쟁점부동산 중 쟁점상가 2층을 상가로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부 등

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2014.3.17. OOO 주택(대지 79.3㎡, 목조기와 건물 46.28㎡, 이하 “쟁점주택부분”이라 한다)과 같은 동 97-2 상가(대지 43㎡, 목조기와 건물 58.52㎡, 이하 “쟁점상가부분”이라 하고, 쟁점주택부분과 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO원에 일괄양도하면서, 전체를 하나의 건물로 간주하고 그 중 주택으로 사용한 면적이 상가면적보다 큰 것으로 보고 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아 양도가액 OOO원까지 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점상가부분이 공부상 상가이고 실제로도 양도 당시 상가로 사용되었다고 보아 그 양도차익에 대해서는 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하고 2015.2.6. 청구인에게 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.4.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 본래 OOO 국적의 OOO로서 남편(OOO, 사망)과 함께 쟁점주택부분을 매입하고 자녀 3명과 거주하던 중 생계유지 목적으로 동 주택과 접속하여 제2종 근린생활시설(일반음식점 1층 30.78㎡, 2층 27.44㎡. 대지43㎡)을 추가 신축하여 1958.12.10 사용승인을 받아 사실상 l동의 건물로 주택과 음식점으로 겸용하여 운영하였고, 남편 사별후에는 자녀 3명, 손주 3명의 양육을 위해 청구인 본인 단독으로 생계를 이어 왔고, 2004년에 이르러 더 이상 60대 노년으로 식당운영이 힘들어 폐점하고 쉬면서 건물 전체를 거주용으로 사용하던 중 2008년부터 2013.10.10.까지 잠시 임대하였으며, 세입자도 가족과 함께 전입하여 거주하며 일부시설을 개조하여 호프집으로 운영하였고, 임대가 종료된 후에는 원상복구하여 청구인 본인이 쟁점부동산에서 양도일 현재(2014.3.17)까지 사용 및 거주하여 왔다(이에 대하여 건물 주변지역 주민 58명이 연대하여 서명확인하였다). 쟁점부동산은 공부상 주택과 상가로 구별되어 있을 뿐 사실상 하나의 건물로 아래 [표]와 같이 양도 당시 공부상 주택인 104-2 주택 46.28㎡ 전체와 공부상 상가 97-2의 2층 중 27.44㎡ 합계 73.72㎡를 주택으로 사용하였고, 쟁점부동산의 전체 면적 104.5㎡ 중 주택으로 사용한 면적 73.72㎡가 상가면적 30.78㎡보다 크므로 전체를 주택으로 보아 양도가액 OOO원까지는 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하여야 한다. [표] 쟁점부동산 사용현황 및 이에 대한 처분청 의견

(2) 설령, 쟁점부동산에 비과세 특례규정을 적용하지 않는다 하더라도, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액 안분과 관련하여 쟁점주택부분의 양도가액은 토지와 건물가격이 합산되어 공시되는 ‘개별주택가격’을 적용하고 쟁점상가부분은 공시가격이 없어 ‘토지공시지가’와 ‘건물기준시가’를 별도 계산한 후 합산하여 전체 양도가액을 안분하였으나 본 건과 같이 ‘개별주택가격’(2013년 OOO원)이 당해 주택의 ‘토지공시가격’(2013 공시지가 OOO원)에 현저하게 미달(OOO%에 불과)되는 등 불합리한 사유가 있는 경우에는 개별주택가격이 없는 경우 인근 유사주택가격을 고려하여 평가하듯이 근린상가와 동일한 계산방식으로 일반 기준시가를 적용하여 계산하는 것이 합리적이고 타당하다고 판단되는바, 이 건 처분은 부당하다(과세되는 쟁점상가부분에 OOO원을 과대안분하는 결과가 초래됨). 또한, 소득세법제100조와 같은 법 시행령 제166조 및 부가가치세법 시행령제48조의2의 과세표준의 안분방식에 따라 별도의 감정가격이 있는 경우는 ‘감정가격’도 기준시가에 우선하여 적용하는 안분기준이 되므로 비록 청구인이 쟁점부동산에 대하여 사전에 감정한 사례는 없으나 쟁점부동산의 매수인이 2014년 3월 매매계약시 대금청산을 위하여 은행대출을 신청한 사실이 있고, 그 당시 대출금융기관OOO에서 감정한 가격이 실제로 존재하므로 처분청이 이를 조회(청구인은 개인조회 불가)하여 적용하는 경우는 안분에 따른 양도차익이 또 다른 결과를 가져오는 것으로 추정되는바, 동일 건물의 감정가액을 처분청에서 조회 확인하여 과세표준의 재계산을 하여 주실 것을 예비적으로 요청하며, 위와 같은 불합리한 양도가액의 안분계산에 의한 이 건 처분은 대한민국 헌법상 과잉금지원칙과 조세법의 신의성실원칙 및 실질과세원칙에 위배되어 위법하다.

