청구인이 쟁점부동산을 양도한 것으로 보고 그 권리지분평가액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 소재 OOO 신축(이하 “신축사업”이라 한다)을 위해 OOO 시행사인 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)과 주상복합아파트신축시행계약을 체결하고 OOO 대지 6.2㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)에게 신탁한 후, 다른 2명과 함께 OOO과 OOO 건물 120.17 ㎡, 대지 19.64㎡(현재 OOO, 이하 “쟁점아파트 ”라 한다)에 대한 분양계약을 체결하였으며, OOO 쟁점아파트를 신탁재산처분에 의한 신탁에 따라 소 유권보전등기를 하였고, 청구인이 OOO으로부터 매매를 원인으로 하여 쟁점아파트의 소유권 지분(OOO, 청구인의 쟁점아파트 대지지분은 5.813㎡로서 종전의 쟁점부동산에 비하여 그 면적이 0.387㎡ 감소하였다)을 이전받았으며, 청구인의 쟁점아파트 지분 분양가액 OOO원에서 쟁점부동산의 권리지분평가 액 OOO원을 차감한 금액인 OOO원을 추가로 부담하였다.
• 나. 처분청은 양도소득세 조사를 실시하여 OOO이 시행한 신축사업은 소득세법제88조 제2항 및 같은 법 시행령 제152조에 따른 환지로 보는 재건축사업이 아닌 건축법에 의한 부동산 개발사업이고, 청구인이 이를 공동으로 시행하여 쟁점부동산을 현물출자한 것이 아니라 쟁점아파트의 분양대금을 쟁점부동산으로 대물변제한 것이므로 그 전부가 양도소득세 과세대상에 해당한다고 보아 쟁점아파트의 분양대금과 상계한 쟁점부동산의 권리지분평가금액 OOO원을 양도가액으로 하여 OOO 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 심판청구를 제기하였

• 가. 청구인 주장

(1) OOO 소재 OOO의 재건 축사업은 청구인과 OOO이 토지 소유자와 시행자의 관계가 아니라 각 토지 소유자의 지위에서 동등하게 진행한 지주공동개발방식의 사업으로서 당초 체결한 사업시행계약은 합의해제하고 개발결과에 따른 이익 분배 등에 관한 내용의 일부만 차용하여 새로이 지주공동개발계약을 체결 하여 OOO에 쟁점부동산을 신탁한 후, 시공사로 OOO주식회사(이하 “OOO”이라 한다)를 선정하여

아파트를 건축하였는바, 이는 일반적인 임의 재건축사업에 해당하므로 청구인이 소유하고 있던 쟁점부동산 전체가 아니라 이를 재건축하여 쟁점아파트를 취득하는 과정에서 감소한 면적만을 양도소득세 과세대상으로 보아야 한다.

