처분청이 청구인 양도일 현재 쟁점부동산의 주택을 소유한 것으로 보아 1세대 2주택자로서 장기보유특별공제 적용을 배제한 처분은 잘못이 있음
처분청이 청구인 양도일 현재 쟁점부동산의 주택을 소유한 것으로 보아 1세대 2주택자로서 장기보유특별공제 적용을 배제한 처분은 잘못이 있음
1. OOO세무서장이 2015.5.12. 청구인 오OOO에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 양도일인 2011.2.14. 현재 OOO 대지 1,034㎡의 1,213분의 21 지분만을 양도한 것으로 보아 장기보유특별공제를 적용하여 그 세액을 경정 한다.
2. 나머지 심판청구는 기각한다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들은 OOO과 신축사업을 위한 공동사업계약을 체결한 것이므로 계약일인 2006년 4월을 양도시기인 현물출자일로 보아야 하고 공동사업이 아니더라도 신탁등기시 쟁점부동산의 대가인 분양권을 취득하였으므로 등기일인 2007.4.6.이 양도시기이며, 이 경우 7년의 부과제척기간이 도과한 것이므로 이 건 처분은 부당하다. (2) 쟁점부동산의 양도가액은 2011.9.29.자의 감정가액인 OOO 원으로 보아야 한다.
(3) 쟁점부동산은 도시관리계획구역 내에 있고 OOO로변 노후불량건축물 정비와 사당로 확장공사를 위한 공익사업으로 양도한 것이므로 양도소득세 감면대상이다.
(4) 기존 건물을 2007.8.30. 철거하였으므로 2011년을 양도시기로 보더라도 토지만을 양도한 것으로 장기보유특별공제 적용대상이다.
(1) 신축사업은 OOO과 토지주들의 부동산개발사업으로 공동사업이 아니므로 현물출자가 아니고, 쟁점부동산의 재산세를 청구인들이 납부하였으며, 신탁재산처분에 의한 신탁을 원인으로 쟁점부동산이 분양상가로 소유권보존등기된 2011.2.14. 그 소유권이 실질적으로 신탁회사에게 이전된 후 분양계약서상 권리지분평가금액으로 대물변제된 것이므로 양도시기는 소유권보존등기일로 보는 것이 타당하다.
(2) 분양계약서상 권리지분평가액이라는 명목으로 분양가액과 상계한 금액을 쟁점부동산의 매매대금으로 보아야 한다.
(3) 신축사업의 주체인 OOO이 ｢조세특례제한법｣(이하 “조특법”이라 한다)에서 정하는 공익사업자에 해당하지 아니하므로 쟁점부동산은 양도소득세 감면대상이 아니다.
(4) 시행계약서 제2조 제3항에 의하여 “등기 또는 미등기된 건물을 포함한 지장물 전체”가 대상이므로 쟁점부동산의 양도를 주택의 양도로 보아 1세대 2주택자로 하여 장기보유특별공제를 배제한 처분은 정당하다.
① 쟁점부동산의 양도시기는 공동사업의 계약체결일(현물출자일) 또는 신탁등기일이므로 7년의 부과제척기간이 도과하였다는 청구주장의 당부
② 쟁점부동산 양도가액을 감정가액(OOO원)으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
③ 쟁점부동산의 양도는 조특법 제77조의 공익사업을 위한 토지 등의 양도로 양도소득세 감면대상이라는 청구주장의 당부
④ 2011년을 양도시기로 보는 경우 토지만을 양도하였으므로 장기보유특별공제의 적용대상이라는 청구주장의 당부
(1) 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) OOO 신축사업의 개요는 다음과 같다. OOO (나) 청구인들은 OOO으로부터 분양상가 분양가액 OOO원에서 토지지분평가금액 OOO원을 차감한 부담금 OOO원을 납부하고 2011.7.21. 매매로 취득하였고, OOO으로부터 쟁점부동산의 토지를 합계 OOO으로 평가받았으며, 쟁점부동산은 2007.4.6. OOO에 신탁하였고, OOO 신축사업은 ｢도시개발법｣ 등을 따르는 재건축사업이 아니라 ｢건축법｣(건물의 신축, 관리와 관련한 법률)을 적용받는 부동산개발사업으로 환지의 규정을 적용받지 아니하며, OOO은 개발사업의 주체가 OOO과 OOO으로 각종 사업비와 손익은 OOO에게 귀속되어 토지주들은 사업자의 지위를 갖지 아니하므로 공동사업의 주체가 될 수 없다고 회신하였고, 사업시행계약서에 청구인들이 제공하는 토지면적에 해당하는 금액을 대물변제금액으로 정의하였으며, 처분청은 쟁점부동산은 대물변제로서 소유권보존등기일(2011.2.14.)은 양도시기로 보고, 청구인들이 보유하던 쟁점부동산의 토지에 대한 권리지분평가액 OOO인 대물변제금액을 양도가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였다. (다) 청구인 오OOO(갑)과 OOO(을)이 작성한 2006년 4월 시행계약서의 주요내용은 다음과 같다.
