쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정함이 타당함

OOO세무서장이 2014.6.12. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 OOO부과처분은 청구인이 2004.12.7. OOO에게 양도한 OOO임야 3,306㎡의 취득가액을 환 산가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO임야 3,306㎡(2002.9.10. 같은 리 OOO임야 20,430㎡에서 분할되었으며, 이하 “쟁점임야”라 한다)를 2002.9.13. OOO(이하 “전소유자”라 한다)로부터 취득하여 2004.12.7. OOO(이하 “후소유자”라 한다)에게 양도하고 양도가액을 OOO취득가액을 OOO(이하 “쟁점①취득금액”이라 한다)으로 하여 양도소득세 OOO신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 후소유자가 2010.10.13. 쟁점임야를 양도하면서 취득가액을 OOO으로 신고한 사실을 확인하고 2014.3.3.부터 2014.4.1.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 쟁점임야에 대한 양도가액을 OOO으로 산정하면서 청구인이 실지 취득가액임을 주장하는 OOO(이하 “쟁점②취득금액”이라 한다)을 부인하고 2014.6.12. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 OOO경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.7.30. 이의신청을 거쳐 2015.1.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 (1) 쟁점임야의 취득시 실지거래가액이 쟁점②취득금액(OOO)이라는 사실이 매매계약서와 영수증, 거래상대방의 인감증명서를 첨부한 확인서 등에 나타나며, 청구인이 양도소득세 신고시 양도가액을 OOO으로 하였지만 실제 양도가액이 OOO것으로 확인되었으므로 신고한 양도가액이 실지거래가액의 21.9%로 낮추어 신고한 점을 고려하여야 하는바, 쟁점①취득금액(OOO원)으로 거래한 사실이 객관적인 증빙에 의해 확인되지 않음에도 이를 실지거래가액으로 판단하는 것은 무리가 있다. 처분청은 쟁점①취득금액을 지급하였다는 증빙으로 잔금일 (2002.9.12.) 계좌에서 인출된 OOO중 다른 계좌에 입금된 OOO제외한 OOO에서 OOO지급한 것으로 보았으나, 이는 보유 현금으로 지급된 가액을 고려하지 않은 것으로, 전소유자가 부동산매매업자로 과세되는 것을 회피하기 위해 현금으로 지급할 것을 요청하여 청구인이 보유한 현금 등으로 계약금 OOO잔금 OOO지급하였다. 쟁점임야가 소재한 지역은 2002년 12월 제2차 국가에너지기본계획에 의하여 확정된 OOO건립한다는 정부계획이 확정․발표된 지역으로, 그 발표 이전부터 지가가 급등한 지역이고, 쟁점임야는 청구인이 이미 구입한 쟁점임야 인접 18필지 18,034㎡와 함께 펜션부지 등 휴양지로 활용하기 위해서는 반드시 필요하여 고가로 매입할 수밖에 없었다(주위적 청구).

(2) 취득가액이 불분명한 경우에는 ｢소득세법｣ 제97조 제1항 에 따라 환산가액으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제176조의2에서 환산한 취득가액은 ‘ 양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가’ 에 의하도록 하고 있으므로 쟁점임야의 취득시 실지거래가액이 불분명하다면 환산가액(취득가액의 의제)으로 산정하는 것이 타당하다(예비적 청구).

