쟁점부동산의 취득가액을 장부가액 또는 환산가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2010중3762 / 조심2011서0244 / 조심2010서0792

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2002.8.26. OOO 토지 459㎡와 건물 지층 159.67㎡, 1층 37.36㎡, 2층 37.36㎡, 3층 37.36㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 여관업을 운영하다가 2013.10.31. OOO원에 양도한 후, 2013.12.31. 쟁점부동산의 취득가액을 검인계약서상 거래금액인 OOO원(지방세 시가표준액)으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 나.청구인은 2014.6.23. 쟁점부동산의 취득가액을 장부가액OOO으로 하여 세액을 감액하는 경정청구를 제기하였는바, 처분청은 경정청구가 이유 없다고 하여 2014.10.13. 경정청구를 거부처분하였다. 다.청구인은 이에 불복하여 2015.1.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2002.9.1. 쟁점부동산 취득시부터 양도시까지 10년 이상 여관업을 운영해 오면서 장부에 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 하고 감가상가비를 계상하여 장부에 의한 수입과 비용을 반영하여 소득세를 신고하여 왔고, 처분청도 이에 대하여 이의없이 인용한 사실이 있으며, 이에 따르면 재무제표상 쟁점부동산의 장부가액은 OOO원으로 나타나고 있는바, 조사 당시에는 기장하던 세무사사무실이 폐업하면서 쟁점부동산의 취득 관련 증빙서류를 찾을 수 없어 제출하지 못하였으나 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액 OOO원은 국세청 기준시가의 OOO%로 취득 당시 취득물건의 지방세 과세시가표준이며, 2002년 취득 당시에는지방세법상 취득세는 과세시가표준액 이상으로 신고하면 실지거래가액이 얼마인지 여부에 관계없이 취득세 및 등록세를 신고한 것으로 인정하기 때문에 관행적으로 낮게 작성하여 신고한 것일 뿐이므로 장부가액을 실지취득가액으로 인정함이 타당함에도 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도소득세 신고시 실지취득가액을 확인하기 위하여 전 소유자 및 세무서와 구청 등에 확인하였으나, 쟁점부동산 취득당시 실지거래가액에 대한 계약서 등 증빙서류를 찾을 수 없었는바, 설령 장부가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다면, 취득가액이 불분명한 것으로 보아소득세법제97조 제1항 제1호 나목에 의한 환산가액을 취득가액으로 인정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 소득세법제97조 제1항에 의하면, 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하여야 하고, 이와 관련하여 매매당사자들이 작성하여 시장·군수 등의 검인계약서상 금액인 지방세 과세표준은 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되는 것이므로, 재무제표상 토지가액 OOO원이고, 경정청구시 제시한 장부가액에 대한 증빙서류로 영수증 4매OOO와 기타 견적서 등 12매OOO만을 제출하였으나, 제출한 영수증 및 기타 견적서 등도 대부분 작성날짜와 공급가액만 있을 뿐 공급자의 인적사항 등이 없어 객관적인 증빙으로 볼 수 없고, 현재 소유자(OOO)로부터 청구인의 취득 당시 검인계약서를 확인한바, 검인계약서 기재금액과 청구인의 취득세·등록세 과세표준 금액이 동일하고 등기부등본상 등기원인일(2002.7.30.)과 검인계약서상 계약일이 동일한 것으로 나타나고 있으며, 이와 달리 쟁점부동산의 취득가액으로 볼 만한 객관적인 증빙제시가 없으므로, 쟁점부동산의 실지취득가액을 검인계약서상 기재된 금액을 취득가액으로 보고 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득가액을 검인계약서상 금액이 아닌 장부가액 또는 환산가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 제18조【세법해석의 기준, 소급과세의 금지】① 세법의 해석·적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

