부동산 중 일부 부동산의 매매가액이 00억원에 거래된 것으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 교환가액이 00억원이라는 청구주장이 신빙성이 있지만, 이에 대한 거래상대방의 확인이 필요하므로 처분청이 쟁점부동산의 교환(취득)가액을 재조사하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당함
부동산 중 일부 부동산의 매매가액이 00억원에 거래된 것으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 교환가액이 00억원이라는 청구주장이 신빙성이 있지만, 이에 대한 거래상대방의 확인이 필요하므로 처분청이 쟁점부동산의 교환(취득)가액을 재조사하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당함
OOO세무서장이 2015.3.31. 청구인에게 한 2013년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO 대지 227.8㎡, 같은 동 563-2 대지 224.6, 같은 동 565-5 대지 95.5㎡ 중 28.9분의 5(16.52㎡) 및 숙박시설 1,270.03㎡의 교환(취득)가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.
(1) 당초 청구인은 아래 <표1>과 같이 청구인의 소유 부동산(OOO 외 3필지 토지 51,336㎡ 이하 “OOO”이라 한다)의 매매가액을 OOO원으로 하고 교환차액을 OOO원을 지급키로 하였으나, OOO 소유의 쟁점부동산의 임대수익이 당초 계약서와 상이하여 교환차액을 OOO원만 지급하기로 합의하였다. 이에 OOO이 양도소득세를 신고하면서 매매가액이 OOO원인 부동산교환계약서를 작성하여 청구인에게 날인을 요구하였고, 청구인은 OOO의 매매총가액을 OOO으로 생각하고 부동산매매계약서에 날인하였다.
(2) 청구인이 2005년 부동산 교환 후 2년이 지난 2007년 9월에 OOO장의 OOO의 처인 OOO에 대한 증여세 조사시 참고인으로 출석하여 증여대상자산인 OOO에 대하여 OOO원에 교환하였다고 진술한 것은 총매매가액 OOO원과 교환차액 OOO원을 더한 것으로 본 것이고, 청구인의 채무 OOO원을 공제한 OOO의 순자산가액은 OOO원이었으며, OOO의 쟁점부동산에 대한 교육보험 융자금 OOO원과 주차장 보증금 OOO원을 청구인이 승계하기로 하여 교환가액을 OOO원으로 본 것이다.
(3) 청구인의 OOO(임야물건)은 단순 임야가 아니라 지상에 한옥 2채와 눈썰매장이 존재하였고, 1킬로가 넘는 아스팔트 도로를 개설한 부동산으로 시세는 OOO원 상당이었으며, 채무 OOO원을 공제한 순자산가액을 OOO원으로 하였고, 청구인은 이에 교환차액 OOO원을 더 지급하였던 것이다.
(4) 2005년 공인중개사 OOO의 수첩에도 쟁점부동산의 가액을 OOO원으로 기록한 사실이 나타나고, OOO원을 초과하는 부분에 대해 컨설팅비로 받기로 한 기록이 나타난 사실을 보아도 쟁점부동산의 가액은 OOO원이다.
(5) 청구인은 2006년 지방선거에서 OOO에 당선하여 공직자재산등록을 하면서 쟁점부동산의 실거래가액을 OOO원으로 신고 하였다.
(6) 매매대금이 OOO원으로 된 계약서는 추후 최종 정산을 하고 작성되었기 때문에 교환차액이 없다고 진술한 것임에도 교환차액을 OOO원으로 쓰고 있는 등 그 내용이 사실과 다른 계약서이다.
(7) 쟁점부동산의 매매실거래가액에 대해 2개의 감정평가기관으로부터 교환거래일 6개월 전후의 시세감정을 의뢰한바, 감정평가액 평균도 OOO원 상당으로 평가되었다.
