청구인이 쟁점부동산을 저가양수한 것으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO, OOO, OOO(이하 “OOO 외 2명”이라 한다)로부터 OOO(OOO 단독소유로, 이하 “쟁점토지”라 한다)와 쟁점토지 상 건물(전체건물은 9,017.07m²로 OOO 12/18, OOO 2/18․OOO 2/18, 청구인 2/18 지분씩 각 공유, 이하 “전체건물”이라 하며, 쟁점토지와 전체건물을 “전체부동산”이라 한다) 중 OOO외 2명의 소유지분(5,845.8㎡로, 이하 “쟁점건물”이라 하며, 쟁점토지와 쟁점건물을 “쟁점부동산”이라 한다)을 2012.1.12. OOO에 일괄양수하는 부동산매매계약서를 작성한 후 2012.1.13. 매매를 원인으로 쟁점부동산의 소유권을 청구인이 이전받았다.
• 나. 청구인은 쟁점부동산 양수와 관련하여 2012.4.30. 쟁점토지의 시가(감정가액)와 양도가액과의 차액에 대하여상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제35조인 저가양도에 따른 증여규정을 적용하여 산정한 증여재산가액(시가-대가-OOO원)을 증여받은 것으로 하여 증여세를 신고한 후, 2014.3.27. 증여세과세가액(단순한 증여로 보아 OOO원 공제를 배제하여 증여재산가액 증액)을 정정하여 증여세를 수정신고하였고, 쟁점부동산의 양도자들인 OOO 외 2명은 2012.3.27. 쟁점부동산의 매매계약서상 기재된 가액을 각자의 소유지분으로 안분하여 산정한 금액을 양도가액으로, 취득가액은 청구인 지분을 포함한 전체부동산 취득가액을 청구인 외 1명의 각 소유지분으로 안분하여 산정한 금액을 필요경비로 기재하여 양도소득세를 예정신고 한 후, 2012.5.9. 양도가액은 변경 없이 취득가액만을 정정(전체건물 중 청구인 지분에 상당하는 취득가액을 감액한 것)하여 수정신고․납부하였다.
• 다. OOO장(이하 “조사청”이라 한다)은 2014.5.1.부터 2014.6.19.까지 OOO 외 2명에 대하여 투기조사를 실시하여, OOO 외 2명이 특수관계자인 청구인(OOO 및 OOO의 자)에게 쟁점부동산을 저가양도[시가 OOO원으로 쟁점토지(감정평가기관 2곳의 감정가액 평균액) OOO원, 쟁점건물(보충적 평가방법에 의한 평가액 OOO원)]한 것으로 보고, 과세자료를 OOO장 및 처분청에게 통보하였고, OOO장은 이에 따라 양도자인 OOO 외 2명에게는 쟁점부동산을 저가양도한 것으로 보아소득세법제101조에 의한 부당행위계산부인의 규정을 적용하여 2014.9.17. OOO 외 2명에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO을 각 경정․고지하였으며, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 저가양수한 것으로 보고 상증법 제35조를 적용하여 청구인에게 2014.9.19. OOO로부터 2012.1.12. 증여분 증여세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2014.10.31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 저가양수받은 것으로 보아 상증법 제35조에 의거 증여세를 부과처분하였으나, 여러 자산을 포괄적으로 양수․도하는 것으로 인정되는 경우 자산의 전체가격과 시가를 비교하여 저가양수․도 여부를 판단하여야 하는 것으로, 조사청과 청구인 간에 쟁점토지의 ‘시가’에 대해서는 다툼이 없으나 거래형식 및 세법적용에 있어서 다툼이 있는바, 동일한 물건에 대해 2가지 등기원인으로 등기를 할 수 없는 것으로 알고 매매를 원인으로 쟁점부동산의 소유권을 이전받았으나 실제는 쟁점토지의 일부는 유상 양도이고, 나머지는 증여로 소유권을 이전한 것으로, 유상양도에 대하여는 OOO 외 2명이 양도소득세를 자진신고․납부 하였고, 증여부분에 대하여는 청구인이 증여세를 자진신고․납부한 사실로 볼 때 쟁점토지의 매수는 유상취득과 단순한 증여가 혼재된 것이며, 쟁점건물은 오피스텔 신축 및 분양사업을 위해 멸실을 예정하고 취득한 건물로 상거래관행상 실질적으로 재산적 가치가 없는 자산이지만 쟁점건물 취득 당시 임차인의 명도기간이 1년 정도 소요되고 명도기간 동안 발생되는 임대료 수입 및 쟁점건물의 2010년 장부가액(취득가액- 감가상각비)을 감안하여 산정한 금액보다 약간 높은 OOO원으로 거래하였으므로 적정한 시가가 반영된 것이므로, 처분청이 쟁점건물 양도 당시 기준시가를 시가로 보아 쟁점건물을 시가 대비 저가로 양수하였다고 하여 증여세를 과세하는 것은 부당하며,소득세법제101조 및 상증법 제35조의 규정은 조세를 부당하게 감소시키기 위해 ‘시가’보다 저가로 양수․도한 경우 실질과세를 구체화하여 공평과세를 실현하고자 징벌적으로 규제하는 것이 취지이지 청구인의 경우와 같이 거래형식 및 세법 적용 착오에 대하여 규제하는 것은 아니며, 실제로 