고시원으로 건축허가 및 사용승인을 받은 쟁점건물을 주거용으로 임대한 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2011.11.26. 고시원업으로 사업자등록을 하고, 2012.8.8. OOO1 대지 208.7㎡ 지상에 건물 (연면적 638.99㎡, 지하1층 지상6층, 이하 “쟁점건물”이라 한다)의 사용승인을 받았으며, 쟁점건물의 신축공사와 관련하여 2012년 제1기 및 제2기 과세기간 부가가치세를 신고하고 OOO원을 환급받았다.
• 나. 처분청은 면세전용에 따른 부당환급 점검을 실시한 후 쟁점건물은 고시원으로 사용승인을 받았으나 주거용(원룸)으로 임대함에 따라 과세재화를 면세전용한 것으로 보아, 2015.2.6. 청구인에게 2012년 제2기 부가가치세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.4.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점건물의 건설공사 공급계약서 및 견적서를 살펴보면, 당초 설계 및 신축공사 시점부터 고시원업이 주목적인 것으로 나타나고 쟁점건물의 건설공사 도급계약서에도 근린생활시설 신축공사로 명시되어 있으며, 별도공사 견적조건에도 싱크대를 제외한 가구 및 비품공사가 포함되어 있음을 확인할 수 있다. 일반건축물대장 현황을 보면 지상2층에서 지상5층까지는 제2종 근린생활시설(고시원)로 되어 있고 각 층은 4～5개의 호실로 구성되어 있으며, 개인별 과세내역서 및 납부서에서도지방세법상 재산세의 경우, 실질 사용면적과 용도에 따라 재산세가 부과되는데 일반건축물에 대한 재산세 고지가 이루어졌고 쟁점건물 중 6층인 주택부분만 개별주택가격이 공시되고 있다. 고시원은 일반주택과 달리 관련 건축법에 따른 건축물 사용승인을 받기 위해서는 고시원 시설에 부합되는 스프링클러, 내부소화전 등의 소화시설이 구비되어야 하고, 가스시설을 설치할 수가 없으며 쟁점건물은 근린생활시설의 건축물처럼 엘리베이터, 비상계단 및 물탱크 등이 설치되어 있다. 각종 편의시설이 갖추어지지 않으면 임대가 어려워 사생활보장, 고급화 및 차별화를 위해 옷장, 세탁기 및 화장실 등을 각 방마다 설치하였다. 쟁점건물의 각 호실의 면적은 약 12㎡ 정도로서 장기간 세대를 구성하여 독립적으로 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 보기 어렵고 쟁점건물을 고시원으로 임차인에게 임대하였으며, 싱크대 등 취사시설은 철거하였는바, 처분청의 부가가치세 환급현지조사만으로 주거여부를 판단하여 청구인이 과세사업자인지의 여부를 결정하는 것은 부당하다. 따라서, 쟁점건물은 근린생활시설에 해당되는 고시원으로 처분청이 쟁점건물을 면세전용으로 부당환급 처리하여 청구인에게 부가가치세를 경정․고지한 당초 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점건물을 임대할 당시 공인중개사를 통해 부동산 및 원룸 임대차 전․월세 계약서를 작성하고, 임대료는 보증금 OOO원에 전세 및 월세로 임대하였으며 계약내용 중 계약만기 이전에 퇴실한 경우 중개수수료는 임차인 부담으로 하고 다음세입자가 올 때까지 월세를 납입한다는 내용을 포함하는 등 통상적인 주거용 임대차 계약형태로 쟁점건물을 임대하였다. 임대차 계약서의 특약사항에도 명시되어 있듯이 각 호실에는 에어컨, 냉장고, 드럼세탁기, 책상, 책장, 옷장, 인덕션, 텔레비전 및 전자렌지 등을 포함하고 있고, 월세외 관리비 OOO원(수도, 인터넷, 정화조, 공동전기 및 청소비 등 포함, 전기 및 가스요금은 별도)을 별도로 받는 점 등을 고려할 때 근린생활시설 건축허가를 받은 것과는 달리 실제로는 독립된 주거생활이 가능하도록 필요한 일체의 설비가 설치되 어 있는 원룸형태의 주거용 건물을 건축하여 임대한 것으로 확인된다. 처분청의 현지확인 결과 쟁점건물에는 공동으로 사용하는 어떠한 설비도 없고 각 호실에 화장실, 욕실 및 세탁기 등이 있어 독립된 생활이 가능한 원룸의 모습이었으며, 각 호실마다 보일러 등 난방시설이 따로 설치되어 있고 독립된 전기계량기로 전기 및 가스요금이 별도로 청구되어 있으며, 금천구청에 확인한 결과 거주자들이 전입 및 전출한 사실이 확인된다. 따라서, 쟁점건물에 독립된 시설을 갖추고 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거활동을 하도록 임대하는 것으로 확인되는바, 면세전용으로 보아 부가가치세를 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 고시원으로 건축허가 및 사용승인을 받은 쟁점건물을 실제 주거용(원룸)으로 임대한 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등