(8) 위와 같이 쟁점부동산의 취득가액은 OOO원임에도 OOO원으로 하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 청구인이 당초 신고시 제출한 교환계약서의 교환가액 적정여부를 보면, (가) 청구인은 쟁점부동산의 교환가액이 OOO원이라고 주장하고 있으나, OOO장이 OOO에 대하여 실시한 증여세 조사내용에 의하면, 쟁점부동산에 대한 교환가액은 OOO원이고 OOO에 대한 채무액 OOO원을 승계하는 것으로 결정하였으며, 청구인이 교환으로 양도한 ‘OOO 외 3필지’(당초 부동산)”에 대하여 OOO대출 OOO원에 대해 OOO이 이를 승계하는 것으로 결정하였을 뿐만 아니라, 증여세 조사당시 청구인 및 OOO은 교환가액 OOO원이 기재된 교환계약서가 진실한 것으로 답변하였다. (나) OOO은 문답서에서 교환가액을 OOO원으로 기재한 경위를 “모텔신축 후 추가 대출을 더 받고 매매를 원활하게 하기 위하여 OOO원에 감정을 받아 OOO원을 대출받고 이후 OOO 원에 매물로 내놓으나 매도가 되지 않아 청구인의 당초부동산이 주변시세가 약 OOO원인 것으로 알고 교환가액 OOO원으로 작성하였다” 고 답변하였다. (다) 청구인은 문답서에서 교환가액 OOO원의 산정근거에 대하여 주변시세에 따라 합의하에 결정된 것이고, 교환가액 외에 추가로 지불한 대금은 없으며, 대출금은 관련 특약사항과 동일하다고 답변하였다. (라) 청구인이 쟁점부동산에 대하여 주장하는 교환가액 OOO원에 대하여 교환당시 감정가액 또는 유사매매사례가에 대한 입증자료의 제시는 없다. (마) 따라서 관련 증여세 조사보고서 및 문답서 내용을 검토하여 보면 쟁점부동산 및 당초부동산에 대하여 교환가액은 주변시세에 따라 청구인과 OOO이 합의하에 결정된 것으로 보이고, 청구인의 주장하는 교환가액 OOO원은 그 시가를 입증할 만한 증빙의 제출이 없으므로 청구주장은 신빙성이 없다.
(2) 주식회사 OOO의 공인중개사가 작성한 확인서 및 수첩내용과 OOO의 확인서를 처분 당시 및 전심절차인 과세전적부심사청구에서 제출이 없다가 심판청구시에 제출한 것은 교환가액 OOO원에 대한 약정근거가 부족하여 추후 급조한 것으로 보이고, 수첩내용을 보면 교환가액 OOO원의 산정근거로서 수첩기록 당시 감정가액 등 시세에 대한 내용이 없는 공인중개사의 일방적인 기록이고, 매매가 성사된 기록이 없는 등 2005년도 작성된 수첩의 내용이라고 보기 어렵다.
(3) 청구인은 2개의 감정평가법인으로부터 교환거래일 6개월 전·후의 평균감정가액이 OOO원으로서 실거래가액 OOO%정도를 반영하고 있으므로 쟁점부동산이 교환가액을 OOO원임을 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴보면, 소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2의 제3항에서 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 내의 둘이상의 감정평가업자의 감정가액 평균액에 의하도록 규정되어 있으므로 청구인이 양도일로부터 약 7년 이전인 2006.1.1기준으로 소급감정한 감정가액은 객관성이 결여되어 있으며, 또한 다수 심판례에서도 소급감정가액을 시가로 보고 있지 아니하므로 청구주장은 타당성이 없다(조심 2013서0020, 2013.6.20. 외 다수).
(4) 2004년 9월부터 시행된 성매매방지 및 피해자보호 등에 관한 법률(이하 “성매매특별법”이라 한다)로 인하여 모텔 이용객의 절대적 감소와 더불어 매매가 성사되지 않거나 매매가 성사되더라도 매매가액이 시세보다 저가로 거래되는 시점이고 청구인이 소급감정가액의 평균액이 비록 OOO원이더라도 감정가액 미만으로 거래가 성사되었을 가능성이 높은 것으로 보인다. 또한, 증여세 조사당시 OOO의 문답서에 의하면, “쟁점부동산의 감정가액은 OOO원이고 동 감정가액으로 매물을 내놓아도 거래가 되지않았다”고 진술한 것으로 보아 성매매특별법의 영향을 상당히 받은 것으로 보인다. 청구인은 쟁점부동산을 OOO원에 교환대가로 지급한 부동산의 가액을 OOO원이라고 주장하고 있지만, 교환대가로 인정할 만한 객관적인 증빙이 없고, 만약 쟁점부동산의 교환가액이 OOO원이었다면 거래당시 공사대금 미지급 등 자금사정이 어려운 OOO이 부동산 교환보다는 추가대출을 통하여 자금난을 해결할 수 있었을 것으로 보인다.
