A가 쟁점아파트에 대하여 주된 사업으로 주택임대사업을 영위하였다고 볼만한 명확한 근거를 처분청이 제시하지 못한 것으로 보이는 점 등에 비추어 A가 쟁점아파트를 분양을 하기 전까지 일시적.잠정적으로 임대한 것으로 보는 것이 타당하므로 청구법인에게 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 잘못
A가 쟁점아파트에 대하여 주된 사업으로 주택임대사업을 영위하였다고 볼만한 명확한 근거를 처분청이 제시하지 못한 것으로 보이는 점 등에 비추어 A가 쟁점아파트를 분양을 하기 전까지 일시적.잠정적으로 임대한 것으로 보는 것이 타당하므로 청구법인에게 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 잘못
OOO세무서장이 2014.1.24. 청구법인에게 한 2008년 제2기 부가가치세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 부동산 경기침체로 인해 워크아웃 상태였던 OOO이 분양되지 아니한 쟁점아파트를 임대한 것은 자금난을 해소하기 위한 것으로 일시적·잠정적 임대에 불과하고, 임대된 후에도 광고, 분양대행용역을 통하여 분양하고자 계속적으로 노력하였으며, 일반 임대차계약과 달리 쟁점아파트의 경우에는 임대계약서상 분양예정 아파트로 임차인의 동의없이 분양할 수 있다고 약정되어 있고, OOO이 4∼5개월 동안 임대하다 OOO에 양도하여 OOO이 최종 분양완료하여 쟁점아파트를 일시적으로 임대한 것이므로 이를 주택임대 사업에 사용한 것으로 보는 것은 부당하다.
(2) OOO이 임대사업자 등록하고 쟁점아파트를 회계상 유형자산으로 계정분류한 것은 금융감독원 등 소관 기관의 유권해석 등에 따른 것에 불과하므로 이를 이유로 일시적·잠정적 임대가 아니라고 볼 수 없고, 이후 OOO이 쟁점아파트를 분양하면서 매출 부가가치세를 납부하였음에도 청구법인(OOO)에게 면세전용으로 다시 과세하는 것은 이중과세이므로 이 건 처분은 부당하다.
(1) 청구법인은 OOO이 쟁점아파트를 일시적으로 임대하여 면세전용이 아니라고 주장하나, 국민주택 규모를 초과하는 쟁점아파트를 취득 후 부가가치세가 면제되는 주택임대업에 사용하는 경우에는 자가공급으로 부가가치세가 과세되거나 관련 매입세액은 불공제되는 것인바, OOO은 쟁점아파트를 일시적으로 임대한 것이 아니고 계속적·반복적으로 주택을 임대하였으며, 주택임대차보호법에 의해 2년까지 임차할 수 있는 권리가 보장될 뿐만 아니라 OOO이 임대한 기간까지 포함하여 여러 부가가치세 과세기간동안 임대하여 일시적이라 할 수 없으므로 쟁점아파트를 주택임대사업에 사용한 것이다.
(2) OOO은 2008사업연도 감사보고서에서 스스로 쟁점아파트를 재고자산(매매)에서 유형자산(임대)으로 계정분류하고 감가상각비를 계상하였을 뿐만 아니라, 주택임대업으로 사업자등록까지 하였는바 쟁점아파트를 분양목적에서 임대목적으로 전환한 것이고, 청구법인은 OOO이 쟁점아파트를 매각하면서 부가가치세를 납부하였으므로 이중과세라고 주장하나, 부가가치세 면제사업에 사용한 자산을 매각하는 경우에는 부가가치세가 면제(면제사업에 부수되는 공급)되는 것임에도 OOO이 매출 부가가치세를 납부한 것은 이 건과 별개의 사안이므로 이를 이유로 이중과세라 할 수 없다.
