[요지] 청구인은 20XX∼20XX년 귀속 종합소득세 신고시 부동산임대소득금액을 계산함에 있어 쟁점건물의 감가상각 비를 재무제표에 반영하여 필요경비에 산입하였으므로, 20XX∼20XX년 경우 감가상각비를 필요경비로 산입하지 않더라도 부동산임대소득이 결손이라는 이유로 감가상각비를 쟁점건물의 취득가액에서 차감하지 않아야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려움
[요지] 청구인은 20XX∼20XX년 귀속 종합소득세 신고시 부동산임대소득금액을 계산함에 있어 쟁점건물의 감가상각 비를 재무제표에 반영하여 필요경비에 산입하였으므로, 20XX∼20XX년 경우 감가상각비를 필요경비로 산입하지 않더라도 부동산임대소득이 결손이라는 이유로 감가상각비를 쟁점건물의 취득가액에서 차감하지 않아야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유] 1.처분개요 가.청구인은 2006.10.31. OOO 소재 토지 697.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 쟁점토지 위의 상업용 건물 2,356.04㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 ‘OOO’이라는 상호로 임대사업을 영위하다가 2차례에 걸친 리모델링 공사 후 2014.1.28. OOO 주식회사에게 쟁점부동산을 양도하고 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원, 필요경비를 OOO원, 장기보유특별공제를 OOO원으로 하여 2014.3.31. 양도소득세를 신고하였다. 나.처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점건물 임대사업과 관련하여 2006년부터 2012년까지 종합소득세 신고시 필요경비로 계상한 감가상각비(누계액) OOO원을 취득가액에서 차감하지 않은 사실을 확인하여 이를 쟁점건물 취득가액에서 차감하고, 양도소득세 신고시 양도가액을 토지와 건물로 안분하지 않고 양도차익을 계산하면서 과다하게 신고한 장기보유특별공제 OOO원을 차감하여 2014.10.1. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. 다.청구인은 이에 불복하여 2014.12.31. 이의신청을 거쳐 2015.5.6. 심판청구를 제기하였다. 2.청구인 주장 및 처분청 의견 가.청구인 주장 (1)청구인이 계상한 감가상각비 OOO원(이하 “쟁점감가상각비”라 한다)은 양도차익 계산시 취득가액에서 차감하지 않아야 한다. 청구인은 쟁점건물 취득 후 2006년부터 2012년까지 부동산임대소득 계산시 쟁점건물의 감가상각비를 필요경비로 계상하였으나, 2008년부터는 부동산임대소득 계산시 감가상각비를 필요경비로 계상하지 않더라도 결손이 발생하였고, 부동산임대소득에서 발생한 결손금 및 이월결손금은 다른 소득과 통산할 수 없는바, 다른 소득에 대해서는 종합소득세를 납부하였다. 따라서, 청구인이 2008년부터 2012년까지 쟁점건물의 필요경비로 계상한 쟁점감가상각비OOO는 청구인의 종합소득세 계산시 과세표준이나 세액을 감소시키는데 아무런 영향을 미치지 아니하였으므로 이 건 양도소득세 계산시 취득가액에서 차감하지 않아야 한다. (2)청구인은 쟁점건물 1차 리모델링 공사시 도급금액만 쟁점건물의 취득가액에 포함시켰으나, 도급금액 외에 다음 <표1>과 같이 추가로 공사 관련 비용 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)이 발생하였으므로 쟁점금액을 취득가액에 포함하여야 한다. <표1>쟁점금액 내역 (가)쟁점금액 중 건축 설계·감리비용 OOO원의 경우 청구인은 쟁점건물의 리모델링 공사와 관련하여 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다)와 건축 설계 및 감리 계약을 체결하고 이에 따라 청구인 명의의 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다) 계좌(282-24-00-, 이하 “청구인계좌”라 한다)에서 2007.8.7. OOO원을, 리모델링 공사를 도급받은 주식회사 OOO(쟁점건물 관리법인으로서, 청구인이 2011.10.25.