쟁점토지 전부를 양도로 할 경우 부담하는 양도소득세 보다 실제 청구인들이 부담한 양도소득세 및 증여세의 합계액이 더 많으므로 조세를 부당하게 감소시키지 않았으므로 처분청이 쟁점부동산을 저가양수한 것으로 보아 증여세를 과세한 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 OOO 외 2명과 청구인은 쟁점토지의 시가인 OOO원 중 유상양도로 신고한 OOO원에 해당하는 지분 면적만 유상양도한 것이고, 나머지 OOO원(시가에서 대가를 차감한 잔액)은 무상증여라는 주장이나, 청구인과 OOO 외 2명 간에 체결된 쟁점부동산 매매계약서를 살펴보면, 매매목적물이 쟁점토지의 일부 지분이 아닌 전체 지분으로 기재되어 있어 쟁점토지 전체가 양도대상 물건임을 명확히 확인할 수 있고, 동일물건이라도 지분을 나누어 일부는 매매, 일부는 증여를 등기원인으로 하여 등기가 가능함에도 불구하고, 쟁점토지의 등기부등본에는 쟁점토지 전체를 청구인이 매매를 원인으로 하여 소유권을 이전받은 것으로 등기되어 있는바, 2012.4.30. 청구인이 제출한 증여세 신고서와 신고서에 첨부된 증여세 보충설명서를 살펴보면, 증여재산가액이 상증법 제35조 및 같은 법 시행령 제26조의 규정에 따라 산정되었음이 분명하고, 청구인은 양도자들인 OOO 외 2명에 대한 양도소득세에 대한 조사를 인지한 이후인 2014.3.27. 증여세를 수정신고를 하면서 당초 2012년에 증여세 신고 시에는 있지도 않았던 증여계약서를 첨부한 후 증여재산가액을 정정(증여재산가액에서 기본공제액 OOO원의 공제를 배제)하고, 이것을 근거로 저가양수에 따른 증여로 신고한 당초 사실을 번복하면서 쟁점토지의 일부 지분이 저가양도가 아닌 별도의 증여재산에 해당한다고 주장하고 있으나, 이는 증여계약서의 거래 당시 작성 여부 등 신빙성이 결여되어 받아들이기 어려운 점에서 쟁점토지는 전체가 매매를 원인으로 거래된 것으로 보는 것이 타당하고, 또한, 쟁점토지 전부를 감정가액으로 양수․도 형식으로 이전한 경우에 비해 실제 청구인이 부담한 세액이 더 많으므로 조세를 부당히 감소시키지 않아 부당행위에 해당하지 않는 것으로 주장하고 있으나, 쟁점부동산의 매매계약서에 기재된 총 양도가액 OOO원은 쟁점토지를 담보로 한 금융권 대출을 통해 지급하고, 나머지 OOO원은 금전소비대차거래로 전환하여 지급을 이연시키는 등 양수인인 청구인이 쟁점토지를 시가인 감정가액으로 양수할 능력이 있을 것으로 판단되지 않으므로 위 청구인의 주장은 가정에 불과하며, 오히려 청구인이 제3자에게 적정가액(시가)으로 양도한 후에 양도가액 중 일부를 증여하는 경우와 비교할 때 조세를 회피하는 결과가 발생하는 것으로 나타나고 있어 청구주장을 받아들이기 어렵고, 또한, 청구인은 쟁점건물의 시가에 대하여 철거가 예정된 건물로 시가를 적절히 반영하여 매매가액을 산정하였음에도 단순히 상증법상 평가한 가액보다 저가라는 이유만으로 특수관계자간 저가양수로 보아 증여세를 부과하는 것은 부당하며, 특수관계자와의 거래라 할지라도 제반사정을 고려하여 객관적인 교환가치가 적정하게 반영된 정상적인 거래라고 판단되면 그 거래가액을 시가로 보아야 하는 것으로 주장하나, 쟁점건물의 신축년도는 1996년으로 2012년 1월 양도 당시 건물 신축 후 약 16년가량 경과한 것으로 나타나고 있어 철근콘크리트나 철골조 건물의 법정 내용연수인 40년과 비교할 때 훨씬 미치지 못하고, 쟁점건물의 양도후에도 월 OOO원이 넘는 임대료가 발생하는 등 특수관계자가 아닌 제3자에게 양도할 경우 충분한 가치를 인정받을 수 있을 것으로 판단되며, 철거예정이므로 재산가치가 없다는 것은 양수인의 입장에서 보는 주관적 가치일 뿐이고, 양도인들의 입장에서는 내용연수 등으로 보아 이후로도 얼마든지 사용 가능하여 재산적 가치가 없다고 볼 수 없으며, 쟁점건물의 상증법상 평가액 OOO%에 불과한 OOO원에 거래하였으나 매매계약서에 특별한 근거 없이 평당 OOO원으로 기재되어 있는 등 어떤 근거로 장부가액의 일정비율을 시가 산정의 기준으로 삼았는지가 객관적으로 확인되지 않으므로, 청구인이 신고한 매매가액이 아닌 상증법상 보충적 평가방법에 따라 평가한 가액을 시가로 보아야 하는 점에서 상증법 제35조인 부동산 저가양수에 따른 증여의제 규정을 적용하여 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산을 저가양수한 것으로 보고 증여세를 과세한 처분 당부
• 나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제2조【증여세 과세대상】① 타인의 증여(증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여는 제외한다. 이하 같다)로 인하여 증여일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대하여 이 법에서 정하는 바에 따라 증여세를 부과한다.

