청구인 및 배우자 명의의 계좌에서 계약금, 중도금이 출금되어 매매대금으로 지급되었다는 청구주장에 신빙성이 있고, 처분청이 잔금 지급사실을 인정하고 있으며, 금융기관에서 작성한 회의록에 청구인이 쟁점부동산을 인수하는 것으로 기재되어 있는 점 등에 비추어 취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액을 환산가액으로 과세한 처분은 잘못이 있음
청구인 및 배우자 명의의 계좌에서 계약금, 중도금이 출금되어 매매대금으로 지급되었다는 청구주장에 신빙성이 있고, 처분청이 잔금 지급사실을 인정하고 있으며, 금융기관에서 작성한 회의록에 청구인이 쟁점부동산을 인수하는 것으로 기재되어 있는 점 등에 비추어 취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액을 환산가액으로 과세한 처분은 잘못이 있음
OOO세무서장이 2015.1.12. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 OOO부과처분은 OOO 대 150.4㎡, 건물 336.6㎡의 취득가액을 OOO으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
(1) 계약금(선급금) 지급내역이라고 주장하는 청구인의 배우자 OOO통장사본에서 확인되는 2002.4.24.자 OOO출금내역은 청구인 통장에서 출금된 것이 아니고, 청구인 명의의 통장에서 인출된 OOO출금내역이 계약일 전후에 출금되었으나, 실제 쟁점부동산과 관련된 계약금 지급내역인지가 명확하지 않으며, 중도금 OOO통장 현금 출금내역은 수표번호가 조회되지 않아 실제 수취인이 누군지 알 수 없고, 청구인의 배우자 소유의 통장에서 출금된 내역일 뿐 청구인 명의의 통장에서 출금된 내역이 아니므로 쟁점부동산 취득에 소요된 금액인지 불명확하다. 임대보증금 OOO청구인이 추가로 제출한 전소유자 OOO임대차계약서 사본과 임대차계약서의 세입자 주민등록초본을 열람한바, 청구인의 쟁점부동산 취득일 전후로 쟁점부동산상의 원룸 총 15호 중 8호가 전입신고한 내역이 확인되고, 전소유자 OOO쟁점부동산에서 OOO이라는 주택임대업을 운영하여 종합소득세 신고서를 제출한 사실로 미루어 임대보증금 승계사실은 일부 신빙성이 있다고 보여진다. OOO의 담보대출금액 OOO관련하여, 추가 제출한 담보대출 당시 OOO이사회 회의록과 해당 대출금의 전산망 캡쳐내용, 쟁점부동산의 등기부등본에서 확인되는 취득당시 근저당권 설정내역 중 채권최고액이 OOO으로 확인되어 신빙성 있는 자료로 판단된다.
(2) 담보대출 당시 OOO이사회 회의록에 쟁점부동산이 OOO인수절차 중이라는 내용이 기재되어 있고, 담보대출 전산망 캡쳐화면에서 감정기준금액이 OOO으로 표시되어 있으나, OOO담보대출 당시 OOO계약서가 제출되었다 하더라도 대출금액을 높이기 위해 사실과 다른 계약서 작성의 개연성을 배제할 수 없으며, 실제 계약서도 확인되지 않으므로 이 증빙자료를 토대로 취득가액 OOO인정할 수 없다. 또한, 쟁점부동산의 취득계약 당시에 참관하여 OOO거래되는 것을 목격했다는 공인중개사 사무소 직원 OOO확인서는 확인서 내용을 입증할만한 다른 자료의 제출이 없어 청구인이 주장하는 취득가액을 인정할 만한 증빙으로 보이지 않는다. 따라서 쟁점부동산에 대해 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 타당하다.
(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
② 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.
⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액・매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 청구인은 쟁점부동산을 2002.6.11. OOO로부터 취득하여 2007.6.4. OOO에게 양도하였으며, 처분청은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 과세자료전에 따라 청구인이 양도소득세를 무신고한 것에 대하여 양도가액을 실지거래가액인 OOO취득가액을 환산한 가액인 OOO과세표준을 OOO결정세액을 OOO원으로 하여 청구인에게 2015.1.12. 2007년 귀속 양도소득세 OOO결정․고지하였다.
