상속으로 취득한 쟁점토지의 취득가액을 소급감정가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2010.12.18. 상속으로 취득한 OOO임야 2,370㎡, 같은 리 OOO전 426㎡ 및 같은 리 OOO전 2,262㎡ 합계 5,508㎡(이하 “양도토지”라 한다)를 2015.1.23. 매매로 양도하고, 양도토지의 취득가액을 기준시가(개별공시지가)인 OOO으로 하여 양도차익을 산정하여 2015.3.13. 처분청에 양도소득세 예정신고를 하였다가, 2015.4.22. 양도토지의 취득가액을 소급 작성된 감정가액의 평균인 OOO으로 정정하여 2015년 귀속 양도소득세 OOO환급하여 달라는 경정청구를 하였다.
• 나. 처분청은 상속개시일 전․후 6개월을 지나 소급 평가한 감정가액은 취득가액으로 인정할 수 없다고 보아 2015.5.28. 청구인의 양도소득세 환급 경정청구를 거부통지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.6.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하나, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고, 그 가격이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는바(대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결, 같은 뜻임), 청구인은 2010.12.18. 상속으로 취득한 양도토지를 2015.1.23. 매매로 양도하면서 취득시 기준시가가 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조에 따른 시가를 적정하게 반영하지 못하여, 가격산정 기준일을 각 2011.6.16.로 하고, 감정평가서 작성일을 2015.3.30. 및 2015.4.9.로 하여 공신력 있는 감정평가기관 2곳의 평균 감정가액을 취득가액으로 하여 양도소득세 환급 경정청구를 하였음에도 처분청이 이를 인정하지 아니하고, 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시한 감정평가서는 상속개시일(2010.12.18.)로부터 4년 3개월이 경과한 후에 작성되어 상증세법 시행령 제49조 제1항의 규정(평가기준일 전후 6개월)을 충족하지 못하는 소급감 정에 해당하 므로 동 감정가액을 부인하고 기준시가를 취득가액으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 상속으로 취득한 양도토지의 취득가액을 소급감정가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 2.상속세 및 증여세법제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 (5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일 부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액 을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 양도토지에 대한 양도소득세를 신고 및 환급 경정청구 내용을 요약하면 아래 <표>와 같이 나타난다.

(2) 청구인이 제시한 OOO북부지사가 2015.3.30. 작성한 감정평가서는 가격산정 기준일이 2011.6.16.이고, 양도토지를 OOO으로 평가하였으며, OOO이 2015.4.9. 작성한 감정평가서는 가격산정 기준일이 2011.6.16.이고, 양도토지를 OOO으로 평가한 것으로 나타난다.

(3) 위 두 감정평가서의 감정평가액은 양도토지를 공시지가기준법 [토지단가(OOO/㎡)=공시지가(OOO/㎡) × 시점수정(1.00496) × 지역요인(1.0) × 개별요인(0.90～1.09)×그 밖의 요인(3.80)]에 의해 평가하였는바, 그 밖의 요인 보정치(3.80배)를 결정하는데 참작한 인근 유사토지의 거래사례는 OOO전 1,669㎡의 OOO백만원(OOO/㎡) 등으로 되어 있으나, 당해 토지는 양도토지와 연접하여 있지 아니하고, 개별공시지가(당해 토지 OOO/㎡, 양도토지 OOO/㎡) 등이 상이한 것으로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 상속 당시로 소급한 감정가액을 양도토지의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 제시한 감정평가서는 2015.3.30., 2015.4.6. 작성한 것으로 상속개시일로부터 약 4년 3개월이 경과한 뒤 소급하여 평가한 것이므로 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 규정하는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액이 있는 경우에 해당하지 아니하는 점, 감정가액이 상속개시일 현재 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격으로서의 시가에 해당한다는 주장을 입증할 만한 유사 매매사례가액 등 객관적이고 구체적인 증빙이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 청구인이 제시한 감정가액을 양도토지의 취득 당시 시가로 보기 어렵다 할 것이므로 처분청이 양도토지의 취득 당시 기준시가를 시가로 보아 청구인의 이 건 양도소득세 환급 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조제1항제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.