토지의 이용편의를 위한 것이 아닌 건물가액은 필요경비가 아님.

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1996년 매매로 취득한 OOO[대지 472.4㎡, 건물 에이동 175.8㎡, 건물 비동 33.2㎡(2002.6.21. 증축)] 및 1996.12.4. 경락받은 같은 곳 1410-46(대지 214.2㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2014.3.17. 양OOO에게 양도하고, 쟁점토지를 양도하기 전 멸실한 쟁점토지 지상의 무허가 건물 129.71㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)의 취득가액 OOO원을 쟁점토지의 양도소득 계산시 필요경비에 포함하여 2014.5.31. 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 이에 대해 쟁점건물은 토지의 이용편의를 위한 것이 아니라고 보아 필요경비에서 쟁점건물의 취득가액을 차감하여 2015.2.16. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.3.6. 이의신청을 거쳐 2015.7.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 OOO 및 쟁점토지를 경락받을 당시 OOO 지상에는 근린생활시설로 음식점(횟집, 불고기집)이 영업을 하고 있었고 쟁점건물은 공가상태로 방치되어 있었다. OOO 및 쟁점토지 인근에 OOO고속버스터미널과 OOO백화점이 있는 등 상권이 형성되어 있어 상가건물 또는 모텔 등을 신축할 계획으로 이를 취득하였으나, 자금사정으로 계획을 연기하던 중 고속버스터미널이 OOO으로 이전되고 OOO은 부도 후 같은 장소에 OOO 아파트가 건립되었으며, 쟁점토지는학교보건법에 따른 상대정화구역 지정으로 토지이용이 제한되어 쟁점건물을 OOO 지상의 근린생활시설의 부속 주차장으로 사용하기 위해 철거하였다. 즉, 청구인이 경매물건으로 나온 OOO 및 쟁점토지만을 경락받을 경우 지상의 근린생활시설과 쟁점건물의 소유자가 서로 상이해져 청구인이 토지를 경락받아도 지상의 건물 때문에 토지를 목적(건물멸실 후 모텔 및 상가신축)대로 사용할 수 없게 되므로 부득이 건물소유자로부터 별도로 매수하게 된 것이며, 토지만을 활용하기 위하여 지상권을 주장할 수 있는 쟁점건물을 당시 시세보다 높은 가격으로 매입할 수밖에 없었고 취득당시 목수에게 철거비용까지 견적한바 있다. 따라서, 청구인은 쟁점건물을 사용하기 위하여 취득한 것이 아니라 토지만을 사용하기 위해 부득이하게 취득한 것으로 취득 후 폐가상태로 방치되어 사용한 사실이 없고, 동래구청에서도 현황을 파악하였기에 폐가상태인 쟁점건물에 대한 지방세가 전혀 부과된 사실이 없는바, 오로지 쟁점토지만을 사용할 목적으로 쟁점건물 및 쟁점토지를 취득한 것이 명백하므로 쟁점건물의 취득가액을 쟁점토지의 양도가액에서 공제할 필요경비에서 제외하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 OOO 및 쟁점토지를 1996.12.4. 경매로 취득하고, OOO 건물은 쟁점토지를 경매로 취득하기 이전인 1996.6.3. 매매로 취득한 것으로 등기부등본에 나타나고 양도소득세 신고시 쟁점건물의 취득계약서 사본과 1996.7.22. 법무법인에서 공증받은 인증서 사본을 제출하였다. 쟁점건물의 취득계약서상 계약일자가 1996.6.1.이고 잔금일자는 1996.7.30.로 쟁점토지를 경매로 낙찰(1996.8.30.)받기 이전에 이미 매매가 이루어졌고, 매매금액은 OOO원으로 쟁점토지의 경락가액인 OOO원보다 많은 것으로 나타난다. 청구인이 양도소득세를 신고할 당시 첨부한 OOO 지상 건물에 대한 매매계약서를 보면 계약일 1996.6.11., 잔금일 1996.9.30.로 기재되어 있으나 등기부등본상에는 1996.6.3. 청구인에게 소유권 이전등기된 것으로 나타난다. 청구인은 쟁점건물을 취득할 당시 중재인이라는 양OOO의 확인서 와 목수 이OOO에게 의뢰하여 받았다는 쟁점건물의 철거비용 견적서를 제출하였는바, 양OOO 확인서를 보면 평소 지인인 청구인으로부터 쟁점토지 및 쟁점건물 매입과 관련한 부탁을 받고 대지는 경락을 받게 도움을 주었고, 무허가 건물은 본인이 시세보다 비싸게 중개하게 되어 거래한 사실이 있다고 기재되어 있으며, 편지지 상단에 철거견적이라고 기재된 견적서를 보면 40평, 기간 7일, 인부 4명, 포크레인, 포타, OOO 견적, 철거, 부속물은 가져간다고 기재되어 있다. 청구인은 과세전적부심사청구시 쟁점건물을 취득하여 10년간 사용하였고 취득 당시 건물에 대한 대대적인 수리비가 있었다고 주장하였다가 이의신청시에는 쟁점건물은 토지를 사용하기 위해 지상권 때문에 할 수 없이 취득하였고 멸실될 때까지 방치하여 사용 수익한 사실은 없다고 청구주장을 변경하였으며, 쟁점건물을 1996년 취득하여 보유하다가 2005년경 멸실하고 상당한 기간이 경과한 2014년에 쟁점토지를 양도한 이 건의 경우 당초부터 토지만을 이용하려는 목적이 있었다고 보기 어려우므로 쟁점건물의 취득가액을 쟁점토지의 양도소득 계산시 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 취득가액이 쟁점토지의 양도가액에서 공제할 필요경비인지 여부
• 나. 관련 법률 (1) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26067호로 개정되기 전의 것) 제163조[양도자산의 필요경비] ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본 등에 의하면, 청구인의 토지 및 건물 취득내역은 아래 <표1>․<표2>와 같다.