(5) 위와 같이 증여세 조사보고서 및 문답서에서 쟁점부동산 등의 교환가액은 주변시세에 따라 청구인과 OOO이 합의하에 결정된 점, 쟁점부동산에 대한 공인중개사의 확인서 등이 급조된 것으로 보이는 점, 수첩내용에 있어서 교환가액에 대한 감정가액 등의 산정근거 및 매매가 성사된 내용이 없어 2005년 작성된 수첩의 내용으로 보기 어려운 점, 소급감정가액은 현행 법령 및 다수 심판례에서 인정되지 않는 점, 성매매특별법 시행으로 인하여 모텔업종이 이용고객감소로 인하여 매매가액이 급락된 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 교환가격 OOO원은 신뢰하기 어렵고 처분청이 당초 결정한 OOO원이 정당하다.
① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.
1. 제89조 제1항 제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)인 경우
2. 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우
3. 제104조 제3항에 따른 미등기양도자산인 경우
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우
5. 거짓 계약서의 작성, 주민등록의 거짓 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조 제1항에 따른 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우
7. 제104조의2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산인 경우
8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지인 경우
9. 그 밖에 해당 자산의 종류, 보유기간, 보유 수(數), 거래 규모 및 거래방법 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우
③ 제1항과 제2항 각 호를 적용할 때 거주자가 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다.
1. 법인세법 제52조 에 따른 특수관계인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 "특수관계인"이라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가
2. 특수관계인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 상속세 및 증여세법 제35조 에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액
④ 제2항 제4호를 적용할 때 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따른 수용(收用) 및 협의 매수 등 부득이한 사유로 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 기준시가에 따를 수 있다. (2) 국세기본법 제14조 【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(1) 청구인이 쟁점부동산에 대해 양도소득세를 신고하고, 처분청이 경정한 내용은 아래 <표2>와 같다.
(2) 쟁점부동산의 매매계약서의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 청구인과 OOO이 2005.8.27. 작성한 동 계약서에는 OOO의 OOO 외 2필지와 청구인의 OOO과 교환하기로 계약한 내용이 나타나고, 교환차액은 OOO원으로 기재되어 있으며, 특약사항에는 교보에 융자금액 OOO원을 청구인이 승계하는 것으로, 주차장도 청구인에게 인수인계하는 것으로 기재되어 있다. (나) 청구인과 OOO이 2005.8.27. 작성한 동 계약서에는 OOO의 OOO 외 2필지와 청구인의 OOO(OOO융자 승계)과 교환하기로 계약한 내용이 나타나고, 교환차액은 OOO원으로 기재되어 있으며, 특약사항에는 교보에 융자금액 OOO원을 청구인이 승계하는 것으로, 주차장은 청구인에게 인수인계하는 것으로, OOO은행 대출금 OOO원은 OOO이 승계하는 것으로 기재되어 있다.
(3) 쟁점부동산의 등기부등본에는 OOO이 2005.6.16. 쟁점부동산을 담보로 하여 OOO 주식회사로부터 채권최고액 OOO원(OOO의 증여세 조사종결복명서에 따르면 대출금은 OOO원으로 나타남)으로 하여 근저당권설정된 내역이 나타나고, 청구인은 2005.10.27. 쟁점부동산 중 건물, 토지 565-2․565-3을 담보로 하여 OOO에게 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정하여 준 것으로 나타나며(2007.11.30. 말소, 임대보증금이라고 함), 2007.11.30. 쟁점부동산을 담보로 주식회사 OOO으로부터 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정하여 주었다가 2013.3.4. 동 근저당권이 말소된 것으로 나타나고, OOO(쟁점부동산의 매수자)은 2013.3.4. 주식회사 OOO에게 쟁점부동산을 담보로 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정하여 준 것으로 나타난다.
(4) OOO장의 OOO에 대한 증여세 조사(2007.2.1∼2007.6.30.) 내용은 다음과 같다. (가) 증여세 조사종결복명서(2007.8.20.)의 주요내용은 다음과 같다. (나) 청구인의 문답서(2007.5.2.)의 주요내용은 다음과 같다. (다) OOO의 문답서(2007.6.29.)의 주요내용은 다음과 같다.
(5) OOO은 2005.9.7. 쟁점부동산을 양도하면서 양도가액을 OOO원으로 하고 취득가액을 OOO원으로 하여 해당 양도소득세를 신고하였다.