1. 제1조(목적)에서 “갑”은 토지를 제공하여 “을”에게 주상복합 신축을 위한 위임․개발하고, “을”은 그 대가로 신축건물의 분양권을 교환하여 제공함을 약정한다.
2. 제2조(당사자의 지위 및 사업원칙, 사업시행방법, 용어의 정의)에서 “을”에게 제공하는 “토지”라 함은 “갑”이 소유권 및 대지사용권을 확보하여 “을”의 사업 시행에 지장이 없는 상태의 “토지”를 말하며, 토지위에 존치하는 등기 또는 미등기된 건물을 포함한 지장물 전체를 포함하고, “대물변제”의 용어 정의는 “갑”이 “을”에게 토지를 제공함에 따라 받는 분양계약서의 계약평수(면적)(이하 “대물변제면적”이라 한다)를 말하며, “대물변제금액”이라 함은 “대물변제면적”에 관할 인․허가청에서 승인한 설계개요상의 30평형대 아파트의 평당 평균 분양환산가액(이하 “대물변제평당금액”이라 한다)을 곱한 금액으로 한다.
3. 제3조(대물변제 방법)에서는 “대물변제” 방법을 “갑”의 등기된 “토지” 면적 1평당 4.64를 곱한 것으로 하고, 이것이 “대물변제면적”이 되며 상가나 오피스텔 선택시는 (“대물변제평당금액” × “대물변제면적” / 상가분양 가액 = 상가분양평수)로 계산한다.
4. 제4조(분양권에 대한 “갑”의 부담금)에서 “갑”은 분양 받을 건축 시설의 분양가액이 “갑”의 “대물변제” 금액을 초과할 경우 그 차액을 부담하고, 그 기준 및 지급시기, 방법에 대하여 “갑”이 분양받은 분양가액에서 “갑”의 “대물변제” 받은 면적(금액)을 차감한 것이 “갑”의 부담금(분양가액 - “갑”의 “대물변제면적(금액)” = “갑”의 부담금)이며, 상가 및 오피스텔은 “을”이 책정한 가액이 분양가액이다.
5. 제6조(신탁등기)에서 “갑”은 “을”이 지정한 신탁기관에 “갑”의 토지를 신탁 등기해야 하며, 신탁등기에 소요되는 비용은 “을”의 부담으로 한다.
6. 제12조(제세금 부담)에서 “갑”의 토지 보유와 제공, 분양권 취득 및 양도, 신축 건물 보존 등기 등에 의해 발생하는 제반 세금은 “갑”의 책임으로 한다. (라) 오OOO(갑)과 OOO(을)의 2007년 3월 시행계약 추가 합의 계약서 제4조(부담금의 산정 및 납부방식)에서 상가의 일반분양대금(VAT 포함)에서 “지분평가액 = 이 사업의 30평형대 아파트 평균단가(VAT제외) × 4.64% × 토지소유면적(평)”을 공제한 금액을 “갑”의 부담금으로 한 것으로 나타난다. (마) 청구인 오OOO(위탁자, “갑”)과 OOO(수탁자, “을”)이 주상복합개발사업의 안정적인 성공을 위하여 분양형 토지신탁계약을 체결한 2007.4.2.자 “신탁원부”의 주요내용은 다음과 같다.