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점②취득금액에 대한 원본계약서를 제출하지 못하고 있고, 전소유자에게 OOO지급하였 음을 인정할 수 있는 금융자료가 존재하지 아니하며, 처분청이 청구인의 이자･배당자료 확인 후 조회한 금융거래내역에 의하면 수표 발행사실과 쟁점임야의 계약일 전후로 고액의 인출내역이 확인되지 아니하고, 잔금 지급일(2002.9.10.) 직전인 2002.9.6. 청구인이 OOO지점으로부터 OOO대출받아 2002.9.12. OOO출금하였고, 같은 날 출금액 중 청구인의 다른 계좌에 입금한 OOO을 제외한 잔액 OOO중에서 쟁점①취득금액의 잔금 OOO지급하기에 충분하고 볼 수 있다. 쟁점임야의 등기부등본상 청구인에게 소유권이 이전된 것이 2002.9.13.이나 그 등기원인은 ‘2002.9.12. 매매’라고 적혀 있어 위 대출금의 출금일인 2002.9.12.과 같은 날이다. 또한, 청구인이 취득한 쟁점임야와 관련하여 매매대금이 OOO계약서(2002.9.10.), OOO계약서(2002.8.12.), OOO인 계약서(2002.9.10.) 등 모두 3개의 계약서가 존재하는바, 그 중 OOO원인 계약서의 서식이 나머지 계약서와 다르고, 전소유자를 대리하여 작성한 OOO이 날인한 OOO계약서의 도장이 나머지 2개 계약서의 것과 다르며, 2002.8.12.자 OOO계약서와 2002.9.10.자 OOO계약서는 계약일자가 다름에도 OOO의 도장이 날인되어 있고, OOO2002.9.10. 같은 날에 2개의 도장을 가지고 다른 금액의 계약서에 날인하였다는 것은 극히 이례적이라 할 것이므로 이에 대한 합리적인 이유도 없이 실지거래가액을 적은 계약서라고 믿기 어렵다. 분할 전 쟁점임야와 같은 지번에 소재한 나머지 임야 17,124㎡를 청구인과 같은 날 취득한 OOO의 2002.9.10.자 취득계약서의 서식은 2002.8.12.자 OOO계약서 및 2002.9.10.자 OOO계약서와 동일하나, 2002.9.10.자 OOO계약서와는 다른 점으로 볼 때, 쟁점임야의 실지 취득가액은 OOO아닌 OOO으로 보는 것이 타당하다. (2) ｢소득세법｣ 제97조 제1항 에서 당해 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액･매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다. 그런데 쟁점임야의 실지거래가액은 OOO으로 확인되므로 취득시 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 취득가액으로 보아야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다.

• 가. 쟁 점

(1) 쟁점임야에 대한 양도소득세 신고시 제출한 계약서상의 매매금액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

(2) 쟁점임야의 실제 취득가액이 확인되지 않으므로 환산가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법률

(1) 소득세법 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(數)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 제97조(양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규 정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제5항에서 “대통령 령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, ｢지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률｣에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가)

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가))

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외 한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 ｢소득세법｣ 제96조 제1항 제6호 의2에 따라 쟁점임야에 대하여 취득일을 2002.9.13. 양도일을 2004.12.7. 양도가액을 실지거래 가액인 OOO취득가액을 실지거래가액인 OOO으로 하여 양도소득세 신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 양도가액을 OOO취득가액을 OOO결정세액을 OOO차감고지세액을 OOO으로 하여 경정․고지하였다.

(2) 처분청이 제출한 쟁점임야 취득 관련 계약서 등을 보면, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 2002.8.12.자 쟁점임야에 대한 부동산매매계약서에 매매대금이 쟁점①취득금액(OOO)으로 적혀 있고, 청구인이 쟁점임야 취득시 취득세 신고와 관련하여 제출한 2002.9.10.자 부동산매매계약서(검인계약서)에 매매대금이 OOO으로 적혀있으며, 청구인이 쟁점임야를 쟁점②취득금액에 취득하였다는 2002.8.12.자 부동산매매계약서에 그 매매대금으로 OOO이 적혀 있다. 또한, 청구인이 쟁점임야에 대한 양도소득세 신고시 제출한 2004.12.6.자 부동산매매계약서(양도계약서)에 매매대금이 OOO으로 기재되어 있다.

(3) 처분청이 제출한 청구인 명의의 통장 거래내역을 보면, OOO은행 계좌(계좌번호:OOO)에 2002.9.6. OOO입금된 후 2002.9.12. OOO출금되었으며, 다른 OOO은행 계좌(계좌번호 OOO에는 2002.9.12. OOO입금된 것으로 나타난다.

