부동산개발사업에 제공된 쟁점부동산의 권리지분 평가금액을 양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 신축공사 (이하 “신축공사”라 한다)를 위하여 2006.4.18. 시행사인 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)과 OOO 소재 상가 2개호 및 아파트 부속토지 27.45㎡ (이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대한 주상 복합신축시행계약을 체결하고 2007.4.6. 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)에게 신탁 하였다.
• 나. 청구인은 2007.12.5. OOO 및 OOO과 쟁점부동산 부지 등에 재건축 중인 OOO 주상복합아파트 B-1904호 건물 163.64㎡, 대지 지분 19.74㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)에 대한 분양계약서를 작성하고, 2011.2.14. 쟁점아파트를 신탁재산처분에 의한 신탁에 따라 OOO 명의로 소유권을 보존등기한 후, 2011.3.10. OOO으 로 부터 매매를 원인으로 쟁점아파트의 소유권 지분을 이전받을 때 쟁점부동산의 권리지분평가금액 OOO과 쟁점아파트 분양가액 OOO원을 OOO에 지급하였다.
• 다. 처분청은 양도소득세 조사를 실시하여 OOO 및 OOO이 시행한 신축사업은 소득세법 제88조 제2항 및 같은 법 시행령 제152조에 따른 환지가 적용되는 재건축사업이 아닌건축법에 의한 부동산 개발사업이므로 양도소득세 과세대상으로 보아 쟁점부동산 의 권리지분평가금액 OOO원을 양도가액으로 하여 2015.6.19. 청구 인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2015.8.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 청구인과 OOO 간에 체결한 신축사업 시행계약서상에 쟁점부동산에 대하여 대물변제라는 용어를 사용한 것은 향후 공동주택 및 상가 건축 시에 부담할 건축비에 대한 분담금을 산정하기 위한 기준을 정한 것으로 양자 간의 채권채무를 명시하거나 확정한 것은 아니므로 민법에서 정의하고 있는 대물변제의 요건에 부합하지 아니하고, 청구인은 신축사업 전반에 관한 권한을 OOO에게 위임한 것 뿐이며 이러한 권한 위임은 언제라도 종료될 수 있는 불확정인 사안임에도 처분청이 OOO을 쟁점부동산의 양수인이라 판단한 것은 불합리 하며, 쟁점부동산의 처분은 법인에 대한 현물출자에 해당하지도 아니하므로 양도소득세 과세대상에 해당하지 아니하고, 청구인이 본인의 토지인 쟁점부동산에 건물을 신축한 것이므로 도시개발법 등에서 추진하고 있는 환지와 같은 방식으로 시행되는 것이므로 환지에 해당함에도 처분청이 쟁점부동산의 처분을 대물변제로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다. (2) 신탁법 제34조 에서 신탁자에게서 위탁받은 재산을 위탁자 동의 없이 수탁자의 고유재산으로 귀속시키는 행위를 금하고 있고 OOO 은 쟁점부동산을 고유재산으로 귀속한 사실이 없음에도 처분청이 OOO을 대물변제의 당사자로 판단한 것은 같은 법의 법적 구조와 법리를 오해한 것이다.
• 나. 처분청 의견 (1) 쟁점부동산의 대물변제 당사자는 OOO이 아니라 사업시행자이면서 쟁점아파트의 건축주인 OOO이고, 건축주와 청구인간 에는 분양대금 청구 및 납부와 관련한 채권채무가 성립하고 있으 므로 OOO을 대물변제 당사자로 본 청구인의 주장은 과세원인을 잘못 인지한 것이므로 이를 받아들일 수 없다.