1. 제1조(신탁목적)에서 “갑”은 토지를 “을”에게 신탁하고, “을”은 이를 인수하여 주상복합 건물(이하 “건물”이라 함)을 건설하며, 토지와 건물(토지와 건물을 총칭하여 이하 “신탁부동산”이라 함)을 신탁재산으로 하여 이를 분양(처분)하는 데에 목적으로 한다.
2. 제2조(신탁공시)에서 “갑”과 “을”은 신탁계약 체결 후 지체 없이 토지에 대해서 신탁을 원인으로 한 소유권 이전등기 및 신탁등기를 행하며, 등기비용은 “갑”이 부담으로 한다.
3. 제7조(건물의 인도 및 신탁공시)에서 “을”은 건물의 사용검사 후 지체없이 건설회사로부터 건물을 인도받아 신탁재산으로 소유권보존등기 및 신탁등기를 행한다.
4. “을”은 신탁부동산에 대하여 사업계획에서 정한 금액 및 조건으로 분양(처분)할 수 있도록 제8조에서 정하고 있다.
5. 신탁의 최초 수익자는 “갑”으로 하도록 제13조(최초 수익자)에서 정하고 있다.
6. 제19조(제비용의 지급)에서 다음 비용은 “갑”이 부담한다고 규정하고 있다.
7. 제22조(신탁보수)에서는 토지신탁 보수기준과 같이 하여 개발행위에 따른 신탁보수를 기성공사비 지급시마다 기성율에 따라 산출하여 받고, “을”이 신탁부동산의 분양 및 처분 업무를 수행하는 경우에는 별도의 보수를 받으며, 건물 준공 후 분양(처분)시까지 신탁재산을 관리하는 경우에는 관리신탁보수를 별도로 받을 수 있다.
8. 제23조(신탁기간)에서 신탁계약일로부터 2010년 12월까지를 신탁기간으로 한다.
9. 제37조(계약비용의 부담)에서 신탁계약 체결에 필요한 일체의 비용은 “갑”․수익자가 부담한다. (바) 2007.4.2. OOO(위탁자, 갑1), 청구인 오OOO(위탁자, 갑2, 갑1과 합하여 갑), OOO(수탁자, 을), OOO(시공사, 병) 간의 “토지신탁계약 특약사항” 제3조(본사업의 위임)에서 “본 사업”의 원활한 사업진행을 위해 “갑2”는 “갑1”과 기약정한 “시행계약서”(이하 “시행계약서”라 함)에 따라 “본 사업”의 시행에 따른 권한을 위임하였으며, 본 토지신탁계약체결 후 “본 사업”을 위해 수반하는 제반 권한과 책임을 “갑1”에 위임키로 하고, 제8조(신탁보수)에 “갑”이 “을”에게 지급하여야 할 신탁보수는 “갑1”이 지급키로 하며, “갑1”, “을”, “병”이 체결한 토지신탁사업약정에서 정하고, “본 사업” 건물준공 후 관리(처분)신탁계약을 체결하게 될 시에는 “을”의 보수규정에 따라 “갑1”의 비용으로 “갑1”과 협의하여 정하며, 제10조(제반비용의 부담)에서도 신탁보수 및 신탁등기관련 제반 비용은 “갑1”이 부담한다. (사) OOO이 신축사업과 관련하여 다음의 내용을 확인하고 있다.
1. 2011.5.3. 확인서에서 OOO이 OOO 1213분의 42.92㎡를 OOO원에 매수하고, OOO에서 OOO 주상복합아파트 상가 116호의 분양 매매대금으로 동 금액을 상계처리한 것으로 나타난다.
2. 2006.11.10. “답변서”에서 중앙상가아파트 재건축은 OOO과 토지주들이 공동으로 사업을 추진하는 것으로 모든 사업비는 OOO이 부담하고, 토지주들은 토지 제공의 대가로 아파트 또는 상가의 우선 분양권을 제공하며(｢주택법｣ 및 ｢건축법｣, ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제13조 제5항), 조합을 만들어서 분양권을 주는 재건축과는 구별되고, 재건축조합은 조합이 주체가 되어 사업을 추진하나 이 건은 토지주들과 OOO이 건축주로서 역할을 한다.