(2) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(3) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득 당시의 기준시가 양도 당시의 기준시가 (괄호 생략)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점부동산 취득 당시 작성한 검인계약서 내용을 보면, 거래대상물을 쟁점부동산으로 하면서 매도인으로 주식회사 OOO과 매수인인 청구인이 계약당사자로 하면서 매매대금을 OOO으로 기재되어 있고, 특약사항을 보면 잔금 중 OOO원을 지급받고 소유권이전등기를 이행하고, 나머지 OOO원은 2003.8.25. 지급하기로 하면서 매수인(청구인)은 지급보증을 위하여 본건 부동산 상에 위 금액에 해당하는 근저당권설정등기를 이행하기로 약정한 것으로 나타나고 있으며, 쟁점부동산의 등기부등본 “갑구”상 청구인의 취득등기내용을 보면 등기원인일을 2002.7.30.로 하여 2002.8.29. 등기접수한 것으로 나타나고, 취득일 현재 쟁점부동산의 등기부등본 “을구”상 근저당권설정내역을 보면, 2002.8.29. 청구인을 채무자로 하여 주식회사 OOO(매도자)이 채권자의 지위에서 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정한 후 2013.10.21. OOO에게 쟁점부동산이 소유권이전되면서 위 근저당권 2건이 말소등기된 것으로 나타난다. (2)청구인은 쟁점부동산을 2013.10.31. OOO원에 양도한 후, 2013.12.31. 쟁점부동산의 취득가액을 검인계약서상 거래금액인 OOO원(지방세 시가표준액)으로 하여 양도소득세를 신고하였다가 2014.6.23. 쟁점부동산의 취득가액을 장부가액OOO으로 하여 세액을 감액하는 경정청구를 제기하였다. 〈표〉당초신고 및 경정청구 내역

(3) 처분청이 제시한 국세통합관리시스템에 의한 자료에 의하면 청구인은 2003년부터 OOO을 운영한 자로서 2009년까지 복식기장의무자이고, 2010년～2013년까지는 간편장부의무자로 나타나고, 청구인이 제출한 재무제표상 쟁점부동산 취득일 이후 최초 사업개시일이 속하는 2003년말 장부가액을 보면 유형고정자산가액이 총 OOO으로 표시되어 있고, 쟁점부동산 양도 당시 장부가액을 보면 감가상각 후 잔액이 OOO(승객용 PA8-C⃠60-3/3 × 1대 승강기설치 건으로 감가상각비를 공제한 잔액)] 등으로 표시되어 있으며, 청구인이 2015.3.17. 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이라는 증빙으로 제출한 메모지 및 OOO원의 영수증을 보면, 쟁점부동산의 매매계약서 관련 메모지(계약금 OOO원으로 기록하고 있음), 2002.4.17. OOO원 지급(영수증 사본 매수자 수기 싸인), 2002.4.18. OOO원 지급(영수증 사본 매수자 수기 싸인), 2002.8.26. OOO원 지급(영수증 사본 매수자 수기 싸인), 2003.8.25. OOO원 지급(영수증 사본 매수자 수기 싸인), 2003.8.26. OOO원 금전소비대차(근저당권 설정)로 대체, 2012.6.29. OOO원 부채 변제로 기재되어 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 부동산의 양도차익을 산정함에 있어 “실지거래가액”이라 함은 취득 당시 거래당사자 간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것(조심 2011서244, 2011.3.8., 조심 2010중3762, 2010.12.29., 같은 뜻임)이고, 매매당사자들이 작성하여 시장·군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는 것(조심 2010서792, 2010.6.1, 같은 뜻임)인바, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액과 관련된 계약서 및 금융증빙 등 구체적인 관련 서류를 제출하지 못하고 있으며, 청구인이 제시하는 장부가액 및 거래사실과 관련된 영수증 등 증빙만으로는 이 건 검인계약서가 실제와 달리 작성되었는지가 확인되지 않는 점 등에 비추어 처분청이 검인계약서에 기재된 매매가액을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.