쟁점토지를 미등기 전매하였다고 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다

• 가. 청구인은 OOO 답 4,060㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO으로부터 OOO원에 취득하고 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서 채무자를 OOO으로 하는 근저당권을 설정하였으며, 이후 쟁점토지에 대한 등기원인일을 2004.11.11.로 하여 OOO 명의로 소유권이전등기를 하였다
• 나. 처분청은 OOO과 OOO의 양도소득세 신고서에 기재된 OOO의 양도가액(OOO원)과 OOO의 취득가액(OOO원)이 상이한 사실을 확인하여, 청구인이 2004.11.11. 쟁점토지를 OOO에게 미등기 전매한 것으로 보아 2015.4.6. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.5.12. 이의신청을 거쳐 2015.9.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 당초 쟁점토지를 매수하는 매매계약을 파기하고 이에 따른 원금을 회수하면서 이자 및 피해보상 성격의 금원을 받았으므로 처분청이 이를 미등기전매로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 부당하고, 청구인이 수령한 금원은 기타소득으로 과세하여야 한다. (가) 청구인은 2004.3.29. 쟁점토지를 매수할 목적으로 매도인 OOO과 매매가액 OOO원에 부동산매매계약서를 작성하면서 계약 당일 OOO원을 OOO의 계좌로 이체하였고, 2004.4.9. 잔금 OOO원을 수표로 중개업자 OOO에게 지급하면서 소유권이전 서류를 요구하였다. 그러나, OOO이 단기양도 및 토지거래허가 문제 등 개인적인 사유로 등기이전을 지연시키려 한바, 청구인은 매매계약서를 폐기하고 거래대금을 반환해 줄 것을 요구하였으나, 매도자 OOO이 이에 응하지 아니하였고, OOO과 OOO(청구인의 사촌형으로, 쟁점토지 매수를 권하고 분쟁해결 및 전반적인 업무처리를 하였으며 2010년 사망함)이 원금 3억원과 이자를 지급하겠다고 하여 이를 승낙하였다. 이에, 청구인은 원금회복 목적으로 근저당권 설정을 하였다. (나) 청구인은 2004.9.16.부터 2004.11.12.까지 총 7차례에 걸쳐 OOO로부터 원금과 위약금조로 OOO원을 청구인의 OOO 계좌로 이체받았고, 2004.10.4. 쟁점토지의 근저당권을 해지하였으며, 이 과정에서 2004.10.14. 입금된 OOO원 중 OOO원을 쟁점토지의 매수 및 분쟁해결을 위해 노력한 대가로 OOO의 통장으로 지급하였다. 이후 쟁점토지는 2004.11.11. OOO에게 소유권 이전되었으나 청구인이 OOO으로부터 받은 금원은 없다.

(2) 당초 매매계약서가 파기되었음에도 처분청이 제시한 매매계약서의 매수인란에 청구인외 2명으로 기재되어 있는바, 청구인이 계약한 사실도 없는 계약서이다. 실지 매매잔금 지급과 근저당권 설정을 2004.4.9. 하였음에도 잔금날짜가 2004.4.10.로 되어 있고, 소유권이전도 6개월 후라고 되어 있으며, 당해 계약서 특이사항에 등기시 공시지가로 하는 것으로 되어 있는 점 등으로 볼 때, 중개업자 OOO이 토지거래허가구역의 법망을 피해갈려는 목적과 매도자 OOO으로부터 인감증명 등의 서류를 받으려는 목적을 달성하기 위한 수법이다. 청구인은 쟁점토지가 OOO원에 매매되었다는 사실에 대해 처분청의 조사과정에서 비로소 알았을 뿐이고, 청구인은 매도계약 사실조차 알지 못하였으며, 모든 매매대금은 OOO의 계좌를 통해 이루어졌다.