3. 2007.1.29. “OOO 수용 상가건물 무단 점유 확인 및 이주 안내”에서 OOO의 도로확장을 위하여 일부 건물이 수용되고, OOO과 중앙상가 토지주들이 한 공동개발 약정으로 2006년 11월 28일 OOO 심의를 통해 “특별계획구역”으로 지정되었으며, 사업승인을 위해 OOO시장 입주민의 이주 및 철거를 위한 이주비를 지급한다.
4. OOO의 개발기획담당이사는 2015.3.23.자 “확인서”에서 OOO은 다른 토지주들과 동등한 토지주이고 OOO에 토지를 신탁한 위탁자의 지위에 있으며, 다른 토지주들과는 달리 건물을 분양받은 내역은 없고 분양 후 발생된 수익에 대한 이익을 취하기로 OOO과 약정하였으며, 신축사업의 건축주는 OOO으로 OOO은 OOO으로부터 사업시행 대행을 맡은 회사에 불과하다.
5. OOO의 2015.3.23.자 “OOO 주상복합아파트 사업에 대한 양도소득세 부과에 대한 의견”에서 OOO은 중앙상가 토지주들이 신축사업을 위하여 법인이나 조합을 설립한 후 각자 사업의 편의를 위하여 OOO에 신탁한 것으로 현물출자가 아니고, 이는 토지주들이 보유기간 동안 재산세 등 제반 세금을 본인 명의로 납부하였으며 토지소유주에게 적용되는 아파트 우선공급권(｢주택공급에 관한 규칙｣ 제13조 제5항)을 적용받은 사실이 나타나고, 오히려 OOO에 신탁한 후 개발을 의뢰하여 지목 또는 지번이 변경된 후에 환지로 돌려받은 것으로 보아야 한다. (아) 담보목적으로 주식회사 OOO은행 OOO지점장이 의뢰한 감정평가에서 주식회사 OOO은 2011.9.29. 현재 분양상가의 감정평가액을 OOO원으로 평가한 것으로 나타난다. (자) OOO구청장은 사업지역 내의 300세대 미만 주상복합 건축물(건축허가대상)의 토지소유자들이 부동산전업신탁사에 신탁을 할 경우에도 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제13조(민영주택 등의 우선공급) 제5항에 의거 해당 사업에서 신축될 주택을 우선공급받을 수 있는지에 대하여 해당 사업부지의 소유자에게 1세대 1주택을 기준으로 우선공급을 할 수 있으나, ｢도시 및 주거환경정비법 시행령｣ 별표1 제3호에 따라 정비계획수립대상 구역안에 있는 주택을 철거하고 새로운 건축물을 건설․공급하는 경우에는 제외한다고 회신하고 있다. 또한, 2007.12.5. OOO아파트 140세대 중 일반공급 89세대와 특별공급 51세대에 대한 입주자모집공고 승인을 통지하고 있다. (차) 쟁점건물은 1970.11.4. 건축허가를 받고, 1971.5.27. 사용검사를 받은 사실이 OOO구청의 1994.9.12. 민원서류 회신에 나타난다. (카) OOO과 OOO은 별도의 사업자등록을 하고 있으며, 청구인들을 포함한 토지주들과 공동으로 사업자등록을 한 사실은 제시하지 못하고 있다.
