쟁점부동산의 양도일이 계약서상 잔금청산일인지 소유권이전등기접수일인지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2013.12.31. OOO(근린생활시설, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO에게 OOO만원에 양도한 것으로 하고 양도차손을 OOO으로 계산한 후, 당해 연도에 기 신고한 양도소득 OOO통산하여 양도소득세 과세표준을 OOO으로, 환급세액을 OOO으로 산정하여 2014.2.25. 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고서를 검토한 결과, 쟁점부동산이 미등기 상태이고, 매매대금의 대부분을 차지하는 OOO의 대출금(이하 “쟁점대출금”이라 한다)이 매수인에게 승계되지 않는 등 잔금청산일이 불분명한 경우로 양도시기를 소유권이전등기접수일인 2014.4.30.로 보아 2014.10.15. 청구인의 2013년도 양도소득금액을 양도차손을 통산하기 전의 금액인 OOO으로 경정하여 통지하였다(고지세액은 없음).
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2015.1.8. 이의신청을 거쳐 2015.6.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점부동산의 잔금청산일이 불분명하다는 이유로 소유권이전등기접수일인 2014.4.30.을 양도시기로 보았으나, 청구인은 쟁점부동산을 2012.12.31. OOO에게 OOO만원에 양도하는 계약을 체결하면서 임차보증금 OOO만원과 쟁점부동산을 담보로 한 청구인 명의의 쟁점대출금 OOO만원을 매수인이 승계하는 조건으로 하고, 나머지 양도대금 OOO만원을 계약 당일 수령하여 매매대금을 모두 정산하였는바, 매매계약서 특약사항을 보면 “계약시 잔금 일시납 조건”으로 매매가 이루어진 사실을 알 수 있고, 소유권이전등기나 쟁점대출금 승계가 지연된 책임은 매수자인 OOO에 있는 것이므로 쟁점부동산의 잔금청산일은 계약서 내용대로 2013.12.31.로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항 제1호·제2호에서 양도소득세를 계산하기 위한 양도시기는 대금청산일로 하되 대금청산일이 불분명한 경우나 대금청산 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부·등록부에 기재된 등기접수일로 하도록 규정하고 있는바, 이 건의 경우 양도대금 OOO만원의 대부분을 차지하는 쟁점대출금 OOO만원을 매수인이 인수하는 조건이나, 매매계약일 현재 소유권이전등기는 이루어지지 않은 상태였으며, 대출금은 2014.7.24.까지도 매수인에게 승계되지 아니하고 양도인인 청구인의 대출잔액으로 남아 있는 상태로서, 결국 잔금청산은 완료되지 않은 것이므로 쟁점부동산의 양도시기는 소유권이전등기접수일인 2014.4.30.로 보아 이 건 양도소득세를 경정한 처분은 적법하다

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도일이 계약서상 잔금청산일(2013.12.31.)인지 아니면, 소유권이전등기접수일(2014.4.30.)인지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인을 매도인으로 하고 OOO매수인으로 하여 작성한 쟁점부동산의 매매계약서를 보면, 계약일은 2013.12.31., 매매대금은 OOO만원으로 당일 전액을 지급하는 것으로 되어 있고, 특약사항에 쟁점대출금 OOO백만원은 잔금일(2013.12.31.)부터 매수인이 승계하고 매매대금에서 공제하며, 쟁점부동산의 임대차계약[임차인 OOO임대보증금 OOO만원 / 월 임대료 OOO만원, 부가가치세 및 관리비 별도]은 현 상태로 매수인이 승계하고, 임대보증금은 매매대금에서 공제하는 것으로 되어 있으며, 청구인의 계좌OOO2013.12.31. OOO이 OOO만원(매매대금 OOO만원-임대보증금 OOO만원-쟁점대출금 OOO만원)을 이체한 것으로 나타난다.

(2) 청구인 명의의 OOO예금계좌 입·출금내역(2014.1.1.〜2014.12.31.)을 보면, 쟁점대출금의 이자를 2014.2.11.부터 매월 OOO청구인에게 입금하여 OOO불입한 사실이 나타난다.