(3) 매매의 효력은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 법률행위를 함으로써 발생하는데 청구인과 OOO과는 쟁점토지를 매매한다는 약정 및 OOO과 대면한 사실도 없다. 따라서, 원금을 초과하여 돌려받은 대금 OOO원은 대응되는 필요경비 OOO원(OOO에게 지급된 OOO원 및 근저당설정비용 OOO원)을 공제한 후 기타소득으로 과세하여야 하며, 사기나 그 밖의 부정한 행위로 국세를 포탈한 사실이 없으므로 국세기본법 제26조의2 제1항 제2호 의 규정에 따라 7년의 국세부과제척기간이 적용되어야 한다..

• 나. 처분청 의견 (1) 청구인이 쟁점토지를 매매계약한 사실에 대해 계약서 등으로 확인되고, 매매대금을 OOO에게 입금하였으나 소유권 이전 대신 근저당권을 설정함으로써 쟁점토지를 청구인의 지배영역으로 둔 사실이 등기부등본에 의해 확인된다. 또한 매매거래가 있은 후 계약을 취소하겠다는 의사표시를 하거나 매매 대금을 환수하려는 어떠한 법률행위가 없는 것으로 볼 때 쟁점토지를 취득한 사실이 없다는 청구주장을 받아들일 수 없다. 또한, 쟁점토지를 OOO에게 매매하면서 근저당권 설정을 해지한 점, OOO의 매매대금이 OOO을 통해 대부분 청구인의 계좌로 입금된 점 등으로 보아 이는 미등기 전매의 일반적인 행태일 뿐이다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 매매계약이 무효라고 주장하나, 자산의 양도란 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하며 법률상 유효할 것까지 요구하고 있지 않으므로 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다. 청구인은 원금을 초과하여 돌려받은 거래금액의 차이가 기타소득이라고 주장하나, 구 소득세법 제21조 제1항 의 규정에 따라 기타소득은 이자․배당․부동산임대․사업․근로․일시재산․연금․퇴직․양도․산림소득 이외의 소득으로 규정하고 있는바, 청구인의 소득은 소득세법 제94조 에 규정하는 쟁점토지의 미등기 전매에 따른 양도소득의 범위에 해당하므로 청구주장은 이유 없다. 또한, 국세기본법 제26조의2 에 따르면, 납세자가 대통령이 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위로 국세를 포탈한 경우 부과할 수 있는 날부터 10년간으로 규정되어 있으므로 미등기 전매인 이 건의 경우 국세 부과제척기간을 10년으로 적용하여야 한다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매하였다고 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지와 관련하여 소유자별 권리변동사항 및 양도소득세 신고내역은 다음과 같다. (가) 등기부등본상 권리 변동사항은 다음 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지의 권리변동사항 (나) OOO과 OOO의 양도소득세 신고 내역은 다음 <표2>와 같다. <표2> 양도소득세 신고내역 (다) 쟁점토지는 2003년 10월 부산진해경제자유구역개발사업 미음지구산업단지 조성 중에 있는 토지로서 현재까지 토지거래허가구역으로 지정되었다.

(2) 처분청의 과세경위는 다음과 같다. (가) OOO의 양도가액 OOO원과 OOO의 취득가액 OOO원의 실가 상이자료에 따라 양도소득세 조사를 실시하였으며, 조사종결보고서상 주요 조사내용은 다음과 같다. (나) 쟁점토지 관련 일자별 각 계약내용은 다음과 같이 나타난다. (다) 처분청이 확인한 OOO의 OOO 계좌(817054-52-0*)거래내역은 다음 <표3>과 같다. <표3> OOO의 통장거래내역 (라) OOO은 OOO으로부터 입금받은 쟁점토지 매매대금 OOO원 중 OOO원을 제외한 OOO원을 2004.9.16.부터 2004.11.12.까지 7차례에 걸쳐 청구인의 OOO 계좌(053-16-5****-3)로 이체하였으며, 청구인은 2004.10.4. 쟁점토지에 대한 근저당을 해지한 사실이 나타난다. (마) 중개업자인 OOO 대표 OOO은 처분청의 조사과정에서 다음과 같이 진술하였다. (바) 청구인은 처분청에 이의신청한 결과 쟁점토지의 거래관계를 일임한 대가로 고종사촌형 OOO(2010년 사망)에게 OOO원을 지급한 사실에 대하여 필요경비로 인정받은 것으로 나타난다.