(2) 청구인들의 구체적인 주장은 다음과 같다. (가) 공동으로 주상복합아파트 신축사업을 하여 청구인들은 건물의 분양권을 취득하고, 공사비의 대가로 토지 지분을 양도하며, OOO은 철거비용 및 건축비용을 부담하기로 약정한 시행계약서에 공동사업임을 명시한 점, OOO은 답변서에서 시행계약서가 재건축조합의 동의서 역할을 할 뿐만 아니라 건축주로서의 역할과 책임까지도 한다고 회신한 것으로 보아 당사자가 공동사업의 의사로 계약을 체결한 점, 청구인들은 토지 제공의 대가인 신축건물의 분양권을 갖고 있어 사업의 성패에 따라 가치는 달라지므로 사업의 성공 여부에 대하여 이해관계를 갖게 되는 점 등에 비추어 공동사업계약에 해당하므로 계약에 의하여 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 유상양도이며 계약체결일이 이행일이라 청구인과 OOO이 공동사업계약을 체결한 2006년 4월이 양도시기이며, 이 경우 7년의 부과제척기간이 도과하였다. 대법원 2000두5852(2002.4.23. 선고) 판결이 이 건에 적용될 수 있는지 여부에 대하여, 처분청은 동 판결은 종전주택 소유자가 “소유권보존”을 원인으로 취득하였기 때문에, “소유권이전(매매)”을 원인으로 취득한 이 건에는 적용하기 어렵다는 의견이나, 계약내용이 재건축을 위하여 부지를 제공하고 그에 따라 해당 신축주택을 취득하며, 나머지는 시행사가 처분하기로 하는 것이라 위 판결상의 계약과 유사하고, 법규는 물론 유권해석과 판례도 등기․등록의 원인을 중시하지 아니하는 점에서 등기원인의 차이를 근거로 위 판례가 적용될 수 없다는 처분청 의견은 부당하다. (나) ｢신탁법｣상 신탁등기는 원칙적으로 양도에 해당하지 아니하나, 실질과세원칙과 양도의 개념에 비추어 신탁의 형식을 갖추고 있더라도 실제 유상으로 부동산이 이전되었다면 양도에 해당(재산-266, 2009.9.21.)하는 것인데, 시행계약서에는 대물변제로 쟁점부동산 중 토지가 유상으로 이전된다고 명시되었고, 특히, 2007.10.27.까지 분양신청이 있었으며, 2007.11.6. 동 호수 추첨을 하여 청구인이 2007년에 분양권을 취득한 이상 신탁등기일을 양도시기로 볼 경우 부과제척기간이 도과하여 양도소득세 부과처분을 할 수 없다. (다) 분양가액은 사업지의 입지와 주변상가의 매매가액, 임대가액의 상대적 비교와 출입구부터의 동선 및 신규상품의 프리미엄도 고려하고, 더블어 OOO의 마진이 포함되어 결정되며, 이는 신축건물의 취득가액이 되어 양도할 때까지의 양도차익을 과세하는 것이 타당하지 20년 전에 지어진 구 건물의 양도가액으로 보는 것은 합리성이 없어 처분청의 의견대로 2011년에 토지와 건물이 양도되었다 하더라도 양도가액을 분양가액인 OOO원이 아니라 2011.9.29. 감정된 OOO원으로 하는 것이 합리적이다. (라) 처분청은 2011년 양도차익을 과세하였으나, 청구인들이 2011년에 분양가액과 계약 당시 정해진 권리지분평가액 과의 차액을 잔금으로 지급하고 부동산을 이전받아 매도인의 지위가 아닌 매수인의 지위에서 비용을 추가 부담한 것이고, 권리지분평가액은 시행계획 체결시 발생한 것이라 그 때를 양도시기로 보는 것이 타당함에도 권리가액의 소멸시점인 상계시점으로 보는 것은 부당하다. (마) 쟁점토지는 OOO 고시 제2006-445호에 의하여 도시관리계획구역 내에 있고, OOO로변 노후불량건축물 정비와 OOO로 확장공사를 위한 공익사업으로 인하여 양도한 것이므로 양도소득세 감면을 적용하여야 한다. (바) 오OOO은 신탁계약 당시 쟁점부동산 중 토지상의 건물로 아파트 1개를 가지고 있었으나, 기존 건물은 2007.8.30. 철거되어 처분청의 양도시점인 2011년에는 이미 멸실되었으므로 토지와 건물의 일괄양도라 하려면 그 전에 양도하였다고 보는 것이 타당하다. 