(1) 부가가치세법(2008.12.26. 법률 제9268호로 개정되기 전의 것) 제1조【과세대상】 ④ 주된 거래인 재화의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 주된 거래인 재화의 공급에 포함되고 주된 거래인 용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 주된 거래인 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다. 제6조【재화의 공급】② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 경우 대통령령으로 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. 제17조【납부세액】② 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다
4. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업에 관련된 매입세액(투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령이 정하는 토지관련매입세액 (2) 부가가치세법 시행령(2009.2.4. 대통령령 제21304호로 개정되기 전의 것) 제3조【부수재화 또는 용역의 범위】 법 제1조 제4항의 규정에 의하여 주된 거래인 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 보는 재화 또는 용역은 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
3. 주된 사업과 관련하여 우발적 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역 제15조【자가공급의 범위】① 법 제6조 제2항에 따라 재화의 공급으로 보는 것은 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다
1. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 재화(법 제17조 제2항에 따라 매입세액이 공제되지 아니하는 것은 제외한다)
(1) OOO은 1973.11.1. 설립되어 건설업, 가스 보일러·자동판매기 제조업 등을 영위한 법인으로, 건설사업부, 열기사업부, 냉기사업부 및 시스템사업부를 운영하였고, 금융기관의 실사결과 2009년 1월경에 워크아웃대상으로 확정되자, 건설사업부를 2009년 2월경에 OOO에 양도하고, 2009.4.17. 청구법인에 흡수합병된 것으로 심리자료에 나타난다.
(2) 청구법인에 흡수합병되기 전 OOO은 OOO에 소재한 OOO(이하 “쟁점OOO아파트”라 한다) 및 OOO에 소재한 OOO(이하 “쟁점OOO아파트”라 한다)에 대한 공사용역을 제공하다가 공사대금의 대물변제로 취득하거나 OOO에 소재한 OOO(이하 “쟁점OOO아파트”라 한다)를 공사 중에 공사현장을 인수한 후 신축하여 아래 <표1>과 같이 쟁점아파트를 포함한 아파트 278세대를 2006.3.14.부터 2008.7.30.까지 취득하여 일부 아파트를 임대한 것으로 이의결정서 등의 심리자료에 나타난다. OOO
(3) OOO은 아래 <표2>와 같이 주택으로 임대하였고 쟁점아파트의 부가가치세 매입세액을 취득한 각 과세기간의 부가가치세 신고시 공제한 것으로 심리자료에 나타난다. OOO
(4) 처분청은 OOO이 쟁점아파트를 2008년 제2기 부가가치세 과세기간부터 부가가치세가 면제되는 주택임대 사업에 사용한 것으로 보아 2006년 제1기부터 2007년 제2기까지 매입세액을 공제받은 쟁점아파트 부분은 2008년 제2기에 자가공급으로 부가가치세 과세표준에 가산하고, 2008년 제2기에 취득한 쟁점아파트 부분은 부가가치세 면제사업에 사용(같은 과세기간에 주택임대)되는 부분으로 매입세액을 불공제하여 2008년 제2기 부가가치세 OOO원을 경정·고지한 것으로 결의서 등의 심리자료에 나타난다.
