청구인이 지급한 취득대금 및 부동산중개인의 미등기전매 여부 등에 의하여 쟁점토지의 실지거래가액을 재조사함이 타당함

OOO세무서장이 OOO 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 지급한 취득대금 및 부동산중개인의 미등기전매 여부 등에 의하여 OOO 실지거래가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고, OOO 입주지정일까지 분담금 OOO원을 납부하는 조건으로 OOO 주택재개발조합으로부터 OOO 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 취득하였으며, OOO 쟁점분양권을 양도한 후, 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원(쟁점토지 취득가액 OOO원과 조합원분담금 OOO원의 합계)으로 하여 OOO 처분청에 2007년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 전소유자가 OOO 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고한 사실을 조사하여, 청구인의 쟁점분양권 취득가액 중 쟁점토지의 가액을 OOO원으로 보아 OOO 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 OOO심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 전소유자가 제시한 매매계약서만을 실제 계약서로 보아 청구인이 제시한 매매계약서를 배제하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 다음과 같이 부당하므로 과세처분을 취소하여야 한다.

(1) 쟁점토지를 OOO원에 매매하기로 협의하였으나, 중개인 OOO이 전소유자가 매매가액을 OOO원으로 한 매매계약서(이하 “쟁점1계약서”라 한다)의 작성을 요구한다 하여 어쩔 수 없이 이중계약서를 작성하였으나, 매매가액 OOO원으로 작성된 매매계약서(이하 “쟁점2계약서”라 한다)에 따라 매매대금을 모두 지급하고 영수증을 OOO으로부터 수령하였다. OOO은 청구인의 장모 OOO가 금전을 편취할 목적으로 쟁점계약서의 작성을 요청하였다고 주장하나, 청구인이 쟁점1계약서의 작성 사실과 전소유자가 쟁점1계약서로 양도소득세를 신고할 것임을 처음부터 알고 있었기 때문에 OOO가 굳이 쟁점2계약서를 허위로 작성할 이유가 없었다.

(2) 매매대금 중 계약금은 OOO가 OOO 계좌에서 OOO원을 인출하여 그 중 OOO원을 OOO 지급하였고, 중도금은 쟁점2계약서상의 지급기일인 OOO 청구인의 배우자 OOO이 대출을 받아 OOO의 계좌로 OOO원을 송금하였으며, OOO는 이 중 OOO원을 수표로 인출하여 전소유자에게 지급하였는바, 그 수표번호는 확인되었으나 누구의 계좌로 입금되었는지 또는 배서자가 누구인지는 확인되지 아니하므로 처분청이 사실관계를 확인하여야 함에도 불구하고 적극적인 조사 없이 확인불능으로 결론지어 조사권한도 없는 청구인에게 입증책임을 지우는 건 불합리하다. 또한, 잔금은 OOO의 계좌에서 OOO원을 인출하여 가지고 있던 OOO원과 합하여 OOO원을 전소유자에게 지급하였다.

(3) 처분청은 OOO가 청구인의 돈을 편취할 목적으로 쟁점2계약서를 작성해 달라는 요청으로 작성되었다는 OOO의 주장을 받아들였으나, 매수인의 대리인이 요청한다 하여 허위계약서를 아무 근거도 없이 작성하고 영수증도 발급하였다는 것은 건전한 사회통념이나 상식에 비추어 납득하기 어려운 주장이고, 쟁점2계약서에 있는 중도금일자인 OOO에 청구인의 배우자와 장모와의 대금수수 내역, 장모의 수표인출 내역 등에 의하여 쟁점2계약서가 실제 매매계약서임을 알 수 있으며, 연로한 청구인의 장모(거래당시 64세)가 은행 거래내역, 영수증, 매매계약서 등을 허위로 작성하였다고 보기도 어렵다.

(4) 국토교통부 실거래가 홈페이지에서 확인한 2006년 1분기 OOO단독주택 매매가액을 보면 ㎡당 OOO원임을 알 수 있는바, 쟁점토지가 비록 도로이기는 하나, 아파트 입주권이 부여되는 토지로서 ㎡당 OOO원도 당시로서는 상당히 저가에 취득한 것이었으며, OOO 당시 아파트 분양시장의 열기를 감안한다면 전소유자가 주장한 ㎡당 OOO원은 설득력이 없는 가격이다.

