청구인이 쟁점중개인들에게 지급한 쟁점비용은 쟁점임야를 양도하기 위하여 직접 지출한 소개비 등에 해당하는 것으로 보이므로 처분청이 쟁점비용을 필요경비에서 제외하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있음
청구인이 쟁점중개인들에게 지급한 쟁점비용은 쟁점임야를 양도하기 위하여 직접 지출한 소개비 등에 해당하는 것으로 보이므로 처분청이 쟁점비용을 필요경비에서 제외하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있음
OOO장이 2014.12.8. 청구인에게 한 2013년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 청구인이 소유하고 있던 OOO 소재 임야 6,753㎡(이하 “당초임야”라 한다)는 선산으로 조상묘 9기가 있어 매수법인의 요구대로 이를 매각할 수 없었기 때문에, 조상의 분묘가 없는 지역을 분할하여 매각하고자 쟁점중개인들과 2013.6.1. 부동산매각업무에 대한 용역계약을 체결하였다. 처분청은 용역계약서에 필요적 기재사항이 누락되는 등 이를 신뢰하기 어렵다는 의견이나, 대상 부동산 소재지, 계약일, 용역의 범위 등이 기재되어 있고, 계약기간 및 컨설팅 보수 등은 부동산 매매여부 및 매매금액에 따라 달라질 수 있어 용역계약서에 기재되지 않아도 계약당사자 간에 협의에 의하여 보충할 수 있는 내용이다.
(2) 쟁점중개인들은 당초임야에서 쟁점임야를 분할하였고, 청구인을 대리하여 매수법인과 협상하여 매매금액 및 매매조건 등을 확정하여 2013.7.26. 부동산 매매계약을 완료하였는바, 이러한 사실은 OOO의 용역업무 완료확인서, 매수법인의 사실관계확인서 등에 의하여 확인된다. OOO의 2013.6.7. 및 2013.7.19. 지적측량의뢰서에 의하면, 대한지적공사에 의뢰인 OOO 명의로 토지분할관련 지적측량을 의뢰하였고 이에 대한 측량비용을 OOO 본인이 부담하였다. 또한, 매수법인의 사실관계확인서에 의하면, 쟁점중개인들 중 OOO가 매수법인과 부동산 매매 관련 협의를 하는 등의 용역을 수행하였음을 확인할 수 있으므로, OOO이 작성한 용역완료확인서는 용역수행에 관한 구체적이고 객관적인 증빙으로 인정되어야 한다.
(3) 부동산컨설팅 용역은 경력이 없다고 제공할 수 없는 것이 아니고, 매수법인의 사실관계확인서에 의하면 OOO는 OOO무소 소속으로 매수법인과 업무를 수행한 것으로 나타나며, 청구인은 이에 대한 대가로 OOO사무소(대표 OOO)에 지급한 중개수수료 이외에 2013.7.31. OOO에게 별도로 부동산 컨설팅비용을 지급하였다.
(4) 부동산 계약체결일은 2013.7.26.이고, 이에 대한 잔금지급일이 2013.7.29.이었으며, 청구인이 쟁점중개인들에게 용역대금을 지급한 것은 2013.7.31. 및 2013.8.1.이므로 특별한 사정이 없는 이상 용역대금은 부동산컨설팅 용역대가에 해당된다.
(1) 청구인은 쟁점비용이 부동산컨설팅 비용이라 주장하나, 양도가액의 OOO에 이르는 고액임에도 청구인과 쟁점중개인들이 체결한 부동산매각업무 용역계약서는 컨설팅에 대한 구체적 내용과 비용, 계약기간, 컨설팅 보수 및 관련 법률사항 등 계약의 필수적 사항은 확인이 불가하며, 일반적인 계약 형식과 차이가 심하고 내용이 불명확하여 동 계약서를 근거로 사실관계를 확인할 수 없다.
(2) OOO의 용역업무완료확인서를 살펴보면, 작성일자가 2014.10.8.이며, 작성일이 실제 양도일로부터 14개월이 경과한 시점으로 되어 있어 조사와 관련하여 제출된 확인서로 판단되고, 이는 컨설팅 비용의 청구와 결제를 위해서라도 당연히 있어야 할 컨설팅에 대한 관련 보고나 용역수행에 대한 확인이 없었다는 방증이므로 컨설팅의 사실여부를 확인할 수 있는 객관적 증빙으로 인정할 수 없다. 또한, 매수법인이 제출한 사실관계확인서에는 토지매입을 위해 여러 부동산(중개업자)에게 토지매매 중개를 요청하였고 그 중 OOO사무소(대표 OOO) OOO로부터 토지를 소개받아 토지매매와 관련하여 중개받은 것으로 확인하고 있는바, 확인서 내용으로는 OOO는 개인이 아닌 OOO사무소 소속 종사자의 지위에서 중개업무를 진행한 것으로 판단되고 본 건 토지매매와 관련하여 OOO사무소는 청구인에게 중개수수료에 대한 결제증빙으로 현금영수증(공급대가 OOO원)을 발행한 것으로 확인되어 OOO에 대한 송금은 중개업무와 관련한 것으로 판단되고, 그 외 3인(OOO, OOO, OOO)은 컨설팅 용역관련하여 업무수행 사실여부가 객관적으로 확인되지 않는다.