1. 재산을 증여받은 자가 거주자인 경우: 거주자가 증여받은 모든 재산

2. 수증자가 비거주자인 경우: 비거주자가 증여받은 재산 중 국내에 있는 모든 재산과 거주자로부터 증여받은 국외 예금이나 국외 적금 등 대통령령으로 정하는 재산

③ 이 법에서 "증여"란 그 행위 또는 거래의 명칭·형식·목적 등과 관계없이 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형·무형의 재산을 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. 제35조【저가․고가 양도에 따른 이익의 증여 등】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대해서는 해당 재산을 양수하거나 양도하였을 때에 그 대가와 시가(時價)의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자 (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조【저가․고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액”이란 양수한 재산(다음 각 호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 “시가”라 한다)에서 그 대가를 뺀 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.

③ 법 제35조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 이익”이란 제1항 및 제2항에 따라 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각 호의 가액 중 적은 금액을 뺀 가액을 말한다.

1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

④ 법 제35조 제2항에서 “특수관계에 있는 자”라 함은 양도자 또는 양수자(이하 이 항에서 “양도자등”이라 한다)와 다음 각 호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

1. 제19조 제2항 제1호ㆍ제2호ㆍ제4호 내지 제8호의 규정에 해당되는 자. 이 경우 “주주등 1인”은 “양도자등”으로 본다. 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 양도자와 양수자간의 관계를 보면, OOO와 OOO는 부부이고, OOO과 청구인은 OOO의 자들인 점에서 양도자들인 OOO 외 2명과 청구인은 상증법 상 특수관계자에 해당하는 것으로 나타나고 있다.