(6) 청구인이 제시한 주요 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인이 2006년 지방선거에서 OOO에 당선되어 공직자 재산등록을 한 것이라고 주장하면서 제출된 최초재산등록신고총괄표상에는 쟁점부동산의 실거래가액을 OOO원으로 기재한 것으로 나타난다. (나) 공인중개사 OOO은 확인서에서 청구인의 소유였던 OOO 외 3필지 토지 5,1336㎡와 위 지상건축물(눈썰매장과 한옥 2채와 조경 및 임도 1㎞ 등)을 2005년 9월경 OOO 상당에 매도를 의뢰받고, 인천 OOO(OOO원) 가액과 성사시켜 완결시킨 사실을 확인하고 있다. (다) OOO의 중개담당을 하였던 OOO은 확인서에서 OOO의 소유였던 OOO 외 2필지 토지 488.9㎡와 위 지상건물 1,270.03㎡의 OOO을 2005년 9월경 OOO에 대하여 매도하여 줄 것을 OOO으로부터 의뢰받고 청구인 소유 물건과 금액 조정하여 OOO OOO원으로 산정하고 중재하여 매매를 성사시킨 사실을 확인하고 있다. (라) 쟁점부동산에 대하여 2개의 감정평가법인에 감정가액을 의뢰한 바 그 감정평가액은 다음과 같다. (마) 청구인은 만일 쟁점부동산의 가액이 OOO원이고, OOO 채무가 OOO원이며, 주차장 보증금 OOO원이라면 쟁점부동산의 순자산가액은 OOO원이 되나, 이후 매매된 OOO 중 가일리 11 전 498㎡는 OOO원에(2007.10.17.), 같은 리 129-1 체육용지 840㎡는 OOO원에(2008.3.25.), 같은 리 132과 129-7 대 780㎡는 OOO원에(2008.7.26.), 같은 리 129-2 대 1,038㎡는 OOO원에(2008.6.27.), 같은 리 129-3 대 1,050㎡ 및 건물은 OOO원에(2009.7.30.), 같은 리 129-6 대 927㎡는 OOO원(2008.6.27.)에 매매되는 등 산39 임야44,009㎡를 제외하고도 7,323㎡ 상당이 OOO원에 매매가 이루진 것을 보면, 쟁점부동산의 순자산가액이 OOO원이 아니라고 주장하면서 관련 등기부를 제출하고 있고, 관련 등기부에는 이와 같은 내용이 나타난다.
(7) 청구인과 대리인이 2015.9.16. 조세심판관회의에 출석하여 진술한 내용에 의하면, OOO이 양도소득세 문제로 OOO원으로 기재된 관련 계약서에 도장날인을 요구하였고, 청구인은 OOO의 매매총가액을 OOO으로 생각하고 날인한 것이며, 처분청이 제시한 계약서에도 교환차액이 OOO원으로 기재되어 있는 등 계약서가 신빙성이 없는 것으로 보이고, 쟁점부동산에 포함된 채무는 청구인이 변제하지 못하고, 청구인이 쟁점부동산을 당초 취득시 승계한 OOO의 OOO원은 제2금융권 융자로 이자가 높아 이를 OOO으로 대환하였으며, 매매당시 OOO원의 채무를 매수인에게 승계시켰다고 진술하였다. 또한, 청구인은 당시 작성된 것으로 보이는 OOO의 원본 수첩을 제시하였고, 동 수첩에는 쟁점부동산의 가액을 OOO원으로 수기로 기재한 내용이 나타난다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점부동산의 교환(취득)가액이 OOO원이라는 의견이나, 처분청이 제시한 쟁점부동산의 매매계약서에는 교환차액이 OOO원으로 기재되어 있어 계약서의 진실성이 부족해 보이는 점, 청구인이 제시한 2006.1.1. 기준의 2개 감정평가액이 OOO원으로 평가된 것으로 나타나는 점, 당시 중개역할을 한 OOO과 OOO이 쟁점부동산의 교환가액을 OOO원으로 확인하고 있는 점, 청구인이 제시한 OOO의 수첩에 쟁점부동산의 가액을 OOO원으로 수기로 기재한 것으로 나타나는 점, 쟁점부동산의 매매 이후이지만 OOO 중 일부 부동산의 매매가액이 OOO원에 거래된 것으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 교환(취득)가액이 OOO원이라는 청구주장이 신빙성이 있다고 보이나, 이에 대한 거래상대방의 확인이 필요한 것으로 보이므로 처분청이 쟁점부동산의 교환(취득)가액을 재조사하여 그결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.