쟁점비용을 쟁점토지의 중개수수료로 보아 필요경비로 삽입하여야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.2.14. OOO 임 야 OOO㎡ 중 OOO분의 OOO 지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을 취득하고, 2005.5.24. 이를 양도한 후, 2005.6.30. 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 예정신고ㆍ납부를 하였다가, 2014.12.31. 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원으로 하고, 쟁점토지의 양도시 청구인의 오빠인 OOO에게 송금한 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 필요경비에 추가하여 수정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 OOO세무서장으로부터 통보받은 실가상이자료와 이 건 수정신고 내용을 비교한 후, 쟁점비용을 필요경비에 불산입하여 2015.9.7. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.10.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 부동산 중개업무 및 세무에 대한 경험이 없는 전업주부로서 청구인의 오빠인 OOO, OOO(양도 당시 OOO의 대표였고, 2006년경 ‘OOO’에서 현재 이름으로 개명) 및 OOO(OOO의 대표) 등의 부동산중개업자들을 통해 쟁점토지를 취득 및 양도하면서 이들의 요구에 따라 많은 중개수수료를 지급하였다. 단기간에 높은 시세차익이 발생한 쟁점토지를 거래하기 위해서는 중개업 자의 도움이 반드시 필요하였고, 그에 따라 당연히 높은 중개수수료가 발생하였다. OOO에게 사업실적이 있었는지, 쟁점비용을 중개수수료로 신고하였는지 여부 등은 청구인과 무관한 사항으로, 쟁점비용이 자기앞수표로 OOO에게 지급된 사실이 수표정보내역서 및 금융거래내역을 통해 분명히 입증됨에도 OOO이 관련 제세신고를 하지 아니하였다 는 이유로 처분청이 쟁점비용을 필요경비에서 제외하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 OOO에게 쟁점비용을 중개수수료로 지급하였다고 주장하나, 쟁점비용은 쟁점토지의 전체 양도가액 중 청구인의 지분에 비하여 과다하고, 청구인이 제출한 증빙자료만으로는 쟁점비용의 지급 여부가 불분명하며, 중개수수료를 지급받았다는 OOO이 관련 제세신고를 아니하였을 뿐만 아니라, 쟁점비용의 지출목적을 컨설팅비용이라고 하였다가 중개수수료라고 하는 등 청구주장이 일관되지 않으므로 쟁점비용을 필요경비로 인정하지 아니한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점비용을 쟁점토지의 중개수수료로 보아 필요경비로 산입하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법률

(1) 소득세법(2004.12.31. 법률 제7319호로 개정된 것) 제97조[양도소득세의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2005.2.19. 대통령령 제18705호로 개정된 것) 제163조[양도자산의 필요경비] ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세 (3) 소득세법 시행규칙(2005.3.19. 재정경제부령 제424호로 개정된 것) 제79조[양도자산의 필요경비 계산 등] ① 영 제163조 제3항 제4호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. 하천법ㆍ댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 기타 법률에 의하여 시행하는 사업으로 인하여 당해 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용과 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담상당액을 말한다).(단서 생략)

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본, 임야대장, 청구인이 제출한 청구이유서, 이의신청결정서, 처분청이 제출한 답변서 등의 심리자료에 의하면, 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인(OOO분의 OOO 지분)은 2004.2.14. OOO(OOO분의 OOO 지분), OOO(OOO분의 OOO 지분)과 함께 쟁점토지를 취득하고, 2005.5.24. 이를 양도하였다. (나) 청구인은 2014.12.31. 양도소득세 예정신고를 하면서 쟁점비용을 필요경비에 산입하지 아니하였다가, 이 건 수정신고를 하면서 필요경비에 산입하였다. (다) 처분청은 2015.6.8. 쟁점비용이 필요경비에 해당되지 아니한다고 보아 이 건 양도소득세 경정ㆍ고지를 하였다.

(2) 청구인은 다음과 같은 이유로 쟁점비용이 쟁점토지의 양도시 지급한 중개수수료라고 주장하면서, 관련 증빙자료를 제출하였다. (가) 청구인은 쟁점토지의 취득시 OOO 및 OOO 등 부동산중개업자들로부터 단기간에 높은 전매차익을 보장한다는 투자권유를 받았고, 부동산 거래의 경험이 없어 밤에는 노래방을, 낮에는 부동산중개업을 영위하던 오빠 OOO에게 쟁점토지의 취득 및 양도 를 위임하면서 양도소득세를 책임지는 조건으로 쟁점비용을 지급하였다. (나) 청구인은 양도 시 계약서상 특약사항으로 청구인을 포함한 매도인측이 매수인이 부담할 중개수수료를 지급하는 것으로 되어 있는 등 청구인이 불리한 조건으로 쟁점토지의 양도계약을 체결한 사실을 이 건 양도소득세 부과처분의 불복과정에서야 알았고, 쟁점토지를 중개한 중개업자가 당초 양도소득세 예정신고 시 양도가액을 낮춰 신고하면서 세금을 낮출 목적으로 중개수수료를 필요경비에 산입하지 아니한 것이며, 이 건 수정신고시 청구인이 선임한 세무사의 착오로 쟁점비용을 컨설팅비용 명목으로 신고하였다. (다) OOO는 청구인으로부터 쟁점비용을 송금받은 후 중개수수료 OOO원(청구인에 대한 수수료 OOO원 및 OOO에 대한 수수료 OOO원)을 OOO에게 자기앞수표로 지급하였다. (라) 청구인이 위 주장에 대한 증빙자료로 제출한 수표정보내역서 및 금융거래내역에 의하면, 다음의 내용이 확인된다.

