토지임대부 분양주택의 토지임대료는 부가가치세 과세대상에 해당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구법인은한국토지주택공사법,주택법등 법률에 의하여 주택의 건설․공급 등 업무를 영위하고 있는 법인으로, OOO에서 주택은 분양하고 그 부수토지는 임대하는 토지임대부 분양주택 358세대(이하 OOO토지임대부 분양주택”이라 한다)를 공급하고, 토지임대료(이하 “쟁점임대료”라 한다)는 부가가치세 과세대상으로 보아 이를 포함하여 2014년 제1기 부가가치세 예정 신고를 하였다.
• 나. 청구법인은 2014.8.12. 쟁점임대료는 부가가치세 면제대상이므로 2014년 제1기 부가가치세 예정신고기간에 납부한 부가가치세 OOO환급하여 달라는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2014.10.14. 이를 거부하는 처분을 하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2014.12.29. 이의신청을 거쳐 2015.5.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 개인에게 토지는 임대하여 주고 그 토지 위의 주택을 신축분양하여 주거용으로 사용하게 한다면, 해당 토지는 주택의 부수토지인 것으로서 부가가치세법 제26조 제1항 제12호 에 따라 면세되는 것이고, 국민 주거생활의 안정이라는 입법취지상으로도 면세되어야 한다. 재정경제부 세법해석례(부가가치세제과-306, 2007.4.25.)에서 “국가 또는 지방자치단체의 소유 토지 위에 개인이 주택을 신축하여 주거용으로 사용하면서 당해 토지(국․공유지)에 대한 대부료를 납부하는 경우 당해 대부료에 대하여는 부가가치세를 면제한다”고 해석하였다. 이는 국가 등이 공급하는 재화․용역일지라도 부동산 임대업에 의한 재화․용역의 공급은 부가가치세법 제26조 제1항 제19호 및 같은 법 시행령 제46조 제3호에 따라 과세대상이지만, 해당 토지 임대는 면세대상인 부가가치세법 제26조 제1항 제12호 에 따른 주택부수토지의 임대로 보았기 때문이고, 부가가치세법 제26조 제1항 제12호 는 공급자에 따른 적용 여부를 별도로 규정하고 있지 않으므로 국가 등이 공급하든 국가가 아닌 자가 공급하든 동일하게 취급되어야 한다. 따라서, OOO토지임대부 분양주택은 토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법에 따라 토지임대주택 건설사업 시행자인 청구법인이 무주택 세대주에게 우선 공급하는 주택으로서 분양주택 중 주택만 분양하고 그 부수토지는 임대하여 서민의 주거비 경감을 위해 도입된 제도임에도 불구하고 처분청이 토지의 임대료에 대하여 부가가치세 과세대상으로 보아, 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인의 주장과 같이 토지를 주택의 부수토지로 본다 하더라도 개별계약상 권리관계가 주택의 소유자는 분양받은 자이고, 그 부수토지의 소유자는 청구법인인 상태에서 상호 간에 그 부수토지에 대하여만 임대차계약을 맺은 것으로, 이러한 토지임대용역은 부가가치세법 제26조 제1항 제12호 의 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역에 해당한다고 볼 수 없다. 만약, 토지임대용역을 면세라고 한다면, 토지임대용역을 과세대상으로 규정한 부가가치세법 제11조 및 조세특례제한법 시행령 제106조 제8항 단서에 배치되는 것이고, 똑같은 토지임대용역에 대하여 명문화된 면세규정 없이 주택건설의 주체에 따라 과․면세를 달리하는 것은 과세형평 및 조세법률주의에 맞지 않는다. 국세청 서면3팀-2180(2007.8.1)에서 “지방공기업법에 의한 지방공사가 개인에게 자기의 토지를 임대하고, 당해 개인이 그 토지 위에 주택을 신축하여 주거용으로 사용하면서 대부료를 납부하는 경우 동 대부료에 대하여는 부가가치세 과세대상에 해당한다”고 해석하고 있는바, 청구법인도 동 예규 상의 지방공사와 마찬가지로 조세특례제한법 시행령 제106조 제7항 제10호 에서 열거하고 있는 정부 업무를 대행하고 있는 단체로서 토지를 임대하고 있어 쟁점임대료는 부가가치세 과세대상에 해당하므로, 이에 따라 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 토지임대부 분양주택의 토지임대료가 부가가치세 과세대상인지 여부
• 나. 관련 법령: <별지〉기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 및 청구인이 제출한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) OOO토지임대부 분양주택 입주자 모집공고의 주요내용은 아래 <표1>과 같다. (나) OOO토지임대부 분양주택은 2011.9.21. 공사 착수하여 2013.12.4. 사용승인되었다. (다) 청구법인은 2014년 제1기 부가가치세 예정신고기간에 쟁점임대료와 관련하여 발행한 세금계산서 및 현금영수증 내역은 아래 <표2>와 같다.