(5) OOO은 2007.2008사업연도에 재고자산으로 계상하였던 미분양주택OOO을 유형자산으로 계정대체하였고, OOO OOO지점 및 OOO지점은 2007.12.18., 2008.7.23. 각각 주거용 임대업을 주된 업종으로 사업자등록한 것으로 감사보고서 등의 심리자료에 나타나며, 제출된 쟁점OOO아파트의 임대차계약서 주요내용은 다음과 같다. OOO
(6) OOO으로부터 건설사업부분을 2009년 2월에 포괄양수한 OOO은 쟁점아파트를 계속 임대한 후, 아래 <표3>과 같이 쟁점아파트 37세대를 모두 매각(분양)하고 부가가치세를 납부한 것으로 심리자료에 나타난다. OOO
(7) 쟁점아파트를 부가가치세가 면제되는 주택임대업에 사용하여 부가가치세 과세대상이라는 처분청의 주요 논거는 다음과 같다. (가) 판매목적으로 직접 신축한 주택을 일시적으로 임대하는 경우에만 관련 예규에 따라 자가공급으로 보지 아니하는바, 이는 엄격하게 제한적으로 해석될 사항으로 대물변제로 취득한 쟁점OOO아파트 및 쟁점OOO아파트는 일시적 임대 여부와 관계없이 자가공급에 해당하고, 신축·취득한 쟁점OOO아파트는 일시적 임대가 아니며, 임대기간이 2년 이상이면 장기간 임대한 것이므로 면세전용으로 보는 것이 타당하고, 임대차계약기간이 1년 미만이라도 주택임대차 보호법에 의하여 세입자가 2년까지는 임차할 수 있는 권리가 보장되므로 실제로 일시적 임대라 할 수 없다. (나) OOO은 쟁점아파트를 포함하여 전체 138세대를 2007년 제2기부터 여러 과세기간 동안 계속적·반복적으로 임대하였고, OOO의 임대기간을 포함하면 단기간(3∼6개월)이 아닌 장기간(138세대 중 2년 초과한 임대는 103세대)이며, 부가가치세법상 업종 구분시 부동산을 1과세기간에 1회 이상 취득하여 2회 이상 판매시 부동산매매업으로 보고 있는 점을 고려할 때 주택임대업을 영위한 것이다. (다) 의사표시의 해석에 있어서 당사자의 내심의 의사보다는 외부표시된 행위에 의하여 추단된 의사로 해석하여야 하는바(대법원 2014.6.26. 선고 2011두14258 판결, 같은 뜻), OOO의 감사보고서 주석에는 ‘당사는 당기에 재고자산인 미분양주택 중 임대목적으로 전환한 OOO원을 임대자산으로 계정대체’하였다고 기재되어 있고, 쟁점아파트를 재고자산에서 유형자산으로 계정대체하고 감가상각하였는바, 매매목적에서 임대목적으로 전환된 것이다. (라) 2008년 7월에 OOO이 체결한 쟁점OOO아파트에 대한 매매(임대포함)대행 용역 계약서에 임대대행도 포함되어 있는바, 분양 전 임대사업에 목적이 있었음이 나타나고 쟁점아파트가 모두 분양되었다 하더라도 이는 결과적인 것이며 임대차 계약기간 중이라도 임차인의 동의없이 임대차 대상물건을 처분하는 것은 소유주의 당연한 권리이므로 임차인 동의없이 매각할 수 있다는 조항이 계약서 상 존재한다는 사실이 일시적 임대의 증거가 될 수 없다. (마) 면세사업에 사용된 재화를 매각할 경우 면세사업에 부수된 공급으로 부가가치세 과세대상이 아님에도 OOO이 쟁점아파트를 분양하고 납부한 부가가치세를 OOO이 경정청구를 통해 환급받을 사안으므로 이중으로 과세된다는 청구법인의 주장은 이유없다.
(8) 쟁점아파트를 일시적으로 임대한 것이므로 이를 주택임대 사업에 사용한 것으로 봄은 부당하다는 청구법인의 논거는 다음과 같다. (가) 2008년 금융위기 및 국내 부동산 경기침체로 인하여 아파트를 장기간 분양하지 못한 OOO은 유동성 위기에 처하였고, 임시방편으로 임대보증금 수령을 통하여 현금을 확보하기 위하여 2008년 8월경부터 분양되기 전까지 쟁점아파트를 일시적·잠정적으로 임대한 것에 불과하며, 아래 <표4>와 같이 쟁점아파트 임대한 후에도 분양을 위한 판촉활동을 계속한 사실이 확인되고 쟁점아파트의 임대계약서는 일반임대차계약서와 달리 임차인 동의없이 매각할 수 있다는 분양에 관한 특약이 존재한다. OOO (나) 처분청은 