쟁점주택을 고가주택으로 보아 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용을 배제하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.1.29. 경기도 OOO를 신축하고 사용승인을 받아 임대사업을 영위하다가 2014.3.14. 양도한 후, 2014.5.31. 쟁점주택이 조세특례제한법제99조의3의 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 적용대상에 해당하는 것으로 보아 감면을 적용하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택이 소득세법상 고가주택에 해당하는 것으로 보아 양도소득세 감면을 배제하여 2014.11.17. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.12.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 소득세법 시행령제155조 제15항에서 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 하나의 주택으로 보는 것으로 규정하고 있어 다가구주택인 쟁점주택을 18개의 별도의 주택으로 보아야 하고, 같은 법 시행령 제167조의3 제2항 제1호에서 제155조 제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용하도록 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점주택을 단독주 택으로 선택한 사실이 없으며, 처분청도 쟁점주택에 대한 종합부동산세 감면신고 권장안내문 및 질의․회신OOO 등을 통해 다가구주택의 각 구분된 부분을 별도의 주택수로 계산하는 것으로 해석하였음에도 쟁점주택을 고가주택으로 보아 감면을 배제한 것은 조세법률주의를 위반한 위법한 처분이다. 다가구주택은 주택정책상 다세대주택의 건축이 불가능하고 원래 1세대가 단독주택을 건설할 수 있는 한정된 토지 위에 여러 세대가 거주할 수 있도록 건축한 것으로서, 다세대주택보다 한 단계 아래 등급의 서민주택으로 다가구주택과 다세대주택의 구조는 동일하나 단지 구분등기하여 소유할 수 있는 것이 다세대주택인데, 이러한 다세대주택은 고가주택으로 보지 않으면서 그보다 한 단계 아래이며 벌집같은 다가구주택을 고가주택이라고 하는 것은 서민들을 우롱하는 처사이다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택은 지하 1층～지상 3층의 다가구주택으로 대지 면적은 216㎡이고, 건물 연면적은 464.69㎡로서, 2014.3.14. 양수인에게 하나의 매매단위로 하여 OOO에 양도하여 고가주택 금액 기준인 OOO을 초과하고 있고, 기준시가가 OOO 이상이며, 건물 연면적이 464.69㎡로 경과규정(조세특례제한법부칙<법률 제6762호, 2002.12.11.>)에 따른 신축주택 사용승인일 당시의 고급주택 면적기준도 충족하여 고가주택에 해당하므로 조세특례제한법제99조의3 단서 규정에 의거 양도소득세 감면이 배제되어야 한다. 청구인은 소득세법 시행령제167조의3 제2항 제1호에 의거 주택수 계산 시 다가구주택의 경우 같은 법 시행령 제155조 제15항을 준용하며, 같은 항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용하도록 규정되어 있으므로 청구인이 쟁점주택을 단독주택으로 선택하지 않았다고 주장하나, 같은 법 시행령 제167조의3 제2항의 규정은 다주택자 중과세율 적용시 주택 수 계산을 위한 규정으로 조세특례제한법제99조의3을 적용할 수 없는바, 이는 청구인이 법리를 오해한 것으로 보이며, 쟁점주택에 대한 양도소득세 신고시 청구인이 제출한 매매계약서도 하나의 매매단위로 거래한 것으로 나타나므로 쟁점주택은 고가주택에 해당하여 양도소득세 감면을 배제한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 다가구주택인 쟁점주택을 고가주택으로 보아 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용을 배제하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 조세특례제한법 제99조의3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 거주자(주택건설사업자는 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 고려하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역 외의 지역에 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신축주택(그 주택에 딸린 토지로서 해당 건물 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 면제하고, 해당 신축주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 그 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 다만, 해당 신축주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 에 따라 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (3) 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 제156조(고가주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다.

1. 다가구주택: 제155조 제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조 제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용하되, 제1항 제9호 및 제167조의4 제3항 제3호에 따른 소형주택의 경우에는 거주자가 선택하지 아니하는 경우에도 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점주택 양도와 관련하여 2014.3.1. 양수자인 나OOO과 작성한 매매계약서에 의하면, 쟁점주택은 전체 가구(464.69㎡) 및 부속토지(216㎡)를 매매대상으로하여 일괄양도하는 것으로 되어 있고, 그 매매대금은 OOO으로 나타나며, 등기사항전부증명서상에는 쟁점주택의 각 가구별로 구분등기가 되어 있지 아니한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 다가구주택은 건축법상 단독주택으로 분류되어 건축허가 및 등기를 단독주택으로 하나, 소득세법상으로는 공동주택으로 보며, 다만 당해 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고, 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 단독주택으로 보아 고가주택 여부를 판단하여야 할 것OOO인바, 쟁점주택의 등기사항전부증명서상 가구별로 구분등기되지 아니한 사실이 나타나고, 청구인은 쟁점주택을 하나의 매매계약서에 의하여 일괄양도한 점 등에 비추어 쟁점주택이 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면 적용대상에서 배제되는 고가주택인지 여부는 단독주택으로 보아 고가주택 요건에 해당되는지 여부를 판단하여야 할 것이다. 따라서, 쟁점주택은 단독주택으로서 고가주택의 요건을 충족하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 조세특례제한법 제99조의3 의 신축주택의 취득자에 대한 과세특례 규정을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.