까지 대표이사로 있었으며, 이하 “OOO”라 한다) 명의의 OOO 계좌(282201-04-0, 이하 “OOO계좌”라 한다)에서 2007.8.31. OOO원을 각 송금한 바 있다. 비록, 청구인 명의가 아닌 OOO 명의의 금융계좌에서 OOO원이 송금되었고, OOO가 위 송금액에 대해 공급받는 자를 청구인이 아닌 OOO로 하여 세금계산서를 발급하였으며, OOO가 2010년 OOO원에 대해 매입세액 공제를 받았으나, OOO가 위 금액을 송금한 이유는 청구인에 대한 가수금이 있었기 때문이고, OOO가 사실관계를 잘 몰라 일방적으로 청구인이 아닌 OOO를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 발급한 것이며, OOO는 2007년 OOO원에 대해서는 매입세액 공제받은 사실이 없는바, 위 OOO원은 취득가액에 포함되어야 한다. (나)그 밖에 청구인이 2007.8.24. 청구인계좌에서 OOO(OOO)에게 자재구입비용으로 OOO원을 송금한 사실이 영수증에서 확인되고 있고, 청구인이 쟁점건물의 철거비로 OOO(OOO)에게 OOO원을 지급한 사실이 OOO의 설명서에서 확인되며, 청구인은 OOO(OOO)에게 방화문, 샷시 공사 등을 하도록 하고 이에 대한 대가로 OOO원을 지급한 사실(OOO가 공사를 마무리하지 않은 채 도주함에 따라 세금계산서를 받지 못함)이 OOO의 비용발생내역 설명서에서 확인되고 있는바, 이러한 금액을 취득가액에 포함하여야 한다. 나.처분청 의견 (1)청구인은 쟁점건물의 임대사업과 관련하여 2008～2012년 중 쟁점감가상각비를 계상하였으나, 이를 계상하지 않더라도 부동산임대소득이 결손이므로 쟁점감가상각비를 쟁점건물의 취득가액에서 차감하여서는 안된다고 주장하나, 청구인은 2008～2012년 중 쟁점감가상각비를 종합소득세 신고시 이미 재무제표에 반영하여 필요경비에 산입하였고, 그 결과 부동산임대소득에서 결손이 발생하였다 하더라도 그 결손금은 이후 과세연도에 발생하는 부동산임대소득에서 공제받을 수 있으므로 처분청이 쟁점건물의 양도차익 산정시 부동산임대사업에 계상된 쟁점감가상각비를 쟁점건물의 취득가액에서 차감하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다. (2)OOO로 이체된 OOO원, OOO에게 이체된 OOO원은 OOO가 세금계산서를 수취한 사실이 확인되고, OOO에게 이체된 OOO원, OOO에게 이체된 OOO원, OOO에게 이체된 OOO원, OOO에게 이체된 OOO원은 쟁점건물 공사 관련 비용으로 지출된 것인지 여부가 확인되지 아니하며, 그 외 나머지 금액인 OOO원에 대한 금융거래내역은 제출된 바 없으므로 쟁점금액을 쟁점건물의 취득가액에 가산할 수 없다. 청구인이 주장하는 쟁점금액 송금 내역은 다음 <표2>와 같고, 일부 금액은 청구인이 대표이사로 있던 OOO가 수취한 세금계산서에서 확인되며, OOO는 쟁점건물의 관리법인으로서 2007년 공급가액 OOO원에 쟁점건물의 리모델링 도급공사계약을 체결하였는바, 청구인계좌·OOO계좌에서 출금된 쟁점금액은 쟁점건물의 리모델링 공사 도급계약과 관련하여 이미 비용으로 계상된 것으로 보인다. <표2>청구인이 주장하는 쟁점금액 송금 내역 3.심리 및 판단 가.쟁점
① 쟁점건물의 양도차익 계산시 쟁점감가상각비를 필요경비로인정하여야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점건물 리모델링 공사 비용으로 지출되었으나 양도소득세 신고시 누락된 쟁점금액을취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부 나.관련 법률: <별지> 기재 다.사실관계 및 판단 (1)청구인 및 처분청이 제출한 자료에 대하여 살펴본다. (가)청구인의 이 건 양도소득세 신고 내역 및 처분청의 경정 내역은 다음 <표3>과 같다. <표3>청구인의 신고 내역 및 처분청의 경정 내역 (나)청구인은 쟁점부동산에서 부동산임대업을 영위하면서 매년 종합소득세 신고시 쟁점건물에 대한 감가상각비를 다음 <표4>와 같이 필요경비로 계상한 것으로 나타나며, 청구인은 쟁점부동산의 부동산 임대소득금액을 2006년 OOO원으로 각 신고하였고, 2008～2012년 부동산임대소득은 결손으로 나타난다. <표4>청구인이 계상한 쟁점건물에 대한 감가상각비 (다)청구인(발주자)이 OOO(시공자)와 작성한 공사도급계약서(2007.8.25., 2009.10.25.)