(5) OOO세무서에서는 중개업자 OOO이 미등기 전매 혐의가 있다고 보아 OOO세무서에 자료파생을 하였으나, OOO세무서는 OOO원을 편취한 사실이 확인되지 아니하고, 한 달 이내에 계약과 잔금청산이 이루어져 미등기전매를 하기에는 물리적으로 불가능하며, OOO의 요청으로 쟁점2계약서를 작성하였다는 OOO의 진술 등을 근거로 처분청에 자료파생을 하였는바, 부동산 열기가 과열된 곳에서 발생하는 미등기전매는 그 특성상 1개월 이내의 단기간에 이루어지는 것이 일반적이고, OOO 지급된 계약금 OOO원을 OOO이 수취하고 전소유자 명의의 영수증을 매수인에게 교부한 후에 OOO이 전소유자에게 계약금 OOO원을 송금한 사실이 확인되므로 OOO이 단순한 중개인의 위치에 있지 않고 계약서 작성과 매매대금 수수행위를 적극적으로 하는 등 미등기전매 행위를 한 사실이 입증된다 할 것이다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점1계약서와는 다르게 중도금 OOO원의 지급이 명시된 쟁점2계약서를 제출하면서 대금지급은 OOO 계좌에서 수표를 발행하여 전소유자에게 지급하였다고 주장하고 있으나, 중도금 OOO원에 해당하는 수표의 배서자 및 최종수취자는 청구인이 아니라는 이유로 조회가 불가하였고, 그 밖의 금융거래는 조회할 수 있는 기간이 경과하여 확인이 불가하였으며, 청구인의 배우자 계좌에서 OOO의 계좌로 OOO원을 송금한 후 OOO의 계좌에서 청구인의 매매대금을 금융이체, 수표지급 및 현금지급 등의 방법으로 지급하였다는 제시된 지급내역으로는 청구인이 전소유자에게 OOO원을 매매대금으로 지급하였는지 여부를 확인하기 어려우므로 청구인이 제시한 매매계약서를 배제하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액을 부인하고 전소유자가 신고한 가액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법률: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 양도소득세 신고 및 경정 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구인의 양도소득세 신고 및 경정 내역

(2) 청구인과 전소유자 OOO이 제출한 매매계약서의 주요내용은 아래 <표2>와 같다. <표2> 매매계약서 및 관련 증빙의 주요내용

(3) 처분청은 OOO 쟁점토지에 대한 OOO의 양도소득 자료처리시 확인된 실가상이자료를 OOO의 주소지 관할인 OOO세무서장에게 과세자료로 통보하였고, OOO세무서 담당자가 작성한 자료처리 복명서에 의하면, 부동산중개인인 OOO이 이중계약서로 OOO원의 차익을 남기고 미등기전매한 혐의가 있어 관할서에 자료통보한 것으로 나타난다.

(4) OOO세무서장은 부동산중개인 OOO이 OOO원을 편취하였거나 미등기전매를 한 사실이 입증되지 않고, 청구인이 허위로 쟁점2계약서를 작성하여 양도소득세를 탈루하였거나, OOO가 OOO원을 편취한 혐의로 처분청에 과세자료를 통보하였다.

(5) 처분청의 과세전적부심사 심리시 청구인에 대한 금융조회 결과, 확인된 내용은 아래 <표3>과 같다. <표3> 청구인에 대한 금융조회 결과

(6) 청구인이 제출한 금융증빙내역의 주요내용은 아래 <표4> 및 <표5>와 같다. <표4> 자기앞수표 발행내역 <표5> OOO 거래내역서

(7) 위 자기앞수표의 귀속자를 확인하기 위하여 우리 원은 OOO에 해당 수표에 대한 금융거래정보의 제공요구를 하였으나, 수표보존기간(5년) 경과로 제공받지 못하였다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 제시된 자료만으로는 청구인이 전소유자에게 OOO원을 매매대금으로 지급하였는지 여부를 확인하기 어려우므로, 청구인이 제시한 매매계약서를 배제하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다는 의견이나, 쟁점2계약서상의 중도금 날짜인 OOO에 청구인의 배우자가 장모 OOO에게 OOO원을 송금하였고, OOO의 계좌거래내역상 입출금내역이 쟁점2계약서상의 대금지급 내용과 상당부분 일치하는 점, 전소유자가 중개인 OOO이 금전을 편취할 목적으로 쟁점2계약서를 작성하였을 가능성도 배제하기 어렵다고 소명한 점, OOO이 계약금 OOO원을 금융거래를 통하여 전소유자에게 송금한 것으로 나타나나 OOO의 금융거래조회 등 구체적인 사실확인이 부족한 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점토지의 실지거래가액이 OOO원이라는 청구주장에 신빙성이 없다고 단정하기 어려우므로, 처분청이 청구인이 지급한 취득대금 및 부동산중개인의 미등기전매 여부 등에 의하여 쟁점토지의 실지거래가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법률

(1) 국세기본법(2007.12.31. 법률 제8830호로 개정되기 전의 것) 제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 제16조(근거과세) ① 납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치·기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치·기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 국세를 조사·결정함에 있어서 기장의 내용이 사실과 다르거나 기장에 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 한하여 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.