(3) OOO쟁점부동산의 기존 임차인인 OOO간에 작성된 임대차계약서를 보면 “임차인의 지급형편에 따라 임차인은 12개월분의 월 임차료 금 OOO만원을 2014.12.31.까지 후불 정산하기로 하고, 만일 임차인이 이를 이행하지 않을 경우에는 즉시 쟁점부동산을 임대인에게 명도하고 임대보증금 OOO만원에 대한 반환청구권을 포기하기로 한다”로 기재되어 있으며, OOO2014.12.15. 쟁점부동산의 1년간 임차료 OOO만원(부가가치세 포함)을 OOO계좌를 통해 지급하였고, OOO관련 세금계산서를 발행한 사실이 나타난다.

(4) 청구인은 쟁점대출금이 처분청의 이의신청일 현재까지도 승계되지 아니하고 있는 사유에 대하여, OOO에서 채무인수자가 법인사업자일 경우 대출금 승계가 곤란하다고 하여 이의신청일 현재까지도 쟁점대출금 승계가 이루어지지 않았다고 해명하였고, 처분청의 조사공무원이 OOO유선으로 확인한바, 법인사업자의 경우 근저당 채권에 우선하는 직원급여, 퇴직금 등을 반영하여 대출가능액을 재산정해야 하는 등 여러 가지 복잡한 문제가 있어 대출금 승계를 지양하고 있는 것으로 진술하였다.

(5) 국세통합시스템(TIS)의 전산자료에 의하면, OOO2012.3.19. 본점 소재지를 OOO에서 쟁점부동산 소재지로 변경한 사실이 확인되나, 2013사업연도 재무제표에 쟁점부동산에 대한 임차보증금이나 임차료는 계상되어 있지 아니하고, 청구인은 쟁점부동산을 사업장 소재지로 하여 부동산 임대업으로 사업자등록을 한 사실이 없는 것으로 나타난다.

(6) 청구인은 2013.12.30. 청구인 명의의 OOO만원을 송금하였는바, 동 금액을 처분청은 임차보증금의 상환으로 보고 있고, 청구인은 임차보증금의 상환이 아니라 다른 차입금의 상환이었다고 주장하였으며, OOO2013.12.31. 부동산 매매계약에 따른 매도용 인감증명서를 교부해 달라는 내용증명을 2014.4.10. 청구인에게 발송한 것으로 나타난다.

(7) 청구인은 매수인인 OOO2013.12.31.부터 현재까지 쟁점대출금의 대출이자를 지급하고 있다는 증빙자료로 청구인의 통장사본을 제출하였으나, 쟁점대출금은 청구일 현재까지도 채무자를 청구인으로 하여 근저당권 등기가 되어 있고, 매수인으로 채무자 변경이 되지 아니한 상태이다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득 및 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이며, 잔금을 융자금으로 대체한 경우는 융자금이 충당된 날이 매매대금을 최종 청산한 날이 되므로 이를 양도시기로 보아야 할 것이나, 그 전에 소유권이전등기한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 되는 것(대법원 1997.5.16. 선고, 95누10150 판결, 같은 뜻임)인바, 청구인의 경우 2014.1.1. 이후 쟁점대출금의 이자를 매수인이 청구인의 예금계좌를 통하여 지급한 것으로 보이나, 채무자 승계가 이루어지지 아니하여 쟁점대출금이 온전하게 잔금에 충당되었다고 보기 어려운 점, 청구인이 2013.12.30. 임차보증금과 동일한 금액을 임차인에게 입금하였고, 매수인이 임차인으로부터 월 임차료를 후불로 받아 매수인이 임차보증금을 승계한 사실이나 승계한 시기가 불분명한 점 등에 비추어 쟁점부동산의 잔금청산일이 불분명한 경우로서 그 양도시기를 소유권이전등기접수일인 2014.4.30.로 보아 청구인이 예정신고한 양도소득세를 환급하지 아니한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.