청구인이 3주택을 보유하다가 쟁점주택을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 OOO(대 88.1㎡, 건물 159.08㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1986.11.12. 취득하여 2014.5.30. 양도가액을 OOO원으로 하여 양도한 후 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택으로 보아 2014.6.13. 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 3주택 보유자로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상에 해당하지 아니한다고 보아 2015.1.14. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.2.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2013.10.31.까지 OOO기술고문으로 근무하였고, 2014년 OOO공과대학에서 산학협력 연구보조 임시직으로 근무하였으나, 급여가 생활자금에 부족하여 부득이 거주하던 쟁점주택을 양도하게 되었다. 이 과정에서 쟁점주택에서 계약일(2014.2.20.)부터 대금청산일(2014.5.30.)까지 3개월이 넘는 기간을 거주 하였으며, 그 사유는 부동산 경기침체를 감안하여 매수인이 쟁점주택을 취득하여 전세를 주고 그 자금으로 청구인에게 잔금을 지급하겠다는 입장을 고려하였고, 실제로 2014.5.30. 매수인이 전세를 놓게 되었다.

(2) 쟁점주택 계약 이후 OOO(이하 “OOO아파트”라 한다)를 매입하여 전세를 주었고, OOO(이하 “OOO아파트”라 한다)를 청구인이 거주하기 위하여 매입한 것이다. 이와 같이 매매자금의 흐름 및 매매당시의 정황 등에 비추어 쟁점주택 양도대금과 OOO아파트 전세자금으로 OOO아파트와 OOO아파트를 매입한 것이지 결코 다주택을 보유할 목적으로 한 것이 아니다.

(3) 처분청에서 양도 당시의 정황 등을 검토 및 반영하지 아니하고 표면상 3주택이라는 사실만으로 양도소득세를 중과하여야 한다는 것은 조세법의 기본이념인 조세평등주의에 위배될 뿐만 아니라 ｢국세기본법｣ 제14조 제2항에서 “세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익 ․ 재산․행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다”고 규정하고 있듯이 매매 당시 거래의 실질 등에 따라 양도소득세를 부과하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 국내에 1주택을 소유한 1세대가 주택의 대체취득을 위한 일시적인 2주택자로서 다른 주택 취득일로부터 3년 내에 종전주택을 양도하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제1항 의 규정에 의하여 1세대 1주택으로 양도소득세를 비과세하는 것으로 규정하고 있으나, 1세대 3주택의 경우에는 별도의 양도소득세 비과세 특례 규정이 없으며, 1세대 1주택 비과세 판단시 임대주택의 소유로 보유주택 수에서 제외하려면 ｢소득세법｣ 제168조 에 따른 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 따른 임대사업자등록을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여야 하나 청구인은 사업자등록을 하지 않았으며, 부동산 취득 및 양도시기는 대금청산일로 하고 대금을 청산하기 전에 이전등기를 한 경우에는 등기접수일로 하는 것이므로 쟁점주택 양도일 현재 다주택자인 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 3주택을 보유하다가 쟁점주택을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택 은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율 을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조 에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조 에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

③ 제89조 제1항 제3호 에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령 으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2) 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. 1.임대주택법에 따른 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우

3. 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.

⑩ 제1항에 따른 1세대 1주택이 다음 각 호의 요건에 모두 해당하는 경우에는 제155조 제19항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 제1항을 적용한다.

1. 임대 주택법 제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있을 것

2. 해당 주택의 보유기간 중에 제155조 제19항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택이 있었을 것 제155조(1세대 1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시 적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 2014.6.13. 양도소득세 신고내용을 보면, 쟁점주택을 1세대 1주택(고가주택)에 해당하는 것으로 보고, 양도가액을 OOO천원(실지거래가액), 취득가액을 OOO천원(환산가액), 총양도차익을 OOO천원, OOO천원 초과 양도차익을 OOO천원, 장기보유특별공제액을 OOO천원, 양도소득금액을 OOO천원, 납부할 세액을 OOO천원으로 하여 신고하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점주택이 양도소득세 비과세대상인 1세대 1주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 양도차 익을 OOO천원, 장기보유특별공제액을 OOO천원, 차감고지세액을 OOO천원으로 하여 2014년 귀속 양도소득세를 경정․고지하였다.

(2) 청구인의 주택 보유 및 임대차 현황은 다음 <표>와 같다.

(3) 청구인이 쟁점주택 매매대금 사용처라고 하면서 제출한 내용을 보면, 쟁점주택의 양도가액(OOO천원) 중 계약금 OOO천원은 OOO아파트 계약금 OOO천원, OOO아파트 계약금 OOO천원, 잔액 OOO천원이고, 중도금 OOO천원은 OOO아파트 중도금 OOO천원, OOO아파트 중도금 OOO천원, 잔액 OOO천원이며, 나머지 잔액은 OOO천원이다. 또한, OOO아파트 매입대금 OOO천원은 쟁점주택 양도대금으로 지급하였으며, OOO아파트 매입대금 OOO천원은 쟁점주택 양도대금 OOO천원과 전세보증금 OOO천원으로 지급한 것으로 되어 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 조세법률주의 원칙상 과세요건, 비과세요건, 감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히, 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결, 같은 뜻임)인 바, 소득세법 시행령 제155조 제1항 은 1주택자가 대체주택을 취득하는 경우, 즉, 일시적으로 1세대 2주택자의 경우에 있어서 적용되는 것으로 쟁점주택 양도일(2014.5.30.) 현재 청구인이 OOO아파트, OOO아파트와 함께 3주 택을 보유한 사실이 확인되는 이상 쟁점주택의 양도에 대하여 ｢소득세법｣ 제89조 제1항 제3호 나호에 따른 비과세 규정은 적용되지 아니한다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 양도소득세 비과세 적용을 배제하고 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.