예규에 따라 판매목적으로 직접 신축한 주택을 일시적으로 임대하는 경우에만 자가공급이 아니라고 하나, 대물변제로 취득하였다는 이유로 자가공급이라 할 근거가 없고, 처분청은 일시적 임대인지 여부를 판단하는 기간의 구분기준을 2년으로 삼고 있는데 이는 명확한 근거 제시 없는 자의적인 것이며 OOO이 쟁점아파트를 임대한 기간은 3∼6개월(OOO에 양도)이고 OOO이 임대한 기간을 포함할 경우에도 임대기간은 대부분 2년 미만이다. (다) 쟁점아파트에 대한 임대보증금의 가액은 분양가액 대비 28∼57% 수준이었고, 임대보증금 외 월세가 없어서 수익이 발생할 수 없는 구조이므로 사업성 측면에서도 임대사업은 일시적·잠정적인 것이며, 당시 임대사업을 위한 전담부서를 두지 아니하였다. (라) 쟁점아파트 등을 재고자산에게 유형자산으로 계정대체한 것은 금융감독원의 해석(금감원2009-13, 2009.12.31.)에 따른 회계처리에 불과하고, 일시적이라도 임대한 경우에는 부가가치세법에 따라 사업자등록을 해야 하는 것(부가 1998.8.7. 같은 뜻)이므로 이를 과세 근거로 삼을 수 없다. (마) 자가공급으로 인한 면세전용 규정은 과세재화를 계속적으로 면세사업에 사용하여 향후에도 매출세액이 발생하지 않은 경우의 문제를 해결하는데 그 취지가 있다할 것인바, 쟁점아파트는 일시적·잠정적으로 임대하였고 추후에 분양되면서 매출세액이 발생하였으며, 처분청의 의견대로 과세될 경우 쟁점아파트에 대해 매입세액은 OOO에서 취득시 1회 공제되는 반면에 매출세액은 2회 발생(OOO 자가공급시, OOO 분양시)하는 모순이 발생한다.
(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 면세전용에 대하여 부가가치세를 과세하는 취지는 과세사업을 위하여 생산 또는 취득함으로써 그 매입세액을 공제받은 재화를 면세사업에 전용하는 경우에는 매출세액이 발생하지 아니하여 부가가치세의 과세가 중단되므로 이러한 경우 그 재화의 사용, 소비 그 자체를 해당 사업자가 최종 소비자의 지위에서 공급한 것으로 보아 원래의 부가가치세 기본원리를 유지하려고 함에 있다고 할 것인바, 2008년 이른바 금융위기 당시 부동산.건설업계의 현황과 임대한 후 워크아웃으로 약 6개월 후 쟁점아파트를 포함한 건설사업부를 양도한 OOO의 상황을 고려할 때 계속적으로 임대사업을 영위할 의도가 있었다기보다 자금 유동성 해소를 위한 자구책으로 쟁점아파트를 임대한 것으로 보이는 점, 정상적인 투자 및 사업 과정에서 쟁점아파트를 취득한 것이 아니라 대물변제 등으로 부득이 하게 취득할 수 밖에 없었던 것으로 보이는 점, 쟁점아파트 분양을 위한 대행계약을 체결하고 임대차계약서에 분양을 고려한 규정을 마련하는 등 임대기간 중에도 계속적으로 분양하려 하였던 것으로 보이는 점, 건설사업부의 포괄적 양도로 쟁점아파트를 비교적 단기간내에 양도하였고, 이를 양수한 OOO도 모두 매각(분양)하고 부가가치세를 납부한 것으로 나타나는 점, 처분청의 의견대로 쟁점아파트가 주택임대사업에 사용되어 자가공급 등에 해당된다면 OOO의 분양은 주택임대사업에 부수한 공급으로 면세거래로 보아야 하는바, 건설사의 특성상 일반적으로는 주택임대가 주된 공급이고 분양이 부수된 공급이라 보기 어려운 반면에 OOO이 쟁점아파트에 대하여 주된 사업으로 주택임대 사업을 영위하였다는 볼 만한 명확한 근거를 처분청이 제시하지 못한 것으로 보이는 점 등에 비추어 OOO이 쟁점아파트를 최종 소비자의 지위에서 직접 소비.사용하였다고 보기 어렵고 분양 등을 하기 전까지 일시적·잠정적으로 임대한 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 OOO이 쟁점아파트를 주택임대 사업에 사용하거나 소비한 것으로 보아 청구법인에게 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.