분양사의 증축공사 지연으로 인해 쟁점401호의 전용면적을 약 7평 증가시키는 것으로 약정 후 분양사를 상대로 쟁점402호에 대한 소유권이전소송을 제기하였다가 일부 대금을 지급하고 취득한 점 등에 비추어 쟁점402-2호는 쟁점401호와 관련하여 추가로 분양받은 것으로 보이므로 평가차액을 기타소득(사례금)으로 보기 어려움
분양사의 증축공사 지연으로 인해 쟁점401호의 전용면적을 약 7평 증가시키는 것으로 약정 후 분양사를 상대로 쟁점402호에 대한 소유권이전소송을 제기하였다가 일부 대금을 지급하고 취득한 점 등에 비추어 쟁점402-2호는 쟁점401호와 관련하여 추가로 분양받은 것으로 보이므로 평가차액을 기타소득(사례금)으로 보기 어려움
OOO세무서장이 2014.8.18. 청구인에게 한 2012년 귀속 종합소득세 OOO의 부과처분 은 서울특별시 OOO에 대한 평가차액 OOO을 소득세법제21조 제1항 제17호의 사례 금에 해당하지 아니하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청 구는 기각한다.
(1) 처분청이 쟁점402호를 매매사례가액을 적용하여 시가를 OOO으로 평가하고, 동 시가와 청구인이 매도인에게 매매대금으로 지급한 OOO과의 차액인 쟁점금액을 소득세법제21조 제1항 제17호의 사례금으로 본 것은 다음과 같은 이유로 조세법률주의에 위배되는 위법한 처분이다. (가) 2단지 상가의 증축 전까지의 신축건물의 건축주는 시행사이지만, 2단지 상가의 증축건물OOO의 건축주는 분양사이고 매매당사자이다OOO. 그런데 처분청은 쟁점402호의 건축주도 시행사로 오인하고 있고, 이렇게 오인한 사실관계를 바탕으로 분양사를 당사자 이외의 자로 보고, 쟁점금액은 재화의 거래 당사자 이외의 자가 지급한 것이라고 하여 이를 사례금이라고 해석하는 오류를 범하였다OOO. 또한, 쟁점금액은 소송을 취하한데 대한 사례로 받은 돈이 아니고, 청구인과 분양사는 정상적인 경제인으로서 부동산매매에 있어서 각자 이익 극대화를 위해 증축시 증가된 쟁점402호의 소유권을 서로 주장하는 소송OOO을 한 것이며, 소송을 진행하던 중 양 당사자는 당초 분양계약 내용 및 이행조건 그리고 이후 진행되면서 체결한 약정서 등을 고려하여 쟁점402-2호(약 7평)는 무상으로 소유권을 이전하여 주고, 쟁점402-1호는 OOO에 소유권을 이전해 주는 것이 가장 합리적인 방안이라고 하여 합의하고, 동 합의조건이 이행됨에 따라 분쟁이 종결되었으므로 관련 소송을 취하한 것이다. 이와 같이 쟁점402-2호(약7평)를 무상으로 소유권을 이전받고, 쟁점402-1호의 매매가액을 OOO으로 한 것은 정상적인 매매거래에서 형성된 매매가액임에도 처분청은 쟁점402호를 매매사례가액을 적용하여 OOO으로 평가하고, 청구인이 매매대금으로 지급한 OOO과의 차액인 쟁점금액을 청구인이 매매 당사자인 분양사에게 마치 소송을 취하한데 대한 사례로 받은 것이라고 오인하고 있다. (나) 국어사전에서 사례금은 “어떤 일에 대해서 사례하는 뜻으로 주는 돈”으로 풀이되고, 대법원 2012.5.25. 선고 OOO 판결에서 ‘사례금’은 사무처리 또는 역무의 제공 등과 관련하여 사례의 뜻으로 지급되는 금품을 의미한다(재화 또는 용역 그 자체에 대한 대가로 지급하는 돈은 아니다)고 해석되고 있다. 위 해석에 비추어 분양사가 매매당사자로서 청구인과 부동산거래를 하였을 뿐, 청구인이 분양사에게 어떠한 사무처리 또는 역무를 제공한 바가 없고, 더욱이 쟁점금액은 사무처리 또는 역무를 제공하고 그 대가로 받은 것이 아닌 점을 보면 쟁점금액을 사례금으로 보는 것은 부당하다.
1. 쟁점402-2호는 쟁점401호의 분양계약서, 약정서 및 합의서 등 쟁점401호와 관련된 분양계약조건에 따라 당연히 소유권을 이전받은 것이므로 이를 무상으로 받은 것이 아니라 당초 분양받은 쟁점401호의 분양가액에 그 대가가 포함된 것이다. 따라서 쟁점402-2호를 사무처리 및 역무를 제공하고 받은 사례금으로 보는 것은 잘못이다.
