쟁점토지의 양도가액이 신고가액이라는 청구주장의 당부 등

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.1.27. OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO․OOO․OOO(각 소유지분은 OOO OOO분의 OOO, OOO OOO분의 OOO, OOO OOO분의 OOO이고, 이하 “양수인들”이라 한다)에게 양도하고 그 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. OOO세무서장은 OOO가 2013.6.17. 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 신고하면서 그 취득당시 매매가액이 OOO원으로 기재된 매매계약서를 제출하자 실가상이 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과 쟁점토지의 실지양도가액을 OOO원으로 보아 2014.8.13. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.10.13. 이의신청을 거쳐 2015.2.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 처분청은 청구인이 양도한 쟁점토지의 실지거래가액을 OOO원으로 보아 이 건 양도소득세 부과처분을 하였으나, 그 실지양도가액은 OOO원이고, 이와 관련한 청구주장은 다음과 같다. (가) 청구인은 지인인 OOO으로부터 2000.12.22. 쟁점토지를 취득하여 보유하다가 OOO이 소개한 공인중개사 OOO(이하 “공인중개사”라 한다)의 중개 하에 쟁점토지를 양수인들에게 양도하였고, 쟁점토지 양수인의 물색 등 매매과정 전반을 OOO이 주도하였으며, 2005.1.4. 쟁점토지를 양수인들에게 OOO원에 양도하기로 하는 매매계약서(이하 “쟁점(1)계약서”라 한다)를 작성하였고, 쟁점토지의 매매계약 및 잔금청산은 공인중개사 사무실에서 청구인과 공인중개사 및 양수인들의 대표자 자격으로 OOO이 배석하여 이루어졌으며, 청구인은 쟁점(2)계약서상 약정대로 2005.1.4. 계약금 OOO원 중 OOO로부터 OOO원, OOO로부터 OOO원을 각 지급받아 전액 수령하였고, 2005.1.26. 잔금 OOO원 중 OOO로부터 OOO원, OOO로부터 OOO원, OOO으로부터 OOO원을 각 지급받아 전액 수령하였으며, 이를 모두 청구인의 계좌로 이체받았다. (나) 그런데, OOO와 OOO는 청구인으로부터 쟁점토지를 OOO원에 취득하였다고 주장하면서 그 매매가액이 OOO원으로 기재된 매매계약서(이하 “쟁점(2)계약서”라 한다)와 청구인이 쟁점(1)계약서와 쟁점(2)계약서상 매매가액의 차액인 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 2차례에 걸쳐 현금으로 수령하였다는 영수증 OOO매(2005.1.4.자 OOO원의 영수증을 이하 “쟁점(1)영수증”이라 하고, 2005.1.26.자 OOO원의 영수증을 이하 “쟁점(2)영수증”이라 하며, 합하여 이하 “쟁점영수증”이라 한다) 등을 증거로 제출하였으나, 청구인은 쟁점(2)계약서를 작성한 사실이 없고, 양수인들은 쟁점토지의 소유권이전등기를 경료하면서 쟁점(1)계약서를 제출하여 등기필증에 첨부되어 있으며, 양수인들이 양도소득세 추가부담 등의 불이익을 감수하면서 취득가액을 축소하여 신고한다는 것은 경험칙에 부합하지 않고, 양수인들이 청구인의 양도소득세 부담을 경감시켜주기 위하여 그러할 이유도 없으며, OOO은 청구인으로부터 취득한 쟁점토지의 지분을 양도한 후 쟁점토지의 취득당시 매매가액을 쟁점(1)계약서상 기재가액으로 양도소득세를 신고한 사실도 있고, 청구인은 이 건 부과처분을 받기 전까지 쟁점영수증의 존재에 대해서 전혀 알지 못하였으며, 공인중개사는 2005.1.4. 및 2005.1.26. 쟁점토지 매매를 위하여 청구인을 만난 자리에서 계약서 작성 및 영수증을 작성할 목적으로 청구인의 도장을 건네줄 것을 요청하였던 사실이 있는데, 당시 공인중개사가 백지 매매계약서 및 백지 영수증에다가 청구인 명의의 도장을 날인해 두었다가 그 후에 쟁점(2)계약서 및 쟁점영수증을 임의로 작성한 것으로 추정되며, 청구인이 쟁점토지 양도대금 중 쟁점금액만 양수인들로 하여금 공인중개사의 개인계좌로 입금하도록 한 후 이를 인출한 현금을 수령하였다는 처분청의 의견은 이례적인 거래로서 설득력이 낮고, 양수인들 중 OOO와 OOO는 2005.1.4. 공인중개사를 통하여 각 OOO원과 OOO원 합계 OOO원을 청구인에게 지급하고 청구인이 서명․날인한 쟁점(1)영수증을 교부받았다고 주장하나 처분청의 이의신청 결정문을 보면 OOO와 OOO가 2005.1.4. 공인중개사의 계좌로 지급한 금액이 각 OOO원과 OOO원 합계 OOO원으로 되어 있고, 쟁점(1)영수증상 수취인에 OOO도 기재되어 있으며, 양수인들 중 OOO는 2005.1.26. 공인중개사에게 OOO원을 입금하고, 양수인들 중 OOO는 같은 날 OOO원의 수표를 공인중개사에게 건넨 후 이를 현금으로 수령한 청구인으로부터 쟁점(2)영수증을 교부받았다고 주장하나 OOO의 위와 같은 주장은 객관적인 증거로 입증되지 아니하며, 쟁점(2)영수증상 수취인에도 OOO이 기재되어 있고, 양수자별로 영수증을 각각 발행하지 않은 것도 이례적인 점 등에 비추어 쟁점영수증은 모두 공인중개사가 청구인의 허락 없이 임의로 작성한 것임이 분명하며, 이와 관련하여 청구인은 공인중개사를 사문서 위조 및 동행사의 죄로 고소한 바 있고, 청구주장이 사실이 아니라면 청구인이 무고죄로 형사 처벌을 받을 수 있으므로 쟁점(2)계약서 및 쟁점영수증은 청구인이 아니라 공인중개사가 허위로 작성한 것임을 알 수 있고, OOO은 2013년 12월경 청구인에게 전화를 하여 쟁점토지 양도당시의 계약서를 청구인이 소지하고 있는지 여부를 물어 분실하였다고 대답하자 그 이후 쟁점(2)계약서를 근거로 경정청구를 제기하여 기 신고납부한 양도소득세를 일부 환급받은 것이므로 청구구장과 배치되는 OOO의 경정청구 내용도 사실이 아니다. (다) 또한, 청구인이 쟁점토지를 양도한 2005년 당시 법원에서 경매 진행된 인근 토지에 대한 감정평가 현황 보면 아래 <표1>과 같은바, 쟁점토지의 2004년 개별공시지가가 OOO원(OOO원/㎡×OOO㎡)이므로 쟁점(1)계약서상 매매가액이 시세에 부합하고, 쟁점②계약서상 매매가액은 개별공시지가의 약 OOO%에 상당하는 지나치게 높은 가격인 바, 청구인이 주장하는 쟁점토지 양도가액이 실지거래가액임을 알 수 있다. <표1> 쟁점토지 인근 토지에 대한 감정평가 현황 (단위: 원)