(2) 청구인이 쟁점부동산의 취득가액이 OOO이라고 하면서 제출한 대금 지급내역을 보면, 계약금 OOO중 OOO2002.4.24. 청구인의 배우자 OOO계좌OOO에서 OOO계좌(금융기관 및 명의자 미상)로 대체, OOO2002.4.24. 청구인의 OOO계좌OOO에서 현금 출금된 것으로 되어 있고, 중도금 OOO청구인의 배우자 OOO계좌OOO에서 OOO(금융기관 및 명의자 미상)로 대체, 잔금 OOO중 OOO청구인의 OOO계좌OOO에서 현금으로 출금된 것으로 되어 있고, OOO쟁점부동산에 대한 임대보증금으로 충당되었다고 한다.
(3) OOO2002.6.10. OOO3층 대회의실에서 개최한 임시이사회에서 이사장 OOO부이사장 OOO등 9명이 참석하여 ‘채무자 청구인 대출 OOO억원 신청의 건’과 ‘연수생 OOO계약체결의 건’에 대한 안건을 상정하였으며, 동 회의시 서기 OOO쟁점부동산과 관련하여 언급한 내용에는 “채무자 청구인 대출 OOO신청 및 대출금리 7%의 건입니다. 이사회 자료를 보시면 쟁점부동산의 OOO원룸 15개이고, 원룸 건물을 통째로 OOO주고 인수절차 중에 있습니다. 총 건물 평수는 100평이 조금 넘는데, 1층에 4개, 2층에 4개, 3층에 4개, 4층에 3개, 이렇게 합해서 15개의 원룸이 있고, 개당 OOO여만원 정도의 대출이 발생된다고 보시면 됩니다. 전세는 약 OOO정도입니다”라고 되어 있다.
(4) 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 동 부동산을 청구인에게 중개하였다고 하는 중개사무실의 직원 OOO확인내용을 보면, 청구인이 쟁점부동산을 취득시 계약금 OOO주고, 준공 전에 계약한 후 6월 초에 잔금을 주는 과정을 지켜보았는데 쟁점부동산의 매매가격이 OOO이라는 사실이 확실하다고 되어 있다.
(5) 청구인은 쟁점부동산 취득시 임대보증금 OOO인수하였다고 하면서 제출한 임대차계약서(2002년 체결)의 보증금 현황을 보면, 101호 OOO102호 OOO103호 OOO104호 OOO201호 OOO202호 OOO203호 OOO204호 OOO301호 OOO302호 OOO303호 OOO304호 OOO401호 OOO402호 OOO403호 OOO합계 OOO것으로 나타난다.
(6) 국세통합전산망에 의해 쟁점부동산의 전소유자 OOO2002년도 귀속 종합소득세 신고서를 보면, OOO간편장부 신고자로서 총수입금액(신축주택판매 건설업)은 OOO필요경비는 OOO것으로 확인된다. 또한, 쟁점부동산 중 토지 1㎡당 공시지가 변동추이를 보면, 2001년 OOO2002년 OOO2003년 OOO2004년 OOO2005년 OOO2006년 OOO2007년 OOO으로서, 청구인이 쟁점부동산 보유기간 동안 공시지가는 7.3% 상승한 것으로 되어 있다.
(7) 청구인은 쟁점부동산 양도 당시 무지하여 양도소득세 신고를 하는지 몰랐다고 하고, 쟁점부동산 취득시 매매계약서는 이사를 여러 번 다녀서 분실하여 보관한 것이 없다고 하여 제출하지 않았으며, 전소유자 OOO에게 여러 번 찾아가 양도가액을 확인하여 줄 것을 요구하였으나, 이에 응하지 않았고, 부동산중개인도 5년 이상 경과하여 보관하고 있지 않아 상대방의 확인을 얻지 못하였다고 한다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다는 의견이나, 2002.4.18. 청구인 및 청구인의 배우자 명의의 계좌에서 쟁점부동산 매매대금의 10%인 OOO출금하여 계약금으로 지급하고, 2002.6.10. 청구인의 배우자 계좌에서 OOO출금하여 중도금으로 지급하였다는 청구주장이 계좌 출금내역 등으로 보아 신빙성이 있어 보이는 점, 잔금 OOO청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 담보대출금액으로 지급하였고 OOO전소유자 OOO임대보증금을 인수하는 방식으로 지급하였다는 청구주장에 대해 제시된 증거자료로 보아 타당하다고 보일 뿐만 아니라 처분청도 이를 인정하고 있는 점, OOO에서 청구인에게 담보대출을 하면서 작성한 임시이사회 회의록에 청구인이 쟁점부동산을 OOO인수하는 것으로 기록되어 있는 점 등에 비추어 청구인의 쟁점부동산 실지취득가액을 OOO으로 보는 것이 타당하다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.