2. 쟁점402-1호의 매매가액을 OOO에 합의한 것 또한, 당초 쟁점401호의 분양계약서 및 약정서의 문구와 도면에 대한 해석상 의견이 상반되어 소송을 하던 중 상호 합의하여 결정된 정상적인 매매대가이다. 따라서 처분청이 산정한 시가와 매매가액과의 차액을 매도자에게 매매대가와 별도로 사무처리 및 역무를 제공하고 받은 사례금으로 보는 것은 부당하다OOO.
(2) 설사, 쟁점402-1호의 분양가액OOO이 처분청에서 평가한 분양가액 OOO보다 낮다고 하더라도, 시가와의 차액 OOO은 분양사의 위약에 따라 청구인이 본 현실적인 손해에도 미치지 못하는바, 단순히 시가와의 차액을 기타소득으로 보아 과세하는 것은 부당하다. (가) 청구인은 쟁점401호에 대하여 2009.6.17. 분양계약을 체결하면서 증축되는 공사는 2009.10.30.까지 완료하기로 이행조건을 약정하였으나 이를 이행하지 못하였고, 다시 2009.12.3. 청구인은 분양사와 약정서를 체결하여 2009.12.31.까지 공사를 완료하며, 다소 지연되더라도 2010.1.15.을 넘기지 않기로 하였으며, 분양사가 2009.12.3. 체결한 약정서상 이행조건을 이행하지 아니하여 2011.3.9. 소유권이전청구소송을 제기하였으며, 2012.1.30. 합의에 의해 소송이 종결되었다. 이와 같이 쟁점402-1호의 취득 및 매매가액 결정 경위를 보면 건축주인 분양사가 계약조건을 이행하지 아니하여 사업장 이전이 지연된 것이다. (나) 청구인은 사업장 이전을 위해 2009.6.24. 쟁점401호에 대한 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 하였으나, 계약조건에 따른 증축공사가 지연되어 2010.11.1.에야 이전할 수 있게 되어 약 1년 4개월분의 임대료로 OOO이 추가 발생하였고, 또한, 청구인이 이 건 부동산을 취득하기 위하여 2009.6.24. OOO으로부터 대출받은 OOO에 대한 공사지연 기간인 2009년 7월부터 2010년 10월까지 지급한 이자가 OOO이며, 쟁점402호에 대한 소유권이전청구소송을 위한 변호사비로 OOO을 지급하였다. 이렇게 공사가 지연되어 사업장 이전이 지연됨에 따라 청구인은 기존 사업장에 1년 4개월의 임대료 OOO, OOO은행 대출금 OOO에 대한 이자 OOO 및 소유권이전등기청구소송 관련 비용 OOO 등 합계 OOO의 비용을 추가로 부담하였다. (다) 이와 같이 쟁점402-1호를 처분청이 평가한 가액 보다 OOO을 낮게 분양받았고, 동 금액을 손해배상이라고 하더라도 이는 청구인의 현실적인 손해 OOO에도 미치지 못하여 손해를 넘는 손해배상 금액을 기타소득으로 하는 소득세법 시행령제41조에 위배되는 부당한 처분이므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.
(1) 쟁점금액을 사례금으로 보는 것이 부당하다는 주장과 관련하여 (가) 청구인은 처분청이 쟁점402-1호 및 쟁점402-2호 건축주를 분양사가 아닌 시행사로 오인하여 재화의 거래 당사자 이외의 자가 지급한 것이라고 하여 이를 ‘사례금’으로 해석하는 오류를 범하고 있다고 주장하나, 조사 당시 및 이의신청 의견서 작성 시에도 건축주를 분양사로 보고 조사하였고, 분양사를 거래 당사자로 보아 판단한 것이지 시행사는 아무런 관련도 없을 뿐더러 시행사를 언급한 청구주장은 이유가 없다. (나) 청구인은 쟁점금액이 소송을 취하한 것에 대한 대가로 받은 돈이 아니라고 주장하나, 2011.12.3.에 청구인 명의로 접수된 소유권이전등기 소장 및 2012.2.22. 소송을 취하하기 전인 2012.1.30. 분양사와 작성한 합의서에 의하여 소송을 취소한 것이 명백함에도 쟁점402-1호 및 쟁점402-2호를 OOO에 매수한 것을 정상적으로 형성된 매매가액에 대한 것이라는 청구주장은 이유가 없다. (다) 소송 취하의 조건으로 지급받은 대가를 ‘사례금’이라고 본 대법원 및 조세심판원의 판례가 다수 존재하는바, 소득세법에서 정하고 있는 ‘사례금’을 확대 해석하여 조세법률주의를 위배한 처분이라는 청구주장은 이유 없다. (라) ‘증여’는 일방의 당사자가 자기 재산을 무상 또는 현저하게 낮은 대가로 상대방에게 준다는 의사를 표시하고 수증자가 이를 수락함으로써 성립하는 계약을 말하는 것으로, 그 대가가 없는 부의 무상 또는 현저한 저가 이전을 말하는 것이지만 청구인이 분양사로부터 쟁점 402-1호 및 쟁점402-2호를 저가로 매수한 것은 청구인이 분양사에 제기한 소송을 취하하는 조건으로 매수한 것이기 때문에 증여에는 해당하지 않는바, 저가로 매수한 것이 맞다하더라도 증여세 검토 대상이지 기타소득세 과세대상에는 해당하지 않는다는 청구주장은 이유 없다.