○○○ (라) 설령, 쟁점토지를 양수인들이 OOO원에 취득한 것으로 보더라도 이는 OOO이 공인중개사와 공모하여 다른 양수인들에게는 쟁점토지의 매매가액이 OOO원인 것으로, 청구인에게는 매매가액이 OOO원인 것으로 기망하여 그 차액인 쟁점금액(OOO원)을 부당하게 수익한 것이고, 그러할 목적으로 청구인이 OOO을 제외한 다른 양수인들과 직접 대면하지 못하도록 하였으며, 공인중개사가 쟁점토지를 미등기 전매하기 위하여 임의로 쟁점(2)계약서를 작성하고 허위로 쟁점영수증을 작성한 것이고, 처분청의 이의신청 결정문상 공인중개사가 청구인의 대리인이므로 설령 공인중개사가 쟁점금액을 청구인에게 전달하지 아니하였다고 하더라도 이는 양도자인 청구인과 그 대리인 사이의 내부적인 정산관계에 불과하다는 내용이 있으나, 공인중개사는 매매를 중개만 하였을 뿐 양도자인 청구인의 대리인의 지위에 있지 않고, 공인중개사가 임의로 양수인들로부터 쟁점금액을 수령한 것이므로 청구인이 쟁점토지를 OOO원에 양도한 것을 공인중개사가 OOO원에 이중매매 내지 미등기 전매한 것으로 보아야 하므로 청구인에 대한 이 건 양도소득세 부과처분을 취소하고 이와 관련한 납세의무가 공인중개사에게 귀속되도록 하여야 한다(주위적 청구).

