쟁점분양권 양도시 양수인들이 부담한 양도인의 분양대금 연체이자를 양도가액에 포함하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당함

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2010.8.17. 경기도 OOO을 배우자인 손OOO 외 1인으로부터 OOO에 취득하고 잔금 납부기한인 2010.8.20.까지 잔금을 미납 하여 2011.5.24. 남OOO 외 1인(이하 “양수인들”이 한다)에게 쟁점분양권을 양도하면서 계약금 OOO과 청구인이 부담해야 할 연체 이자중 OOO(이하 “쟁점연체이자”라 한다)을 양수인들에게 승계 하고, 2011.7.29. 양도가액을 OOO, 취득가액을 OOO으로 하여 양도소득세 과세표준 신고를 하였다.
• 나. OOO국세청장(이하 “조사관청”이라 한다)은 2014년 5월 이주자 택지분양권 양도자에 대한 기획점검을 실시한 결과, 청구인이 쟁점연체이자를 신고 누락하였다는 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 쟁점연체이자를 양도가액에 포함하여 쟁점분양권의 양도가액을 OOO, 취득가액을 OOO으로 하여 2014.8.20. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.10.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부동산을 취득할 권리는 불입한 금액으로 평가되는 것이고, 쟁점연체 이자는 쟁점분양권의 잔금OOO의 이행지체에 따라 발생한 종물(從物)로서 쟁점분양권의 양도일 현재 잔금 지급의무가 존재하기 때문에 그에 따른 쟁점연체이자가 발생된 것으로 이는 서로 분리할 수 없는바, 청구인이 양수인들에게 승계시킨 잔금 및 연체이자 지급의무 중 잔금을 양도대가로 보지 않는 한 연체이자만을 분리하여 양도대가로 볼 수 없다. 양수인들은 쟁점분양권의 잔금 및 쟁점연체이자 의 납입의무를 승계 받고 이를 직접 납입하여 쟁점분양권에 대한 권리 행사로써 토지를 취득한바, 양수인들이 승계받은 양도인의 의무 중 잔금을 제외한 그 종물인 연체이자만을 양도인을 대신하여 부담한 대가로 보아 양도가액에 포함한 것은 부당하다. 또한, 쟁점분양권의 양도로 인하여 청구인이 얻은 실제 양도차익이 없는데, 이를 양도차익이 있는 양도소득세 과세대상으로 본 것은 경제적 실질에도 부합하지 아니하며, 이는 “소득이 없는 곳에 조세 없다”는 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙에 위배된다.
• 나. 처분청 의견 쟁점연체이자는 청구인이 쟁점분양권의 잔금 지급을 지체함으로 인하여 추가로 부담하게 된 지연손해금 채무로 청구인과 양수인들이 2011.5.24. 작성한 토지매매계약서의 별지 “특약사항”에 의하면, 쟁점분양권에 대한 매매계약을 체결함에 있어 계약금액 OOO과 연체이자 중 OOO은 매수인이 부담하는 것으로 명시되어 있으므로, 그 지연손해금 채무인 쟁점연체이자를 쟁점분양권의 양도가액에 포함하는 것이 타당하다. 또한, 소득세법 시행령제163조 제1항 제3호의 단서에서 당초 약정에 의한 매매대금의 지급지연으로 인해 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니하는 것으로 규정하고 있으므로 쟁점연체이자를 양도가액에 포함하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점분양권의 양도시 양수인들이 부담한 양도인의 분양대금 연체이자를 양도가액에 포함하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2009.8.21. 손OOO 외 1인이 OOO로부터 분양 받은 쟁점분양권을 2010.8.17. 계약금OOO 불입 상태에서 취득 하여 보유하다가, 2011.5.24. 양수인들에게 취득가액 OOO에 양도하고 2011.7.29. 2011년 귀속 양도소득세 신고시 과세미달로 신고하였다.

(2) 처분청은 쟁점 분양권의 계약금 OOO과 청구인이 부담해야할 연체이자OOO 중 쟁점연체이자OOO를 양수인들이 부담한 사실을 확인하고, 쟁점연체이자를 양도가액에 포함하여 청구인에게 양도소득세를 과세하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법제96조 제1항에서 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우 자산의 양도가액은 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액인 실지거래 가액에 의하도록 하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제1항 제3호에서 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함하며, 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다고 규정하고 있는바, 청구인과 양수인들 간의 쟁점분양권에 대한 매매계 약서에 의하면, 청구인이 쟁점분양권의 잔금 지급을 지체함으로 인하여 발생한 쟁점연체이자를 양수인들이 부담하기로 약정한 사실이 인정되므로, 양수인들이 부담하기로 한 쟁점연체이자는 청구인의 양도가액에 포함되고, 청구인이 쟁점분양권의 대금을 지급하지 아니함으로 인 하여 발생한 쟁점연체이자는 취득가액에 포함시킬 수 없다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점분양권의 양도시 양수인들이 부담한 쟁점연체 이자를 양도가액에 포함하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.