(2) 청구인은 분양사가 증축 공사 등을 지연하여 기존의 사업장에서 1년 4개월간 지급한 임차료․관리비․전기료 OOO, 은행이자로 지급하였다는 OOO, 쟁점소송비용으로 OOO 등의 금전적인 손해를 보았으므로 차액을 전부 과세함은 부당하다고 주장하지만, 기타소득 중 사례금은 소득세법 시행령제87조에 따른 필요경비 규정이 적용되지 아니하고, 청구인이 손해를 입었다는 비용은 OOO에 대한 사업소득세 신고시 필요경비로 이미 공제받은 것으로 확인되며, 더욱이 이자비용은 지연 없이 입주하였다고 하더라도 발생할 비용이었으므로 쟁점 402-1호 및 쟁점402-2호를 이전받은 과정에서 현실적으로 손해를 입었으므로 쟁점금액 전체를 기타소득으로 보아 과세함은 부당하다는 청구주장은 잘못된 것이다.
(1) 소득세법 제21조【기타소득】① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금
(2) 소득세법 시행령 제41조【기타소득의 범위 등】⑦ 법 제21조 제1항 제10호에서 "위약금과 배상금"이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상(보험금을 지급할 사유가 발생하였음에도 불구하고 보험금 지급이 지체됨에 따라 받는 손해배상을 포함한다)으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 따라 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다.
(1) 처분청은 분양사 직원과 통화하여 청구인이 쟁점402-1호 및 쟁점402-2호 2건을 타인에게 분양하였을 경우보다 OOO이 적은 저가로 매매하였다는 진술에 의하여 2014.3.6. 청구인에게 2011년 귀속 종합소득세 OOO을 경정․고지하였다가, 청구인이 제기한 이의신청심사결과 시가평가액의 산출근거, 소득구분 및 수입시기에 대하여 재조사결정되었으며, 그 결과 처분청은 쟁점402-1호 및 쟁점402-2호에 대한 매매사례가액을 적용하여 이익상당액을 OOO, 수입시기를 2012년 귀속으로 변경하여 2014.8.18. 청구인에게 2012년 귀속 종합소득세 OOO을 경정․고지하였다.
(2) 처분청이 적용한 유사 매매사례가액과 쟁점402-1호 및 쟁점402-2호에 대한 평가액은 아래 <표1> 및 <표2>와 같다. OOO
(3) 매수인 청구인(을)과 매도인 시행사(갑)․분양사(병) 사이에 2009.6.17. 작성한 상가분양계약서의 주요 내용은 다음과 같다. OOO
(4) 청구인과 분양사가 2009.6.17. 쟁점401호의 분양계약서 작성시 증축(엘리베이터, 지하주차장, 옥상테마공원 포함) 공사를 하는 분양사에 증축허가에 동의하는 조건으로 아래의 이행조건을 약정하였다. OOO
(5) 분양사가 2단지 상가 증축공사를 2009.10.30.까지 완료하지 못하자 청구인은 2009.12.3. 분양사와 다시 약정을 체결하였고, 그 내용은 다음과 같다. OOO
(6) 청구인(원고)은 2011.3.9. 분양사(피고)를 상대로 OOO법원에 소를 제기OOO하였고, 그 주요 내용은 다음과 같다. OOO
(7) 청구인(갑)이 소를 제기한 후 2012.1.30. 분양사(을)와 합의하여 2012.2.22. 소를 취하하였고, 합의서의 주요 내용을 다음과 같다. OOO