(2) 청구법인은 OOO토지임대부 분양주택은 국민의 주거비용 경감을 위해 도입된 제도로 동 주택의 토지임대료는 부가가치세법 제26조 제1항 제12호 에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역에 해당하여 부가가치세가 면제대상이라고 주장하였고, 처분청은 주택과 부수토지의 소유자가 달라 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로 볼 수 없어 부가가치세 과세대상이라는 의견이다. (3) 부가가치세법 제11조 제1항 제2호 에서 계약상 또는 법률상 모든 원인에 따라 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것을 부가가치세 과세대상인 용역의 공급으로 규정하고 있고, 이에 대한 예외규정으로 같은 법 제26조 제1항 제12항에 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것은 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제41조 제1항에는 법 제26조 제1항 제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 주택과 이에 부수되는 토지로서 일정수준의 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 한다고 규정하고 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, OOO토지임대부 분양주택은 주택만 분양함에 따라 소유권이 주택은 입주자에게, 토지는 청구법인에 있어 청구법인이 토지에 대하여만 임대료를 징수하고 있으므로, 이는부가가치세법제26조 제1항 제12호의 임대용역에 해당되기 어려운 점, 토지임대부 분양주택의 건설사업 시행자는 국가․지방자치단체, 청구법인, 지방공사 이외에 주택건설사업을 시행할 수 있는 자격과 능력을 갖춘 자가 될 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 〈별지〉 관련 법률 (1) 부가가치세법 제11조(용역의 공급) ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것

② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세) ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따라 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 통상적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 그 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다. (2) 부가가치세법 시행령 제41조 (주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위) ① 법 제26조 제1항 제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.

1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 주택건설기준 등에 관한 규정 제2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)

2. 건물이 정착된 면적에 5배(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적 (3) 조세특례제한법 제106조 (부가가치세의 면제 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지, 제4호의5, 제9호, 제9호의3 및 제12호는 2015년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제4호의2, 제9호의2 및 제11호는 2017년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.

6. 대통령령으로 정하는 정부업무를 대행하는 단체가 공급하는 재화 또는 용역으로서 대통령령으로 정하는 것 (4) 조세특례제한법 시행령 제106조 (부가가치세 면제 등) ⑦ 법 제106조 제1항 제6호에서 “대통령령으로 정하는 정부업무를 대행하는 단체”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

10. 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사

⑧ 법 제106조 제1항 제6호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 제7항 각 호의 1에 해당하는 자가 그 고유의 목적사업으로서 기획재정부령이 정하는 사업을 위하여 공급하는 재화 또는 용역을 말한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 제외하며, 제7호의 규정은 부가가치세법 시행령 제45조 제1호 에도 불구하고 적용한다.

(5) 토지 임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법 제2조(정의)

4. “토지임대부 분양주택(이하 “토지임대주택”이라 한다)”이란 토지의 소유권은 제6조에 따른 토지임대주택 건설사업의 시행자가 가지고, 주택 및 공공복리시설 등에 대한 구분소유권(건물의 전유부분에 대한 구 분 소유권은 이를 분양받은 자가 가지고, 공용부분ㆍ부속건물 및 복리시설은 분양받은 자들이 공유한다)은 주택을 분양받은 자가 가지는 주택을 말한다.

(6) 토지 임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법 제6조(토지임대주택의 건설사업의 시행자) 토 지임대주택 건설사업은 다음 각 호의 자가 이 법에 따라 시행할 수 있다.

1. 국가ㆍ지방자치단체

2. 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 한다)

3. 지 방공기업법 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)

4. 그 밖에 주택건설사업을 시행할 수 있는 자격과 능력을 갖춘 자로서 대통령령으로 별도로 정하는 자