(2) 청구인은 쟁점토지를 매매한 후 적법하게 양도소득세를 신고하였고, 이중계약서를 작성하는 등 사기나 그 밖의 부정한 행위를 하여 부당하게 조세 포탈을 한 사실이 없으며, 이 건 부과처분은 공인중개사와 OOO이 공모하여 청구인을 기망하여 발생한 것이고, 공인중개사는 청구인의 대리인이 아니므로 그의 불법행위와 청구인은 무관하한 점 등에 비추어 국세기본법제26조의2 제1항 제3호에 따라 5년의 국세부과제척기간을 적용하여야 함에도 처분청이 같은 항 제1호에 따라 10년의 부과제척기간을 적용하여 이미 2011.5.31. 국세부과제척기간이 도과한 이후인 2014.8.13.에 한 이 건 부과처분은 취소되어야 한다(예비적 청구).

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점토지 실지양도가액이 OOO원이라고 주장할 뿐 그 매매계약서를 분실하였다면서 제시하지 못하고 있고, 청구인이 주장하는 매매가액이 기재된 쟁점(1)계약서는 검인계약서인 반면, 양수인들이 제출한 쟁점(2)계약서는 계약내용 및 특약사항 등이 구체적으로 기재되어 있으며, 그 매매대금을 쟁점토지의 평당 매매단가를 OOO원으로 정하여 산정(OOO원/평 × OOO = OOO원)한 후 실제로 양수인들 중 OOO와 OOO가 평당 OOO원, OOO은 평당 OOO원을 각각 분담한 사실이 금융증빙 등으로 확인되고, 그 구체적인 지급내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점토지 양수인들의 취득대금 지급내역 (단위: 원)

○○○ 쟁점(2)계약서상 매매대금인 OOO원 중 2005.1.4. OOO가 지급한 OOO원, OOO가 지급한 OOO원, 2005.1.26. OOO가 지급한 OOO원, OOO가 지급한 OOO원 합계 OOO원(쟁점금액)은 청구인이 자신의 계좌로 송금받지 않고 공인중개사의 계좌로 송금하거나 공인중개사에게 수표로 지급하도록 한 후 현금과 수표로 건네받은 사실이 공인중개사의 금융거래내역과 청구인이 서명․날인한 쟁점영수증 등에 의하여 확인되고, 청구인은 당초 쟁점영수증을 발급한 사실이 없다고 주장하였으나 국세청의 첨단탈세방지담당관실에 문서감정을 의뢰한 바, 영수증의 서명과 인감은 청구인의 필적과 인영일 가능성이 높다는 회신OOO을 받았으며, 청구인은 쟁점금액에 상당하는 쟁점토지 매매차익의 납세의무자가 자신이 아니라 공인중개사가 되어야 한다고 주장하나, 설령 쟁점금액을 공인중개사로부터 건네받지 못하였다는 청구주장이 사실이라고 하더라도 이는 양도자와 공인중개사간의 내부적인 정산관계에 불과한 문제이고, 양수인들이 주장하는 매매가액이 쟁점토지의 실지거래가액임이 쟁점②계약서 및 양수인들이 취득대금을 지급한 금융거래내역, 청구인이 쟁점금액을 수령하고 서명․날인한 쟁점영수증 등에 의하여 확인될 뿐만 아니라, 쟁점토지 인근에 소재한 토지의 매매사례가액을 확인한 바, 아래 <표3>와 같이 평당 OOO원에서 OOO원으로 거래된 사실도 확인되므로 청구인의 쟁점토지 실지양도가액을 OOO원이 아니라 OOO원으로 보아야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다. <표3> 쟁점토지 인근의 매매사례가액 (단위: 원)

○○○

(2) 청구인이 쟁점토지를 양도하면서 이중계약서를 작성하는 등의 방법으로 양도가액을 과소신고하고 양도소득세를 탈루한 사실을 은폐하였는바, 사기 기타 부정한 행위로써 국세를 포탈한 경우에 해당한다고 봄이 타당하므로 처분청이 10년의 국세부과제척기간을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 적법하다.

