상속으로 취득하여 양도한 쟁점토지의 취득가액으로 기준시가가 아닌 상속개시 당시 매매사례가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

OOO세무서장이 2014.10.24. 청구인에게 한 2014년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2011.4.6. OOO 소재 답 2,205㎡ 및 같은 리 1144-9 답 101㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구인의 배우자 한OOO(이하 “피상속인”이라 한다)로부터 상속받아 보유하던 중 2014.4.25. 양도한 후 그 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용을 검토한 결과, 쟁점토지의 상속시점(2011.4.6.)이 아닌 피상속인이 취득한 시점(2005.7.22.)을 기준으로 쟁점토지의 취득가액을 산정하였음을 확인하고, 쟁점토지의 취득가액을 상속당시의 기준시가인 OOO원으로 하여 2014.10.24. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.12.24. 이의신청을 거쳐 2015.3.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 최초 상속세 신고 시 상속세 신고의 원칙이 시가임에도 불구하고 쟁점토지의 상속재산가액을 기준시가로 평가하고, 피상속인의 금융권 채무가 존재함에도 이를 반영하지 않고 신고하여 청구인이 신고한 상속세 신고가 명백히 잘못된 사실을 인지하고 2014.12.17. 상속세 수정신고를 통해 쟁점토지의 상속재산가액을 매매사례가액으로 평가하여 정정하였고, 청구인이 상속세 수정신고한 쟁점토지의 재산가액은 2011.4.6. 상속당시 평가기간 내에 쟁점토지 인근 유사토지인 OOO(이하 “비교대상토지”라 한다) 외 6필지(이하 “유사매매사례 토지”라 한다)의 매매사례가 존재할 뿐만 아니라 비교대상토지가 쟁점토지와 지근거리(도보로 3분 거리)에 위치하고 있는 점, 청구인이 유사매매사례 토지로 제시한 가액 중에서 가장 낮은 금액을 적용하더라도 쟁점토지의 취득가액 이상인 점 등이 입증되므로 상속개시당시 시가로서 쟁점토지의 취득가액임에도 처분청이 청구인의 상속세 수정신고 내용을 부인하고 쟁점토지의 취득가 액을 기준시가로 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일의 시가로 평가해야 하는 것이 원칙이나, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류, 규모 거래상황 등을 감안하여 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제61조에서 제65조에 의한 가액을 그 상속재산의 시가로 보아 양도소득세를 산정하여야 하는바, 청구인은 2011.4.6. 쟁점토지를 상속 취득하면서 2011.10.18. 상속세 신고 시 쟁점토지를 평가함에 있어 그 평가액을 상증법 제61조 제1항 제1호에 따른 보충적 평가가액인 OOO원으로 하였고, 이에 과세관청은 위 신고대로 결정하였으며, 청구인이 제시한 상속당시 유사매매사례 토지는 마을과 인접하고 있는 데 비해 쟁점토지는 마을에서 상당거리 벗어난 임야 인근의 토지라는 점을 고려할 때 유사매매사례 토지의 가액을 쟁점토지의 시가로 보기 어려우므로 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 상속으로 취득하여 양도한 쟁점토지의 취득가액을 기준시가가 아닌 상속개시당시 매매사례가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의한 금액에 의한다.

(3) 상속세 및 증여세법(2011.7.14. 법률 제10854호로 개정되기 전의 것) 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

(4) 상속세 및 증여세법(2011.7.14. 법률 제10854호로 개정되기 전의 것) 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. (5) 상속세 및 증여세법 시행령(2011.7.25. 대통령령 제23040호로 개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산매매계약서 및 양도소득세 신고서 등에 의하면, 청구인은 피상속인으로부터 상속받은 쟁점토지를 2014.4.25. 심OOO 외 3인에게 OOO원에 양도하면서 2014.6.19. 쟁점토지 취득가액을 피상속인이 쟁점토지를 취득시(2005.7.22.) 매매계약금액인 OOO원으로, 양도차익은 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다.

(2) 양도소득세 경정결의서에 의하면, 처분청은 신고 된 쟁점토지의 취득가액 OOO원은 피상속인이 취득할 당시(2005.7.22.)의 가액으로 과다하다는 이유로 쟁점토지 취득가액을 상속 당시(2011.4.6.)의 기준시가인 OOO원으로 평가하여 양도소득세를 과세한 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점토지 취득가액을 인근 유사매매사례 토지의 매매가액으로 평가하여야 한다고 주장하면서 유사매매사례 토지를 아래 <표>와 같이 제출(증빙: 각 등기사항전부증명서)하였는바, 그 중 쟁점토지의 평가기준일(상속개시일인 2011.4.6.) 전․후하여 가장 가까운 날에 해당하는 매매사례는 OOO로 나타난다.

(4) 청구인은 피상속인의 사망으로 2011.10.18. 상속세 신고 시 쟁점토지의 평가기준일(2011.4.6.) 전․후에 유사 매매사례가액이 있음에도 기준시가로 평가(OOO원)한 오류가 있어, 2014.12.18. 쟁점토지 가액을 비교대상토지의 매매가액으로 평가(OOO원)하여 상속세 수정신고를 하였다.

(5) 청구인은 쟁점토지가 차량출입이 가능한 5미터 폭의 콘크리트 포장도로와 접해 있고, 도로를 따라 더 깊숙한 곳에도 마을이 형성되어 있으며, OOO의 중간 지점으로 수반저수지와 가깝고, 인근 비교대상토지와는 3분 거리로 177m에 떨어져 있으며, 공시지가와 지리적 환경적 요인이 동일하다면서 위성사진 및 거리현황 자료 등을 제시하였다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법률을 종합하여 살피건대, 상증법 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제5항에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르고, 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 상속재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 이를 시가로 보도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제2항은 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우 평가기준일을 전․후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의하도록 규정하고 있는바, 청구인은 비교대상토지인 OOO의 매매가액을 기준으로 쟁점토지의 재산가액에 대하여 상속세 수정신고를 적법하게 이행한 점, 비교대상토지는 쟁점토지와의 위치, 기준시가, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 것으로 나타나는 점, 비교대상토지의 매매가액이 쟁점토지의 평가기준일 전․후 6개월 이내의 매매사례가액 중 가장 가까운 날에 해당하는 가액인 점, 청구인이 제시한 유사매매사례 토지의 매매가액 중에서 가장 낮은 금액을 적용하더라도 쟁점토지의 양도가액 이상인 점 등에 비추어 비교대상토지의 매매가액을 상속당시 쟁점토지의 시가로 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서, 청구인이 매매사례가액으로 수정신고한 쟁점토지의 상속재산가액에 따라 상속세를 경정하는 것은 별론으로 하더라도 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 상속개시당시 기준시가로 평가하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.