쟁점분양권의 프리미엄에 대하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

OOO세무서장이 OOO 청구인에게 한 2013년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 OOO 등 공공기관의 OOO에 따른 특례분양으로 취득한 OOO의 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 OOO에게 양도하고 취득가액 OOO원, 양도가액 OOO원(프리미엄 OOO원 포함)으로 하여 OOO 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 OOO과 관련하여 실시한 감사원의 감사 결과 쟁점분양권의 프리미엄을 OOO원으로 보고, 청구인이 신고한 프리미엄 OOO원과의 차액 OOO원에 대하여 과세할 것을 통보해 옴에 따라 OOO 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 매수인은 쟁점분양권의 프리미엄으로 OOO원(중개수수료 OOO원 포함)을 지급하였다고 하나 이는 청구인이 아닌 부동산 중개업자에게 계약일OOO 훨씬 이전OOO에 지급한 것으로 청구인의 쟁점분양권 양도와 관계없는 금액이며, 매수인도 동 금액을 청구인에게 지급한 것이 아니라 부동산 중개업자에게 지급하였고, 중개인의 행태로 볼 때 중개업자가 중간에서 장난을 친 것이라고 진술하고 있는바, 청구인이 쟁점분양권의 프리미엄으로 수취한 금액은 OOO 쟁점분양권의 명의변경시 송금받은 OOO원 뿐이므로 이 건 양도소득세 부과는 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점분양권 등 OOO 거래시 공인중개사 등이 조직적으로 거래사실을 은폐하고, 허위로 신고하면서 OOO원만을 매도인의 금융계좌에 송금하여 근거를 남기고 나머지 금액은 현금거래 등으로 그 근거를 남기지 않는 탈세의 전형적인 수법이 사용되었으며, 쟁점분양권 거래 당시 프리미엄이 OOO원 이상으로 형성되어 거래되었던 점 등을 볼 때 쟁점분양권의 프리미엄을 OOO원으로 보아 과세한 처분은 정당한다.

• 가. 쟁점 쟁점분양권의 프리미엄을 OOO원으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법률

(1) 소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

(2) 국세기본법 제14조【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

• 나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 심리자료 등에 의하여 확인되는 내역은 아래와 같다. (가) 쟁점분양권 양도시점의 OOO권 실거래가 신고 내역 및 처분청의 과세자료 중 OOO 거래관련 처리 내역은 아래 <표1>․<표2>와 같다. <표1> OOO 분양권 실거래가 신고 내역 <표2> OOO 분양권 거래관련 처리 내역 (나) OOO 관련 언론 보도자료에 의하면, OOO하는 공공기관 임직원들에게 쟁점분양권 등이 일반분양보다 낮은 가격에 특례분양되었으나 전매금지기간이 만료된 OOO부터 최고 OOO원, 평균 OOO원의 웃돈을 받고 이를 넘겼고, 이 중 상당수가 다운계약서를 작성하여 세금을 탈루했다는 의혹이 제기되어 시민단체가 관련 임직원들의 징계를 요구하는 등 사회적 이슈가 되었다고 보도된 사실이 있다. (다) 청구인은 쟁점분양권을 프리미엄 OOO원을 포함한 OOO원에 전매한다는 부동산매매계약서OOO를 작성하였고, OOO의 부동산거래 계약신고필증OOO에도 OOO원에 거래(계약조건: 분양권 전매로 확장비 OOO원, 프리미엄 OOO원 포함)하였다고 기재되어 있다. (라) 매수인이 OOO 감사원 감사시 제출한 쟁점분양권 매수 경위서의 요지는 아래와 같다.