또한, 시행계약서상에 “사업시행에 지장이 없는 상태의 토지를 제공한다”고 하였는바, 구 건물에 대한 철거를 예정하여 상호 간에 거래할 만한 가치가 있는 대상으로 판단하지 않았다고 보는 것이 합리적이고, OOO이 토지의 대가를 신축건물의 대금으로 상계처리하였다는 확인서상에도 대지지분만을 기준으로 대가를 산정한 것으로 나타나 토지만의 양도로 보는 것이 당사자 의사와 합치되며, 국세청 및 대법원도 건물을 철거하고 나대지 상태로 뿐만 아니라 건물을 건축하여 토지를 양도하는 경우에도 토지만을 이용하기 위한 의도가 확실하다면 토지만의 양도로 보아 건물의 철거비용을 필요경비(부동산거래관리-120, 2010.10.5., 대법원 92누7399, 1992.9.8. 선고)로 보고 있다. 따라서, 2011년을 양도시점으로 보더라도 토지와 건물의 일괄양도로 보아 장기보유특별공제를 적용하지 아니한 처분은 위법․부당하며, 청구인들이 재산세를 부담한 것은 시행계약과 토지신탁계약에 따른 의무이행에 불과함에도 이를 근거로 청구인들에게 소유권이 있었다는 의견 역시 부당하다. (사) 처분청은 분양상가를 양도할 경우 분양가액이 취득가액으로 되므로 쟁점부동산의 양도차익은 과세가 되지 아니하는 문제점이 있다는 입장이나, 청구인들은 동 부동산의 양도차익은 2006년 또는 2007년에 발생되어 부과제척기간의 도과로 과세가 불가능하다고 한다.
(3) 이에 대한 처분청의 의견은 다음과 같다. (가) 청구인들과 OOO이 작성한 시행계약서 제9조, OOO과 토지주들이 공동사업체나 조합, 모임을 결성한 사실이 없는 점, 이해관계를 가지는 토지주들도 서로를 알지 못하는 점, OOO이 토지주들에게 신축사업의 손익에 대하여 보고한 사실이 없어 동 사업을 국세기본법 기본통칙 25-0…2(공동사업의 정의)의 “공동으로 경영되고, 당사자 전원이 그 사업의 성공 여부에 대하여 이해관계를 가지는 사업”으로 볼 수 없는 점 등에 비추어 공동사업에 해당된다는 청구주장은 이유 없다. 또한, 대법원 2000두5852 판결(2002.4.23. 선고)의 사례는 종전주택 소유자 16인과 건설사가 연립주택 33세대를 신축하여 분양하고 종전주택 소유자가 “소유권보존”을 원인으로 신축주택을 취득한 것으로 청구인들이 토지를 대물변제로 양도하고 OOO이 지상 24층의 주상복합아파트[140세대의 공동주택과 6개 층(지하 2층～4층)의 근린생활시설]를 신축하여 청구인들에게 “매매”를 원인으로 분양상가를 양도한 신축사업과는 차이가 있으며, 소유권보존이란 미등기된 부동산을 그 소유자의 신청에 의하여 처음으로 소유권을 공시하는 것으로 대법원 판례는 공동사업자(현물출자)가 그 소유자로서 미등기된 부동산을 공동사업자 명의로 보존등기를 한 것이나, 분양상가의 소유권보존등기는 OOO으로의 등기 당시 OOO이 실제 소유자임을 공시한 것이고 그로 인해 쟁점부동산의 소유권이 청구인들에서 OOO으로 이전되었음이 확인되므로 현물출자 관련 대법원 판례는 인용하기에 부적절하다. 그리고, OOO이 2006.11.10. 청구인들에게 회신한 문서에서 “중앙상가아파트 80명 전원과 사업시행자인 OOO이 건축주로서의 역할을 하게 됩니다. …중략… 이 시행계약서가 재건축조합의 동의서 역할을 할 뿐만 아니라 건축주로서의 역할과 책임까지도 한다는 것입니다”로 답변하면서 OOO은 OOO과 2007.11.16. 신축사업의 공동건축주로 허가를 받았으나 2008년 6월 탈퇴하였고, 2015.3.23. OOO 개발기획 담당이사가 확인서에서 “OOO은 다른 토지주들과 동등한 토지주의 위치에 있고, OOO에 토지를 신탁한 위탁자의 지위에 있었습니다”라고 확인한바, OOO이 2015.3.23. 