쟁점계약서에 문서감정 결과 1997년경에 작성된 것으로 추정된다는 점, 청구인이 전소유자에게 동 계약서의 내용대로 매매대금을 지급하고 받았다는 전소유자의 인감도장이 날인되어 있는 영수증의 원본을 제시하여 원분을 사실과 다른 것으로 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있음
쟁점계약서에 문서감정 결과 1997년경에 작성된 것으로 추정된다는 점, 청구인이 전소유자에게 동 계약서의 내용대로 매매대금을 지급하고 받았다는 전소유자의 인감도장이 날인되어 있는 영수증의 원본을 제시하여 원분을 사실과 다른 것으로 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있음
[주 문] OOO세무서장이 OOO 청구인에게 한 2013년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점토지를 취득할 당시 취득가액을 실지거래가액인 OOO원으로 작성한 계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)에 대해 이의신청 결정기관인 OOO지방국세청장에게 동 계약서와 대금지급 영수증에 대한 문서감정을 요청하였으나 받아들여지지 않아 법원에 문서감정을 촉탁받아 감정을 수행하는 OOO에 동 계약서의 작성년도를 감정 의뢰한 결과, 문서감식기의 자외선, 적외선 광학 및 입체 현미경, 문서에 기재된 인주의 건조도, 잉크 용해실험, 잉크의 건조도, 지질의 퇴색정도, 마모도, 화학약품으로 인한 변색상태 등의 정밀검사 등을 통하여 쟁점계약서는 OOO에 작성된 것이라는 감정을 받았다. 또한, 청구인은 원하던 토지를 급하게 구입하느라 인감도장을 준비하지 못해 서명을 하였고, 거래위임을 받은 공인중개사가 매도인 OOO의 인감도장을 갖고 있지 않아 먼저 목도장을 사용한 것이며, 중도금과 잔금을 지급할 때는 인감도장을 준비했기 때문에 계약서와 영수증에 날인된 도장이 달랐던 것이다. 만약, 청구인이 취득시점인 OOO부터 추후 양도에 대비하기 위해 치밀하게 쟁점계약서를 위조하려고 하였다면 허술하게 목도장과 서명을 사용할 리 없으며, 쟁점계약서와 영수증의 도장을 다른 것으로 사용할 리도 없었을 것이다. 또한, 쟁점계약서 작성 당시인 OOO에는 기준시가로 양도소득세를 신고하는 것이 원칙이었으며, 9년 후에 실지거래가액으로 바뀔 것을 예상할 수도 없었으므로 OOO에 취득가액을 고액으로 위조할 실익이 없었다.
(2) 전소유자 OOO은 처분청으로부터 연락이 오자 괜히 겁을 먹고 당시 거래한 가액보다 낮은 가액으로 확인서를 작성해 주었고, 청구인은 OOO이 확인서를 잘못 작성해준 것을 알게 되어 사실대로 다시 작성해달라고 하자 OOO은 “본인에게 불이익이 있을지 모르는 걱정 때문에 사실과 다르게 처분청에 진술을 해서 죄송하다”라고 하면서 청구인이 쟁점계약서, OOO 본인이 인감으로 날인하여 발행한 영수증, 부동산중개업자의 확인서 및 인감증명을 지금까지 보관하고 있는 것을 알고 실제 거래가액으로 청구인에게 확인서를 작성해준 것이다.
(3) 쟁점토지는 OOO에 있는 OOO들이 즐비하여 장사도 잘 되는 곳이고, 지정학적으로 차량이 왕래할 수 있는 도로와 접하였으며, OOO이 내려다보이는 곳이고 OOO를 거쳐 사적지로 진입하려면 반드시 쟁점토지를 거쳐야 하는 곳일 뿐만 아니라 토지이용계획확인원 분류상 생산관리지역으로 공장, 상점 및 주택 등의 건물 신축이 가능한 곳으로 농사도 지을 수 있을 뿐만 아니라 시세차익도 거둘 수 있는 곳이다. 인근 공인중개사에게 알아보면 쟁점토지 인근 절대농지는 현재도 평당 시세가 OOO원 정도인데, 쟁점토지는 OOO원, OOO원 넘게 거래된 것으로서, 인근 절대농지와는 완전히 다른 생산관리지역의 농지이며, 주변 토지의 경매처분에 의해 거래된 가액을 보면 같은 농지라도 용도, 위치 등에 따라 가격이 천차만별임을 알 수 있다. 또한, 처분청은 취득 당시 쟁점토지 소재지를 포함한 인근 농지 시세를 평당 OOO원으로 확인하였다고 할 뿐 이에 대한 입증자료를 제출하지 않을 뿐만 아니라 쟁점토지 인근의 농지가 토지이용계획분류 및 위치 등에 따라 가격이 완전히 다르므로 처분청의 의견은 사실과 다른 것이다. 한편, 처분청은 쟁점토지와 관련하여 공시지가를 기준으로 한 취득가액과 양도가액의 비율이 실지거래가액을 기준으로 한 취득가액과 양도가액의 비율과 서로 비례하지 않는다고 하나, 토지는 시기, 상황에 따라 가격이 천차만별이므로 이를 과세근거로 삼아서는 안된다.
