한다고 주장하나, 결정내역이나 금융자료 등의 증빙을 제출하지 않아 이를 취득가액으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. 설령, 취득 당시의 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 따른 환산가액을 적용한다 하더라도, 소득세법 시행규칙 제77조 제1항 제2호 에서 환지예정지구 내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우의 취득가액은 환지예정면적에 취득 당시의 단위당 기준시가를 곱하여 계산하도록 규정하고 있고 청구인은 1983.8.8. 환지예정지로 지정된 쟁점토지를 1988.1.13. 취득하여 환지 전 면적을 기준으로 취득가액을 계산하여야 한다는 청구주장은 이유 없는 것으로 판단된다.
(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인과 OOO(주) 간의 건설공사 표준 도급계약서 사본에 따르면 쟁점건물의 신축공사 비용이OOO원으로 기재되어 있고, 청구인과 OOO(주) 간의 리모델링공사 도급계약서 사본에 따르면 쟁점건물의 리모델링공사 비용이 OOO원으로 기재되어 있으나, 각 계약서의 원본, 공사비 지급 증빙, 거래상대방의 사업자등록번호 및 공사비에 대한 신고내역 등이 확인되지 않는다. 또한, 청구인과 OOO(주) 간의 리모델링공사 도급계약서는 청구인이 조사 당시 제출하였을 때에는 계약일이 2004.9.8., 준공일이 2004.11.15.로 작성되어 있었으나 과세전적부심사 당시 제출하였을 때에는 계약일이 1990.9.8., 준공일이 1990.11.15.로 수정된 사실이 확인된다. (나) 쟁점건물에 대한 감가상각비명세서에 따르면, 2014.12.31. 현재 쟁점건물에 대한 감가상각누계액은 OOO원이다. (다) 소득세법 시행령 제166조 제6항 및 부가가치세법 시행령 제64조 에서 양도가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우에 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 토지와 건물 등에 대한 기준시가에 비례하여 안분계산하도록 규정하고 있다. (라) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 먼저, 쟁점건물의 취득가액에 관하여 청구인은 신축공사 및 리모델링공사에 대한 계약서를 제출하며 해당 계약서상의 공사금액을 취득에 소요된 비용으로 인정해야 한다고 주장하지만, 청구인이 제출한 계약서는 계약일자 등이 변경되었고 거래상대방의 사업자등록번호가 확인되지 않아 객관적인 증빙으로 보기 어렵다. 또한, 거래 당시 세금계산서가 교부되지 않았고 관련 금융증빙도 없으므로, 처분청이 쟁점건물의 실제 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 따른 환산가액인 OOO원에서 감가상각누계액 OOO원을 차감하여 OOO원으로 계산한 것은 타당한 것으로 판단된다. (마) 다음으로, 쟁점건물의 양도가액 안분방법에 관하여, 청구인은 통상 주택부분이 상가부분보다 비싸게 거래되기 때문에 별다른 근거나 기준 없이 주택부분과 상가부분을 OOO원으로 나누어 신고하였으나, 소득세법 시행령 제166조 제6항 및 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 쟁점건물의 주택부분 및 상가부분의 양도가액은 양도 당시의 기준시가 비율로 안분계산하는 것이 타당하다 하겠다.
(4) 이상과 같이 처분청이 쟁점토지 및 쟁점건물의 취득가액과 쟁점건물의 양도가액을 경정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.