• 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 쟁점부동산 중 주택으로 사용한 면적이 상가면적보다 큰 것으로 보고 쟁점부동산을 주택으로 보아 양도가액 OOO원까지 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 신고하였으나, 쟁점부동산의 임차인은 2008.11.20.〜2014.2.28. 기간 동안 쟁점상가부분 1층 및 2층에서 “OOO(101-09-*)”이라는 상호로 음식점업을 영위하였음이 사업자등록내용 및 신용카드매출 발생내역을 통해 확인되고, 2014.1.23. 계약된 부동산매매계약서의 특약사항에 매도인은 중도금전에 임차인의 명도를 책임진다고 기재되어 있어 계약시점에 임차인이 퇴거하지 아니하였음이 확인되며, 이 건 양수인도 양수시점에 OOO 위의 건물은 1층과 2층이 모두 상가로 사용 중이었다고 확인하고 있다. 또한, 양도시점의 청구인의 국내거소지는 OOO호였음이 외국인등록사실증명을 통해 확인되고, 청구주장대로 양도 직전에 상가부분을 주택으로 사용하였다면 임차인이 상가로 사용하던 쟁점상가부분을 주택으로 개조한 공사내역이라도 제시해야 하나 금융거래 및 세금계산서 등 객관적 증빙도 전혀 제시하지 못하고 있어 쟁점상가부분 중 2층을 매도 직전에 청구인이 전입하여 주택으로 사용하였다는 주장은 받아들일 수 없다.

(2) 소득세법제100조 제2항에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 일괄양도하는 경우 그 가액의 구분이 불분명한 때에는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다고 규정하고 있고, 쟁점부동산의 경우 양도자가 양도시점에 주택과 상가의 양도가액을 구분하기 위한 목적으로 합당한 절차와 방법에 따라 감정평가법인의 감정 등을 받은 사실이 없어 분명하게 양도자산별 그 양도가액과 취득가액 및 양도비용을 구분함이 없이 일괄기재하였으므로, 상가부분과 주택부분이 혼합된 상태에서 각각의 자산을 기준시가로 안분하여 양도차익을 산정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점부동산 중 쟁점상가부분 2층을 상가로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

② 쟁점부동산에 대한 양도소득세 계산시 주택은 개별주택가격을, 상가는 토지 및 건물의 기준시가의 합계액을 기준으로 양도가액을 안분하여 과세한 처분의 당부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
• 다. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액
• 라. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. (2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (3) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산한다. (4) 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

소득세법 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分)계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점주택부분의 개별주택가격 및 주택부속토지의 개별공시지가 등은 아래 [표2] ～ [표4]와 같다. [표2] 쟁점주택부분의 개별주택가격 [표3] 쟁점주택부분 부속토지(지번 104-12)의 개별공시지가 [표4] 쟁점상가부분 부속토지(지번 97-2)의 개별공시지가 (나) 청구인의 양도소득세 신고내용 및 처분청 경정내용은 아래 [표5]와 같다. [표5] 양도소득세 신고내용 및 경정내용

(2) 처분청이 조사한 바에 따르면, 임차인이 2008.11.20.〜2014.2.28. 기간 동안 쟁점상가부분 1층 및 2층에서 음식점업을 영위한 사실이 사업자등록내용 및 신용카드 매출발생내역을 통해 확인되고, 양수인도 양수시점에 쟁점상가부분 1층 및 2층이 모두 상가로 사용 중이었다고 확인한 사실이 나타난다. (3) 부동산매매계약서(2014.1.23.)의 특약사항에 매도인은 중도금 지급(2014.2.17.) 전에 임차인의 명도를 책임진다고 기재되어 있다.

(4) 이상 의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살 피건대, 쟁점상가부분은 공부상 제2종 근린생활시설(일반음식점)로서 청구인은 이를 주택으로 사용하였다고 주장하나, 임차인이 2008.11.20.〜2014.2.28. 기간 동안 쟁점상가부분 1층 및 2층에서 음식점업을 영위한 사실이 사업자등록내용 및 양수인의 확인서 등에 의하여 확인되고, 부동산매매계약서(2014.1.23.)의 특약사항에 매도인은 중도금 전에 임차인의 명도를 책임진다고 기재되어 있어 계약시점에는 임차인이 퇴거하지 아니하였음이 확인되고 있으므로 청구인이 쟁점부동산 양도시 쟁점상가부분 2층을 주택으로 사용하였다고 보기 어렵다 하겠다.

(5) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 ‘개별주택가격’(2013년 OOO원)이 당해 주택의 ‘토지공시가격’(2013 공시지가 OOO원)에 현저하게 미달(OOO%에 불과)되는 등 불합리한 사유가 있는데도 처분청이 개별주택가격을 기준으로 하여 양도가액을 쟁점주택부분과 쟁점상가부분으로 안분한 것은 부당하다고 주장하나, 소득세법제100조 제2항, 같은 법 시행령 제166조, 부가가치세 법 시행령제64조 제1호 등에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 안분계산하고, 주택(부수토지 포함)부분에 대하여는 소득세법제99조 제1항 제1호 라목 규정에 의한 개별주택가격을, 주택 이외의 건물과 부수토지에 대하여는 소득세법제99조 제1항 제1호 가목 및 나목에서 규정하는 기준시가를 적용하여 안분계산하도록 규정하고 있는바, 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 쟁점상가부분에 대한 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하고, 쟁점주택부분은 개별주택가격, 쟁점상가부분에 대하여는 일반건축물 기준시가와 개별공시지가를 기준으로 양도가액을 안분계산하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.