(4) 처분청은 쟁점계약서에 기재된 매매가액 OOO원이 상당히 큰 금액임에도 청구인이 금융증빙을 제출하지 못한다고 하나, 청구인이 당시 거래했던 OOO가 폐업하여 금융거래내역을 조회할 수 있는 방법이 없으며, 청구인도 당시 금융전표를 17년 이상 지난 현재까지 보관하고 있지 않아 금융증빙을 제출할 수 없는 상황이다. 세법상 자료보관 의무기간 5년이 경과하였고, 거래했던 금융기관이 폐업하여 거래내역을 확인할 수 없는 상태에서 거래일로부터 17년 이상 지난 실물자료를 청구인에게 요구하는 것은 타당하지 않다.
(5) 처분청은 쟁점토지에 대한 근저당권 설정시 채권최고액이 OOO원인 점을 들어 취득가액이 OOO원이라고 하나, 쟁점토지에 대한 대출한도까지 대출을 받았는지를 확인하지 않은 상황에서 이를 과세근거로 삼아서는 안된다. 또한, OOO에는 취득세 신고를 하지 않거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때는 시가표준액에 의하도록 ｢지방세법｣ 제111조 에서 정하고 있었으므로 청구인도 당시 관행대로 시가표준액을 취득세 과세표준으로 신고하였으나, 청구인은 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점을 입증하기 위하여 쟁점계약서와 거래상대방이 인감으로 날인하여 발행한 영수증, 거래상대방의 확인서 및 인감증명서와 부동산중개업자의 확인서 및 인감증명서를 제출하였다. 따라서 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 실지거래가액으로 신고하면서 매매계약일이 OOO, 취득가액이 OOO원으로 기재된 쟁점계약서 및 매매대금 지급 영수증을 첨부하였고, 이의신청에 이르러 매매가액이 OOO원으로 기재된 검인계약서(소유권이전등기 신청시 제출한 계약서이며, 이하 “검인계약서”라 한다)를 제출하였다. 그런데 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하므로(대법원 1993.4.9. 선고 93누2353 판결 등, 같은 뜻임), 청구인이 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점을 입증하지 못하는 한 쟁점토지의 취득가액은 검인계약서에 기재된 매매가액인 OOO원으로 보는 것이 타당하다.
(2) 쟁점계약서에는 전소유자의 목도장이 날인되어 있고 청구인의 경우 서명만 기재되어 있을 뿐만 아니라 쟁점계약서에 날인된 전소유자의 도장(목도장)과 영수증에 날인된 전소유자의 도장(인감도장)이 다르며, 쟁점토지의 전소유자 OOO은 처분청에 제출한 부동산 거래사실 확인서에서 양도가액을 ‘약 OOO원 정도’라고 진술하고 있고, 쟁점토지 소재지에서 가까운 OOO 일대 부동산 공인중개사 사무실을 탐문한 결과 취득 당시 쟁점토지 소재지를 포함한 인근 농지의 시세가 평당 약 OOO원 정도임이 확인된다. 또한, 쟁점토지의 각 계약일을 기준으로 한 공시지가 대비 실지거래가액 및 취득가액 대비 양도가액 비율은 다음 <표1>과 같은데, 쟁점토지의 양도 당시 공시지가 대비 실지거래가액 비율은 1.7배에 불과한 반면, 취득당시 비율은 5.4배에 이르고(실지거래가액을 기준으로 취득가액 대비 양도가액 비율은 1.9배에 불과하나 공시지가를 기준으로 한 비율은 6.0배에 이름), 쟁점토지는 OOO에 인접한 농지로서 취득 당시 가격 상승요인이 별로 없었다. <표1> 쟁점토지의 공시지가 대비 거래가액
(3) 청구인은 조사종결일 현재까지 쟁점계약서에 기재된 매매가액 OOO원이 취득 당시OOO 실제 취득가액임을 입증할 수 있는 금융증빙을 제출하지 못하고 있다. 따라서 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 보아야 하는바, 그렇다면 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 보아 결정한 것에는 잘못이 있다 하더라도 위와 같이 산출한 세액이 정당한 세액의 범위 내에 있는 한 당초 처분을 취소의 대상으로 볼 수는 없다.
