쟁점주택 매매계약일은 상속개시일로부터 8개월 후로서 평가기간의 범위를 초과하고 있고, 상속개시 이후 쟁점주택을 포함한 지역에 공공임대주택건설 사업계획이 있어 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 보기 어려우며, 쟁점주택의 소유자는 청구인 단독으로 나타나는 점 등에 비추어 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
쟁점주택 매매계약일은 상속개시일로부터 8개월 후로서 평가기간의 범위를 초과하고 있고, 상속개시 이후 쟁점주택을 포함한 지역에 공공임대주택건설 사업계획이 있어 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 보기 어려우며, 쟁점주택의 소유자는 청구인 단독으로 나타나는 점 등에 비추어 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점주택을 양도한 후 양도차익이 없다고 판단하여 양도소득세를 신고하지 아니하였으나 처분청은 쟁점주택의 양도시점이 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제49조 제1항의 평가기준일 전후 6개월에 해당하지 아니하고, 상속개시일 당시의 시가를 확인할 수 있는 객관적 증빙이 없으며, 같은 법 단서에 의한 평가기준일과 양도일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우로 보기 어려워 상속개시일의 시가와 양도일의 시가가 동일하다고 볼 수 없다고 판단하여 상속개시일 현재의 개별주택가격을 취득가액으로 보고 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 과세하였다. 청구인이 2012.9.9. 쟁점주택을 상속 받은 후 2013.5.15. OOO 주식회사(이하 “OOO”이라 한다)와 매매계약을 체결하기까지의 기간은 8개월에 불과하고, 피상속인과 OOO은 상속개시일 이전부터 쟁점주택에 대해 매매 협의를 진행하던 중 피상속인의 사망으로 사후 처리를 위해 협의가 잠시 중단되었을 뿐, 양도가액에 대한 협상은 이미 상속개시일 이전부터 진행된 것으로 상속개시일과 양도일 사이에 특별한 가격변동 요인이 없었고 계약 체결일만 늦춰지고 양도가액 등 매매조건은 이미 피상속인의 사망 이전에 협의가 된 것이다. 상속개시일이 속한 쟁점주택의 2012년 개별주택가격은 OOO원이고 양도일이 속한 2013년 개별주택가격은 OOO원이며 2014년 개별주택가격은 OOO원으로 2008년부터 2012년까지 OOO원 초반의 가격이 유지되고 있었다. 처분청의 주장대로 아파트건설예정부지라는 변수를 가격변동 요인으로 본다면 쟁점주택의 개별주택가격이 대폭 상승하였을 것이다. 쟁점주택의 상속개시일과 매매계약일 사이의 기간은 8개월에 불과하며 특별한 가격변동요인이 없음에도 불구하고 취득가액을 처분청의 주장대로 OOO원으로 보면 8개월간 약 OOO%의 가격상승이 있었다는 결론에 이르게 되어 부당하다. 따라서 상증법 제49조 제1항 단서에 의하여 쟁점주택의 취득가액을 양도가액과 동일한 것으로 양도차익을 재계산하여야 한다.
(2) 가령 쟁점주택의 취득가액을 처분청 주장대로 개별주택가격인 OOO원으로 인정한다 하더라도, 청구인 외 6인(이하 “상속인들”이라 한다)은 2012.9.9. 피상속인의 사망으로 법정상속분대로 쟁점주택을 각 7분의 1씩 상속받았지만 모든 상속인들이 쟁점주택에 대해 소유권이전 등기를 하였다가 양도하는 경우 서류도 복잡하고 등기절차도 번거롭다고 하여 이를 간소화하기 위해 형식상 상속인 중 1인 명의로 상속등기와 동시에 매매등기를 하게 된 것이다. 매매대금은 당연히 상속인들에게 각 7분의 1씩 지급되었다. 국세기본법제14조 제2항에 의하면 “세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.”라고 규정하고 있다. 청구인 1인으로 상속등기가 된 것은 형식에 불과할 뿐, 실질 양도 대금이 각 상속인들에게 균분하여 귀속되었으므로 각 상속인들 별로 양도소득을 재계산하여 과세하는 것이 타당하다.
(1) 소득세법제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에 실지거래가액이 없는 상속‧증여의 경우 취득가액 산정은 상증법 제60조 내지 제66조에 따라 평가한 가액을 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조에 따르면 상속의 경우 평가기준일 전후 6월내 거래된 금액으로 그 범위를 한정하고 있다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간 중 매매 등이 있는 경우 시간의 경과 및 주위환경 변화 등 가격변동에 특별한 사정이 없는 한 그 가액을 포함시킬 수 있다고 규정되어 있다. 청구인은 쟁점주택의 상속개시일부터 매매계약일까지 8개월 동안 특별한 가격변동이 없으므로 취득가액을 양도가액과 동일하게 적용하여 양도차익을 OOO원으로 하여야 한다고 주장하나 쟁점주택의 매매계약일은 상속개시일로부터 6개월을 도과하였으므로 쟁점주택의 매매가액 OOO원을 상속재산의 시가라고 볼 수 없을 뿐만 아니라 청구인이 매매·감정·수용·경매가액 등 상속개시일 당시의 시가를 확인할만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 청구인의 주장은 타당성이 없다. 또한, 쟁점주택이 상속개시일로부터 매매계약일까지 8개월동안 가격변동이 거의 없다고 주장하면서 개별주택가격을 그 근거로 제시하였으나 쟁점주택은 매수자인 OOO이 건설하는 임대아파트 부수토지에 포함되어 있음이 OOO 공문에서 확인되어 매매계약 당시에 이미 아파트 건설 예정이라는 가격변동의 변수가 발생한 점으로 보아 8개월 동안 가격변동이 거의 없다는 청구인의 주장은 신빙성이 없다.