(1) 부가가치세법(2013.6.7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제6조【재화의 공급】① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모 든 원인에 의하여 재화를 인도(引渡) 또는 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 경우 대통령령으로 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. 제12조【면세】① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것 제17조【납부세액】② 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

6. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업(부가가치세가 과세되지 아니하는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 포함한다)에 관련된 매입세액(투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지 관련 매입세액 (2) 부가가치세법 시행령(2013.6.28. 대통령령 제24638호로 개정되기 전의 것) 제15조【자가공급의 범위】① 법 제6조 제2항에 따라 재화의 공급으로 보는 것은 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 재화(법 제17조 제2항에 따라 매입세액이 공제되지 아니하는 것은 제외하되, 법 제6조 제6항 제2호에 따른 사업양도에 의하여 사업양수자가 양수한 자산으로서 사업양도자가 법 제17조 제1항 각 호의 세액을 공제받은 재화를 포함한다)

(3) 다중이용업소의 안전관리 관한 특별법 시행령 제2조【다중이용업】다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법(이하 "법"이라 한다) 제2조 제1항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 영업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 영업을 말한다. 7의2. 고시원업[구획된 실(室) 안에 학습자가 공부할 수 있는 시설을 갖추고 숙박 또는 숙식을 제공하는 형태의 영업] (4) 주택법 시행령 제3조【도시형 생활주택】① 법 제2조 제4호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다.

2. 원룸형 주택: 건축법 시행령 별표 1 제2호 가목부터 다목까지의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택

• 가. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치할 것
• 나. 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만, 주거전용 면적이 30제곱미터 이상인 경우 두 개의 공간으로 구성할 수 있다.
• 다. 세대별 주거전용면적은 14제곱미터 이상 50제곱미터 이하일 것
• 라. 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 결의서 등에 의하면, 2012년 제2기 면세전용 부당환급 기획점검에 따라 고시원으로 사용승인 받은 쟁점건물을 사실상 주거용으로 임대(사용)함에 따라 면세전용으로 보아 부가가치세 OOO원을 경정․고지(2012년 제1기 및 제2기 환급세액 추징)한 것으로 나타난다.

(2) 청구인의 주장 및 관련 증빙은 다음과 같다. (가) 쟁점건물의 일반건축물대장에 의하면, 쟁점건물의 사용승인일은 2012.8.8.로 건축물현황은 아래 <표1>과 같다. OOO (나) 건설공사 도급계약서를 보면 쟁점건물의 공사명에 근린생활시설 신축공사로 되어 있고, 견적서에는 별도공사로 싱크대를 제외한 가구 및 비품공사(냉장고, 에어컨, 세탁기 및 가구 등)가 명시되어 있다. (다) OOO구청장이 발부한 개인별 과세내역서 및 납부확인서 등에 의하면, OOO구청장은 2013년 및 2014년도분 재산세를 건축물(토지분 별도)과 주택분으로 구분하여 과세한 것으로 되어 있고, OOO구청장이 2012.1.30. 발급한 건축․대수선․용도변경 허가서를 보면 쟁점건물의 주용도가 제2종 근린생활시설(고시원)로 되어 있다. (라) 그 밖에 쟁점건물의 주택가격열람서 및 싱크대 철거사진 등을 제출하였다.

(3) 처분청의 주장 및 관련 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인이 쟁점건물의 임차인과 계약한 임대차계약서의 공통된 특약사항을 보면, 옵션품목으로 에어컨, 냉장고, 드럼세탁기, 책상, 옷장, 인덕션, 텔레비전 및 전자렌지 등이 있고 관리비는 OOO원 선불로 인터넷, 텔레비전, 수도, 도시가스 및 전기요금을 별도로 임차인이 부담하며, 주차비는 주차시 OOO원으로 명시되어 있고 쟁점건물의 각 호별 임대차계약서의 주요내용은 아래 <표2>와 같다. OOO (나) OOO구청장이 2014.11.28. 처분청에 회신한 쟁점건물의 전입세대 조회결과에 의하면, 2012.8.17. 이후 13명이 쟁점건물에 전입한 후 전출하고 현재 26명이 주민등록(전입)이 되어 있는 것으로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 지상 2～5층에 대해 과세사업인 고시원으로 사용하였으므로 이 건 처분은 취소되어야 한다고 주장하나, 쟁점건물의 각 호실 크기가 12～19.5㎡로 세탁기 및 냉장고 등 독립된 주거시설이 가능하도록 필요한 일체의 설비를 갖추고 있는 점, 임대차계약서를 보면 청구인은 1～2년 단위의 계약기간을 정하고 보증금 및 월세 등을 수령하고 있으며, 별도의 관리비를 부과하고 있는 것으로 보아 주택의 임대차계약과 유사한 점, 쟁점건물의 임차인들 중 일부는 쟁점건물에 주민등록이 되어 있는 점 등에 비추어 쟁점건물을 주거용(원룸)으로 임대함에 따라 과세재화를 면세전용한 것으로 보아 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.