청구인이 주장을 뒷받침 할 증빙이 제출되지 아니한 점, 청구인이 쟁점토지의 실질적 소유자로 표기되어 있는 점, 대금청산일을 1984.11.1. 외에 달리 볼 객관적인 증빙이 나타나지 아니하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
청구인이 주장을 뒷받침 할 증빙이 제출되지 아니한 점, 청구인이 쟁점토지의 실질적 소유자로 표기되어 있는 점, 대금청산일을 1984.11.1. 외에 달리 볼 객관적인 증빙이 나타나지 아니하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점토지의 취득시기는 매매예약완결일인 2009.6.10.이므로 청구인이 1984.12.31. 이전에 쟁점토지를 취득한 것으로 보아 의제취득시기인 1985.1.1.를 취득일로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. (가) 쟁점토지에 대한 부동산매매예약서(1984.11.1.)는 전체매매대금 및 지급방법 등이 결정되지 아니하여 계약해제 내용을 삭제한 것이고, 매매완결약정서(1984.11.30.)의 빈서식은 실제 매매완결 사실이 없이 단순히 보관만 하고 있었던 것으로 매매대금의 청산과 무관하다. (나) 처분청의 의견대로 1984.11.30.에 매매예약완결이 있었다고 하더라도 쟁점토지의 매매예약은 매매목적물의 이전방법, 전체매매대금 및 지급에 관한 사항이 확정되어 있지 않은 매매예약으로서 매매예약완결이 있다고 하더라도 장차 전체매매대금 및 지급방법 등에 대해서는 당사자간에 별도로 정해야 하므로 매매예약일인 1984.11.1. 또는 매매예약완결일로 보는 1984.11.30. 매매대금의 청산이 있었다고 볼 수 없다. (다) 농지사용 임대차계약서는 2004.1.1. 이후에 청구인이 쟁점토지를 소유하였다는 근거는 될 수 있을지라도 1984.11.1. 매매대금을 청산했다거나 1985.1.1. 이전에 매매대금을 청산했다는 처분청 의견을 뒷받침하는 증빙으로 보기 어렵고, 매매대금지급에 대한 객관적 증빙 없이 1985.1.1. 이전에 잔금청산이 된 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 조세법률주의, 과세요건명확주의, 엄격해석의 원칙. 확장해석 및 유추해석금지 원칙을 위반한 것으로 부당하다. (라) OOO 확인서(2015.8.24.)는 OOO의 상속인 지위에서 작성된 것으로 쟁점토지 매매예약과 완결에 대한 당사자의 확인이 아니므로 이를 과세근거로 삼을 수 없고, 1985.1.1 이전에 쟁점토지 매매대금이 청산되었다면 OOO에게 2009년 5월까지 매월 생활비 OOO원 및 주택 증‧개축비를 지급할 이유가 없으며, 2009.6.10. 매매예약완결서에는 OOO를 현 소유자로 명시하고 있고, 2009.6.10.까지 청구인은 쟁점토지에 대해 소유권을 행사한 사실이 없으므로 매매예약완결일을 쟁점토지의 취득일로 보아야 한다. (마) 매매예약완결권 행사의 제척기간이 도과한 경우 매매예약의 법리를 적용할 수 없다고 하더라도 쟁점토지 매매는 정지조건부 매매에 해당하여 민법제147조의 규정에 따라 2009.6.10.을 조건성취일로 보아야 하므로 쟁점토지는 2009.6.10. 청구인이 취득한 것이다. 만약 매매예약완결권 행사 또는 정지조건부 매매에 해당이 없다면 2009.6.10.을 새로운 매매계약 체결일로 보아 그 날 대금이 청산된 것으로 보아야 한다.
(2) 예비적으로, 2009.6.10.이 취득일이 아니라면, 1985.1.1. 이전에 대금청산을 하였다고 보기 어려우므로, 소득세법 시행령제162조 제1항에 따라 쟁점토지의 등기접수일인 2014.4.25.을 취득시기로 보아야 한다.