(1) 소득세법(2013.3.22. 법률 제11652호로 개정된 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우
(1) 쟁점토지의 양도소득세 신고 및 경정내역은 다음 <표2>와 같으며, 양도가액 OOO원에 대해서 당사자간 다툼이 없다. <표2> 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고 및 경정 내역
(2) 쟁점토지의 검인계약서에 의하면, 매매대금은 OOO원, 계약금은 OOO원, 중도금은 OOO원, 잔금은 OOO원이며, 계약일은 OOO, 쟁점토지 명도일은 OOO로 하여 OOO과 청구인의 인감이 날인되어 있다.
(3) 쟁점계약서에 의하면, 매매대금은 OOO원이며, 계약금 OOO원은 계약일에 영수하고, 중도금 및 잔금 각 OOO원는 각각 OOO 지급하기로 하여 OOO 계약한 것으로 되어 있으며, 계약당사자 성명란에 전소유자 OOO의 목도장이 날인되어 있고, 매수인인 청구인의 서명이 기재되어 있는데 검인계약서, 중도금 및 잔금 영수증에는 전소유자의 인감도장이 날인되어 있어 목도장이 날인된 쟁점계약서는 실제가 아니라는 처분청의 의견이다.
(4) 청구인이 제출한 영수증 3매를 보면, 공인중개사 OOO이 전소유자 OOO의 대리인으로서, OOO원 1매(중도금), OOO원 1매(중도금) 및 OOO원 1매(잔금)를 발행하였고, 이 영수증 중 2매에는 전소유자 OOO의 인감도장과 대리인 OOO의 도장 또는 서명이 날인되어 있으며, 나머지 1매에는 대리인 OOO의 손도장이 찍혀있다.
(5) OOO이 발급한 농지취득자격증명을 보면, 청구인에게 쟁점토지 취득자격이 증명되었다고 기재되어 있고, OOO이 발급한 토지거래계약허가증에는 청구인과 전소유자 OOO의 토지거래허가신청에 대하여 허가되었음이 확인되며, OOO이 발급한 쟁점토지의 토지이용계획확인원에는 쟁점토지가 생산관리지역에 해당한다고 되어 있다.
(6) OOO 전소유자 OOO이 처분청에 확인해준 부동산 거래사실 확인서에는 쟁점토지 실지거래가액이 약 OOO원 정도라고 기재되어 있으나, OOO 전소유자 OOO이 인감증명서를 첨부하며 제출한 확인서에 의하면, 쟁점토지의 실지거래가액은 OOO원이며 세무조사시 OOO원이라고 진술한 이유는 오래 되어 기억도 잘 나지 않았고 혹시나 자신에게 불이익이 있을지 모른다는 걱정 때문이었다고 한다.
(7) OOO 쟁점토지 인근에서 오랜 기간 거주해 온 OOO의 확인서에 의하면, 쟁점토지는 OOO에 가까이 있고, 유입통로 기능을 하고 있는 등 인근 농지 시세보다 훨씬 높은 가격이 형성되었다고 한다. 또한, OOO 작성한 것으로 되어있는 공인중개사 OOO의 확인서에 의하면, OOO과 청구인이 매매한 쟁점토지의 실지거래가액이 OOO원임을 확인한다고 되어 있는바, OOO은 OOO에서 OOO는 상호의 부동산중개업소를 OOO 운영한 사실이 국세통합전산망을 통해 확인된다.