에 따르면, 청구인은 OOO에게 쟁점건물에 대하여 다음 <표5>와 같이 2차례 걸쳐 리모델링 공사를 발주한 것으로 나타난다. <표5>공사도급계약서의 주요내용 (라)청구인이 OOO와 작성한 쟁점건물의 설계계약서(2007.8.20.) 및 공사감리계약서(2007.10.17.)에 따르면, 청구인은 OOO와 설계계약금액으로 OOO원(2010.6.7. 증액계약된 OOO원이 포함된 금액임), 감리계약금액으로 OOO원을 각 계약한 것으로 나타난다. (마)청구인계좌·OOO계좌의 거래내역, 송금증, 거래명세표 등에 따르면, 청구인계좌·OOO계좌에서 송금된 내역은 다음 <표6>과 같은바, 총 송금액은 OOO원이고, 쟁점금액OOO과의 차액 OOO원에 대해서는 계좌거래내역이 제출되지 아니하였다. <표6>청구인계좌·OOO계좌에서 송금된 내역 (바)국세통합전산망에 따르면, OOO는 2007.8.7., 2007.8.31.및 2007.10.31. 청구인계좌·OOO계좌로부터 각 송금받은OOO원에 대해 OOO를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 발급하고 이를 포함하여 2007년 제2기 부가가치세를 신고하였으며, OOO는 2010.6.8. OOO에게 송금한 OOO원에 대해 OOO로부터 세금계산서를 수취하고 2010년 제1기 부가가치세 신고시 매입세액 공제를 받은 것으로 나타난다. (사)청구인(OOO) 및 OOO의 매입원장·매입처별세금계산서합계표(2007년 제1기～2008년 제2기 부가가치세 과세기간)에서 OOO, OOO(OOO), OOO(OOO), OOO(OOO)는 확인되지 않는다. (아)청구인이 제출한 OOO이 작성하였다고 주장하는 설명서(수기), OOO가 작성하였다고 주장하는 비용발생내역 설명서 등에서 각종 금액이 기재되어 있으나, 실제 작성자가 누구인지, 상대 거래처가 어디인지, 실제 거래금액이 얼마인지가 명확하지 않다. (자)그 밖에 청구인은 OOO가 발급한 거래명세표(2007.8.30., 2007.9.1., 2007.9.4., 2007.9.10., 2007.9.15.), 청구인(OOO)·OOO의 손익계산서(2007·2008년) 등을 제출하였다. (2)이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대,소득세법제97조 제3항에서 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 공제한 것을 양도자산의 취득가액으로 한다고 규정되어 있는바, 청구인은 2006～2012년 귀속 종합소득세 신고시 부동산임대소득금액을 계산함에 있어 쟁점건물의 감가상각비를 재무제표에 반영하여 필요경비에 산입하였으므로, 2008～2012년의 경우 쟁점감가상각비를 필요경비로 계상하지 않더라도 부동산임대소득이 결손이라는 이유로 쟁점감가상각비를 쟁점건물의 취득가액에서 차감하지 않아야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (3)다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물 리모델링 공사 비용으로 지출되었으나 양도소득세 신고시 누락된 쟁점금액을 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 쟁점금액 중 청구인계좌 및OOO계좌에서 OOO에게 이체된 OOO원, OOO에게 이체된 OOO원은 OOO를 공급받는 자로 하여 세금계산서가 발급되었고, OOO는 이 중 OOO원에 대해 2010년 제1기 부가가치세 신고시 매입세액 공제를 받은 점, OOO에게 이체된 OOO원, OOO에게 이체된 OOO원, OOO에게 이체된 OOO원 및 OOO에게 이체된 OOO원은 청구인이 제출한 OOO이 작성하였다고 주장하는 설명서(수기), OOO가 작성하였다고 주장하는 비용발생내역 설명서 등의 증빙자료만으로는 실제 쟁점건물 리모델링 공사 비용으로 지출된 것인지 여부가 명확하지 아니한 점, 쟁점금액 중 위의 금액을 제외한 나머지 금액인 OOO에게 지급되었다고 주장하는 OOO원의 경우 쟁점건물 리모델링 공사 비용임을 입증할 수 있는 구체적인 증빙자료가 제출되지 아니한 점 등에 비추어 쟁점금액을 쟁점건물의 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법률 (1)소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우