(2) 쟁점주택이 청구인 1인에게 상속되어 양도되었음이 등기부등본과 매매계약서를 통해 확인됨에도 불구하고 청구인은 쟁점주택의 매매대금을 상속인 7명이 나누어 지급받았으므로 쟁점주택의 양도차익을 안분하여 재계산해야 한다고 주장하나 쟁점주택에 대한 청구인 지분이 7분의 1이라는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 단지 매매대금을 상속인 7인이 나누어 지급받았다는 이유만으로는 청구인의 지분이 7분의 1이라고 볼 수 없을 뿐 아니라 양도차익을 재산정해야 한다는 청구인의 주장은 타당성이 없다.
① 상속 받은 쟁점주택의 취득가액을 상속개시일로부터 8개월 후 양도한 가액으로 볼 수 있는지 여부
② 쟁점주택의 양도소득을 등기부상 소유자에 귀속시킨 처분의 당부
(1) 쟁점주택과 관련하여 <표1>과 같이 2013.5.15. OOO과 매매계약을 체결하였으며, 그 후 매수인이 OOO로 변경되었고, <표2>와 같이 상속인들 중 1명인 청구인 명의로 2013.8.22. 상속을 원인으로 한 쟁점주택의 소유권이전등기를 마치고 같은 날 OOO 명의로 매매를 원인으로 한 소유권이전 등기를 마쳤다. <표1> 쟁점주택 매매계약서 <표2> 소유권이전등기 내역
(2) 쟁점주택의 개별주택가격은 다음 <표3>과 같고, 개별주택가격은 OOO원 사이에서 변동이 있으며, 상속인들은 쟁점주택을 상속 받은 후 상속세 신고는 하지 아니한 것으로 나타나고 처분청이 제시한 OOO에 따르면 쟁점주택을 포함한 11필지에서 OOO의 공공임대아파트 건설사업계획이 2014.3.12.에 승인된 것으로 나타난다. <표3> 쟁점주택 개별주택가격(대지면적: 264㎡, 건물면적: 73.4㎡)
(3) OOO은 쟁점주택의 매매대금 OOO원 중 계약금 OOO원을 상속인들 중 장남인 OOO의 처 OOO 계좌로 송금한 후 중도금 OOO원은 2013.6.17. 7분의 1인 OOO원씩 상속인들에게 각 송금하였다. OOO로부터 매수인 지위를 승계한 OOO은 잔금 OOO원을 7분의 1인 OOO원씩 2013.8.21. 상속인들에게 각 송금하였고 그 내역은 <표4>와 같다. <표4> 쟁점주택 매매대금 지급 내역 (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대해 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 상속개시일과 매매계약일 사이의 기간이 8개월에 불과하고, 개별주택가격의 변동 추이를 보면 그 기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 나타나지 아니하므로 쟁점주택 취득가액은 상속인들의 양도가액으로 평가함이 타당하다고 주장하나, 쟁점주택 매매계약일은 상속개시일로부터 8개월 후로, 상증법 시행령 제49조 제1항에 의해 그 거래가액을 시가로 인정할 수 있는 6개월의 평가기간 범위를 초과한 점, 평가기간 밖의 가액인 경우 가격변동의 특별한 사정이 없다는 사정 등에 대해 청구인이 입증하는 경우 이를 시가로 볼 수 있을 것이나 상속개시일을 전후하여 개별주택가격에 등락이 있었던 점, 상속개시 이후 전라북도 남원시장이 쟁점주택을 포함한 지역에 공공임대주택건설사업계획을 승인한 사실이 있어 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 양도 편의를 위해 청구인 단독으로 상속등기를 하였지만 실제로는 쟁점주택을 법정상속분대로 상속인들이 균분하여 각 7분의 1씩 상속받은 것이라 주장하나, 등기부와 같은 공부상의 명의자와 실질소유자가 다른 경우 실질과 다른 외관을 형성한 명의자로서는 소득의 실질적 귀속자가 아니라는 점을 적극적으로 입증할 필요가 있는바, 매매계약서와 등기부등본에 의하면 쟁점주택의 소유자는 청구인 단독으로 나타나는 점, 청구인이 제시한 매수인이 각 상속인들에게 중도금과 잔금을 균분하여 지급한 내역만으로는 쟁점주택을 각 상속인들이 균분하여 소유하고 있었다고 인정하기에 부족해 보이는 점 등에 비추어 청구인을 쟁점주택의 단독 소유자로 보고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 및 각 호 생략)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (5) 국세기본법 제14조 【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다..