(3) 컨설팅 용역업무를 수임한 쟁점중개인들에 대한 사업이력을 확인한바, 컨설팅과 무관한 임대업, 청과 소매업 등의 사업이력이 있을 뿐, 부동산컨설팅 관련 경력자는 전혀 없었고, 4명 모두 비사업자로 확인되어 부동산컨설팅 용역의 수행여부가 확인되지 않는다. 또한, 쟁점중개인들의 2013년 귀속 종합소득세 신고 여부 확인한바, OOO, OOO, OOO는 종합소득세 무신고하여 신고사실이 확인되지 않고, OOO는 종합소득세를 신고한 사실은 있으나 근로소득[희*요양센터(312--***26)]과 국민연금소득을 합산하여 과세미달로 신고한 것으로 확인되어 쟁점중개인들 모두 부동산컨설팅과 관련한 용역제공 수입을 인정하지 않은 것으로 확인된다.
(4) 청구인이 제출한 컨설팅 비용 입금 관련 증빙을 살펴보면, 쟁점중개인들에게 4차례에 걸쳐 인별로 각각 입금되었고 이는 일반적인 사업 관련 대금결제시 단일계좌로 입금되는 거래관행과 매우 상이한 것으로, 입금내역이 실제로 컨설팅과 관련한 것인지, 개인적인 금전거래인지의 여부를 알 수 없다.
(1) 처분청의 이의신청결정서(제 OOO호)에 의하면, 다음과 같은 내역이 나타난다. (가) 청구인의 쟁점임야에 대한 양도소득세 신고서 등에 의한 기타필요경비의 상세내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 기타필요경비 상세내역 (나) 국세청전산시스템의 개인별총사업내역 등에 의한 쟁점중개인들의 사업내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점중개인들의 개인별총사업내역 (다) 쟁점임야의 임야대장 및 지적도에 의하면, 쟁점임야(산52-4, 산52-5)는 2013.7.26. 당초임야(산52-3)에서 분할된 것으로 나타나고, 한국국토정보공사 천안시지사에서 작성한 입금표에 의하면, 2013.6.25. 및 2013.7.23. 당초임야의 분할측량 등을 하고 OOO원을 OOO에게 청구한 것으로 나타난다.
(3) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서에 의하면, 청구인이 양도소득세 신고시 기타필요경비로 계상한 부동산매각업무 용역계약비 OOO원 중 측량비용 OOO원을 제외한 나머지 쟁점비 용에 대하여 필요경비에서 제외하고 양도소득세를 과세한 것으로 나타난다.
(4) 청구인이 제출한 증빙자료에 의하면 다음의 사실이 확인된다. (가) OOO이 2014.10.8. 작성한 용역업무완료 확인서에 의하면, 쟁점중개인들이 청구인에게 2013.6.1. 쟁점임야의 분할 매매에 대한 용역을 의뢰받아, 매매토지에 대한 도시계획 변경설계, 측량, 매수법인과 매매대급 협의‧확정, 제반서류 교부 등을 2013.7.29. 완료하였다고 기재되어 있다. (나) 청구인은 쟁점중개인들과 2013.6.1. 체결한 부동산매각업무의 용역계약서에는 부동산 소재는 쟁점임야로, 주요내용으로는 쟁점임야에 대하여 쟁점중개인들이 분할 및 매매에 대한 제반업무를 용역으로 하는 것으로 나타난다. (다) 무통장입금증 등에 의하면, 청구인이 쟁점중개인들에게 아래 <표3>과 같이 송금한 내역이 나타난다. <표3> 청구인이 쟁점중개인들에게 송금한 내역 (라) 청구인이 제출한 지적측량의뢰서에 의하면, OOO이 2013.6.7. 및 2013.7.19. 당초임야에 대하여 지적현황 및 분할 관련 측량을 OOO에게 의뢰한 것으로 나타난다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 이 건과 관련하여 제출한 증빙은 기타필요경비로 신고한 부동산컨설팅의 용역 관련 사실관계를 확인할 수 있는 객관적이고 구체적인 증빙으로 인정하기 어려우므로, 쟁점비용을 필요경비에서 제외하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다는 의견이나, 당초임야에 대한 지적측량의뢰서 등에 의하면, 지적측량에 대한 업무처리를 OOO이 한 것으로 나타나고, 매수법인의 사실관계확인서에 의하면, OOO가 OOO무소 소속으로 매수법인과 업무를 수행한 것으로 나타나며, 매매완료일 직후인 2013.7.31. 및 2013.8.1. 청구인이 쟁점중개인들에게 OOO원을 송금한 사실이 금융증빙에 의하여 확인되는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점중개인들에게 지급한 쟁점비용은 쟁점임야를 양도하기 위하여 직접 지출한 소개비 등에 해당하는 것으로 보인다. 따라서, 처분청이 쟁점비용을 필요경비에서 제외하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
2. (생 략)
결정 내용은 붙임과 같습니다.