쟁점아파트의 시가를 기준시가로 보아야 한다는 청구주장

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인 외 4명의 상속인들은 모친 OOO이 2012.10.1. 사망한 후 2013.4.3. 상속재산 중 서울특별시 OOO호(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 상속재산가액을 기준시가인 OOO원으로 하여 상속세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 피상속인 OOO에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, 쟁점아파트의 상속재산가액을 2013.3.4.(계약일) 매매된 같은 동, 같은 평수의 OOO(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액인 OOO원으로 보아 2014.5.7. 청구인 외 4명에게 2012.10.1. 상속분 상속세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.7.30. 이의신청을 거쳐 2014.11.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트와 비교대상아파트 간의 조망권 차이가 존재하며, 조망권에는 경제적 가치가 있으므로 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 볼 수 없다. 처분청은 비교대상아파트가 쟁점아파트와 같은 동에 위치하고 면적과 기준시가가 같다 하여 비교대상아파트의 매매가액을 적용하여 쟁점아파트의 상속재산가액을 결정하였으나, 비교대상아파트는 21층에 위치하여 한강이 한눈에 내려다보이는 아주 좋은 조망권이 있는 반면, 쟁점아파트는 14층에 위치하여 한강의 끝부분만 겨우 보이는 열악한 조망권을 가지고 있으므로 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 보는 것은 타당하지 않다. 한편, 쟁점아파트와 같은 동, 같은 평수의 OOO(이하 “경매아파트”라 한다)가 2013.4.18. OOO원에 낙찰되었는바, 비교대상아파트와 경매아파트 간 기준시가 차이는 OOO원 에 불과하나 매매가액의 차이는 OOO원으로서 이는 조망권의 차이에 따른 것으로 볼 수 있고, 쟁점아파트와 같은 동, 같은 평수의 OOO는 2011년 9월～2013년 12월(28개월)의 기간 동안 한 건(비교대상아파트)만 매매계약이 체결되었는바, 이러한 1회의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 시가를 판단한 것은 합리적인 시가산정방법으로 볼 수 없으므로(서울고등법원 2007.7.24. 선고 2007누1653 판결), 쟁점아파트의 시가는 기준시가로 봄이 타당하다. <표1> 쟁점아파트․비교대상아파트․경매아파트 현황 비교
• 나. 처분청 의견 기준시가가 같다면 해당 아파트의 경제적 가치는 같다고 보아야 할 것이고, 쟁점 아파트와 비교대상아파트가 동 및 라인이 같고 면적, 방향 및 기준시가가 같으면 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 인정할 수 있다. 경매아파트의 경락가액은 OOO원이나 당초 감정가액은 OOO원인바, 이는 통상 경락가액이 시가의 80∼95%에서 낙찰되는 점으로 볼 때 경매아파트의 감정가액이 시가와 일치한다는 사실을 알 수 있다. <표2> 쟁점아파트․비교대상아파트․경매아파트 현황 비교A 또한, 쟁점아파트 및 비교대상아파트보다 기준시가가 낮은 경매아파트의 감정가액이 OOO원인 점에서 비교대상아파트의 매매가액이 시가를 벗어난 거래가액으로 볼 수 없고, 비교대상아파트가 2014.5.23. OOO원에 다시 매매된 점을 감안할 때, 당해 아파트 단지의 가격이 하락한 징후가 없는 것을 알 수 있으며, 경매아파트의 경락결정일은 2013.4.28.로서 상속개시일 후 6개월을 초과하여 이를 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다. 따라서 쟁점아파트와 동 및 라인이 같고 면적, 방향 및 기준시가가 같은 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 보아 이 건 상속세를 부과한 처분은 타당하다.

쟁점아파트의 시가(상속재산가액)를 기준시가로 보아야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점아파트의 등기부등본에 따르면, 쟁점아파트는 2012.10.1. 상속을 원인으로 2013.3.29. OOO으로부터 청구인 외 4명OOO에게 지분 5분의 1씩 각 소유권이전등기된 것으로 나타난다. (2) 비교대상아파트의 등기부등본에 따르면, 비교대상아파트는 2013.3.4. 매매를 원인으로 2013.4.30. OOO 외 1명에게 OOO원에 소유권이전등기되었고, 2014.3.22. 매매를 원인으로 2014.5.23. OOO에게 OOO원에 소유권이전등기된 것으로 나타난다. (3) 경매아파트의 등기부등본에 따르면, 경매아파트는 2013.5.24. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 같은 날 OOO 외 1명에게 소유권이전등기된 것으로 나타나며, 인터넷사이트 OOO의 경매아파트 조회 내역에 따르면, 경매아파트는 2012.12.11. 기준으로 감정가액이 OOO원으로 평가되었고, 2013.3.14. 1회 유찰된 후 2013.4.18. OOO원에 낙찰된 것으로 나타난다. (4) 국토교통부의 공동주택 기준시가 조회 내역에 따르면, 2012.1.1. 기준(공시일 2012.4.30.) 쟁점아파트 및 비교대상아파트의 기준시가는 OOO원으로, 경매아파트의 기준시가는 OOO원으로 각 나타난다. (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,상속세 및 증여세법제60조 제1항에서 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다고 규정되어 있고, 같은 조 제2항 및 같은 법 시행령(2013.6.28. 대통령령 제24638호로 개정되기 전의 것) 제49조 제5항에서 상속․증여재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 이를 시가로 본다고 규정되어 있는바, 쟁점아파트와 비교대상아파트의 동․라인․면적 및 기준시가가 동일한 점, 비교대상아파트의 매매계약일(2013.3.4.)이 쟁점아파트 평가기준일(2012.10.1.) 후 6개월 이내에 해당하는 점 등에 비추어 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가(상속재산가액)로 보아 상속세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2013.6.28. 대통령령 제24638호로 개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 제12조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

• 가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인·증여자·수증자 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우
• 나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

• 다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

④ 제1항 각 호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의 규정에 따라 안분계산한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

⑥ 기획재정부장관은 상속·증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준·방법·절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.