(2) 또한, 쟁점부동산은 OOO 에 신탁되었다가 토지지분의 일부가 청 구 인에게 환원되었고, 감소된 대지면적은 시공사인 OOO을 거쳐 제3의 수분양 자에게 이전되었으며, 감소된 대지면적의 양수인은 OOO임에도 처분청이 합의해제된 시행계약서에 근거하여 청구인이 쟁점부동산을 OOO에게 양도한 것으로 판단하였는바, 이는 쟁점부동산의 양수인을 잘못 파악한 것으로 보이고, 조세심판원의 선결정례(조심 2011서2075, 2011.9.1.)에서 임의 재건축사업의 결과로 양도된 토지부분의 양도가액은 납세자가 토지를 제공함으로써 면하게 된 공사대금 상당액으로 산정하도록 하여 당사 자 간에 임의로 평가한 금액이 아닌 토지를 재건축사업에 제공함으로써 얻게 된 객관적인 이익 상당액을 진정한 양도가액으로 보도록 결정한 바 있으므로 청구인의 쟁점부동산 양도가액을 그 권리지분평가액(OOO원)이 아니라 쟁점아파트에 투입된 공사대금으로 추산되는 금액(약 OOO원)으로 산정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 조세심판원 선결정례(조심 2011서2075, 2011.9.1.)에 따라 쟁점부동산 전 부가 아닌 일부(재건축 후 감소한 대지의 면적)만이 양도된 것으로 보아야 한다고 주장하나, 위 선결정례에서 종전주택의 소유자 8명과 시공사가 시행사로서 20세대 미만의 재건축사업을 추진하여 종전주택의 소유자가 소유권보전을 원인으로 신축주택을 취득한 반면, 청구인은 OOO이 신축한 주상복합아파트의 일부인 쟁점아파트를 매매를 원인으로 취득하고 그 분양대금을 쟁점부동산으로 대물변제한 것으로서 과세요건사실이 달라 원용할 수 없고, 청구인은 위와 같은 방식의 사업시행계약을 합의해제하고 부동산 개발사업의 결과에 따른 이익 분배 등에 관한 내용의 일부만 차용하여 새로이 지주공동개발계약을 체결하였다고 주장하나, 이에 대한 어떠한 입증자료도 제시된 바 없을 뿐만 아니라 사업시행의 이익과 손실을 공유한 사실도 확인되지 아니하므로 토지 소유자들의 공동사업에 의한 임의재건축으로 사업시행을 하였다는 청구주장은 신빙성이 없으며, 이 건 신축사업의 시행계약서상 기존의 토지 소유자들의 권리지분평가금액을 신축하는 OOO의 평당 평균분양가 환산가액에 기존의 토지 소유자의 토지 면적 1평당 4.64를 곱하여 산정하고 이를 분양대금에서 차감하기로 약정하였으며, 청구인이 동 약정에 따라 그 차액을 지급하고 쟁점아파트의 지분을 취득한 사실이 확인되므로, 청구인이 쟁점부동산의 전부를 대물변제로 양도한 것으로 보고 그 양도가액을 쟁점아파트의 분양대금과 상계한 권리지분평가액(OOO원)으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 양도한 것으로 보고 그 권리지분평가액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등 (1) 소득세법 제88조 [양도의 정의] ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈子)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지(替費地)로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. 제94조[양도소득의 범위] ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제100조[양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르 고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. (2) 소득세법 시행령 제166조 [양도차익의 산정 등] ② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.

[관리처분계획인가 후 양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 "청산금납부분양도차익"이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 "기존건물분양도차익"이라 한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 확인된다. (가) 청구인이 쟁점부동산의 소유자로서 부동산 개발사업자인 OOO 체결한 사업시행계약서의 주요 내용은 다음과 같다. (나) 청구인은 OOO과 체결한 위 시행계약을 합의해제하고 새로이 지주공동개발계약을 체결하였다고 주장하나, 그러한 사실이 구체적으로 나타나는 객관적인 증거자료는 제출되지 아니하였고, OOO 소재 토지의 종전 소유자들과 OOO이 OOO 신축사업을 공동으로 시행하고 그에 따라 발생한 수익 또는 손실을 정산하여 배분 또는 부담한 사실도 확인되지 아니한다. (다) 청구인은 OOO으로부터 쟁점아파트를 공동으로 분양받고 청구인 몫의 분양대금(OOO원)에서 쟁점부동산에 대한 권리지분평가액(OOO원)을 차감한 차액(OOO원)을 추가로 지급하고 쟁점아파트의 지분을 취득한 것으로 보인다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 이 건 신축사업은 도시 및 주거환경 정비법등에 따른 재건축사업이 아니어서 쟁점부동산이 쟁점아파트로 환지처분된 것으로 볼 수 없는 점, 청구인은 당초 OOO과 체결한 시행계약을 합의해제하고 새로이 지주공동개발계약을 체결하였다고 주장하나, 그러한 사실이 객관적인 증빙자료에 의하여 입증되지 아니하고, 청구인이 이 건 신축사업의 공동사업자로서 그 이익을 배분받거나 손실을 부담한 사실도 확인되지 아니하는 점, 청구인이 분양받은 쟁점아파트의 지분에 해당하는 분양대금(OOO원)을 쟁점부동산에 대한 권리지분평가액(OOO)과 상계하고 그 차액(OOO원)을 지급하여 쟁점아파트의 지분을 취득한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산 전부를 대물변제로 양도한 것으로 보고, 그 권리지분평가액을 양도가액으로 하여 처분청이 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(조심 2015서2505, 2015.9.15. 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.