(8) 처분청의 조사종결 보고서를 보면, 청구인은 OOO쟁점토지를 OOO에게 OOO원에 양도(사실상 양도일은 OOO)하고, OOO 임의경매를 원인으로 OOO 외 1인에게 OOO원에 양도한 것에 대해 OOO에게 양도소득세를 과세한 것으로 나타나며, 쟁점토지와 가까운 OOO 일대 공인중개사 사무실을 탐문한 결과 취득 당시 쟁점토지 소재지를 포함한 인근 농지의 시세가 평당 약OOO원 정도로 확인되었다고 기재되어 있다.
(9) 청구인은 OOO를 통하여 OOO 금융거래를 하였다고 하는 전표인 청구인 명의의 무담보 매출 어음판매계산서 2매, CMA출금계산서 1매, 자유적립매출어음만기 계산서 3매를 제출하였고, 청구인의 세무대리인이 OOO에 OOO 기간 동안 예금거래내역을 확인할 수 있는지를 문의한 것에 대한 답변내용은 OOO로 파산선고를 받아 OOO로 파산절차까지 종결되어 OOO의 예금거래내역에 대한 확인이 불가능하다고 되어 있다.
(10) 청구인의 의뢰로 OOO에서 작성한 쟁점계약서에 대한 감정서(작성연도)를 보면, 인육압착전사실험, 잉크 용해실험, 지질 검사, 문서감식기 및 자외선 감식에 의한 형광 반응 관찰 등의 방법으로 감정을 하여 쟁점계약서는 감정소견과 같이 기재년도OOO 경에 작성된 문서로 추정된다고 하였다.
(11) 쟁점토지의 연도별 공시지가는 다음 <표3>과 같다. <표3> 쟁점토지 연도별 공시지가 현황 또한, 쟁점토지는 OOO. 경매로 OOO 낙찰되었고, 성토공사 및 토목공사가 있었음이 OOO에서 조회된다.
(12) 청구인측 대리인은 OOO 개최된 조세심판관회의에 출석하여 쟁점계약서는 쟁점토지 취득 당시 작성한 실제 계약서라는 취지의 의견진술과 함께 쟁점계약서, 영수증 등의 원본자료를 제시하였다.
(13) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 OOO으로부터 쟁점계약서에 대한 문서감정을 받은 결과 쟁점계약서는 취득 당시인 OOO에 작성된 것으로 추정된다고 하였고, 조세심판관회의시 청구인이 제시하고 있는 쟁점계약서와 영수증의 원본을 육안검사한 결과 오랜 기간이 경과한 문서로 보이는바, 동 계약서상의 쟁점토지 매매가액 OOO원과 그 내용대로 청구인이 중도금과 잔금을 지급하고 영수증을 받았다는 것이 사실과 다른 것으로 보기는 어려워 보인다. 또한, 처분청은 쟁점토지 인근 농지의 거래 당시 시세가 평당 약 OOO원이라고 할 뿐 그 구체적 산정근거를 제시하지 아니하였고, 통상 농지라도 제한적으로 농막 등만 들어설 수 있는 농림지역에 비해 쟁점토지와 같이 생산관리지역에 소재하는 농지의 시세가 높은 가격으로 형성되는 점에서 인근 농지와 쟁점토지를 단순 비교하는 것은 타당하지 아니한 것으로 보이는 점, 처분청은 청구인이 쟁점토지 취득시 금융증빙을 제시하지 않았다고 하나, 거래시기가 17년 전의 일이고 청구인이 거래하였다고 하는 OOO의 파산으로 예금거래내역의 확인이 불가능하다는 OOO의 확인내용으로 볼 때 청구인이 금융증빙을 제시하기 어려운 것으로 보이는 점, 쟁점계약서상의 취득가액에 대하여 전소유자의 영수증이 제시된 점, ｢소득세법｣ 제97조 제1항 에서 양도차익 계산시 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액을 원칙적으로 실지거래가액으로 산정하는 것이고 예외적으로 이를 확인할 수 없는 경우에는 환산가액으로 산정하도록 규정하고 있는바, 이 건의 경우는 앞서 살펴본 바와 같이 청구인이 제시한 증빙자료 등에 의해 청구인이 신고한 취득가액이 실지거래가액으로 보이므로 취득가액을 환산가액으로 산정해야 하는 경우에 해당하지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 신고내용을 부인하고 쟁점토지의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 환산한 취득가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.