(4) 2004.8.25. OOO주택 외 지역이 투기지역으로 지 정 되었음이 OOO공지사항에서 확인된다.

(5) 쟁점임야 등의 개별공시지가는 다음 <표1>과 같다. (6) 처분청에서 2014.3.3.～2014.4.1. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하여 쟁점임야 취득가액 조사내용을 보면, 전소유자인 OOO는 2002.9.13. 쟁점임야를 청구인에게 양도하고 양도소득세 신고시 기준시가로 신고하였는데 당시 첨부된 매매계약서의 양도가액은 기준시가에 근접한 OOO으로 기재되어 있다. 또한, 청구인에게 쟁점②취득금액 관련 원본계약서와 구체적인 금융증빙자료를 제출하여 줄 것을 요청하였으나, 10년이 지나서 금융기관에서 확인해줄 수 없다는 내용의 팩스회신과 OOO의 인감증명서를 첨부한 사실확인서만 우편으로 제출하여 실제 거래계약서로 인정할 수 없어 당초 신고한 OOO취득시 실지거래가액으로 결정한다고 되어 있다.

(7) 처분청에서 쟁점임야 원본계약서 제출 요청에 대한 청구인의 회신 및 OOO작성한 확인서 주요 내용은 다음과 같다. (가) 청구인이 2014.3.20. 처분청에 제출한 쟁점임야 계약서 원본 등 제출 요청에 대한 회신내용을 보면, 쟁점임야에 대한 취득계약서 원본을 찾을 수 없어서 당초 매도자 OOO사실 확인서(인감증명서 첨부)를 받아서 제출하겠으며, 관련 금융증빙자료는 10년이 지나서 금융기관에서도 확인해 줄 수 없다고 하고, 현금, 수표 등으로 대금을 지급하였던 것으로 기억한다고 되어 있다. (나) 전소유자 OOO아들 OOO이 2014.3.25. 작성한 확인서의 주요 내용은 다음과 같으며, 2014.3.25. OOO이 발급한 OOO의 인감증명서가 첨부되어 있다. 또한, 청구인은 2002.8.12. OOO으로부터 쟁점임야 취득과 관련하여 계약금 OOO영수하였다는 영수증을 제출하였다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 쟁점②취득금액 관련 계약서를 보면 그 서식과 날인 인감이 나머지 계약서와 다르고, 청구인이 해당 계약서의 원본을 제시하지 않고 있으며, 청구인이 쟁점②취득금액의 대금을 현금 또는 수표로 지급하였다고 할 뿐 이를 뒷받침할 만한 자금출처 또는 지급사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 쟁점임야의 취득당시 실지거래가액을 쟁점②취득금액으로 보아야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점임야를 취득하던 무렵 쟁점①취득금액 관련 계약서상의 매매대금을 지불한 것으로 보아 동 금액을 취득당시 실지거래가액으로 보았으나, 청구인의 은행 계좌에서 현금이 입․출금된 사실만 나타날 뿐 위 매매대금에 상당하는 금액이 전소유자에게 지급되었는지가 확인되지 않은 점, 청구인의 쟁점임야 취득과 관련하여 작성된 3개의 계약서 중 그 어느 하나도 당사자 간의 거래사실을 증명한다고 보기 어려운 점, 청구인이 쟁점임야를 보유한 기간 동안 공시지가 상승률은 117.5%인 반면, 처분청이 양도가액으로 본 OOO쟁점①취득금액보다 688.7%가 상승한 결과가 되는 점 등에 비추어 쟁점임야의 취득당시 실지거래가액을 쟁점①취득금액으로 보기 어려울 뿐만 아니라 실지거래가액을 확인할 수 있다고 볼 수도 없으므로 취득가액을 환산가액으로 산정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.