(3) 청구인의 주장 및 제시증빙은 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점토지 매수계약을 소유권이전 지연의 이유로 파기하였고, 매도자 OOO이 매매대금을 전부 수령하였으므로 원금확보 차원에서 근저당권을 설정하였으며, 매매계약서상 청구인 외 2명이라는 계약서는 본 적이 없다고 주장하고 있다. (나) 청구인은 OOO로부터 OOO원을 받았으나 매수대금 반환액 OOO원을 제외한 OOO원은 기타소득이고, 매수자 OOO뿐 아니라 매도계약과는 전혀 관련이 없다고 주장하고 있다. (다) 청구인은 OOO이 서명날인한 경위서를 제출한바, 그 내용은 다음과 같다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 제88조 에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정되어 있고, ‘사실상 이전’이란 ‘법률상 이전’에 대응하는 것으로서 권리 이전의 원인행위가 유효하게 이루어졌으나 권리의 이전을 위한 법률상의 성립요건으로서 등기나 등록만을 갖추지 못하고 있을 때를 의미한다고 보는 것(대법원 2011.7.21. 선고, 2010두23644 판결, 같은 뜻임)인바, 청구인이 쟁점토지를 매수하는 것으로 중개업자 입회하에 계약서가 작성되어 있을 뿐 아니라 매수대금을 전액 지급하였고, 쟁점토지의 매도대금이 청구인의 금융계좌 등으로 입금되었으며, 청구인의 쟁점토지 매수 및 매도에 맞추어 쟁점토지에 대해 청구인을 채권자로 하는 근저당권이 설정 및 해지되었으므로 청구인의 의사에 따라 쟁점토지가 사실상 유상으로 이전되어 종국적으로 쟁점토지 양도에 따른 경제적 이익이 청구인에게 귀속되었다고 보이는 점, 청구인은 쟁점토지의 매수계약이 해제되었다고 볼 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 이의신청 과정에서도 청구인은 OOO에게 매매를 일임한 대가를 지불하'였다고 주장하며 관련 필요경비를 인정받은 사실이 있는 점, 중개업자 OOO은 문답서 작성시 청구인이 쟁점토지 매도계약의 매매당사자라고 진술하고 있는 점, 이와 같이 토지를 미등기전매하면서 최종 매수인에게 직접 소유권이전등기를 경료함으로써 양도소득세의 과세표준을 조사 또는 결정할 수 없게 한 채 양도소득세 과세표준 확정신고기간을 도과하도록 양도소득세를 신고․납부하지 아니한 행위는 사기 기타 부정한 행위로써 국세를 포탈한 경우에 해당한다고 보이는 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 소득세법[2005.1.14. 법률 제7335호로 개정되기 전의 것] 제4조[소득의 구분] ① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.

당해년도에 발생하는 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·일시재산소득·연금소득과 기타소득을 합산한 것

자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 제21조[기타소득] ① 기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·일시재산소득·연금소득·퇴직소득·양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 제88조[양도의 정의] ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제94조[양도소득의 범위] ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 제104조[양도소득세의 세율] ③ 제1항 제3호에서 "미등기양도자산"이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.

(2) 국세기본법[2005.1.5. 법률7329호로 개정되기 전의 것] 제14조[실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 제26조의2[국세부과의 제척기간] ① 국세는 다음 각 호에 규정하는 기간이 만료된 날 후에는 부과할 수 없다. 다만, 조세의 이중과세방지를 위하여 체결한 조약(이하 "조세조약"이라 한다)의 규정에 의하여 상호합의절차가 진행 중인 경우에는 국제조세조정에 관한 법률 제25조 에서 정하는 바에 따른다.

1. 납세자가 사기 기타 부정한 행위로써 국세를 포탈하거나 환급·공제받는 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간

2. 납세자가 법정신고기한내에 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간

3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년간

(3) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률[2007.5.11. 법률 제8418호로 개정되기 전의 것] 제3조[실권리자 명의등기의무등] ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니된다.