처분청에 제출한 “OOO 주상복합아파트 사업에 대한 양도소득세 부과에 대한 의견” 문서에서 청 구인들과의 현물출자에 의한 공동사업이 아니라 환지개발방식을 준용한 토지개발사업이라고 회신하였으나, 처분청은 신축사업이 ｢소득세법｣ 제88조 제2항 의 환지가 적용되는 ｢도시개발법｣ 등을 따르는 재건축사업이 아니라 ｢건축법｣을 적용받는 부동산개발사업이므로 OOO이 주장하는 환지처분을 적용하지 아니하고, 시행계약서 제2조 제5항과 제6항에 따라 청구인이 신축사업에 제공하는 쟁점부동산에 해당하는 금액을 대물변제금액이라 정의하며, 실제 분양가액에서 권리지분평가액이란 명칭으로 대물변제금액을 차감하였기에 쟁점부동산이 분양상가의 분양가액에 대물변제된 것으로 보았다. (나) 신축사업은 토지주들과 OOO 간의 공동사업이 아니므로 시행계약서 작성일인 2006년 4월을 쟁점부동산의 양도시기로 볼 수 없고, 일반적으로 부동산의 신탁등기는 양도에 해당하지 아니하며 신탁등기만으로는 실질적이고 지배적인 소유권이 이전되지 아니하므로 쟁점부동산이 신탁회사에게 신탁등기를 원인으로 소유권이 이전된 2007.4.6.부터 신탁재산처분에 의한 신탁을 원인으로 신탁회사에 소유권보존등기된 2011.2.14.까지(2007년～2010년) 쟁점부동산의 재산세를 청구인들이 납부하여 신탁일을 양도시기로 볼 수 없고, 신탁재산처분에 의한 신탁을 원인으로 쟁점부동산이 분양상가로 소유권보존등기된 2011.2.14. 소유권이 실질적으로 신탁회사에 이전된 후 분양계약서의 권리지분평가금액에 쟁점부동산이 대물로 변제되어 그 양도시기는 분양상가의 소유권보존등기일로 보는 것이 타당하다. (다) 쟁점부동산에 대한 대물변제금액은 시행계약서(2006년 4월)와 시행계약 추가 합의계약서(2007년)에서 정하고 토지신탁계약 특약사항(2007.4.2.)으로 재확인한 후 분양계약서상에 권리지분평가액이란 명목으로 약정하여 분양가액과 상계한 금액으로 거래의 대금 그 자체 또는 당시 급부의 대가이므로 분양상가의 담보대출을 목적으로 평가한 OOO원을 양도가액으로 볼 수 없다. (라) 신축사업의 주체인 OOO은 ｢조세특례제한법｣에서 정하는 공익사업자가 아니므로 양도소득세 감면대상이 아니다. (마) 쟁점부동산의 대지만이 아니라 시행계약서 제2조 제3항에 의하여 “등기 또는 미등기된 건물을 포함한 지장물 전체”가 양도대상이므로 쟁점부동산의 양도를 주택의 양도로 보아 1세대 2주택 소유자로 하여 장기보유특별공제를 배제한 처분은 정당하다. (바) 청구인들이 언급한 분양권의 가치는 공동사업자로서 OOO 신축사업의 성공 여부에 따른 것이 아니라 분양권을 양도(전매)함에 있어서의 가치로 신축사업과 연관 지어 주장함은 타당성이 없고, 청구인들이 쟁점부동산의 대가로 지급받은 대물변제금액은 시행계약서 제2조, 제3조 및 제4조에 규정하였는바, 이는 “권리지분평가금액 = 관할인허가청에서 승인한 설계개요상의 30평형대 아파트의 평당 평균 분양환산가액 × 토지 면적(㎡) × 4.64”로 사업의 성공 여부에 따라 변동되는 것이 아니라 확정된 금액이다. (사) 분양상가는 OOO으로 소유권보존등기된 후 매매로 청구인들이 취득하여 이를 양도할 경우 분양가액이 취득가액으로 되어 쟁점부동산의 양도차익은 과세되지 아니하는 문제가 발생하고, 재개발․재건축사업의 경우 신축아파트가 조합원 명의로 소유권보존등기되어 양도시점에 구 부동산의 양도차익을 납부하여야 하는 재개발․재건축 조합원과의 과세형평문제도 발생되며, ｢소득세법｣ 제166조 가 사문화될 수 있어 청구주장을 받아들이기 어렵다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점부동산의 양도시기는 공동사업계약 체결일(현물출자) 또는 신탁등기일로 부과제척기간이 도과하였다는 주장이나, 시행계약서에 청구인들이 쟁점부동산의 토지를 제공하고 그 대가로 쟁점 아 파트의 분양권을 취득하기로 계약하면서 분양권의 대물변제면적에 30평형대 아 파트의 3.3㎡당 평균 분양환산가액과 4.64(3.3㎡당)를 곱한 금액을 분양가액에서 차감하기로 약정한 점, 청구인들을 포함한 토지주들과 공동으로 사업자등록을 하고 신축사업에 따른 이익분배 등 공동사업운영과 관련된 증빙을 제시하지 못하여 신축사업이 청구인들과 OOO이 이익과 손실을 공유한 지주공동사업으로 보이지 아니하는 점, 등기사항전부증명서에 의하여 신탁재산처분에 의한 신탁을 원인으로 2011.2.14. 