쟁점양도주택의 양도일 현재 쟁점임대주택에 대하여 임대주택으로 등록되지 않았음을 사유로 1세대1주택 비과세 적용은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.12.23. 경기도 OOO을 취득하여 2006.5.29. OOO세무서장에 임대주택 사업자등록을 하고, 2014.3.12. OOO구청장에 임대주택법에 따라 임대주택으로 임대사업자 등록을 하였다.
• 나. 청구인은 2003.11.27. OOO를 취득하여 거주한 후 2013.11.20. OOO에 양도하고, 쟁점양도주택의 양도에 대하여 쟁점임대주택을 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 에 따른 장기임대주택으로 보아 주택수에 포함시키지 아니하고 소득세법 시행령 제155조 제19항 (1세대 1주택의 특례) 규정을 적용하여 2014.1.31. 1세대 1주택 고가주택 양소소득금액을 OOO으로 하여 2013년 귀속 양도소득세 OOO을 신고·납부하였다.
• 다. 처분청은 2014.6.12.∼2014.6.25. 청구인에 대한 양도소득세 실지조사 결과, 소득세법 시행령 제155조 제19항 에 따라 1세대 1주택 특례규정을 적용받기 위하여는 쟁점양도주택의 양도일인 2013.11.20. 현재 임대주택법에 따른 임대사업자등록이 되어야 함에도 그 등록이 되어 있지 않으므로 1세대 1주택 특례규정을 적용할 수 없다고 보아 2014.9.12. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2014.11.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구인이 쟁점임대주택을 관할세무서에 사업자등록을 할 시점인 2006년에는 임대 주택법 제6조 에 따라 임대주택으로 등록하기 위해서는 5호 이상의 주택을 임대하여야 했던바, 다가구주택은 임대주택법상 1동의 다가구주택을 1호의 주택으로 간주되어, 청구인과 같은 다가구주택 1호의 보유자는 임대주택법에 따라 임대사업자등록을 할 수 없었다. 이와 같이 다가구주택은 1주택으로 취급되어 임대주택법에 따른 등록요건을 충족시킬 수 없었기 때문에 청구인은 임대주택법에 의한 임대사업자 등록을 하지 못하였던 것이다. 이를 감안하여 당시 관할세무서장은 다가구주택에 대하여는 임대주택법에 따른 등록증이 없어도 사업자등록증을 교부해 주었고, 종합부동산세법에서도 다가구주택은 임대주택법의 임대사업자등록증이 없어도 종합부동산합산과세를 배제하였다. 또한, 구 조세감면규제법 제67조의 양도소득세 감면시와 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용시에도 같은 법 시행령 제64조에서는임대주택법에 의한 임대사업자등록증을 관할세무서장에게 제출하여야 한다고 규정되어 있었으나, 국세청 예규통첩OOO은 다가구주택은 5가구 이상 임대한 사실을 신고하면 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면과 1세대 1주택으로 보지 않는 주택으로 적용받을 수 있다고 하였다. 청구인이 쟁점주택을 관할세무서에 임대사업자등록을 하고 이에 따른 임대소득에 대한 종합소득세 신고도 하였으나, 단지 양도 당시 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 하지 않았다는 것만으로 양도소득세 계산시 1세대 1주택의 특례규정을 적용받지 못하는 것은 특례규정의 입법취지에 적합하지 않으며, 국세기본법 제18조 제1항 의 과세의 형평과 해당조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해받은 것으로 양도소득세 고지처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 시행령 제155조 제19항 은 양도일 현재 같은 법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택 요건을 갖춘 주택을 임대하고 있는 거주자가 2년 이상 보유 및 거주한 주택을 양도하는 경우 장기임대주택은 주택으로 보지 아니하고 거주주택을 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다는 것인바, 1세대 1주택 특례규정을 적용받기 위하여는 쟁점양도주택의 양도일인 현재 임대주택법에 따라 임대사업자등록이 되어 장기임대주택에 해당하여야 함에도 그 등록이 되어 있지 아니하였으므로 쟁점양도주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다고 보기 어렵다. 2008.11.26. 임대 주택법 시행령 제7조 (임대사업자의 범위 및 등록기준 등)의 매입임대주택의 호수가 기존의 5호에서 1호로 개정된바, 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 할 수 있는 충분한 시간이 있었음에도 불구하고, 청구인이 그 사실을 태만한 것으로 판단되며, 양도일 이후 양도소득세 신고담당자가 1세대 1주택 특례규정 적용한 것이 문제가 된다는 이야기를 들은 후, 2014.3.12. OOO구청에 임대사업자등록을 한바, 임대주택법에 의한 임대사업자 미등록은 납세자의 귀책사유가 큰 것으로 판단된다.