• 가. 쟁 점

(1) 청구인의 쟁점토지 양도가액이 얼마인지 등(주위적 청구) (2) 이 건 부과처분이 국세부과제척기간을 도과하여 이루어졌는지 여부 (예비적 청구)

• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조[양도가액] (1) 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

(2) 국세기본법 제26조의2[국세부과의 제척기간] (1) 국세는 다음 각호에 규정하는 기간이 만료된 날 후에는 부과할 수 없다. 다만, 조세의 이중과세방지를 위하여 체결한 조약(이하 "조세조약"이라 한다)의 규정에 의하여 상호합의절차가 진행중인 경우에는 국제조세조정에관한법률 제25조 에서 정하는 바에 따른다.

1. 납세자가 사기 기타 부정한 행위로써 국세를 포탈하거나 환급·공제받는 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간

2. 납세자가 법정신고기한내에 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간

3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년간

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 확인된다. (가) 부동산등기부등본 등에 의하면, 청구인은 OOO으로부터 2001.1.15. 쟁점토지를 취득하였다가 이를 2005.1.27. 양수인들에게 양도한 것으로 나타나고, 양수인들 중 OOO는 OOO분의 OOO, OOO는 OOO분의 OOO, OOO은 OOO분의 OOO의 지분을 각각 취득한 것으로 나타난다. (나) 쟁점토지가 소재한 지역이 기획재정부장관의 공고에 따라 2004.2.26. 투기지역으로 지정되었다가 2008.11.7. 지정해지되었는바, 청구인이 2005.1.27. 양도한 쟁점토지는 구소득세법제96조 제1항 6의2호에 따라 양도소득세를 실지거래가액으로 신고할 대상이고, 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 OOO원, 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 신고를 하였으나, 처분청은 청구인에 대한 세무조사 결과 양수인들이 양도소득세 신고 및 경정청구한 쟁점토지의 취득가액인 OOO원을 청구인의 쟁점토지 실지양도가액으로 보아 2014.8.13. 청구인에게 이 건 2005년 귀속 양도소득세 부과처분을 하였다. (다) 청구인은 쟁점(1)계약서를 분실하였다고 주장하고 있고, 2005.1.27. OOO시장이 검인한 청구인과 양수인들간의 쟁점토지 매매계약서를 보면 매매대금이 OOO원(2005.1.4. 계약금 OOO원, 2005.1.26. 잔금 OOO원)으로 기재되어 있으며, 양수인들이 제출한 쟁점(1)계약서상 매매대금은 OOO원(계약금 OOO원, 잔금 OOO원)이며, 그 특약사항을 보면 계약금 중 OOO원은 온라인 송금하고 OOO원은 계약시 지급하고 전체면적 OOO평 중 OOO OOO평, OOO OOO평, OOO OOO평으로 각각 공유한다는 내용이 기재되어 있다. (라) 처분청은 쟁점②계약서상 매매대금인 OOO원과 쟁점(1)계약서상 매매대금인 OOO원과의 차액인 OOO원(쟁점금액)은 청구인이 양수인들로부터 자신의 계좌로 직접 송금받지 않고 양수인들 중 OOO 및 OOO가 2005.1.4.(계약일) OOO원, 2005.1.26.(잔금일) OOO원을 공인중개사에게 계좌이체나 수표로 지급한 후 이를 청구인이 현금 및 수표로 건네받아 수령하면서 쟁점(1)․(2)영수증에 서명․날인하여 교부한 것으로 보인다는 의견이고, 청구인은 2005.1.4.과 2005.1.26. 양수인들 중 OOO 및 OOO가 공인중개사에게 계좌이체하여 지급한 사실이 확인되는 금액과 쟁점(1)․(2)영수증상 기재된 금액이 청구주장과 같이 상이하고, 쟁점(2)계약서 및 쟁점영수증은 쟁점토지 매매를 위하여 청구인이 공인중개사를 만났을 당시 공인중개사가 청구인의 도장을 잠시 건네줄 것을 요청하였는데 그 때에 백지 매매계약서 및 영수증에 청구인의 도장을 날인해 두었다가 사후에 작성한 것으로 추정된다는 등의 항변을 하고 있으며, 처분청에서 쟁점영수증을 국세청의 첨단탈세방지담당관실에 문서감정을 의뢰한 결과, 2014.6.3. 쟁점영수증의 서명과 도장(인감)은 청구인의 필적과 인영일 가능성이 높다고 회신되었다. (마) 청구인의 이의신청에 대한 결정서상 양수인들이 공인중개사를 통하여 청구인에게 전달하였다고 주장하는 쟁점금액과 관련한 금융거래내역을 보면, 공인중개사의 예금계좌OOO에 2005.1.4. 양수인들 중 OOO와 OOO가 각 OOO원과 OOO원을 입금한 후 같은 날 OOO원이 현금으로 출금된 것으로 나타나고, 공인중개사의 위 예금계좌에 2005.1.26. 양수인들 중 OOO가 OOO원을 입금한 후 같은 날 OOO원이 현금으로 출금된 것으로 나타나며, 양수인들 중 OOO의 경우 2005.1.26. 공인중개사에게 수표로 OOO원을 지급하였다고 주장하나 이는 금융증빙으로 확인되지 아니하는 것으로 나타난다. (바) 청구인과 양수인들간 쟁점토지의 매매를 중개한 공인중개사는 2014.3.7. 자신의 사무실에서 청구인에게 쟁점금액을 수표 및 현금으로 직접 지급하였다는 내용의 확인서를 처분청에 제출하였다. (사) 쟁점토지 양수인들이 그 취득대금을 부담한 내역 등은 아래 <표4>와 같다. <표4> 양수인들의 쟁점토지 취득대금 부담내역 등 (단위: 원)