(1) 쟁점토지의 취득일을 1985.1.1.로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다. (가) 매매예약서를 보면, 정형화된 서식에서 “제3조 손해금상당액을 지급함으로써 매매예약을 해제할 수 있다”는 등의 조항을 임의로 완전히 삭제하여 매도인 OOO에 의한 계약해제를 저지하고 있는바, 이는 이때부터 청구인의 소유가 아니라면 도저히 작성할 수 없는 계약서이고, 한편으로 명의신탁재산에 대해 가등기하는 전형적인 형태이다. (나) 처분청이 청구인의 사무실에서 찾아낸 매매완결약정서는 매매예약서 작성일(1984.11.1.)로부터 한 달 뒤인 1984.11.30. 작성된 것으로, 거래 당사자의 도장이 없다하더라도 이는 매매완결을 위해 작성된 것이고, 매매완결약정서에 별도의 금액이 없는 것으로 판단할 때, 당초 증거금인 OOO원이 매매대금의 전부였다는 반증도 되는 것으로 판단되며, 청구인 역시 매매대금이 최종적으로 언제 청산되었는지 객관적인 증빙을 제시하지 않고 있다. (다) 처분청이 청구인의 사무실에서 찾아낸 농지사용 임대차계약서에는 “등기부상의 소유자와 관계없이 가등기 권리자인 OOO을 실질적인 소유자임을 계약당사자 쌍방이 인정하고 소유자 OOO과...”라고 기재되어 있고, OOO를 포함한 OOO, OOO 등 제3자를 임차인으로, 청구인을 임대인으로 기재하여 계약을 체결하여 농지사용 임대차계약서 작성일 현재 쟁점토지의 실소유자는 청구인임을 알 수 있다. (라) 청구인은 2009.6.10. 작성한 확인서를 매매예약완결일로 보아, 작성일까지 쟁점토지의 실제 소유자가 OOO라는 취지의 주장을 하나, 매매예약 완결 즉시 소유권을 이전하지 않아 위 확인서의 작성 목적은 매매완결이라기 보다 OOO(청구인의 아들)가 대표이사인 OOO 주식회사가 OOO로부터 대출을 받고자 쟁점토지를 담보로 제공하기 위해 작성된 것으로 판단되고, 이후 명의신탁의 상태가 계속 유지된 것으로 보인다. 또한, 청구인은 2009.6.12. OOO에 근저당권을 설정해 주는 등 청구인이 소유자로서의 권리를 처음으로 행사하였으므로 이때를 취득시기의 기점으로 삼아야 된다고 주장하나, 이는 단순히 자금의 필요에 따라 근저당을 설정한 것으로 보이고, 쟁점토지의 매매완결여부와는 별개의 사항으로 보이며, 부동산의 취득시기와 근저당 설정시기가 같아야 될 아무런 이유가 없다. (마) 매매예약완결권은 그 행사(형성권)의 시효가 10년이므로 가등기설정일로부터 10년 내에 매매예약완결권을 행사하지 않을 경우 그 권리가 실효되나, 매매예약일로부터 10년이 지난 이후에도 OOO가 매매예약완결권을 인정하고 있는 것은 쟁점토지를 OOO이 실제 취득한 시기는 1984.11.1.이고, OOO는 단순히 명의자였음을 반증하는 것이고, 매매예약서 작성 당시 청구인은 도시민이자 농민이 아닌 관계로, 토지거래계약 허가 등으로 쟁점토지의 취득이 불가능한 상태였던 반면, OOO는 농지 소재지에 거주하고 있어 쟁점토지를 명의신탁할 충분한 이유가 있다.
(2) 청구인은 등기접수일인 2014.4.25. 취득시기가 되어야 한다고 주장하나, 이는 청구인이 계속해서 주장했던 주요 주장과 완전히 다른 주장이고, 국세기본법 제14조 에 따라 매매예약시점부터 쟁점토지가 청구인에게 사실상 귀속되는 것으로 보아 결정한 당초 처분은 정당하다.
① (주위적 청구) 매매예약완결일(2009.6.10.)이 쟁점토지의 취득시기라는 청구주장의 당부
② (예비적 청구) 등기접수일(2014.4.25.)이 쟁점토지의 취득시기라는 청구주장의 당부
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제98조【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 부칙 <법률 제4803호, 1994.12.22.> 제8조【양도자산의 취득시기에 관한 의제】 제94조 제1호에 규정하는 자산으로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보며, 동조 제2호 내지 제5호에 규정하는 자산의 경우로서 대통령령이 정하는 자산에 대하여는 대통령령이 정하는 날에 취득한 것으로 본다. (2) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
(1) 쟁점토지가 포함된 매매예약①부동산의 등기부등본 갑구에 의하면 다음 <표1>과 같이 기재되어 있고 을구에는 2009.6.10. 근저당권자를 OOO로 하며 채무자를 OOO 주식회사로 하고, 채권최고액을 OOO원으로 하는 근저당권설정이 되어 있다. <표1> ◯◯◯
(2) 청구인과 OOO가 1984.11.1. 체결한 부동산매매예약계약은 아래와 같고, 주요내용은 매매예약①‧②부동산을 증거금 각 OOO원씩 합계 OOO원을 청구인이 OOO에게 지급하였음을 확인하며, OOO는 청구인의 소유권이전청구권을 보장하기 위해 가등기절차를 이행하기로 하고 청구인과 OOO의 기명 날인이 되어 있다.
(3) 청구인과 OOO가 2009.6.10. 작성한 확인서는 아래와 같고, 주요내용은 가등기권자인 청구인이 매매예약①‧②부동산 중 300평을 제외한 나머지 소유권을 취득하기로 하고, 청구인과 OOO의 기명 날인이 된 것으로 나타난다. ◯◯◯
(4) OOO지방법원 2013.10.31. 선고 OOO 판결서의 주문에 의하면 OOO의 상속인인 OOO과 OOO은 쟁점토지와 매매예약②부동산을 청구인에게 소유권이전등기절차를 이행하라고 기재되어 있고, 이유 부분에는 청구인이 OOO로부터 매매예약①‧②부동산을 1984.11.1. OOO원에 매수하기로 하는 매매예약계약을 체결하여 2009.6.10. 매매예약완결의 의사표시를 하여 매매계약이 성립한 것으로 기재되어 있다.