1. 수표정보내역서를 살펴보면, 권면금액 OOO원의 자기앞수표(수표번호 OOO)의 앞면에 OOO은행이 2005.5.19. 발행하였다는 내역 등이, 동 수표의 이면에 OOO(허가번호 OOO) OOO(OOO의 개명 전 이름)가 이서한 내역이, 수납내역에 2005.5.25. 교환한 내역 등이 나타난다.

2. OOO 명의의 예금계좌(OOO은행 OOO)의 2005년 5월 중의 거래내역를 살펴보면, 2005.5.24. 10:58 OOO원이 입금(입지내역 ‘자기앞’)된 것으로 나타난다.

(3) 이에 대하여 처분청은 다음과 같은 이유로 쟁점비용은 중개수수료로 보기 어렵다는 의견이다. (가) 청구인은 부동산 거래의 경험이 없어 낮에는 노래방을 운영하고 밤에는 부동산중개업을 운영하는 청구인의 오빠 OOO에게 쟁점토지의 투자를 일임하였다고 주장하나, OOO는 쟁점토지의 양도 전에 부동산 중개업에 종사한 내역이 나타나지 아니하고, OOO가 OOO과 공동으로 부동산 중개업을 운영하였다는 청구인의 주장 또한 객관적인 증빙자료가 없어 OOO이 부동산 중개업자로서 쟁점비용을 중개수수료로 받은 것이라고 보기 어렵다. (나) 청구인은 OOO에게 지급된 자기앞수표 권면금액 OOO원에는 청구인과 OOO의 중개수수료가 혼재되어 있다고 주장하나, OOO이 쟁점토지를 중개하였다면 쟁점토지의 소유지분의 비율대로 중개수수료의 지급이 이루어지는 것이 타당한바, 쟁점토지 소유지분이 약 OOO퍼센트에 불과한 청구인의 중개주수료가 가장 큰 것으로 나타나므로 청구주장을 신뢰하기 어렵다. (다) OOO가 중개업자 OOO에게 쟁점비용을 전달한 사실은 객관적으로 입증되어야 할 것인데, OOO와 OOO이 설령 공동으로 부동산 중개업을 운영한다고 하더라도 공동운영자 간에는 각종 대금지급이 일상적으로 이루어지는 점에 비추어, 청구인이 제시한 OOO의 금융계좌 거래내역만으로는 쟁점비용이 동 자기앞수표 권면금액 OOO원에 포함되어 있는지 여부가 불확실하여 청구주장을 받아들이기 어렵다. (라) OOO은 쟁점비용의 지급시기에 OOO(OOO, 부동산 중개업)을 운영하였으나, 동 지급시기가 속하는 2005년 제1기 부가가치세 과세기간의 매출액은 OOO으로 나타나, 쟁점비용을 중개수수료로 하여 매출로 신고하지 아니하였다. (마) 청구인은 당초 신고 시 쟁점비용을 필요경비에 산입하지 아니하였다가 과세전적부심사청구 시 쟁점비용을 필요경비에 산입하면서 컨설팅비용이라고 하였고 심판청구 시 다시 중개수수료라고 변경하는 등 청구주장에 일관성이 없어 이를 신뢰하기 어렵고, 공동소유자 중 지분율이 가장 큰 OOO(OOO%)의 양도가액(OOO원) 대비 필요경비(OOO원) 비율이 OOO%인데 반해 청구인은 동 비율이 OOO%(양도가액 OOO원, 필요경비 OOO원)에 달하여 정상적인 중개수수료라고 보기 어렵다.

(4) OOO은 2015.12.17. 개최된 조세심판관회의에 출석하여, 공동사업자인 OOO가 사무실 임대보증금을 납부하였기 때문에 OOO의 배우자인 OOO에 대한 중개수수료를 적게 받았고, 청구인에게는 정상적인 금액을 받았다는 취지로 진술하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점비용이 쟁점토지의 양도를 위해 OOO에게 지급한 중개수수료에 해당한다고 주장하나, 토지 등을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 함은 토지 등을 양도하기 위한 비용으로서 사회통념상 그 지출이 상당하다고 인정되는 비용을 의미하는바, 공동소유자 중 지분율이 가장 낮은 청구인이 다른 공동소유자에 비해 월등히 많은 중개수수료를 지급하고 있어 쟁점비용을 통상의 거래에서 발생하는 정상적인 수수료로 보기는 어려운 점, 청구인이 제시한 권면금액 OOO원의 자기앞수표와 OOO의 금융계좌 거래내역만으로는 쟁점비용이 중개수수료로서 OOO에게 지급된 것인지 불분명한 점, 청구인은 청구이유서 등을 통해 쟁점비용이 양도소득세를 책임지는 조건으로 오빠인 OOO에게 지급된 것이라고 진술한 점 등에 비추어 쟁점비용은 청구인이 쟁점토지를 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비 등에 해당한다고 보기 어려우므로 처분청의 이 건 과세처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.