(2) 쟁점부동산에 대하여 살펴보면, 쟁점토지OOO는 OOO가 단독소유하던 토지로, 청구인은 쟁점토지(6,576.6㎡)를 취득하기 전에 쟁점토지에 대하여 2011.11.28. 기준일로 하여 2개의 감정평가법인[(주)OOO, (주)OOO]에 평가를 의뢰하여 2011.11.29. 그 평균액이 OOO임을 확인한 것으로 나타나고 있으며, 쟁점건물을 포함한 전체건물은 운전학원의 부속건물로, 1996.4.9. OOO(청구인의 모로 소유지분 OOO임)과 OOO(소유지분 OOO임)가 공동으로 신축하여 소유권보존등기한 후 2004.7.8. 찜질방 및 스포츠센터 영업을 하기 위하여 OOO원을 투자하여 시설을 하여 영업을 하다가 2005.12.20. 상속을 원인으로 OOO 지분이 2006.7.6. 청구인 외 3명(OOO 3/18, OOO 2/18, OOO 2/18, 청구인 2/18)에게 이전되었고, 2008.6.20. (주)OOO 웨딩운영업체에 임대를 하면서 기존 찜질방 및 스포츠센터 시설을 모두 철거하고 임차인 본인의 자금을 투입하여 웨딩 관련 시설을 설치하고 영업한 것으로 나타나고 있으며, OOO 외 2명이 청구인에게 쟁점건물의 소유권을 이전할 당시인 2012년 1월 기준으로 약 16년(철근콘크리트나 철골조 건물의 법정 내용연수인 40년)가량 경과한 시점으로, 잔여임차기간은 2015.5.24.까지로 동 기간동안 월 OOO원이 넘는 임대료가 발생한 것으로 나타난다. 〈표〉쟁점부동산 소유권이전 내역

(3) 2012.1.12. 체결된 OOO 외 2명과 청구인 간에 이루어진 쟁점부동산의 매매계약서를 보면, 매매목적물을 쟁점부동산(쟁점토지 6,576.6㎡, 쟁점건물 9,017.07㎡)으로, 매매대금을 OOO원으로 하면서 동 매매대금 OOO 중 2012.1.13. 계약금 및 중도금조로 OOO원을 본 계약 체결 후 10일 이내 신탁등기 후 대출받아 지급하기로 약정하고, 나머지 OOO원은 금전소비대차거래로 전환하면서, 특약사항으로 임차기간이 2015.5.24.까지로 그 명도비용인 OOO원을 청구인이 책임지는 것으로 기재한 후 2012.1.13. 매매를 원인으로 그 소유권을 청구인에게 이전되었으며, 청구인은 쟁점부동산을 양수하여 전체건물을 멸실한 후 오피스텔 734세대를 신축․분양사업을 진행하여 2012.12.27. 건축허가를 받고 2013.5.22. 분양을 개시하여 성공적으로 분양한 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 2012.4.30. 쟁점부동산을 저가취득한 것으로 하여 상증법 제35조에 근거하여 증여세과세가액을 쟁점토지분 OOO원[(감정가액에 의한 시가 OOO원 - 유상취득한 대가 OOO원) - OOO원(저기취득에 따른 증여재산가액 기본공제액)]으로 산정(쟁점건물은 시가취득으로 증여재산가액 없음)하여 증여세 OOO원을 납부한 후, 2014.3.27. 쟁점토지의 시가와 대가와의 차액을 상증법 제35조에 따른 저가취득이 아니라 상증법 제2조에 의한 증여라 하여 증여세과세가액을 OOO원(기본공제액 3억원 배제)으로 정정하여 수정신고한 반면, 양도자들인 OOO(쟁점토지 전체 및 쟁점건물 중 청구인 지분 양도)는 양도가액을 매매계약서에 기재된 OOO으로 하고, 취득가액은OOO으로 하여 양도차익을 OOO원으로 산정한 후 자진납부할 세액을 OOO원으로 신고하였고, OOO, OOO는 쟁점건물 중 본인들의 지분 양도와 관련하여 양도가액을 OOO원(양도가액 중 청구인 지분가액 OOO원을 제외한 나머지 잔액을 균등한 가액)으로 하고 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 과세미달로 신고한 것으로 나타난다.