신탁회사 앞으로 소유권보존등기 된 사실이 확인되고, 쟁점부동산 의 대물변제가 신탁회사와 이루어져 양수인을 신탁회사로 보는 것이 타당한 점, 대물변제는 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 하는 때에 성립하는 요물계약으로서 다른 급부가 부동산의 소유권이전일 때에는 그 소유권이전등기를 완료하여야 성립되는 점, 쟁점부동산에 대한 재산세를 청구인들이 부담하였고 신탁계약서상 수익자가 청구인들이며 신탁보수가 정해진 전형적인 신탁계약이라 계약시점에 OOO을 쟁점부동산의 소유자로 보기는 어려운 점 등에 비추어 쟁점부동산의 양도시기를 공동사업 계약체결일(현물출자일) 또는 신탁등기일로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
(5) 쟁점②에 대하여 살피건대, OOO 상가공급계약서에 권리지분평가액을 OOO원으로 하여 분양상가 분양가액에서 차감하고 있는 점, OOO 역시 동 금액을 쟁점부동산의 토지 권리지분평가액으로 하고 있어 그 가액을 양도가액으로 보는 것이 타당한 점, 감정가액은 청구인들이 분양상가를 담보에 제공할 목적으로 실시한 것이라 시가 평가와 관련된 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 권리지분평가액보다 낮은 감정가액을 양도가액으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
(6) 쟁점③에 대하여 살피건대, 건축주인 OOO이 공익사업의 시행자라는 입증이 없는 점, 청구인들은 쟁점부동산을 제공하면서 분양상가의 분양가액에서 부동산 평가액을 차감한 잔액을 부담하고 분양상가를 취득하였으므로 ｢도시 및 주거환경정비법｣이 적용되지 아니하는 일반적인 부동산개발사업으로 보이는 점 등에 비추어 공익사업용 토지의 양도로 보아야 한다는 청구주장 역시 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(7) 마지막으로, 쟁점④에 대하여 살피건대, ｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항 에 1세대 1주택의 판정시기를 양도일 현재로 규정하고 있는 점, 쟁점부동산의 건물은 철거되어 2007.8.30. 말소되었으므로 양도일 현재 토지만 있는 상태인 점, 쟁점부동산의 건물은 1971년 5월에 사용검사를 받아 양도일 현재 40년이 경과하여 가치가 없어 보이고 서울특별시에서 사당로변 노후불량건축물 정비를 위하여 고시한 지역에 있으며 평가와 관련된 증빙이나 OOO이 건물의 대가를 지급하였다는 계약서 등 관련된 증빙을 처분청이 제시하지 못하는 점, 처분청의 과세근거 중 OOO의 2011.5.3.자 확인서에 따르면 OOO이 청구인들의 토지면적을 기준으로 부담금 평가액을 산정하였다고 확인하여 토지만을 양도한 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 양도시기를 2011년으로 보고 있음에도 청구인 오재성이 양도일 현재 주택을 소유하였다 하여 1세대 2주택자로 보아 장기보유특별공제 적용을 배제한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.