(5) OOO은 2015.3.5., 2015.8.24., 2015.8.25. 3회에 걸쳐 처분청에 확인서를 제출하였고, 2015.3.5. 확인서에 의하면 OOO은 청구인이 OOO에 대하여 매매예약①‧②부동산에 대해 2009.6.10. 매매예약완결의 의사표시를 한 자리에 참석하였고, 매매대금은 청구인이 OOO에게 1987년부터 2009년 5월까지 매월 OOO원씩 지급한 사실과 1989년 OOO 소재 OOO 소유의 주택 증‧개축시 OOO원을 지급한 사실을 상호 인정하였고 이를 감안하여 2009.6.10. 현재의 매매예약①‧②부동산 시세를 감안하여 매매예약①부동산에서 300평을 제외한 나머지 매매예약①‧②부동산의 소유권을 청구인에게 이전할 것을 합의한 사실을 확인하였다고 기재되어 있다. 2015.8.24. 확인서에 의하면 2007년 OOO는 OOO에게 매매예약①‧②부동산이 OOO 소유가 아닌 청구인 소유라고 하여 본인도 그렇게 알고 있었고, OOO 사망 후 청구인은 매매예약①‧②부동산을 상속을 원인으로 소유권이전하였다가 소송을 통해 명의를 청구인으로 바꾸면 된다고 하여 그대로 따랐으며 그 과정에서 OOO가 농사지은 공로를 인정하여 300평을 받게 되었다고 기재되어 있다. 또한 OOO는 청구인으로부터 매월 약 OOO원의 생활비를 받았고, 주택신축시에도 도움을 받았으며 매매예약①‧②부동산에서 농사를 짓고 매년 OOO을 청구인에게 전달한 것으로 기재되어 있다. 2015.8.25. 확인서에 의하면 2015.8.24. 확인서 내용 중 OOO가 청구인으로부터 받은 생활비는 매월 OOO원이고, 2009.6.10. 이후 OOO가 청구인에게 OOO 정도 전달하였다고 기재되어 있다.
(6) 청구인과 OOO가 체결한 농지사용 임대차 계약서(날짜 미상)에 의하면 2004.1.1.～2009.12.31. 매매예약①부동산 중 OOO를 청구인이 OOO에게 임대하고, 임대료는 무상으로 기재되어 있다. 반면, 매매예약①부동산 중 OOO에 대하여 청구인과 OOO이 체결한 농지사용 임대차 계약서(2004년 4월)에 의하면 2004.1.1.～2004.12.31. 청구인이 OOO에게 위 부동산을 임대하고 연간 OOO를 받기로 한 것으로 기재되어 있고, 청구인과 OOO이 체결한 농지사용 임대차 계약서(날짜미상)에 의하면 2004.12.31.～2009.12.31. 청구인이 OOO에게 임대하고 연간 OOO의 임대료를 받기로 한 것으로 기재되어 있다.
(7) 청구인이 OOO에게 월 OOO원의 생활비와 OOO 소유 주택의 증‧개축비를 지급하였다는 주장을 뒷받침할 증빙은 제시되지 아니하였고, 처분청이 제시한 매매완결약정서(1984.11.30.)에 의하면 매매예약①부동산을 1984.11.1. 매매예약에 기해 OOO가 청구인에게 매도하기로 한다는 내용이 기재되어 있으나 당사자의 날인이나 서명이 없어 당사자간 매매예약완결의 의사합치 여부는 나타나지 않는다. (
8. 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인이 OOO에게 매매예약①‧②부동산의 대금을 지급하기 위해 생활비와 주택 증‧개축비용을 지급하였다는 주장을 뒷받침 할 증빙이 제출되지 아니한 점, 쟁점토지에 대한 농지사용 임대차계약서에는 청구인이 쟁점토지의 실질적 소유자로 표기되어 있는 점, 쟁점토지 및 매매예약②부동산에 대한 소유권이전등기절차 이행 청구의 소에서 청구인은 1984.11.1. 매매대금 OOO원을 OOO에게 지급한 사실과 2009.6.10. 매매계약 성립을 주장하였고, 당사자의 자백간주에 의하여 이를 기초로 2009.6.10. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 법원의 판결서에 의하면, 대금청산일을 1984.11.1. 외에 달리 볼 객관적인 증빙이 나타나지 아니하는 점 등에 비추어 매매예약완결일을 쟁점토지의 취득시기로 보아야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 등기접수일인 2014.4.25.을 취득시기로 보아야 한다고 주장하나,소득세법제98조에 의하면 자산의 취득시기는 대금청산일을 원칙으로 하고 있고, 같은 법 시행령 제162조 제1항에 의하면 예외적으로 대금을 청산한 날이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기가 된 경우 등기접수일을 취득시기로 보고 있는바, 이 건의 경우 쟁점토지의 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에 해당하지 아니하므로 등기접수일을 쟁점토지의 취득시기로 보아야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 취득시기를 의제취득일로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.