(2) 매수인은 OOO에 중개업자에게 OOO원을 지급하였으나 청구인은 분양권 명의변경 당일인 OOO 매수자로부터 OOO원을 프리미엄조로 받았을 뿐이므로 처분청이 프리미엄으로 본 OOO원은 청구인과 무관한 것이라며 아래와 같이 주장한다. (가) 청구인은 매수인이 OOO 프리미엄 OOO원을 청구인 계좌에 입금한 사실을 확인하고, 같은 날 거래계약 신고, 명의변경 및 양도소득세 신고를 정상적으로 하였는바, 이는 매매계약서 및 통장사본, 청구인이 거래한 부동산중개소에 의하여 확인이 가능하고, 매수인은 OOO에 부동산중개업자에게 OOO원을 지급한 것으로 되어 있으나, 이는 청구인이 프리미엄을 받은 시점OOO과 차이가 있고, 통상 매매대금은 거래당사자에게 직접 지급하는 것임에도 분양권 매매대금 중 OOO원만 부동산중개업자 계좌에 지급하였다는 것은 이해할 수 없으며, 매수인의 진술에 따르면 매수인이 거래한 중개업소에 적법거래를 요청하였음에도 중개업소의 요청 때문에 부당한 거래방식에 동의할 수 밖에 없었다고 진술하고 있음에도 세무공무원인 매수자의 입장만 고려하여 세금을 부과하는 것은 근거과세에도 반하는 것이다. (나) 청구인은 OOO에 거주OOO하였고 회사에서 불법분양권 거래에 대하여 징계한다는 지침이 있어 동료들조차 거래사실을 감추거나 가격공개를 꺼리고 매각사실을 부인하는 경우도 있어 쟁점분양권의 시세를 알기 어려웠고, 부동산 중개소를 통하여 양도할 계획으로 인근 OOO 부동산 중개소〔소장 OOO, 현재 폐업〕에 매매를 의뢰하였으나, 쟁점분양권이 4층에 위치한 아파트로 교통이 불편하며, 조망이 좋지 않아 제 가격을 받기 힘들다는 말을 듣고 OOO원에 매매를 의뢰하고 매수인과 거래를 하게 된 것이다. (다) 청구인은 OOO 매수인과 통화내역(녹취록)을 제출하였는바, 매수인의 주요 발언내용은 아래와 같다.

1. 감사원 감사시 매수인이 중개업자 OOO에게 지급한 OOO원이 청구인에게 전달되었다고 진술한 적은 없으며(매수인이 중개업자에게 OOO원을 지급한 내용은 사실임), 계약 당일 청구인에게 OOO원을 지급한 사실은 있다.

2. 매수인이 OOO원에 쟁점분양권 매매계약을 체결하였으나 청구인에게 지급된 OOO원을 제외한 금액은 중개업자가 편취한 것으로 보이고, 당시 이런 경우가 다반사였던 것으로 알고 있으며, 매수인측에서 OOO원이 지급되었음에도 신고는 OOO원으로 되어 있고, 청구인이 매수인으로부터 실제로 받은 돈이 OOO원이므로 중간에 부동산 업자가 장난을 친 것으로 결론이 나야 한다.

3. 매수인이 OOO원을 부동산 중개업자에게 지급했으나 계약 당일 OOO원으로 신고한 것은 정상적으로 신고할 경우 중개업자 OOO가 매수인측의 세금 대납, 중개수수료 부담 등의 얘기를 해서 어쩔 수 없었다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점분양권 거래 당시 통상 OOO원 이상의 프리미엄이 붙어 거래되었고, 매수인이 쟁점분양권 중개업자에게 OOO원을 지급한 사실이 확인되므로 중개수수료 OOO원을 제외한 OOO원을 쟁점분양권의 프리미엄으로 보았으나, 청구인이 매수인으로부터 프리미엄조로 받은 금액이 OOO원인 것으로 확인됨에도 분양권 매매 당사자의 개별적인 사정 등을 고려하지 아니하고 쟁점분양권 거래 당시 시세만을 근거로 쟁점분양권의 프리미엄을 OOO원으로 본 점, 매수인이 프리미엄 등으로 OOO원을 지급한 것은 사실이나 청구인에게 직접 지급한 것이 아니고 분양권 명의변경 당시 중개업자로부터 OOO원 받아 청구인에게 송금하였다고 진술하고 있는 점, 매수인의 대금지급시점OOO 및 금액(OOO원)과 청구인의 대금수령시점OOO 및 수취한 금액(OOO원) 등을 감안할 경우 차액상당액(OOO원)을 부동산 중개업자가 편취하였을 개연성이 높은데도 프리미엄 상당액이 청구인에게 귀속된 것인지 중개인에게 귀속된 것인지 여부와 구체적인 지급액 등을 확인하기 어려운 상태에서 이를 청구인의 양도가액에 포함하는 것은 타당하지 아니한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점분양권의 프리미엄으로 OOO원을 수취한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.