○○○ (아) 청구인은 공인중개사 등을 사문서 위조(쟁점(2)계약서) 및 위조사문서 행사, 조세범처벌법위반으로 고발하였으나, OOO지방검찰청에서 2014.8.6. 이를 각하처분하였고, 청구인이 2015년 1월경 OOO지방법원에 공인중개사와 OOO을 상대로 제기한 쟁점금액에 상당하는 손해배상 내지 부당이득금 반환을 청구하는 소송의 결과는 이에 대한 판결문을 제출하지 아니하여 확인되지 아니한다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점(1)에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점(1)계약서상 매매가액이 실지양도가액이나 이를 분실하였다고 주장하고 있는 반면, 양수인들은 쟁점(2)계약서를 제출한 점, 양수인들이 쟁점(1)․(2)계약서상 매매대금의 차액인 쟁점금액 중 상당한 금액을 쟁점토지 취득당시 공인중개사에게 지급한 사실이 구체적으로 확인되는 점, 청구인은 공인중개사로부터 쟁점금액을 받고 쟁점영수증에 날인한 사실이 없으며 이는 공인중개사가 백지 영수증에 청구인의 도장을 날인해 두었다가 사후에 허위로 작성한 것으로 추정된다고 주장하나, 쟁점영수증에 청구인의 인감 뿐만 아니라 서명도 되어 있고 이에 대한 문서감정한 결과 청구인의 필적일 가능성이 높다고 회신된 점, 설령, 청구인이 쟁점토지의 양도대금 중 쟁점금액을 공인중개사로부터 전달받지 못하였다고 하더라도 공인중개사는 쟁점토지를 매매한 당사자가 아니므로 이를 공인중개사가 미등기전매한 것으로 보기 어렵고, 청구인은 공인중개사를 상대로 쟁점금액 상당의 부당이득금 반환 등을 청구하는 소송을 제기한 바 있으며, 이에 대한 판결문을 제출하지 아니하는 점 등에 비추어 청구인의 쟁점토지 실지양도가액을 쟁점(2)계약서상 매매대금이 아니라 OOO원으로 보아야 한다는 등의 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점(2)에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지 양도당시 이중으로 매매계약서를 작성하는 등 사기나 그 밖의 부정한 행위를 하여 양도소득세를 탈루한 사실이 없다고 주장하나, 청구인이 분실하였다고 주장하는 쟁점 (1) 계약서와 매매대금이 동일한 검인계약서와 쟁점 (2) 계약서 등 복수의 매매계약서가 존재하는 점, 쟁점 (1) ․ (2) 계약서상 매매대금의 차액인 쟁점금액을 청구인이 수령하고 서명․날인하였다는 쟁점영수증이 제출된 점, 쟁점 (2) 계약서와 쟁점영수증을 공인중개사 등이 위조한 것이라는 청구주장이 객관적인 증거에 의하여 입증된다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인이 사기나 그 밖의 부정한 행위를 하여 양도소득세를 탈루한 것으로 봄이 타당하므로 처분청이국세기본법제26조의2 제1항 제1호에 따른 10년의 국세부과제척기간을 적용하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.