쟁점부동산의 권리지분 평가액을 양도가액으로 보아 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 서울특별시 OOO 대지 11.15㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO 신축(이하 “신축사업”이라 한다)을 위해 2006.7.22. 시행사인 주식회사 OOO과 주상복합신축시행계약을 체결하고 2007.4.6. 쟁점부동산을 주식회사 OOO이라 한다)에게 신탁하였다.
• 나. 청구인은 2008.2.27. OOO 건물 113.65㎡, 대지 18.57㎡(현재 101-1801호, 이하 “쟁점아파트”라 한다)에 대한 분양계약서를 작성하고, 2011.2.14. 쟁점아파트를 신탁재산처분에 의한 신탁에 따라 소유권을 보전 후, 청구인이 2011.4.4. OOO으로부터 “매매”를 원인으로 하여 쟁점아파트의 소유권(지분 113.65㎡)을 이전받음에 따라 쟁점아파트의 대지면적이 11.15㎡에서 18.57㎡로 7.42㎡가 증가(이하 “증가면적”이라 한다)되었고, 쟁점아파트의 분양가액 OOO원에서 쟁점부동산의 권리지분평가액 OOO원을 부담하였다.
• 다. 처분청은 양도소득세 조사를 실시하여 OOO이 시행한 신축사업은소득세법제88조 제2항 및 같은 법 시행령 제152조에 따른 환지가 적용되는 재건축사업이 아닌건축법에 의한 부동산개발사업으로 인한 대물변제이므로 양도소득세 과세대상이고, 쟁점아파트가 신탁회사로 소유권이 보전된 후 매매를 원인으로 청구인에게 이전되는 것은 아파트 분양거래에 해당한다고 보아 쟁점부동산의 권리지분평가금액 OOO원을 양도가액으로 하여 2015.2.23. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다. 라.청구인은 이에 불복하여 2015.5.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인의 재건축사업은 OOO의 토지소유자, 사업위탁자인 OOO과 시행자가 아닌 동등한 토지 소유자의 지위로 재건축사업을 진행한 OOO으로, 기존에 체결한 ‘시행계약서’에 대해 이를 합의해제하고 개발결과에 따른 이익 분배 등에 관한 내용의 일부만 차용하였을 뿐, 전혀 새로운 내용의 OOO을 체결하여 신탁회사에 쟁점부동산을 신탁한 후, 시공사로 OOO 를 선정하여 쟁점아파트를 건설한 임의 재건축사업이며, 이 건의 경우 청구인이 종래 소유하고 있던 쟁점부동산을 사업에 제공하고 그 대가로 쟁점아파트를 취득하는 건축업으로서 감소된 대지면적만이 양도소득세 과세대상이다. 쟁점부동산은 신탁회사에 신탁되었다가 일부 토지지분이 청구인에게 환원되었고, 감소된 대지면적은 시공사인 OOO을 거쳐 제3의 수분양자에게 이전되었으며, 감소된 대지면적의 양수인은 OOO임에도 처분청이 합의해제된 시행계약서를 근거로 쟁점부동산이 OOO에 양도된 것으로 판단하였는바, 이는 쟁점부동산의 양수인을 잘못 파악한 것으로 조세심판원의 선결정(조심 2001서2075, 2011.9.1.)에서도 임의 재건축사업의 결과로 양도된 토지부분의 가액을 “납세자가 토지를 제공함으로써 면하게 된 공사대금 상당액”을 양도가액으로 판단하여 당사자 간에 임의로 평가한 금액이 아닌 토지를 제공함으로써 얻게 된 객관적인 이익 상당액을 당사자 사이의 진정한 양도가액으로 판단하였는바, 처분청이 산정한 쟁점부동산의 권리지분평가액 OOO원을 실질적인 양도가액으로 삼기에는 부적절하므로 쟁점아파트에 투입된 공사대금으로 추산되는 금액 OOO원에 대하여는 청구인이 이 건 재건축사업으로 인해 종래 소유하던 쟁점부동산 중 일부가 줄어든 대가로 위 공사대금이 감액된 것이므로 쟁점부동산의 양도가액은 OOO원이다. 따라서, 청구인이 얻은 이익은 쟁점아파트 건축에 투입된 공사비 상당액과 현금 청산액의 합계액이며, 처분청은 단순히 계약서상에 당사자가 대략적으로 합의하여 기재한 금액만을 참고하여 과세처분을 하였는바, 과세편의를 위하여 그 실질에 대한 판단을 게을리한 위법이 있고, 대지의 감소면적만 양도되었음에도 쟁점부동산 전부가 양도되었다고 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 조세심판원 선결정례(조심 2011서2075, 2011.9.1.)의 결정요지에 따라 쟁점부동산 전부가 아닌 일부(감소대지면적)만이 양도되었다고 주장하나, 쟁점부동산 면적은 11.15㎡에서 18.57㎡으로 7.42㎡가 증가되었고, 위 선결정례에서 종전주택의 소유자 8인과 시공사가 시행사로서 20세대 미만의 재건축사업을 추진하여 종전주택의 소유자가 “소유권보전”을 원인으로 신축주택을 취득하였으며, 청구인이 토지를 대물변제로 양도하고 신탁회사가 지상 24층의 주상복합아파트의 근린생활시설을 신축하여 청구인에게 “매매”를 원인으로 쟁점아파트를 양도한 OOO신축사업과는 차이가 있으므로 위 선결정례는 오히려 청구인에게 불리한 사례이며, 시행계약서에 청구인이 쟁점부동산을 제공하고 그 대가로 쟁점아파트의 분양권을 취득하기로 계약하면서 분양권의 대물변제 면적에 30평형대 아파트의 평당분양환산가액과 4.64(평당)를 곱한 금액을 분양가액에서 차감하기로 약정하였는 바, 분양가액은 쟁점아파트의 토지와 건물의 가액을 합한 금액으로 그에 상계되는 대물변제금액이라면 당연히 쟁점부동산 전부가 양도되었다고 봄이 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 권리지분 평가액을 양도가액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제88조【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈子)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. (2) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 제166조【양도차익의 산정 등】② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.