(8) 청구인이 제시한 증빙은 다음과 같다. (가) 쟁점402-1호(전용 35.106㎡)의 등기부등본 OOO에는 분양사가 2010.10.8. 소유권보존으로 동 부동산을 취득하여 2012.2.22. 청구인에게 매매를 등기원인으로 소유권이전한 것으로 나타나고, OOO에는 근저당권자인 주식회사 OOO은행이 2012.2.22. 채무자를 청구인으로, 채권최고액을 OOO으로 하여 근저당권을 설정 경료(쟁점402-2호와 공동담보)한 것으로 나타난다. 또한, 쟁점402-2호(전용 23.231㎡)의 등기부 OOO에는 분양사가 2010.10.8. 소유권보존으로 동 부동산을 취득하여 2012.2.9. 청구인에게 매매를 등기원인으로 소유권이전한 것으로 나타나며, 거래가액은 OOO으로 기재되어 있다. (나) 청구인은 2002.4.29. 서울특별시 OOO에서 OOO을 개업하여 운영하다가 2009.6.17. 쟁점401호를 분양받아 2010.11.1. 동 건물로 사업장을 이전하였고, 2012.2.7. 쟁점402호(402-1호 및 402-2호)의 소유권 다툼이 종결되어 2012.3.19. 사업장에 쟁점402호를 추가하여 사업자등록을 정정신고한 것으로 나타난다. (다) 청구인이 쟁점401호 취득(2009.6.24. 소유권이전) 후 입주일(2010년 10월)까지 종전 사업장의 임대인에게 지급한 월별 임대료에 대하여 교부받은 세금계산서 및 지급액은 아래 <표3>과 같다. OOO (라) 청구인이 2009.6.24. 쟁점401호 취득시 OOO으로부터 대출받은 OOO에 대하여 OOO은행의 여신기간별 거래내역에 의하면 2009년 7월부터 2010년 10월까지 지급한 이자는 총 OOO으로 나타난다. (마) 청구인이 쟁점402-1호 및 쟁점402-2호의 소유권이전청구소송과 관련하여 아래와 같이 변호사 수수료 및 인지대 등 총 OOO의 비용이 발생한 것으로 나타난다. OOO
(9) 청구인은 2015.4.22. 조세심판관회의에 출석하여 분양사가 당초 분양계약시에 증축시 건축면적이 증가하여도 매매금액에는 변동이 없는 조건으로 청구인과 이행조건을 약정하였고, 이후 분양사의 증축공사 지연으로 재약정하면서 도면상 401호의 증가된 면적을 표기(약 7평 증가)하여 청구인이 공사 후에 인테리어 공사까지 하였지만 분양사가 약정된 내용대로 이행하지 아니하여 소를 제기하였으며, 소송진행 중 분양사가 쟁점402-2호는 무상으로, 쟁점402-1호는 OOO에 양도하기로 합의하면서 소송을 취하한 것이므로 이는 양자 간 매매대금 자체에 대하여 합의한 것이고, 합의서에 제402-2호에 대한 매매가액을 OOO으로 기재한 것은 소유권이전등기를 위해 형식적으로 기재한 것이라는 취지로 진술하였다.
(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 제21조 제1항 제17호 에서 기타소득으로 규정한 사례금은 사무처리 또는 역무제공 등과 관련하여 사례의 뜻으로 지급하는 금품을 의미하고, 이에 해당 여부는 당해 금품을 수수한 동기·목적, 상대방과의 관계 및 금액 등을 고려하여 종합적으로 판단하여야 하는 것인바, 이 건의 경우 청구인이 약정을 이행하지 않았다는 사유로 쟁점소송을 제기하였다가 이를 취하하면서 쟁점401호를 시가보다 낮은 가액으로 분양받은 것으로 보이므로 사례금이 발생하지 아니한 것으로 보기 어렵다 하겠다. 다만, 청구인이 2단지 상가 분양 과정에서 분양사의 증축 지연으로 인해 전용면적을 약 7평 증가시키는 것으로 약정한 점, 이후 지연공사로 인한 손해 등으로 분양사를 상대로 쟁점402호에 대한 소유권이전소송을 제기하였다가 일부 대금을 지급하고 쟁점402-1호 및 쟁점402-2호를 취득한 점, 분양계약시 증축공사완료일을 2009.10.30.로 하였다가 약 2년 3개월 만에 거래가 종결된 점, 공사지연으로 인해 임대료․대출이자․소송비용 등으로 OOO이 추가 지급된 점 등에 비추어 쟁점402-2호는 쟁점401호의 분양계약과정에서 발생한 대가(청구인이 포기한 기회비용)에 포함된 것으로 보이므로 이를 사례금으로 보기 어렵다 할 것이다. 따라서, 쟁점402-1호에 대한 평가차액 OOO을 소득세법제21조 제1항 제17호의 사례금으로 보아 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.