(2) OOO 과 OOO이 시행한 신축사업은 소득세법 제88조 제2항과 같은 법 시행령 제152조에 따른 환지가 적용되는 재건축사 업이 아닌 건축법에 의한 부동산 개발사업으로서 청구인과 OOO 이 작성한 시행계약서는 OOO이 신축사업을 진행하기 위하여 청구인을 포함한 기존 토지주들에게 분양권을 우선하여 제공하고, 청구인이 제공한 쟁점부동산의 대가(시행계약서에 대물변제금액 으로 정의)를 신축아파트의 분양가액에서 차감하는 것과 그 외 모든 비용은 OOO이 지급한다는 내용으로 이는 공동사업에 의한 현물 출자계약이 아닌 대물변제계약으로 확인되며, 신축부동산 전체가 신탁 회사로 소유권이 보전되었고, 이후 청구인 등의 토지주들에게 신축아파트를 “매매”를 원인으로 이전함은 전형 적인 아파트 분양 거래인바, 쟁점아파트의 분양대금을 쟁점부동산 으로 납입(대물변제)하고 잔액은 현금 납입한 것이므로 쟁점부동산을 쟁점아파트의 분양대금 으로 대물변제한 것에 대하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 부동산개발사업에 제공된 쟁점부동산 의 권리지분 평가금액을 양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실들이 나타난다. (가) 청구인은 OOO과 사업시행계약을 체결한 후 합의 해제 하였고 OOO은 재건축사업에 토지를 제공한 다른 지주들과 같이 “지주공동개발계약”을 체결하였다고 하나, 합의해제 또는 지주공동개발계약과 관련된 자료는 제출되지 아니하였다. (나) 청구인은 신축사업을 지주공동개발방식에 의한 임의 재건축이라고 하였으나, 지주공동사업은 토지주(시행사)와 시공사가 이익과 손실을 공유하면서 개발하는 방식으로 시공사인 OOO과 청구인 간에 이익과 손실을 공유한다는 사실을 확인할 수 있는 증빙 등이 제시 되지 아니하였고, 청구인과 OOO이 작성한 시행계약서에서 토지 제공에 따라 받게 되는 분양권의 면적에 30평형대 아파트의 3.3㎡당 평균 분양 환산가액을 곱한 금액을 대물변제금액(시행계약서 제2조 및 제3조)으로 하고, 분양가액에서 대물변제 금액을 차감한 금액을 부담금 (시행계약서 제4조)으로 하였으며, 대물변제금액이 분양계약서에서 권리 지분평가금 액이란 명목으로 분양가액과 상계되었는바, 쟁점부동산이 쟁점 아파트의 분양가액으로 대물변제된 것으로 나타난다. (다) 쟁점아파트의 분양계약서(이수자이 공급계약)에 매도인은 OOO 으로, 청구인은 매수인으로 되어 있으며 분양가(OOO원), 쟁점부동산 중 종전아파트 부속토지의 지분평가금액(OOO원), 부담금(OOO원)이 기재되어 있고, 계약금은 없으며 중도금과 잔금은 위 부담금과 동일한 금액 으로 기재되어 있으며, 쟁점부동산 중 상가 2개호 부속토지의 지분평가금액은 OOO원으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구 인은 쟁점부동산의 처분은 대물변제의 요건에 부합하지 아니하고 현물 출자도 아니므로 양도소득세 과세대상이 아니라고 주장하나, 이 건 재건축사업은 소득세법제88조 제2항 및 같은 법 시행령 제152조에 따른 환지처분에 의하여 양도로 보지 아니할 수 있는 경우가 아닌 임의의 재건축사업인 점, OOO은 쟁점부동 산의 지주들과 사업시행계약을 체결한 뒤 이를 해제한 증빙이 없으므로 사업시행을 한 것으로 보이고 지주공동사업 형태로 재건축사업을 진행한 사실은 없는 점, 시행계약서상 청구인은 쟁점부동산의 토지 등을 제공하는 대가로

아 파트의 분양권을 취득하기로 하면서 분양 권의 대물변제 면적에 30평형대 아 파트의 3.3㎡당 평균 분양환산가액과 4.64(3.3 ㎡당)를 곱한 금액을 분양가액에서 차감하기로 약정한 점, 쟁점 아파 트가 OOO으로 소유권 보존등기 된 후 청구인이 이를 매수하면서 분양 가액에서 권리지분평가 금 액을 차감한 것으로 보아 쟁점부동산의 양도와 쟁점 아파트 취득은 별개의 거래로 보이는 점, OOO이 쟁점부동산을 고유 재산으로 귀속한 것이 아니라 쟁점아 파트의 매매대금에 대한 대물변제로 취득한 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 권리지분평가금액을 양도가액으로 하여 양도 소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.