[관리처분계획인가 후 양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 "청산금납부분양도차익"이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 "기존건물분양도차익"이라 한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 심판청구서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실들이 나타난다. (가) 청구인은 OOO과 체결한 시행계약서를 합의해제하고 개발결과에 따른 이익분배 내용만을 차용한 새로운 내용의 지주공동개발계약을 체결하여 쟁점부동산을 신탁회사에 신탁하고 쟁점아파트를 취득하였다고 주장하면서 제출한 “시행계약 추가합의계약서(2007년)”의 내용을 보면 아래와 같다. (나) 청구인이 신탁회사와 2007.4.2. 작성한 관리형 토지신탁계약서의 특약사항에 의하면, 청구인과 OOO이 체결한 시행계약서를 기초로 신탁회사와의 신탁계약이 이루어진 것으로 되어 있어 쟁점부동산의 시행계약서 합의해제와 OOO 체결에 대한 청구인의 시행계약 합의해제 주장은 신빙성이 없는 것으로 보인다. (다) 청구인은 OOO에 의한 임의 재건축이라고 하였으나, 지주공동사업은 토지주(시행사)와 시공사가 이익과 손실을 공유하면서 개발하는 방식으로 시공사인 OOO과 청구인 간에 이익과 손실을 공유한다는 사실을 확인할 수 있는 증빙 등이 제시된바가 없고, 또한, 청구인과 OOO이 작성한 시행계약서에서 토지 제공에 따라 받게 되는 분양권의 면적에 30평형대 아파트의 3.3㎡당 평균 분양환산가액을 곱한 금액을 대물변제금액(시행계약서 제2조와 제3조)으로 하고, 분양가액에서 대물변제금액을 차감한 금액을 부담금(시행계약서 제4조)으로 하였으며, 대물변제금액이 분양계약서에서 권리지분평가금액이란 명목으로 분양가액에 상계 처리되어 쟁점부동산이 쟁점아파트의 분양가액에 대물변제된 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 토지 전부가 아닌 일부(감소면적)만이 양도되었다고 주장하나, 쟁점부동산의 대지면적은 11.15㎡에서 18.57㎡으로 7.42㎡ 증가한 점, 시행계약서에 청구인이 쟁점부동산의 토지를 제공하고 그 대가로 쟁점아파트의 분양권을 취득하기로 계약하면서 분양권의 대물변제면적에 30평형대 아파트의 3.3㎡당 평균 분양환산가액과 4.64(평당)를 곱한 금액을 분양가액에서 차감하기로 약정한 점, 청구인과 OOO이 작성한 시행계약서가 합의해제된 사실이 없고, OOO이 청구인 등과 시행사가 이익과 손실을 공유한 지주공동사업이 아닌 점, 쟁점아파트의 등기사항전부증명서에 신탁재산처분에 의한 신탁을 원인으로 2011.2.14. 신탁회사에 쟁점아파트가 소유권보전된 사실이 확인되며 쟁점부동산의 대물변제가 신탁회사와 이루어졌음이 확인되어 쟁점부동산의 양수인을 신탁회사로 보는 것이 타당한 점, 청구인 등이 추진한 재건축은도시 및 주거환경 정비법이 적용되지 아니하는 일반 재건축에 해당하는 것이어서 쟁점부동산을소득세법제88조 제2항에서 규정하는 환지처분에 의한 체비지로 충당된 경우로 볼 수 없는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 권리지분평가금액을 양도가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.