• 가. 쟁 점 쟁점양도주택의 양도일 현재 쟁점임대주택(다가구주택 1호)에 대하여 임대 주택법 제6조 에 따른 임대주택으로 등록되지 않았음을 사유로 소득세법 시행령 제155조 제19항 에 따른 1세대 1주택 특례적용을 배제한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 제95조【양도소득금액】

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2) 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. 제155조【1세대 1주택의 특례】

⑲ 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 임대 주택법 제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 임대 주택법 제6조 에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 장기임대주택을 임대 주택법 제6조 에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제4항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 임대 주택법 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 임대 주택법 제6조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

• 가. 임대 주택법 제2조 제3호 에 따른 매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택

(3) 임대주택법 제6조【임대사업자의 등록】

① 대통령령으로 정하는 호수(호수) 이상의 주택을 임대하려는 자가 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

(4) 임대 주택법 시행령(2008.11.26. 대통령령 제21134호로 일부개정된 것) 제7조【임대사업자의 범위 및 등록 기준 등】

① 법 제6조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(호수) 또는 세대를 말한다.

1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대

2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대

(5) 임대 주택법 시행령(2008.11.26. 대통령령 제21134호로 일부개정되기 전의 것) 제7조【임대사업자의 범위 및 등록 기준 등】

① 법 제6조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(호수) 또는 세대를 말한다.

1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대

2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 5호, 공동주택은 5세대

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 청구인은 쟁점양도주택을 2003.11.27. OOO에 취득하여 거주한 후 2013.11.20. OOO에 양도하였고, 이에 대하여 1세대 1주택 고가주택 양도로 보아 양도소득금액을 OOO으로 하여 2014.1.31. 2013년 귀속 양도소득세 OOO을 신고·납부한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점양도주택의 취득 이전인 2002.12.23. 쟁점임대주택을 취득한바, 2006.5.29. OOO세무서장에 개업연월일은 2006.5.30. 업태 및 종목은 부동산업 및 일반주택으로 사업자등록을 하였다.

(3) 청구인은 쟁점양도주택의 양도 후인 2014.3.12. OOO구청장에 임대주택법에 따라 쟁점임대주택과 관련하여 임대주택의 종류는 5년 임대주택(민간), 임대주택의 유형은 단독주택, 임대주택의 규모는 85㎡, 임대시작일은 2014.3.12.로 임대사업자 등록을 하였다.

(4) 이상의 사실관계와 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 관할세무서에 사업자등록을 할 당시에 임대사업법에 따른 임대사업자등록 요건을 충족할 수 없었던 사정을 감안하면 임대사업법에 따른 임대사업자등록을 구비하지 못하였음을 들어 1세대 1주택에 대한 양도소득세 특례규정을 적용하지 않은 처분은 부당하다고 주장하나, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건의 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하는바, 소득세법 시행령 제155조 제19항 에 따라 1세대 1주택으로 보기 위하여는 쟁점양도주택의 양도일 현재 쟁점임대주택에 대하여 임대 주택법 제6조 에 따른 사업자등록이 되어야 함OOO에도 불구하고 청구인의 경우 이를 충족하지 못한 것으로 나타나는 점, 청구인이 2006.5.29. OOO세무서장에게 사업자등록을 할 당시 임대주택법에 따른 사업자등록 요건을 구비할 수 없었다고 하더라도, 이후 2008.11.26. 임대 주택법 시행령 제7조 제1항 제2호 가 개정되어 1호의 임대주택에 대하여도 임대사업자등록이 가능하도록 변경되었고, 청구인이 쟁점양도주택을 양도할 당시 이에 따라 사업자등록이 불가능하지 않았던 점 등에 비추어 처분청이 쟁점임대주택을 주택의 수에 포함하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.