(2) 청구인의 주장 및 관련 증빙은 다음과 같다. (가) 양OOO의 확인서(2015.2.26.)를 보면 평소 지인인 청구인으로부터 1996년 쟁점토지 및 쟁점건물 매입과 관련하여 부탁을 받고 쟁점토지를 경락받을 수 있도록 도움을 주었고, 쟁점건물은 시세보다 높게 중개하여 거래한 사실이 있다고 기재되어 있으며, 이OOO의 철거견적서(1996.7.2.)를 보면 40평, 기간 7일, 인부 4명, 포크레인, 포타, OOO원 견적이라고 기재되어 있다. (나) OOO지원의 낙찰허가결정서(96타경2175 부동산임의경매, 1996.8.30.)를 보면 OOO대 472.4㎡를 OOO원에, 쟁점토지를 OOO원에 청구인이 낙찰받은 것으로 되어 있고, 청구인이 류OOO과 체결한 부동산매매계약서를 보면 1996.6.11. OOO의 건물을 OOO원(잔금지급일 1996.9.30.)에, 1996.6.1. 쟁점건물을 OOO원(잔금지급일 1996.7.30.)에 매수한다고 되어 있다. (다) OOO의 건축허가대장 및 도면 여백을 보면 쟁점건물은 1979.3.14. 허가 당시에는 OOO 지상이었으나 1993.3.25. 준공된 건물 신축 당시 0000-00으로 분할되었다고 기재되어 있다. (라) 부동산매매계약서를 보면, OOO 대지 472.4㎡, 건물 에이동 및 비동, 쟁점토지에 대해 매매대금 OOO원에 청구인이 양OOO에게 매도한다고 되어 있고, 토지이용계획 확인원 및 도면 등을 보면 쟁점토지와 OOO은 접해있는 것으로 나타난다.

(3) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 쟁점건물의 멸실(청구인은 2005년경 쟁점건물을 멸실하였다고 주장)과 관련하여 관할 지방자치단체에 확인한 결과 쟁점건물은 무허가이고 당시 재산세부과와 관련한 전산체계가 완벽하지 못하여 재산세부과내역과 멸실일자는 확인되지 않았고 청구인의 사업자등록현황은 아래 <표3>과 같다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물을 사용하기 위하여 취득한 것이 아니라 토지만을 사용하기 위해 부득이하게 취득하였고 취득 후 폐가상태로 방치되어 사용한 사실이 전혀 없으므로 쟁점건물의 취득가액을 쟁점토지의 양도가액에서 공제할 필요경비로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지를 취득하기 전에 이미 쟁점건물을 취득한 것으로 나타나는 점, 청구인은 쟁점건물을 취득 후 약 9년의 상당기간 동안 보유하고 있었던 점, 쟁점건물은 미등기건물로서 철거연도 또는 관리현황 등 쟁점건물을 실제 사용하지 않았다는 것에 대한 구체적인 입증자료가 부족한 점 등에 비추어 쟁점건물의 취득가액을 쟁점토지의 양도가액에서 공제할 필요경비로 보기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.