(5) 이에 대하여 처분청은 쟁점토지의 시가를 청구인이 2011.11.28. 기준일로 한 2개의 감정평가법인의 평가액의 평균액 OOO원으로 하고, 쟁점건물의 시가는 매매사례가액이 존재하지 않는다 하여 양도 당시 기준시가OOO를 시가로 보아 OOO 외 2명과 청구인 간에 쟁점부동산을 OOO으로 거래한 것은 저가양수․도에 해당한다고 보아 상증법 제35조를 적용하여 청구인에게 증여세를 각 결정․고지한 것으로 확인된다.

(6) 청구인은 쟁점부동산의 거래가 저가양․수도가 아니라 대가를 지급한 OOO원은 유상양․수도이고, 시가와 대가와의 차액은 상증법 제2조에 의한 증여재산이며, 쟁점건물의 거래가액은 시가(청구인이 쟁점건물을 멸실할 목적으로 취득한 것이므로 그 경제적 가치는 “OOO원”이나 거래 당시 임대기간만료일 미경과 및 당시 장부가액을 참작하여 OOO원으로 정한 것)로 거래한 것이라고 주장하면서 2012.1.13.에 작성하였다는 쟁점토지에 대한 증여계약서를 제시하고 있는바, 이에 따르면 쟁점토지의 시가 OOO원 중 유상으로 거래한 OOO원을 제외한 OOO원은 증여할 것을 확약하고 수증인은 이를 수락하는 것으로 기록되어 있으나, 쟁점토지의 등기부등본의 기재내용을 보면 쟁점토지의 소유권이전은 증여와 매매의 원인이 아니라 매매를 원인으로 이전된 것으로 확인되고, 처분청의 답변에 의하면 동 증여계약서는 조사청의 세무조사 당시 제출한 사실이 없었던 것으로 나타난다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 실피건대, 청구인은 쟁점부동산을 저가양수한 것이 아니라 OOO원은 유상양․수도이고, 쟁점토지의 시가와 대가와의 차액은 상증법 제2조에 의한 증여재산이며, 쟁점건물의 거래가액OOO은 거래 당시 임대기간만료일 미경과 및 당시 장부가액을 참작하여 정한 시가라고 주장하나, 양도자들과 청구인은 특수관계에 해당하는 점, 청구인이 제시한 매매계약서를 보면 쟁점부동산의 매매가액이 OOO원으로 기재되어 있는 반면 처분청의 조사 당시 쟁점토지의 시가와 대가의 차이에 대하여 증여받기로 약정한 사실을 확인할 수 있는 증여계약서를 제시하지 못한 점, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 쟁점토지의 소유권이전등기가 증여 및 매매를 원인으로 한 것이 아니라 매매를 원인으로 한 것으로 나타나는 점, 쟁점부동산을 양수한 청구인의 증여세 신고내용을 보면, 비록 추후에 쟁점부동산의 매수대금 중 미지급액을 상증법 제2조에 의한 증여받은 것으로 정정하여 수정신고한 사실은 있으나 이는 OOO 외 2명에 대한 세무조사 착수를 인지하고 이루어진 것이고, 청구인은 당초 쟁점부동산을 저가양수한 것으로 보고 증여세를 신고한 사실이 있는 점에서 OOO 외 2명이 양도가액의 개념을 잘못 알고 양도소득세를 신고한 것으로 보이는 점, 쟁점부동산의 저가거래로 인하여 양도자들 및 양수자 모두 조세를 회피한 것으로 나타나고 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 양수․도를 저가양도로 보고 청구인에게 상증법 제35조를 적용하여 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.